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物業(yè)公司管理制度15篇

　　在當(dāng)下社會，制度起到的作用越來越大，制度是一種要求大家共同遵守的規(guī)章或準則。那么什么樣的制度才是有效的呢？以下是小編為大家收集的物業(yè)公司管理制度，歡迎大家分享。

物業(yè)公司管理制度15篇

物業(yè)公司管理制度1

　　第一章總則

　　第一條目的和依據(jù)

　　1.1 目的

　�、艦榱送晟乒拘匠攴峙潴w系，使公司的薪酬體系與市場接軌，能夠達到激發(fā)員工活力的目標(biāo)；

　�、瓢褑T工的個人業(yè)績和團隊業(yè)績有效結(jié)合起來，共同分享企業(yè)發(fā)展所帶來的收益；

　　⑶促進員工價值觀念的凝合，形成留住人才和吸引人才的機制；

　�、茸罱K推進公司發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

　　1.2依據(jù)

　　依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及深圳特區(qū)的相關(guān)規(guī)定與公司的有關(guān)規(guī)定，制定本制度。

　　第二條適用范圍

　　本制度適用于公司全體員工。

　　第三條薪酬分配的依據(jù)

　　公司薪酬分配依據(jù)崗位價值、技能和業(yè)績。

　　第四條薪酬分配的基本原則

　　薪酬作為價值分配形式之一，應(yīng)遵循競爭性、激勵性、公平性和經(jīng)濟性的原則。

　　1、競爭性原則：根據(jù)市場薪酬水平的調(diào)查結(jié)果，對與市場水平差距較大的崗位薪酬適時作一定幅度的調(diào)整，使公司薪酬水平具備市場競爭性。

　　2、激勵性原則：打破工資剛性，增強工資彈性，通過績效考核，使員工的收入與公司業(yè)績和個人業(yè)績緊密結(jié)合，激發(fā)員工積極性。

　　3、公平性原則：薪酬設(shè)計重在建立合理的價值評價機制，在統(tǒng)一的規(guī)則下，通過對員工的績效考評決定員工的最終收入。

　　4、經(jīng)濟性原則：人力成本的增長與企業(yè)總利潤的增長幅度相對應(yīng)，用適當(dāng)?shù)墓べY成本的增加激發(fā)員工創(chuàng)造更多的經(jīng)濟價值，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

　　第五條薪酬體系依據(jù)崗位性質(zhì)和工作特點，公司對不同類別的崗位人員實行不同的工資系統(tǒng)，構(gòu)成公司的薪酬體系，包括結(jié)構(gòu)工資制，及臨時性員工工資制。

　　第五條：職能

　　5.1行政人事部職能

　　5.1.1 行政人事部在做出客觀、正確的崗位評價、薪酬市場調(diào)查的'基礎(chǔ)之上，建立適合于本公司的薪酬體系。

　　5.1.2 行政人事部在保障薪酬體系在不斷完善的前提下，使之具備一定的市場競爭力，為員工穩(wěn)定成長和公司不斷發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

　　5.1.3 行政人事部每月及時進行薪酬原始資料匯整、核實及員工薪酬核算等。

　　5.1.4 行政人事部及時了解市場、行業(yè)內(nèi)及公司薪酬動態(tài)并匯報及體系調(diào)整優(yōu)化。

　　5.1.5 行政人事部根據(jù)本年度的經(jīng)營收入、薪酬總額，以及下一年度的經(jīng)營計劃，對各職等和薪檔的崗位薪酬基數(shù)進行調(diào)整和確定。通過對下一年度各職等和薪檔人數(shù)的預(yù)計，做出下一年度的薪酬預(yù)算，包括固定工資總額和標(biāo)準績效考核獎金總額。

　　5.2 財務(wù)部職能

　　5.2.1 審核行政人事部提報的月度薪資報表，并呈報公司審批。

　　5.2.2 確保員工薪資在規(guī)定的時間內(nèi)及時轉(zhuǎn)入員工個人帳戶。

　　5.2.3 為了加強對薪酬體系、新酬預(yù)算執(zhí)行情況的過程控制，財務(wù)部應(yīng)于每月初，將上月實際薪酬發(fā)放情況匯總上報。

　　5.3各職能部門職能

　　5.3.1 各部門每月及時準確的提交考勤報表、員工請/休假記錄、獎懲記錄等到行政人事部

　　5.3.2 各部門負責(zé)人及時反饋員工對薪酬意見和建議。

　　第二章內(nèi)容與程序

　　第一條薪酬結(jié)構(gòu)

　　1.1薪酬基本結(jié)構(gòu)：

　　1.1.1基本工資

　　1.1.2崗位（級別）工資

　　1.2.3績效工資

　　1.2.4全勤獎金

　　1.2.5其他

　　1.2.6應(yīng)扣項

　　1.2 薪酬結(jié)構(gòu)項說明

　　1.2.1基本工資：是各職級員工在公司服務(wù)的基礎(chǔ)工資�；竟べY參照深圳市《深圳市人力資源和社會保障局關(guān)于調(diào)整我市最低工資標(biāo)準的通知（20xx）》我司確定為1500元-4000元，（部分人員/人才根據(jù)崗位性質(zhì)和職務(wù)的不同，由公司酌情調(diào)整基本工資標(biāo)準，但不得低于1500元）

　　1.2.2崗位（級別）工資：崗位工資綜合考慮員工的職務(wù)高低、學(xué)歷技能高低、崗位責(zé)任大小、能力強弱、貢獻大小、經(jīng)驗豐富與否，在本公司從業(yè)時間長短等因素而確定。是崗位任職人員責(zé)任權(quán)重的經(jīng)濟性相對體現(xiàn)。

　　1.2.3績效工資：是員工工作業(yè)績、工作成效的直接體現(xiàn)，屬浮動性、彈性工資項。

　　1.3.4全勤獎金：每月除公司規(guī)定的休假日外，正常出勤及加班時間內(nèi)無請假、曠工、遲到、早退記錄的員工，每月均發(fā)給全勤獎金。

　　1.2.5其他：值班津貼及對員工服務(wù)的忠誠度、貢獻及立功性行為等，定期或一次性予以獎勵性質(zhì)之經(jīng)濟補給；考勤資料有誤而致員工個人上月薪資核算錯誤而于本月進行調(diào)整之加減項及員工個人獎懲應(yīng)計金額。

　　1.2.6應(yīng)扣項：個人所得稅、五險一金等代扣代繳項。

　　1.3 薪酬總額

　　1.3.1根據(jù)崗位評價的結(jié)果，同時參照員工的工作經(jīng)驗、技術(shù)、業(yè)務(wù)水平及工作態(tài)度等因素確定相應(yīng)的工資等級，將公司所有崗位劃分為高層管理層、中層管理層基層管理層、和一線操作層四個類別，同時，將全公司崗位按崗位性質(zhì)劃分為A、B、C、D、E、F，5個等級（詳見附件）。

　　第二條新酬核算

　　2.1薪酬核算

　　2.1.1 工作時間依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于職工工作時間的規(guī)定》國務(wù)院令第174號令，同時結(jié)合公司的實際情況確定，詳見《員工手冊》之《考勤管理規(guī)定》；

　　2.2.2 額定工資=（基本工資＋崗位工資+績效工資+獎金＋其它）之和，根據(jù)公司的《薪酬等級表》核給，在每月上班時間正常出勤的情況下，可全數(shù)發(fā)放；若發(fā)生請假、遲到、早退及曠工等異常狀況時，依《考勤管理規(guī)定》相關(guān)條款處理。

　　員工新入職崗位定級：由用人部門提議，行政人事部參照《薪酬等級表》審核后報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。原則上員工初任時，薪酬為所處崗位工資最下限。

