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如何選擇房型和購(gòu)房技巧
目前市場(chǎng)上影響消費(fèi)者購(gòu)房的一個(gè)很重要的因素是房型，一個(gè)好有房型使你使用起來倍感實(shí)惠。良好的采光通風(fēng)、合理的房屋布局加上精心的裝飾布置，使你充分享受家居的舒適和愉悅。
什么房型是好房型？見仁見智，你不妨根據(jù)下面的一些原則自己判斷。 一般的好房型講求住宅內(nèi)部使用功能區(qū)分明確，公共活動(dòng)區(qū)、私密休息區(qū)、輔助區(qū)之間都有較明顯的劃分，各自有專門的使用功能，動(dòng)靜有別。 公共活動(dòng)區(qū)：供起居交流用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等。 私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠休息用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽(yáng)臺(tái)等。 評(píng)價(jià)房型時(shí)，可考慮以下幾個(gè)方面：
1 活動(dòng)區(qū)與休息區(qū)明確分開，休息區(qū)相對(duì)集中。
2 盡量減少在活動(dòng)區(qū)內(nèi)墻上開門，使完整墻面更多。
3 相互聯(lián)系方便。
4 房屋位置合理，進(jìn)門有小門廳過渡。
5 廳最好朝南向或景觀向。
6 廳平面避免不可利用的銳角室向。
7 大廳與分戶門之內(nèi)室設(shè)門半過渡性空間。
8 在廳內(nèi)墻上忌多處開門妨礙廳的使用，忌門與門相對(duì)開。
9 廳、臥室均有良好的朝向和穿堂風(fēng)，無暗房。
10 居室、主臥室遠(yuǎn)離電梯間或樓梯。
11 廚房間外最好能配以陽(yáng)臺(tái)，既可通風(fēng)，又可彌補(bǔ)廚房使用面積和臨時(shí)使用功能的不足。
12 食寢分離、居寢分離。
13 入口處最好有玄關(guān)。
14 餐廳與起居室空間上相互貫通，形成自然通風(fēng)。
15 衛(wèi)生間不宜離主臥室太遠(yuǎn)，更不要穿越客廳。
關(guān)注房?jī)r(jià) 市場(chǎng)上一般的消費(fèi)者接收入可劃分為三種類型。
一種是收入較高、追求家居舒適或投資獲益的高收入者；
一種是為了改善生活而精打細(xì)算的中等收入者；
另一種是追于無奈，心有余而力不足的低收入者。對(duì)高收入者而方，其關(guān)心的是房屋的綠化、交通、周邊配套設(shè)施及人文環(huán)境等能給物業(yè)帶來升值潛力的要素，房?jī)r(jià)并不是影響其消費(fèi)的主要因素，但上海市這部分人占消費(fèi)群體中的很少部分，剩下絕大多數(shù)的中低收入者由于受客觀經(jīng)濟(jì)條件的限制，他們首要關(guān)心的是物業(yè)的價(jià)格要素。 這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)、成交量驟增，最主要的因素是房?jī)r(jià)下調(diào)適應(yīng)了部分消費(fèi)者的消費(fèi)能力。對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商而方，獲取利益是他們的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，而消費(fèi)者追求的是盡可能少的支出，這就使雙方常會(huì)在價(jià)格上產(chǎn)生分歧。
對(duì)于購(gòu)房者來說，明了開發(fā)商定價(jià)的方法和理念，掌握必要的交易談判技巧，會(huì)使自己少支出而多獲益。
一、開發(fā)商的定價(jià)方法
1、成本加成法（開發(fā)成本加利潤(rùn)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上確定價(jià)格） 開發(fā)商開發(fā)物業(yè)當(dāng)然不能忽略其基本成本。建造之前的成本預(yù)算在很大程度上影響最終銷售價(jià)格。建千成本含土地使用費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑材料和人工費(fèi)以及多種相關(guān)稅費(fèi)等迪些均為硬性成本，不太可能避免，開發(fā)商一般在成本的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)來確定房?jī)r(jià)。
2、市場(chǎng)比較法（以周邊市場(chǎng)同類型物業(yè)作參考，定出一個(gè)合適價(jià)格） 這是市場(chǎng)上使用最多也最符合市場(chǎng)行為規(guī)則的定價(jià)法。反過來，也為購(gòu)房者判斷房?jī)r(jià)高低提供了一種方法�？傮w市場(chǎng)影響區(qū)域市場(chǎng)，通過自身物業(yè)的相關(guān)指標(biāo)（如綠化、小區(qū)配套、朝向、房型設(shè)計(jì)等），與周邊相關(guān)物業(yè)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，得出雙方在物業(yè)的優(yōu)劣比較，再相應(yīng)定出一個(gè)價(jià)格。因此，同一區(qū)域物業(yè)的價(jià)格都會(huì)在一個(gè)相差不多的范圍內(nèi)。區(qū)域價(jià)格影響著個(gè)案的價(jià)格，個(gè)案的價(jià)格差異往往反映了個(gè)案間的特殊性。
二、開發(fā)商的銷售理念（以最熱情的服務(wù)讓消費(fèi)者盡可能快地動(dòng)心，以最簡(jiǎn)單的技巧使自己盡可
能利潤(rùn)最大化） 追求利潤(rùn)最大化是開發(fā)商最終目標(biāo)，因此在銷售過程中一旦銷售價(jià)格已經(jīng)確立，開發(fā)商一般很少主動(dòng)降價(jià)（除非樓盤陷入了困境）。
下面是一些資深銷售人員總結(jié)歸納出的一些基本銷售原則。
1、對(duì)房屋的定價(jià)有充分信心，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，淡化物業(yè)缺陷，不輕易讓價(jià)。
2、讓購(gòu)房者先喜歡你的產(chǎn)品，而且也能接受你推薦的產(chǎn)品（合乎他的要求），然后才能進(jìn)一步產(chǎn)生議價(jià)動(dòng)機(jī)。
3、讓購(gòu)房者對(duì)你產(chǎn)生信賴感，要比你費(fèi)盡口舌更有說服力。
4、除非客戶帶有足夠現(xiàn)金和支票能夠馬上下定金或有購(gòu)買決定權(quán)，否則別作“議價(jià)談判”。 5、同時(shí)做到滿足買賣雙方，讓買方認(rèn)為成交價(jià)是最低價(jià)，而賣方則是合理價(jià)。
三、購(gòu)房者的對(duì)策（花最少的錢，購(gòu)得最好的房） 每個(gè)購(gòu)房者均會(huì)在物業(yè)相同的基礎(chǔ)上，講求最小支出。注意下面幾點(diǎn)，可能會(huì)使你少花些錢。
1、不要顯出特別強(qiáng)的購(gòu)買欲望，即使你非常中意該物業(yè)。
2、以經(jīng)濟(jì)能力作為理由，盡量要求減價(jià)。
3、讓對(duì)方明白：在給你優(yōu)惠的同時(shí)，也會(huì)給開發(fā)商帶去潛在利潤(rùn)。
4、物業(yè)缺陷是每個(gè)開發(fā)商都頭痛的事。
5、比你時(shí)間更寶貴的是開發(fā)商。
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