杭州商業(yè)考察報告

杭州萬象城開發(fā)商為華潤新鴻基房地產（杭州）有限公司，是由香港華潤（集團）有限公司、香港新鴻基地產發(fā)展有限公司雙方于2017 年12月1日共同投資成立，注冊資本金為9.9 億港幣（雙方出資比例為6:4）。（香港的商業(yè)地產鮮有單一項目，即使不是一家公司在一個地塊上開發(fā)幾種類型的房產品，也會由幾家公司合力開發(fā)某個區(qū)域做不同類型產品——不同產品類型之間的資源互通互用才能產生更大利潤，或許香港的開發(fā)商們是這么想的。）

2017年8月29日，華潤新鴻基以11億左右的價格拍下了位于杭州錢江新城50號萬象城地塊，因兩家大鱷雄厚的實力和不俗的背景，該項目曾一度引起浙江地產界的震動，項目的一舉一動也備受矚目。

該項目投資高達50億港幣，作為杭州第一個大型都市綜合體，于2017年12月23日在杭州錢江新城核心區(qū)舉行奠基開工典禮。杭州萬象城借鑒了深圳萬象城的選址和規(guī)劃理念，地處杭州未來CBD錢江新城的核心區(qū)，北靠錢江路,西鄰江錦路,南臨富春路,東依慶春東路, 與浙江財富中心對面而立，與未來杭州市民中心、杭州大劇院舉步之遙，地鐵2號線和4號線緊貼左右，毗鄰BRT線路總站，富春路、慶春東路等城市主干次道將其網(wǎng)羅其中，并毗鄰北部及東部的新老居民區(qū)，地理位置優(yōu)越。

未來，以杭州萬象城為核心，錢江新城將形成以一個全新的高級商圈，杭州整體的商業(yè)格局也將實現(xiàn)從武林商圈單一中心，向武林商圈與錢江新城多個中心轉變。杭州萬象城的開工，將使得杭州從“西湖時代"向"錢江時代"跨越的歷史進程進一步加速，也將對長三角的商業(yè)地產產生一定的影響。

項目占地約150畝,規(guī)劃建筑面積超80萬平方米(含地下), 將建成集大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔公寓及住宅等功能為一體的大型都市綜合體，其中包含24萬方的"萬象城"購物中心、11萬方的寫字樓、6萬方的酒店，25萬方的服務式公寓以及14萬方的住宅。萬象城的業(yè)態(tài)組合中40%是零售，20%是餐飲，20%是休閑娛樂，還有20%是大型的運動場所、家具用品、銀行、沖洗店等。

作為整個萬象城項目的核心部分之一，購物中心建筑面積24萬平方米，是杭州最大的購物中心。該項目采取“只租不售”的方式進行招商和經(jīng)營管理，并且計劃引入20%的全新商家。在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，項目將借鑒深圳萬象城的成功經(jīng)驗，并結合杭州本地的消費特點，涵蓋零售、餐飲和娛樂(包括影院，杭州第一個在購物中心內的、符合奧運比賽標準的真冰溜冰場等設施)。

整個杭州萬象城分三期建設，首期將于2017年完成購物中心和住宅部分；二期于2011年完成酒店式公寓；三期將于2017年完成寫字樓及酒店。

杭州萬象城據(jù)稱是華潤旗下目前為止國內MAII中最成功的劃時代的一個店，雖處于杭州新城區(qū)，但是由于華潤和新鴻基集團的強大號召力、建筑的出色商業(yè)氛圍和品牌集聚能力，依然引來了路易威登等國際一線奢侈品牌入駐。其建設周期也創(chuàng)造了奇跡，其中設計時間為一年，建筑為兩年半，共計三年半時間。項目物業(yè)全部出租，于2017年4月21日營業(yè)，開業(yè)出租率達到92%，營業(yè)率達到60%。同時值得一提的是萬象城所在的杭州錢江新城

綜合體項目開發(fā)的三幢高檔住宅“悅府”在開盤當天即售罄，交付一年后價格即翻番。

項目用地面積34409平方米，容積率3.59，項目占地面積24650平方米，成正方形，建筑密度72%。地上總建筑面積123434平方米，地下總建筑面積93479平方米，合計216913平方米。其中地上約12萬方，可用面積約8萬方，主要構成為尚泰百貨約2萬方，餐飲約2.3萬方，零售店鋪約2.7萬方，影院約6000方，真冰場約5000方。 杭州萬象城主要有以下幾個特點：