　　2.2.3 其他及應(yīng)扣項等

　　依公司相關(guān)規(guī)定于每月或一次性補/扣于員工工資中

　　2.2.4 全勤獎金

　　公司按照《勞動法》、《勞動合同法》和其他相關(guān)法律規(guī)定為員工提供相關(guān)假期。法定假日共11天，具體如下：

　　元旦（1月1日）1天

　　春節(jié)（正月初一、二、三）3天

　　勞動節(jié)（5月1日）1天

　　清明節(jié)（4月5日）1天

　　端午節(jié)（五月初五）1天

　　中秋節(jié)（八月十五）1天

　　國慶節(jié)（10月1日～10月3日）3天

　　帶薪年假員工在企業(yè)工作滿一年可享受5個工作日的帶薪休假。其他如法律規(guī)定的婚假、產(chǎn)假、喪假、工傷假等；

　　員工在正�？记跁r間全部出勤的情況下，可予每月發(fā)放全勤獎金50元；若有缺勤狀況時，除依據(jù)《請休假管理規(guī)定》中相關(guān)條款規(guī)定外，扣發(fā)全勤獎金；新入職員工首月工資中不計發(fā)全勤獎金。

　　2.3. 轉(zhuǎn)正定級、崗位調(diào)整、薪酬調(diào)整

　　2.3.1 轉(zhuǎn)正定級：由用人部門提議，行政人事部參照《薪酬等級表》審核后報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。原則上員工轉(zhuǎn)正時，在試用期薪酬基礎(chǔ)上薪酬上調(diào)1級或者不作調(diào)整。

　　2.3.2 崗位調(diào)整人員、職級較低的員工代理（或兼任、代行）高于本職之職務(wù)時，考察期或代理期內(nèi)仍按原職務(wù)額定工資核計。期滿轉(zhuǎn)正/任命后方可調(diào)整為正式作用崗位額定工資。

　　2.3.3 公司根據(jù)經(jīng)營情況及薪酬戰(zhàn)略確定薪酬調(diào)整方案及幅度。行政人事部根據(jù)員工崗位勝任能力及考核結(jié)果向公司建議對員工的薪酬進行上/下調(diào)整。

　　2.4 離職人員

　　2.4.1 員工正常辦理離職手續(xù)后，當(dāng)月工資于員工發(fā)薪日發(fā)放到工資卡中。

　　2.4.2 自動離職（見《入離職管理規(guī)定》）者視為自動放棄未發(fā)工資，不予計發(fā)工資。

　　2.4.3 公司解雇、勸退員工，應(yīng)扣除其不良行為造成之相應(yīng)損失、罰款后，余款于員工發(fā)薪日予以發(fā)放到工資卡中。

　　2.5 下列情況員工薪資可不予扣除

　　2.5.1 因公外出者

　　2.5.2 奉調(diào)參加培訓(xùn)者

　　2.5.3 奉派外出考察者

　　2.5.4 依據(jù)考勤制度給假且手續(xù)完備者（如：婚假、喪假、產(chǎn)假等、年休假等）

　　第三條薪資計算期間、支付規(guī)定及支付形式

　　3.1薪酬結(jié)構(gòu)

　　3.1.1年薪工資制的薪酬結(jié)構(gòu)

　　年薪工資制結(jié)構(gòu)由四部分組成：正常工作時間工資（基本工資+崗位工資）、績效工資、年終獎金/年終績效工資。

　　3.1.2月薪工資制的薪酬結(jié)構(gòu)

　　月薪工作制結(jié)構(gòu)由三部分組成：正常工作時間工資（基本工資+崗位工資）、浮動及加班工資、績效工資。

　　3.1.3協(xié)議工資制的薪酬結(jié)構(gòu)

　　實行協(xié)議工資制的崗位和人員須進行備案。協(xié)議工資制的薪酬結(jié)構(gòu)由三部分組成：正常工作時間工資（基本工資+崗位工資）、績效工資、年終獎金/年終績效工資。

　　3.2崗位工資

　　3.2.1崗位工資系根據(jù)崗位評估檔級、個人資歷檔級、及員工在公司生產(chǎn)經(jīng)營中所處不同的崗位價值而確定的工資單元。

　　3.2.2崗位工資評估檔級取決于不同崗位在工作職責(zé)、工作能力、工作難度和工作環(huán)境等關(guān)鍵要素的綜合評價結(jié)果，詳見《首地物業(yè)薪酬矩陣圖》；

　　3.2.3個人資歷檔級取決于個人學(xué)歷、物業(yè)行業(yè)工作經(jīng)驗、同級/同崗位工作經(jīng)驗。

　　3.3基本工資

　　3.3.1為月度保障型收入，不與績效掛鉤，按自然年度分12次按月發(fā)放。

　　3.3.2公司所有員工基本工資根據(jù)當(dāng)?shù)胤ǘㄗ畹凸べY標(biāo)準及本公司實際情況確定，旨在確保公司員工的基本生活水平，見當(dāng)?shù)亍蹲畹凸べY標(biāo)準》

　　3.4績效工資

　　3.4.1指按照部門績效、崗位績效進行掛鉤、從而調(diào)動員工積極性的重要工資單元。

　　3.4.2績效工資根據(jù)績效考核結(jié)果確定�？冃ЧべY＝崗位工資基數(shù)×績效工資系數(shù)×考核分數(shù)÷100。

　　3.4.3績效工資的分配采取年度考核、季度考核、月度考核相結(jié)合的辦法，按照《XXX公司績效考核管理辦法（暫行）》，核發(fā)員工績效工資。

　　3.5年終獎金/年終績效工資

　　根據(jù)公司的經(jīng)營計劃完成情況發(fā)放的變動收入。年終獎金/年終績效工資=崗位工資基數(shù)×調(diào)節(jié)系數(shù)

　　3.1員工薪資計算期間為當(dāng)月1日起至30（或28、31）日止，實行月薪制

　　3.2各部門于每月2日前將本部員工考勤匯總報于行政人事部；行政人事部于4日前核算完畢全公司員工薪資，并制作報表，即時交財務(wù)部審核后，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。

　　3.3公司每月8日至12日發(fā)放上月薪資，如遇節(jié)假日或特殊情況，按日期順延發(fā)放。

　　3.4全體員工薪資轉(zhuǎn)入個人銀行賬戶中（本公司員工工資發(fā)放銀行為深圳平安銀行），員工于發(fā)薪日需親自前往財務(wù)部部領(lǐng)取個人薪資明細條，對薪資實發(fā)金額如有異議，可于三天之內(nèi)向行政人事部申請復(fù)核。

　　3.5公司因其他非主觀原因而無法按期支付薪資時，事先可與員工達成協(xié)議后于薪資支付之前五日以公告形式通知員工，以達成勞資互諒。

　　第四條公司年度營業(yè)在完成計劃內(nèi)經(jīng)營指標(biāo)如有盈余，依照比例可提取部分利潤核發(fā)獎金，根據(jù)貢獻、能力及業(yè)績以分配，其分配辦法另行制定。

　　第五條薪酬調(diào)整

　　薪酬調(diào)整包括薪酬整體調(diào)整、薪酬部分調(diào)整以及薪酬個人調(diào)整三個方面。

　　5.1整體調(diào)整

　　整體調(diào)整指公司根據(jù)國家政策和物價水平等宏觀因素的變化、行業(yè)及地區(qū)競爭狀況、公司發(fā)展戰(zhàn)略變化以及公司整體效益情況而進行的調(diào)整，包括薪酬水平調(diào)整和薪酬結(jié)構(gòu)調(diào)整，調(diào)整幅度由總經(jīng)理根據(jù)經(jīng)營狀況決定。

　　5.2部分調(diào)整

　　部分調(diào)整是指根據(jù)人力市場的供需狀況及行業(yè)與地區(qū)競爭狀況，對部分崗位進行調(diào)整

　　5.3個別調(diào)整

　　個別調(diào)整主要指薪酬級別的調(diào)整，為不定期調(diào)整。薪酬級別不定期調(diào)整：指公司在年中由于員工職務(wù)變動等原因?qū)T工薪酬進行的調(diào)整。

　　5.4各崗位員工薪酬調(diào)整由項目負責(zé)人提出申請，行政人事部調(diào)查、分析、審核后報總經(jīng)理綜合評估審批，審批通過的調(diào)整方案由行政人事部執(zhí)行