業(yè)態(tài)分布：地下四層，其中負一（與高檔住宅區(qū)相通）、負二(局部)為商業(yè)，主要有精品超市、世界知名餐飲（肯德基、麥當勞、星巴克、哈根達斯、味千等，且均靠在一起）等，并與地鐵站相連接，負三、負四為停車場（總停車位1200個）；地上五層涵蓋主題百貨（尚泰百貨為泰國最大的著名高檔百貨品牌，為大陸首家）、奢侈品專賣店、奧林匹克真冰場、百老匯電影院、知名品牌及特色餐飲、電玩、休閑、娛樂等設施。

建筑規(guī)劃：在建筑與主干道之間留有上下客人（機動車）輔助道路；建筑設置屋頂平臺和室外活動區(qū)，并輔以園林設施，與室內高檔餐飲區(qū)、錢塘江景互為輝映；內部建筑空間豐富，線條簡潔，硬朗和柔和互為交織并富于變化，外部立面石材與玻璃交叉使用，外延上方造型凹凸有致，錯落大方，充分體現(xiàn)了城市、人和商業(yè)的完美結合和設計師的匠心獨具；建筑中間主天井為蛋形，一至三層逐漸放大，三至五層逐漸縮小，各次通道均有小天井，成弧形和不規(guī)則長方形，動感而且商業(yè)韻味濃郁。

交通動線：以一條主線貫穿整個建筑，且沒有柱廊，顧客可以一進店就可以一眼望到底，可視性特別強；三條次動線分布其中，分別通向三個次出入口；除配備每層的之間的電梯之外還分別設置了2-4,3-5層的跨層直達電梯，以方便顧客快速上升直達目的地，同時帶動電梯周邊主力店鋪；餐飲主要分布在建筑的四個角，中間為時尚店鋪；

電影院有獨立的區(qū)域

空間和對內、對外交通動線，并與周邊的餐飲、時尚店鋪動線交流互動，互帶人氣，促進人流的集聚和流動。

氛圍布置：杭州萬象城的商業(yè)氛圍濃郁，但是給人的感覺卻很簡潔、自然、清新，在主入口都有LED顯示屏（約80平方米），畫面閃耀動感，一樓無柱中庭上方設置室內LED（約50平方米）；因開業(yè)不久，在中庭中間幾條次通道交匯處擺放了由大小不一的紅色的禮品包裝盒堆砌而成的造型（其間還巧妙的布置了正方形的可三面面對顧客的LED顯示屏）；室內懸掛物主要以烘托開業(yè)氛圍的紅色禮品包裝盒幾何造型為主，沒有懸掛吊旗。

杭州萬象城考察時間雖短，但還是給我們很多的啟發(fā)和值得借鑒的地方：

1、建筑面向主干道為國際一線品牌預留的空間、高度、開間很合理，尤其是店門檔次和造型都很時尚；

2、室內主天井上方中間布置了LED顯示屏，氣派、動感、商品信息豐富，傳播及時迅速，中央國際新亞廣場和未來的雨潤中央新天地都可以借鑒；

3、沒有懸掛吊旗，但是在扶梯和各通道出入口、休閑空間均大量設置有立式的雙面的廣告牌（為插入式），畫面內容可定期更換，廣告牌上端留有槽口，可放置商場布局圖、品牌宣傳促銷信息、主題店鋪活動等；

4、次出入口有下沉式廣場，與負一樓連通，通道兩邊為世界知名連鎖餐飲品牌，一些在淮安互相排他的品牌如必勝客與味千、肯德基與麥當勞等都緊靠在一起；

5、可以考慮設置跨層的直達電梯；

6、負一樓與住宅樓、寫字樓等應留有出入口；

7、餐飲的比例在所有業(yè)態(tài)中應適當加大；

8、真冰場在淮安乃至周邊城市都是空白，可以引進；

9、卸貨區(qū)可設置在地下；

10、主體商業(yè)建筑屋頂設置花園或園林空間將大大提升商業(yè)設施的檔次河觀賞性，也可以與室內的業(yè)態(tài)呼應。

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