　　5.5調(diào)整辦法

　　5.5.1依據(jù)工齡調(diào)整（即工齡工資）

　　根據(jù)員工為本公司連續(xù)服務(wù)年限長短確定，鼓勵員工長期、穩(wěn)定地為司服務(wù)。調(diào)整幅度=員工工齡[1]×（工資總額×5%）（即在公司工作每滿一年，工資遞增5%）。

　　9.0薪酬調(diào)整

　　9.1普調(diào)

　　公司根據(jù)人工成本使用效率、經(jīng)濟效益、物價和市場水平，適時調(diào)整調(diào)節(jié)系數(shù)，保障員工收入與企業(yè)經(jīng)濟效益掛鉤，實現(xiàn)效益共享、風(fēng)險共擔(dān)，建立動態(tài)的分配機制。

　　9.2薪檔調(diào)整

　　公司根據(jù)績效考核管理辦法和考核結(jié)果，調(diào)整崗位工資、績效工資系數(shù)的檔次。

　　9.2.1部門年度調(diào)薪人數(shù)不得占部門總?cè)藬?shù)的30%;

　　9.2.2管理層、員工層年度績效考核結(jié)果為杰出者（年度加權(quán)平均考核95分以上），薪酬檔級晉升一個薪檔；

　　9.2.3操作層員工連續(xù)9個月績效考核結(jié)果為優(yōu)秀者，各項目負責(zé)人可向公司申請晉升一級薪檔，經(jīng)公司審批后執(zhí)行（此晉薪人數(shù)控制在部門總?cè)藬?shù)的10%以內(nèi)）；

　　9.2.4管理層、員工層連續(xù)兩年平均年度績效考核結(jié)果為良好者，薪酬檔級晉升一級；

　　9.2.5管理層、員工層連續(xù)三年年度平均績效考核結(jié)果為合格者，薪酬檔級晉升一級；

　　9.2.6所有員工連續(xù)三個月績效考核結(jié)果為不合格者，給予辭退處理。

　　9.2.7所有員工年度績效考核結(jié)果（年度績效考核加權(quán)平均）不合格者，薪酬檔級自動降低一個薪檔。

　　A.績效考核成績四個層次：A（杰出）、B（良好）、C（合格）、D（不合格）。

　　B.考核等級定義如下表：

　　等級

　　定義

　　摘要

　　參考比例

　　考核工資

　　發(fā)放標(biāo)準

　　95-100

　　杰出

　　實際績效顯著超過預(yù)期計劃/目標(biāo)或崗位職責(zé)/分工要求，在計劃/目標(biāo)或崗位職責(zé)/分工要求所涉及的各個方面都取得非常突出的成績。

　　15%

　　全額發(fā)放

　　85-94

　　良好

　　實際績效達到或超過預(yù)期計劃/目標(biāo)或崗位職責(zé)/分工要求，在計劃/目標(biāo)或崗位職責(zé)/分工要求所涉及的主要方面取得比較突出的成績。

　　40%

　　按實際考核分數(shù)發(fā)放

　　75-84

　　合格

　　實際績效基本達到預(yù)期計劃/目標(biāo)或崗位職責(zé)/分工要求，既沒有突出的表現(xiàn)，也沒有明顯的失誤。

　　40%

　　75以下

　　不合格

　　實際績效未達到預(yù)期計劃/目標(biāo)或崗位職責(zé)/分工要求，在很多方面或主要方面存在著明顯的不足或失誤。

　　不發(fā)放

　　9.3薪級調(diào)整

　　9.3.1員工崗位變動（含晉升），自批準之日起的次月起薪酬等級調(diào)整為相應(yīng)薪酬最低薪檔，若調(diào)整后員工年薪標(biāo)準收入低于原水平的，按照就近原則套入相應(yīng)薪檔，避免職位晉升收入下降的情況。

　　9.3.2員工職位降低，自批準之日次月起年薪標(biāo)準參照新崗位水平，采取“就近靠檔，就高不就低”原則執(zhí)行，調(diào)整為相應(yīng)薪級中間薪檔；

　　9.3.3操作層員工崗位變動（含晉升、降級），自批準之日起的次月按操作層員工薪酬標(biāo)準逐檔上升或下降。

　　9.3.4未滿足11.2.2至11.2.5的人員，特別優(yōu)秀者（管理層員工），經(jīng)總經(jīng)理辦公會、深圳片區(qū)黨委會研究決定后，報集團人事行政部批準后方可跨級晉升。

　　9.3.5程序

　　A.管理層員工發(fā)生薪酬調(diào)整時，由所在部門負責(zé)人提出調(diào)薪申請，填寫《XX表格》，報送綜合管理部，經(jīng)綜合管理部審核，報公司主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準，自批準之日次月起執(zhí)行。

　　B.操作層員工發(fā)生薪酬調(diào)整時，由所在部門主管提出調(diào)薪申請，填寫《XX表格》，報送分公司綜合部，分公司負責(zé)人審核，經(jīng)公司綜合管理部批準，自批準之日起次月起執(zhí)行。

　　第三章 薪酬保密

　　第一條行政人事部、財務(wù)部及所有經(jīng)手/接觸工資信息的員工及管理人員必須保守薪酬秘密。非因工作需要，不得將員工的薪酬信息透露給任何第三方或公司以外的任何人。

　　第二條薪酬信息的傳遞必須通過正式的渠道。有關(guān)薪酬的書面材料（包括各種有關(guān)財務(wù)憑證）必須加強管理。經(jīng)手/接觸工資的工作人員在離開辦公區(qū)域時，不得將相關(guān)保密材料堆放在桌面或容易泄漏的地方。有關(guān)薪酬方面的電子文檔必須加存儲密碼，密碼不得轉(zhuǎn)交給他人。

　　第三條員工需查核本人工資情況時，必須由行政人事部會同財務(wù)部進行核查。

　　第四條違反薪酬保密規(guī)定的，一律以嚴重違反公司勞動紀律的情形予以辭退。

　　第四章 參考文件

　　1、《深圳市人力資源和社會保障局關(guān)于調(diào)整我市最低工資標(biāo)準的通知（20xx）》

　　2、《國務(wù)院關(guān)于職工工作時間的規(guī)定》國務(wù)院令第174號令

　　3、《勞動合同法》、《勞動法》

　　4、《崗位調(diào)整管理規(guī)定》、《請休假管理規(guī)定》、《入離職管理規(guī)定》、《獎懲管理規(guī)定》

物業(yè)公司管理制度2

　　為保證工作秩序的正常開展，加強考勤管理，特制定本規(guī)定：

　　一、公司員工(指副總經(jīng)理級別以下人員)必須簽到。

　　二、按時簽到：上午上班8：30以前簽到，下班12：00以后簽退;下午上班13：30以前簽到，下班6：00以后簽退。(簽到、簽退時間隨公司作息制度相應(yīng)調(diào)整)

　　三、如因公事外出，不能按時簽到、簽退者，由本人外出歸來次日寫出情況說明，交本部門經(jīng)理簽字批準后，報總臺或考勤管理員備案。如無簽到又無原因說明者，按公司相關(guān)規(guī)定給予處理。

　　四、因私事請假或請病假(有醫(yī)院證明)的員工，必須寫出書面申請，按請假規(guī)定程序?qū)徟�，交人力資源部備案。

　　五、禁止代他人簽到。發(fā)現(xiàn)代他人簽到者，公司將對代簽到者進行處罰，第一次違紀扣1分，第二次違紀扣2分，第三次違紀扣3分，依次類推。違紀三次以上者，除作以上處罰外，取消本年度評先及加薪資格。嚴重者給予開除處分。

　　六、員工應(yīng)嚴格遵守公司上下班時間。遲到或早退15分鐘以下，每次扣1分;遲到或早退15分鐘以上1小時以下者，每次扣2分;遲到或早退超過1小時，按曠工1天處理。

　　七、無故不上班或故意不簽到者按曠工處理。曠工半天扣發(fā)當(dāng)月薪金的10%，曠工1天扣發(fā)當(dāng)月薪金的`20%，曠工2天扣發(fā)當(dāng)月薪金的40%，曠工3天或以上者，扣發(fā)當(dāng)月全部薪金，當(dāng)月連續(xù)曠工5天或1年內(nèi)累計曠工超過10天者，公司將按規(guī)定做除名處理。

　　八、品質(zhì)部、管理部、人力資源部負責(zé)對考勤情況跟蹤監(jiān)督。

　　九、本制度自20xx年1月1日起開始執(zhí)行，由人力資源部負責(zé)解釋和修訂。

物業(yè)公司管理制度3

　　為加強合同管理,避免失誤,提高經(jīng)濟效益,根據(jù)《合同法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合公司的實際情況,制訂本辦法。

　　第一條公司對外簽訂的各類合同一律適用本辦法。

　　第二條合同管理是企業(yè)管理的一項重要內(nèi)容,搞好合同管理,對于公司經(jīng)營活動的開展和經(jīng)濟利益的取得,都有重要的作用,公司法人委托人以及其他有關(guān)人員,都必須嚴格遵守、認真執(zhí)行本辦法。

　　第三條合同談判須由總經(jīng)理、副總經(jīng)理或區(qū)域經(jīng)理與相關(guān)部門負責(zé)人共同參加,不得一個人直接與對方談判合同。

　　第四條簽訂合同必須遵守國家的法律、政策及有關(guān)規(guī)定。對外簽訂合同,除法定代表人外,必須是持有法人委托書的法人委托人,法人委托人必須對本企業(yè)負責(zé)。

　　第五條簽約人在簽訂合同之前,必須認真了解對方當(dāng)事人的情況。

　　第六條簽訂合同必須貫徹“平等互利、協(xié)商一致、等價有償”的原則和“價廉物美、擇優(yōu)簽約”的原則。

　　第七條合同一律采用書面格式,并必須采用規(guī)范和法律認可的統(tǒng)一合同文本。

　　第八條合同對各方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定必須明確、具體,文字表達要清楚、準確。

　　第九條簽訂合同:除合同履行地在我方所在地外,簽約時應(yīng)力爭協(xié)議合同由我方所在市人民法院管轄。

　　第十條合同在正式簽訂前,必須按規(guī)定上報總經(jīng)理審查批準后,方能正式簽訂。

　　第十一條合同審批權(quán)限如下:

　　一般情況下合同由董事會授權(quán)總經(jīng)理審批。

　　標(biāo)的超過50萬元以上(含50萬元)的合同由董事會審批,并由法人代表直接簽訂或授權(quán)總經(jīng)理簽訂合同。

　　第十二條合同原則上由綜合辦公室具體經(jīng)辦,擬訂初稿后經(jīng)各級主管審查并按合同審批權(quán)限審批。合同審查的要點是:

　　1、合同的合法性。包括:當(dāng)事人有無簽訂、履行該合同的權(quán)利能力和行為能力;合同內(nèi)容是否符合國家法律、政策和本制度規(guī)定。

　　2、合同的嚴密性。包括:合同應(yīng)具備的條款是否齊全;當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)是否具體、明確;文字表述是否確切無誤。

　　3、合同的可行性。包括:當(dāng)事人雙方特別是對方是否具備履行合同的能力、條件;預(yù)計取得的經(jīng)濟效益和可能承擔(dān)的風(fēng)險;合同非正常履行時可能受到的經(jīng)濟損失。

　　第十三條根據(jù)法律規(guī)定或?qū)嶋H需要,合同可以呈報上級主管機關(guān)鑒證、批準,或報工商行政管理部門鑒證,或請公證處公證。

　　第十四條合同依法成立,既具有法律約束力。一切與合同有關(guān)的部門、人員都必須本著“重合同、守信譽”的原則,嚴格執(zhí)行合同所規(guī)定的義務(wù),確保合同的實際履行或全面履行。

　　第十五條合同履行完畢的標(biāo)準,應(yīng)以合同條款或法律規(guī)定為準。沒有合同條款或法律規(guī)定的,一般應(yīng)以物資交清,工程竣工并驗收合格、價款結(jié)清、無遺留交涉手續(xù)為準。

　　第十六條總經(jīng)理、副總經(jīng)理、區(qū)域經(jīng)理、財務(wù)部及有關(guān)部門負責(zé)人應(yīng)隨時了解、掌握合同的履行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報。否則,造成合同不能履行、不能完全履行的,要追究有關(guān)人員的責(zé)任。

　　第十七條在合同履行過程中,碰到困難的,首先應(yīng)盡一切努力克服困難,盡力保障合同的履行。如實際履行或適當(dāng)履行確有人力不可克服的困難而需變更,解除合同時,應(yīng)在法律規(guī)定或合理期限內(nèi)與對方當(dāng)事人進行協(xié)商。

　　第十八條對方當(dāng)事人提出變更、解除合同的,應(yīng)從維護本公司合法權(quán)益出發(fā),從嚴控制。

　　第十九條變更、解除合同,必須符合《合同法》的規(guī)定,并應(yīng)在公司內(nèi)辦理有關(guān)的.手續(xù)。

　　第二十條變更、解除合同的手續(xù),應(yīng)按本辦法規(guī)定的審批權(quán)限和程序執(zhí)行。

　　第二十一條變更、解除合同,一律必須采用書面形式,口頭形式一律無效。

　　第二十二條變更、解除合同的協(xié)議在未達成或未批準之前,原合同仍有效,仍應(yīng)履行。但特殊情況經(jīng)雙方一致同意的例外。

　　第二十三條因變更、解除合同而使當(dāng)事人的利益遭受損失的,除法律允許免責(zé)任的以外,均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,并在變更、解除合同的協(xié)議書中明確規(guī)定。

　　第二十四條合同在履行過程中如與對方當(dāng)事人發(fā)生糾紛的,應(yīng)按《合同法》等有關(guān)法規(guī)和本辦法規(guī)定妥善處理。

　　第二十五條合同糾紛應(yīng)由分管副總經(jīng)理負責(zé)處理,經(jīng)辦人對糾紛的處理必須具體負責(zé)到底。

　　第二十六條處理合同糾紛的原則是:

　　1、堅持以事實為依據(jù)、以法律為準繩,法律未作規(guī)定的,以國家相關(guān)政策或合同條款為準。

　　2、以雙方協(xié)商解決為基本辦法。糾紛發(fā)生后,分管部門的副總經(jīng)理及相關(guān)部門負責(zé)人應(yīng)及時與對方當(dāng)事人友好協(xié)商,在既維護本公司合法權(quán)益,又不侵犯對方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上,互諒互讓,達成協(xié)議,解決糾紛。

　　3、因?qū)Ψ截?zé)任引起的糾紛,應(yīng)堅持原則,保障我方合法權(quán)益不受侵犯;因我方責(zé)任引起的糾紛,應(yīng)尊重對方的合法權(quán)益,主動承擔(dān)責(zé)任,并盡量采取補救措施,減少我方損失;因雙方責(zé)任引起的糾紛,應(yīng)實事求是,分清主次,合情合理解決。

　　第二十七條在處理糾紛時,分管副總經(jīng)理及相關(guān)部門負責(zé)人應(yīng)加強聯(lián)系,及時溝通,積極主動地做好應(yīng)做的工作,不互相推諉,統(tǒng)一意見,統(tǒng)一行動。

　　第二十八條合同糾紛的提出,加上由我方與當(dāng)事人協(xié)商處理糾紛的時間,應(yīng)在法律規(guī)定的時效內(nèi)進行,并必須考慮有申請仲裁或起訴的足夠的時間。

　　第二十九條凡由法律顧問處理的合同糾紛,有關(guān)部門必須主動提供有關(guān)證據(jù)材料。

　　第三十條對于合同糾紛經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見的,應(yīng)簽訂書面協(xié)議,由雙方代表簽字并加蓋雙方單位公章或合同專用章。

　　第三十一條對雙方已經(jīng)簽署的解決合同糾紛的協(xié)議書,上級主管機關(guān)或仲裁機關(guān)的調(diào)解書、仲裁書,在正式生效后,應(yīng)復(fù)印若干份,分別送與對該糾紛處理及履行有關(guān)的部門收執(zhí),各部門應(yīng)由專人負責(zé)該文書執(zhí)行的了解或履行。

　　第三十二條對于當(dāng)事人在規(guī)定的期限屆滿時沒有執(zhí)行上述文書中有關(guān)規(guī)定的,承辦人應(yīng)及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報。

　　第三十三條對方當(dāng)事人逾期不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、仲裁決定書或判決書的,可向人民法院申請執(zhí)行。

　　第三十四條在向人民法院提交申請執(zhí)行書之前,有關(guān)部門應(yīng)認真檢查對方的執(zhí)行情況,防止差錯。執(zhí)行中若達成和解協(xié)議的,應(yīng)制作協(xié)議書并按協(xié)議書規(guī)定辦理。

　　第三十五條合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的,應(yīng)及時通知有關(guān)單位,并將有關(guān)資料匯總、歸檔,以備考。

　　第三十六條本公司合同管理具體是:

　　由總經(jīng)理總負責(zé),歸口管理部門為綜合辦公室、財務(wù)部。副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理可以根據(jù)工作需要查閱相關(guān)合同,合同借閱須

　　經(jīng)總經(jīng)理批準,并保證合同內(nèi)容不外泄。

　　第三十七條公司所有合同均由綜合辦公室統(tǒng)一登記編號,按審批權(quán)限分別由董事長、總經(jīng)理或其他書面授權(quán)人簽署。

　　第三十八條綜合辦公室會同有關(guān)部門認真做好合同管理的基礎(chǔ)工作。具體如下:

　　1、建立合同檔案;

　　2、建立合同管理臺帳;

　　3、填寫“合同情況月報”。

　　第三十九條其他

　　本辦法經(jīng)公司董事會審議通過后執(zhí)行。

物業(yè)公司管理制度4

　　1。公眾制度

　　（1）《業(yè)戶手冊》。

　�。�2）《業(yè)主公約》。

　�。�3）《精神文明公約》。

　�。�4）《樓宇使用維護管理規(guī)定》。

　�。�5）《二次裝修管理規(guī)定》。

　　（6）《二次裝修管理協(xié)議》。

　　（7）《裝修人員管理規(guī)定》。

　�。�8）《出入物品管理規(guī)定》。

　　（9）《安全管理規(guī)定》。

　　（10）《消防管理規(guī)定》。

　�。�11）《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》。

　�。�12）《園林綠化管理規(guī)定》。

　　2。崗位職責(zé)

　　（1）物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)。

　　（2）經(jīng)理助理崗位職責(zé)。

　　（3）物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。

　　（4）物業(yè)管理文員崗位職責(zé)。

　�。�5）物業(yè)管理員崗位職責(zé)。

　�。�6）物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)。

　�。�7）物業(yè)清潔員崗位職責(zé)。

　�。�8）工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。

　�。�9）工程技術(shù)員崗位職責(zé)。

　�。�10）強電技工崗位職責(zé)。

　�。�11）弱電技工崗位職責(zé)。

　�。�12）暖通工崗位職責(zé)。

　�。�13）維修工崗位職責(zé)。

　�。▁x）工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)。

　　（15）安全經(jīng)理崗位職責(zé)。

　�。�16）安全管理員崗位職責(zé)。

　�。�17）財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)。

　�。�18）財務(wù)會計崗位職責(zé)。

　�。�19）財務(wù)出納崗位職責(zé)。

　�。�20）財務(wù)收費員崗位職責(zé)。

　　3。運作管理制度

　　（1）《員工手冊》。

　�。�2）《管理人員文明服務(wù)準則》。

　�。�3）《員工辦公制度》。

　�。�4）《各部門月工作計劃及總結(jié)制度》。

　�。�5）《物業(yè)管理工作廉潔制度》。

　�。�6）《員工培訓(xùn)制度》。

　�。�7）《內(nèi)部財務(wù)管理制度》。

　�。�8）《檔案資料管理制度》。

　�。�9）《值班管理制度》。

　�。�10）《公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》。

　�。�11）《員工宿舍管理評比制度》。

　�。�12）《接待投訴處理及回訪制度》。

　�。�13）《維修回訪制度》。

　�。▁x）《機電設(shè)備管理手冊》。

　�。�15）《機電設(shè)備的編號方法》。

　�。�16）《機電設(shè)備的統(tǒng)計制度》。

　�。�17）《配電房管理制度》。

　�。�18）《物業(yè)防火安全檢查制度》。

　　（19）《大廈應(yīng)急滅火搶救方案》。

　�。�20）《物業(yè)管理運作流程》。

　�。�21）《業(yè)戶投訴處理程序》。

　�。�22）《業(yè)戶入住工作程序》。

　�。�23）《業(yè)戶入住裝修管理工作程序》。

　　（24）《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。

　�。�25）《物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序》。

　�。�26）《物業(yè)資料控制工作程序》。

　�。�27）《公共設(shè)施維修、養(yǎng)護工作程序》。

　　（28）《機電設(shè)備維修工作程序》。

　�。�29）《安全管理工作程序》。

　�。�30）《消防應(yīng)急處理工作程序》。

　　（31）《園林綠化管理工作程序》。

　�。�32）《清潔管理工作程序》。

　�。�33）《社區(qū)文化開展工作程序》。

　　4。員工培訓(xùn)考核制度

　�。�1）《新員工入職培訓(xùn)制度》。

　　（2）《在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度》。

　　（3）《員工工作考核及獎罰制度》。

　�。�4）《員工崗位責(zé)任月考核成績匯總表》。

　�。�5）《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。

　�。�6）《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》。

　�。�7）《部門員工崗位月工作考核表》。

　�。�8）《業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計表》。

　　（9）《員工違章違紀處理意見申報表》。

　　（10）《物業(yè)管理工作情況一覽表》。

物業(yè)公司管理制度5

　　一、經(jīng)營管理工作必須具有強烈的創(chuàng)收意識,千方百計地利用現(xiàn)有條件積極開展商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營,達到便民利民,為企業(yè)增加創(chuàng)收,達到物業(yè)公司逐步自養(yǎng)的目的。

　　二、根據(jù)集團和公司的租賃政策及指導(dǎo)價格,利用各種潛在商機,積極對外宣傳,招商引資,熱情接待來訪客商,努力協(xié)調(diào)各種問題的解決。

　　三、公開、公平、公正地對待經(jīng)商客戶,一視同仁,不優(yōu)親厚友;認真制定租賃合同條款,互利互惠,共同發(fā)展,互創(chuàng)效益;合同條款應(yīng)符合法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定,不得出現(xiàn)漏洞損害公司的利益。

　　四、建立健全商業(yè)網(wǎng)點管理的規(guī)章制度,確保管理制度化、正規(guī)化、規(guī)范化;定期或不定期巡查商業(yè)網(wǎng)點的衛(wèi)生、產(chǎn)品質(zhì)量、銷售物價、服務(wù)態(tài)度等經(jīng)營狀況,規(guī)范其經(jīng)營行為,維護消費者利益和集團的社會信譽;并配合衛(wèi)生防疫檢測部門進行例行的'檢測工作,對于違規(guī)經(jīng)營者,采取相應(yīng)的處理措施。

　　五、不斷學(xué)習(xí)先進單位的管理經(jīng)驗,拓寬思路,開源創(chuàng)收,彌補物業(yè)管理的經(jīng)費支出;經(jīng)常進行市場分析調(diào)研和預(yù)測,調(diào)整經(jīng)營項目,對行業(yè)信息加以收集、整理,拿出行之有效的方案,為主管經(jīng)理的決策提供準確的依據(jù),逐步實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。

　　六、嚴格對客商租賃費用和水暖電費抄表計費工作,每月費用收交率必須達到98%以上,努力完成下達的任務(wù)指標(biāo)。

　　七、認真填寫經(jīng)營攤點登記;對各項收費及時催交填報,每月和財務(wù)室對賬清點,并做好各種登記和記錄的妥善保存。

　　八、經(jīng)常對商業(yè)網(wǎng)點使用的設(shè)施進行檢查,敦促及時保養(yǎng)維修。聽取客商的合理化建議,積極改變經(jīng)營作風(fēng)。

物業(yè)公司管理制度6

　　為充分調(diào)動員工之積極性,開展公平的勞動競賽,促進工作,提高效率,完善花園管理員之責(zé)任制度,根據(jù)公司之實際管理要求和實踐經(jīng)驗,特對原《管理員崗位目標(biāo)責(zé)任書》進行修訂,具體內(nèi)容如下:

　　一、本責(zé)任書適用之職位范圍:本責(zé)任書應(yīng)用管理處主任、管理員之任務(wù)。

　　二、本責(zé)任書考評形式:考評分自評、互評、住戶評議、上級鑒定四種,每月、每季、第年進行一次,采用工資獎金相結(jié)合之考評形式。

　　三、本責(zé)任書之考評項目:責(zé)任區(qū)住宅樓及公共設(shè)施完好率;治安案件、火災(zāi)、刑事案件、小區(qū)秩序;保潔、清潔、綠化;住戶評議;工作作風(fēng)、紀律;工作日記及房屋管理檔案。

　　四、崗位目標(biāo)責(zé)任書之內(nèi)容:堅決服從公司領(lǐng)導(dǎo)之安排,認真學(xué)習(xí)物業(yè)管理之法規(guī)及公司規(guī)章制度,并嚴格按章辦事,熱情服務(wù),做到業(yè)主、公司滿意,具體工作細則如下:

　　1、要熟練掌握好物業(yè)管理之有關(guān)知識和公司之管理制度,樹立為住戶服務(wù)的思想。

　　2、要切實熟練掌握好責(zé)任區(qū)內(nèi)之物業(yè)情況,合理安排責(zé)任區(qū)的所有員工之崗位(注:保安員之崗位應(yīng)與保安隊長協(xié)商后上報公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定,其余員工根據(jù)實際情況安排崗位上報公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定)。

　　3、要熟練掌握好責(zé)任區(qū)內(nèi)之管理有關(guān)資料(其中包括收樓數(shù)據(jù)、鎖匙交收情況、維修情況、配套設(shè)施情況、入住情況、租戶情況、治安巡查、探訪登記數(shù)據(jù)、清潔衛(wèi)生情況等數(shù)據(jù)),且要有條理地進行整理歸檔。

　　4、統(tǒng)籌監(jiān)控好責(zé)任區(qū)內(nèi)之客戶服務(wù)、治安、維修、清潔、綠化等方面的工作,嚴格按照公司之制度辦事,確保責(zé)任區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生,治安秩序良好,業(yè)主滿意(注:公司將于每月不定期組織人員到各花園檢查,檢查結(jié)果按本辦法獎罰標(biāo)準執(zhí)行)

　　5、要及時組織人員修復(fù)損壞之樓宇及設(shè)施。

　　6、按公司之規(guī)定及時安排工作人員修復(fù)業(yè)主/住戶要求之維修。

　　7、嚴格按照公司之規(guī)定組織人員做好責(zé)任區(qū)內(nèi)之裝修監(jiān)控,嚴防違章事件發(fā)生。

　　8、嚴格按照公司之要求辦理裝修手續(xù),嚴禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接裝修工程。

　　9、確保責(zé)任區(qū)內(nèi)正常之生活條件不受影響,嚴禁無緣無故停水電供應(yīng)及公共設(shè)施之正常使用。

　　10、確保責(zé)任區(qū)內(nèi)工作人員保持服裝整齊清潔、儀表端莊、精神飽滿、配戴好員工證。

　　11、嚴格按照公司之制度公平及時地處理一切違紀事件。

　　12、嚴格按照公司之制度組織員工做好住戶、探訪者、車輛、物品之出入管理。

　　13、嚴格按照公司規(guī)定之工作程序接待業(yè)主/住戶,并作好有關(guān)記錄。

　　14、有效、有禮及時處理業(yè)主之投訴(業(yè)主投訴的.問題如能及時處理應(yīng)實時處理,如確不能及時處理的,應(yīng)要同業(yè)主另約時間到時安排人員跟進投訴)。

　　15、不準與業(yè)主發(fā)生一切任何之私人經(jīng)濟來往,嚴禁以任何借口向業(yè)主索要什費及錢物。

　　16、按公司之規(guī)定組織好員工之培訓(xùn)和考核工作,提高員工之積極性,做到人盡其才。

　　17、按公司之規(guī)定按時、按質(zhì)組織好員工之巡查工作。

　　18、積極做好本花園之宣傳工作,定時按質(zhì)整理告示箱及宣傳欄,堅持每月更換一次版面之要求。

　　19、認真積極地做好工作日記及周報表,按時按質(zhì)召開周務(wù)會。

　　20、積極及時地處理突發(fā)事件,且要將此事件作好詳細記錄并要匯報公司(注:如發(fā)生重大事故除了組織人員處理外,還要第一時間報告公司按指示處理)。

　　21、要保守公司之內(nèi)部秘密和業(yè)主/住戶資料(公安機關(guān)查案要求除外),不得假借公司名義或用職務(wù)之便做有損公司名譽或利益之行為。

　　22、認真審核水電工所抄之水電表,準確率達100%,并按時上交公司。

　　23、積極配合財務(wù)部做好管理費及其它費用之收取工作,努力使管理費收費率達到95%以上。

　　24、認真做好轄區(qū)內(nèi)之水電管理工作,確保水電損耗達到公司規(guī)定之要求。

　　25、要積極主動管理好花園日常工作,按質(zhì)完成公司領(lǐng)導(dǎo)下達之臨時任務(wù)。

　　26、要服務(wù)公司領(lǐng)導(dǎo)之安排,不準有瞞騙、恐嚇公司領(lǐng)導(dǎo)之行為。

物業(yè)公司管理制度7

　　1、總則

　　本制度明確了收款管理權(quán)責(zé)劃分，規(guī)范了收款管理操作程序，建立了收款管理審批流程，為收款管理工作開展提供了制度依據(jù)。

　　2、職責(zé)

　　本制度的主責(zé)部門為各公司財務(wù)部，按本制度規(guī)定嚴格執(zhí)行收款管理要求與流程。

　　3、范圍

　　本制度規(guī)范的收款內(nèi)容包括：物業(yè)費收入、車位管理費收入、開發(fā)界面收入、租金收入、多種經(jīng)營收入、押金及代收款等。

　　4、各類收款總體要求

　　4.1財務(wù)部全面負責(zé)公司各項收款界面的管理，包括收款、收款監(jiān)督、收款票據(jù)領(lǐng)購、下發(fā)及核銷等內(nèi)容。

　　4.2各類收款業(yè)務(wù)均需在EAS系統(tǒng)中操作，做到日清日結(jié)，如遇特殊原因無法當(dāng)天錄入的，轉(zhuǎn)天補錄的業(yè)務(wù)日期必須與收款日期一致。

　　4.3財務(wù)人員應(yīng)在每日及每月底將EAS系統(tǒng)中的收款報表與財務(wù)系統(tǒng)總賬進行核對，確保數(shù)據(jù)一致。

　　4.4收費人員應(yīng)確保各類票據(jù)連號使用，在保證當(dāng)日票、款、表相符的基礎(chǔ)上，及時將整理好的單據(jù)及銀行回執(zhí)傳遞給公司財務(wù)部，相關(guān)財務(wù)人員應(yīng)對交來的錢款票據(jù)逐筆進行核對。

　　4.5各類票據(jù)使用完后應(yīng)及時到財務(wù)部核銷并領(lǐng)用。

　　4.6財務(wù)人員每月至少兩次對收費現(xiàn)場的庫存現(xiàn)金、票據(jù)管理情況等進行盤點抽查并保留檢查痕跡，確�，F(xiàn)場收費的操作規(guī)范性。

　　5、收款管理具體要求

　　5.1物業(yè)費收入、車位管理費收入、租金收入、多種經(jīng)營收入、押金及代收款

　　5.1.1每月最后一日，由客服部指定專人對收費軟件中的房屋客戶設(shè)置和客戶收費設(shè)置進行檢查，財務(wù)負責(zé)核對，確保計算應(yīng)收費用前系統(tǒng)設(shè)置的真實、準確。

　　5.1.2財務(wù)人員應(yīng)于每月1日將當(dāng)月應(yīng)收取的周期性費用（如物業(yè)費、車位費等）及時進行應(yīng)收費用計算，并在EAS收費系統(tǒng)中生成應(yīng)收費用數(shù)據(jù)。

　　5.1.3臨時性費用（如出入證工本費、場地租金收入、零星服務(wù)收入等）根據(jù)實際情況生成應(yīng)收費用，并及時收取。

　　5.1.4收費人員收費前應(yīng)核對業(yè)主資料（房號、業(yè)主姓名、應(yīng)收款項等信息），口頭告知業(yè)主應(yīng)繳費用的明細及金額，收款后將蓋有公司收款印章的票據(jù)交業(yè)主作為已繳款憑據(jù)。

　　5.1.5收費人員在每日工作結(jié)束前，應(yīng)將當(dāng)日的收款票據(jù)、收款金額、報表核對一致。

　　5.1.6財務(wù)人員每日負責(zé)對收款事項進行檢查及審核，無誤后進行賬務(wù)處理。

　　5.2與開發(fā)公司相關(guān)的收入

　　5.2.1范圍：空置管理費（未出售）收入、開辦費收入、售樓處物業(yè)收入（服務(wù)費）、為開發(fā)公司服務(wù)收入、前期顧問咨詢服務(wù)收入。

　　5.2.2各公司財務(wù)部根據(jù)業(yè)務(wù)部門提交的應(yīng)收款數(shù)據(jù)進行審核，督促業(yè)務(wù)部門及時簽訂相應(yīng)合同。

　　5.2.3與開發(fā)公司相關(guān)收入結(jié)算的總體原則是：結(jié)算及時并實現(xiàn)資金快速回流。

　　5.2.3.1開發(fā)公司與物業(yè)公司雙方的各項業(yè)務(wù)，需由開發(fā)公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門先立項并簽訂相應(yīng)合同，而后開始實施。簽訂的合同中要明確服務(wù)標(biāo)準、管理要求、費用結(jié)算方式及結(jié)算周期。對于由開發(fā)公司移交給物業(yè)進行后續(xù)管理的事項，要求明確承接的'現(xiàn)狀，對未盡事宜的責(zé)任要界定清晰。

　　5.2.3.2物業(yè)公司根據(jù)各項目進度及受托協(xié)議的執(zhí)行情況，由物業(yè)公司專人于結(jié)算資料齊全后的3個工作日內(nèi)，向開發(fā)公司提交費用結(jié)算申請。

　　5.2.3.3物業(yè)公司需持續(xù)跟進與開發(fā)公司之間的結(jié)算進度，確保在結(jié)算資料提交后的7個工作日內(nèi)開發(fā)公司方面完成對結(jié)算申請的審核及確認。

　　5.2.3.4物業(yè)公司根據(jù)開發(fā)公司審核確認后的相關(guān)審批資料，及時跟進開發(fā)公司的立項審批及合同審批進度。

　　5.2.4財務(wù)部根據(jù)收到的簽批完整的合同開具相應(yīng)的發(fā)票，跟進開發(fā)公司的付款流程及資金安排，待開發(fā)公司付款完畢或收到款項時確認收入。

　　5.2.4財務(wù)部應(yīng)建立開發(fā)界面收入臺賬，內(nèi)容包括：合同編號、簽訂日期、合同名稱、開發(fā)界面收入類別、涉及的具體項目/分期、合同期限、合同金額、累計已發(fā)生金額、合同余額等。 5.3免單收入

　　5.3.1包括銷售免單、售后減免和內(nèi)免，主要是指開發(fā)公司在房地產(chǎn)銷售階段促進銷售、售后階段解決客戶訴求以及物業(yè)公司在承接項目后解決業(yè)主遺留問題而開具的減免物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用的書面優(yōu)惠證明。銷售免單和售后減免都是由開發(fā)公司和業(yè)主簽署的優(yōu)惠免單；內(nèi)免是物業(yè)公司和業(yè)主簽署的優(yōu)惠免單。

　　5.3.2物業(yè)公司財務(wù)部收到業(yè)務(wù)部門提交的簽批完整的確認單（銷售免單、售后減免）以及開發(fā)公司給付的款項時確認收入。確認單上必須有業(yè)主、開發(fā)公司相關(guān)部門負責(zé)人的簽章確認。

　　5.3.3內(nèi)部免單需由業(yè)務(wù)部門提交申請，簽批后，在EAS收費系統(tǒng)中對應(yīng)收費用進行相應(yīng)調(diào)整。

　　5.3.4物業(yè)公司財務(wù)部應(yīng)分別建立開發(fā)公司免單及內(nèi)部免單臺賬，臺賬內(nèi)容需包含：所屬項目、客戶資料、免單類型、免單金額、免單期限及免單事由，以備查詢。

　　5.4代收款項的管理

　　5.4.1包含內(nèi)容：代為收取的水費、電費、公攤水電費、燃氣、煤氣、采暖費等費用，以及代為收取的其他收費，例如代收小區(qū)寬帶費等。

　　5.4.2代收款項應(yīng)建立相應(yīng)的代收代付臺賬并及時核對，保證數(shù)據(jù)的準確性，及時結(jié)清代收款項。

　　6、收款現(xiàn)場管理

　　6.1當(dāng)日收取的款項必須當(dāng)日送存公司指定銀行賬戶，非工作時間收款須存入經(jīng)物業(yè)集團財務(wù)管理部備案的無卡存款銀行賬戶，當(dāng)日現(xiàn)場無卡存款金額需短信告知財務(wù)人員。 6.2收費人員入戶收取的各類款項必須當(dāng)日錄入EAS收費系統(tǒng)。

　　6.3收費人員交接班要有交接記錄，現(xiàn)金、收款單據(jù)等憑證必須經(jīng)雙方清點后，簽字確認。

　　6.4收費人員當(dāng)日下班前，必須清點票款，打印POS結(jié)算單，核對報表，保證賬實相符。

　　7、附則

　　本制度自發(fā)布之日起實施，根據(jù)物業(yè)集團業(yè)務(wù)發(fā)展情況適時修訂。本制度由物業(yè)集團財務(wù)管理部起草并歸口管理。

物業(yè)公司管理制度8

　　物業(yè)公司收費管理規(guī)范

　　1、目的

　　加強公司內(nèi)部控制,規(guī)范公司的收費行為,保證公司資金安全,維護公司利益,保護好公司員工。

　　2、適用范圍

　　適用于公司各一線管理處、經(jīng)營業(yè)務(wù)口。

　　3、職責(zé)

　　公司財務(wù)管理部負責(zé)督促、檢查各管理處、經(jīng)營業(yè)務(wù)口遵守資金方面相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度及執(zhí)行情況。

　　4、內(nèi)容

　　4.1崗位分工

　　除出納人員以及授權(quán)的收款員、值班收費人員以外,任何人不得經(jīng)手現(xiàn)金。

　　出納員:

　　負責(zé)現(xiàn)金的日常管理,并對收款員和值班收費人員的工作進行監(jiān)督。

　　建立收據(jù)、發(fā)票的領(lǐng)用、發(fā)放、繳銷記錄,繳銷前詳細標(biāo)明每本票據(jù)的開出份數(shù),作廢份數(shù),起訖時間,收款總金額(分現(xiàn)金、支票),與上繳公司的金額是否相符,確保錢、單相符。 (適用無會計或會計助理的項目)

　　公司出納負責(zé)與項目出納款項的交接。

　　收款員(值班收費人員)主要包含前臺收費人員、車輛崗安全員、xx會所收銀員、吉普吧收銀員、家政班長。

　　收款員負責(zé)業(yè)務(wù)口資金的直接收取、繳交以及票據(jù)領(lǐng)用,繳交。

　　出納員、收款(費)員應(yīng)具有高技能鑒別假鈔真?zhèn)文芰?一旦收取假鈔后果自負;公司應(yīng)為收款員配備必要的驗鈔設(shè)備。

　　票據(jù)管理員:票據(jù)管理員由公司財務(wù)管理部會計兼任。票據(jù)管理員負責(zé):

　　公司票據(jù)的購進;

　　票據(jù)保管;

　　票據(jù)注銷;

　　票據(jù)稽核檢查;

　　xx會計助理兼任漢口區(qū)域票據(jù)的領(lǐng)用、保管及注銷。

　　辦理收款業(yè)務(wù)的人員必須具備良好的職業(yè)道德,忠于職守,廉潔奉公,遵紀守法,客觀公正。收款人員不得挪用或侵占公司錢款,一經(jīng)查實,公司將予以嚴肅處理,并視情節(jié)嚴重,保留向司法機關(guān)起訴的權(quán)利。

　　收款崗位人員根據(jù)公司具體情況進行崗位輪換。

　　財務(wù)管理部定期(每季度)對資金業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員進行相關(guān)制度和崗位職責(zé)的培訓(xùn),保證所有人員確認已接受培訓(xùn)并清楚國家、集團、公司的財務(wù)制度和個人的職責(zé)。

　　4.2票據(jù)管理

　　公司對各項收費的管理和控制是以票據(jù)的管理和控制為基礎(chǔ)的,主要責(zé)任部門為公司財務(wù)管理部,公司目前的票據(jù)主要包含服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票、停車場專用定額發(fā)票、餐飲定額發(fā)票企業(yè)統(tǒng)一收據(jù),公司內(nèi)部各種代用券(如游泳卡、餐卡)等。

　　票據(jù)環(huán)節(jié)控制

　　a票據(jù)的購進:必須由財務(wù)管理部的票據(jù)管理員憑《發(fā)票領(lǐng)用證》統(tǒng)一到稅務(wù)部門購進稅務(wù)票據(jù)、內(nèi)部代用券則到指定廠家印刷,購進回來的票據(jù)由公司票據(jù)管理員統(tǒng)一保管,并登記造冊,票據(jù)管理員必須對票據(jù)嚴格管理,對其安全性負責(zé)。

　　b.票據(jù)的領(lǐng)用:漢口區(qū)域的票據(jù)領(lǐng)用由xx管理處出納統(tǒng)一到公司票據(jù)管理員辦理登記領(lǐng)取手續(xù),武昌區(qū)域的票據(jù)領(lǐng)用由使用部門統(tǒng)一到公司票據(jù)管理員辦理登記領(lǐng)用手續(xù)。票據(jù)管理員應(yīng)根據(jù)收費崗位情況掌握發(fā)放的數(shù)量及品種,一次一般不超出一個月的用量,并采用以舊換新制度。漢口區(qū)域的票據(jù)使用部門統(tǒng)一到xx管理處出納領(lǐng)取,一次一般不超過兩個星期的用量。

　　c.票據(jù)的保管:包括未使用票據(jù)及票據(jù)的存根;各收費崗位的零散票據(jù)及出納庫存票據(jù)的保管;對使用完的票據(jù)存根,必須與公司票據(jù)管理員結(jié)算,統(tǒng)一由公司票據(jù)管理員保管,各收費崗位不應(yīng)自存自留,對正在使用或尚未使用的票據(jù),按誰領(lǐng)用誰負責(zé)處理,應(yīng)視同現(xiàn)金、存放于最安全的地方。

　　d.票據(jù)的填寫:公司任何一項收費都必須出示正式票據(jù)與客戶,任何人或部門利用非公司財務(wù)監(jiān)控的票據(jù)對外進行收費,都是公司財務(wù)制度不允許的,其責(zé)任由當(dāng)事人或部門責(zé)任人承擔(dān)。票據(jù)的填寫必須做到內(nèi)容完整,數(shù)據(jù)準確,字跡工整,手續(xù)要齊備,一次性頂格填寫,任何票據(jù)都不得外借或填寫與公司收費無關(guān)的內(nèi)容。對于通過銀行托收收款需開具發(fā)票的,應(yīng)在發(fā)票備注欄中注明銀行托收。

　　e票據(jù)稽核檢查:財務(wù)管理部及各收費崗位的部門負責(zé)人應(yīng)對各收費開票崗位認真進行督促、檢查、內(nèi)容包括票據(jù)的填寫情況、保管情況、安全情況等。

　　4.3收費環(huán)節(jié)的控制規(guī)定

　　主要是指收費的環(huán)節(jié)、收費的標(biāo)準、收費減免的控制。公司重申任何部門,任何人收到現(xiàn)金或支票(支票需到帳),或者轉(zhuǎn)帳的收入必須開具公司的正式收據(jù)或發(fā)票給客戶;對外或?qū)?nèi)發(fā)放的任何代用券(如用餐卡、游泳券等)必須到財務(wù)登記,并蓋發(fā)票專用章。這是公司控制收入的核心環(huán)節(jié),公司所有人員必須認真執(zhí)行,如有違反,公司將予以嚴肅處理,各部門責(zé)任人要監(jiān)督本部門人員和業(yè)務(wù)人員執(zhí)行。

　　a.收費環(huán)節(jié)上控制:有標(biāo)準(明碼)的按標(biāo)準,有計算依據(jù)的按依據(jù)收費。各收款管理人員必須按照批準后的明碼標(biāo)價的價格進行收取。嚴禁向客戶多收取或少收取。

　　b.收費標(biāo)準的控制:各部門的收費項目必須進行測算、報批、公布,做到明碼收費,對暫無明碼的收費應(yīng)由當(dāng)事人與部門經(jīng)理根據(jù)情況確定并及時知會財務(wù)管理部,對經(jīng)常發(fā)生或數(shù)額較大的報公司領(lǐng)導(dǎo)審定。

　　c.收費減免的控制:

　　城市花園吉普吧、xx會所以及管理處中介項目考慮到靈活經(jīng)營的需要,部門負責(zé)人有20%以內(nèi)折扣的權(quán)利。部門負責(zé)人進行折扣后必須形成備案交予財務(wù)管理部,超出上述限額必須提前報公司財務(wù)管理部和總經(jīng)理審批。對于其他項目,有明碼標(biāo)價或公司經(jīng)常性收費為公司主要經(jīng)營收入,公司各部門、管理處任何人都無權(quán)減免,如遇十分意外,必須報公司財務(wù)管理部和總經(jīng)理審批�？蛻暨`約金的減免可見相關(guān)規(guī)定。

　　d.收費項目的報批

　　公司各部門(管理處)必須對本部門新發(fā)生收費項目必須填寫專門表格報公司會簽。

　　4.4收費結(jié)算的管理規(guī)定

　　a、結(jié)算的起點和時間:每一個收費崗位或人員每天必須與管理處財務(wù)出納結(jié)算一次,同時如收費人員無保險柜的,應(yīng)將錢款寄存公司出納處或送存銀行,有保險柜的人員現(xiàn)金超過20xx元的也應(yīng)交公司出納處或送存銀行。管理處出納每周三與公司本部出納結(jié)算一次.

　　b、結(jié)算地點:財務(wù)管理部根據(jù)公司實際情況和便于結(jié)算,設(shè)置2名出納員,負責(zé)各個收款崗位的工作:城市花園出納(目前公司本部出納兼)負責(zé)與城市花園各收費崗位人員結(jié)算;xx出納負責(zé)與xx及漢口區(qū)域各收費崗位人員結(jié)算,公司本部出納負責(zé)與各管理處出納人員的費用結(jié)算。

　　c、結(jié)算事項:各收費崗位對填的票據(jù),當(dāng)時只能撕下發(fā)票聯(lián)或收據(jù)聯(lián)交給客戶,記帳聯(lián)及存根聯(lián)交出納結(jié)算時,由出納核對后(出納所填寫票據(jù)則由其它人員核對),再將記帳聯(lián)撕下用于會計記帳,存根聯(lián)不動,并根據(jù)結(jié)算情況,同時填寫《現(xiàn)金繳收記錄單》,雙方簽字認可;如果錯開票據(jù),則將所有聯(lián)保留并作廢,并另開一份。各管理處的收款人員與出納、出納與公司財務(wù)管理部的款項交接必須以票據(jù)的領(lǐng)用及核銷為依據(jù),并由收款方開具收據(jù)或在收款日報表上簽收。收款日報表必須詳細列明收款金額、收款日期、收款票據(jù)號等內(nèi)容。

　　d、收費記帳:出納在與各收費人員結(jié)算后,及時將錢款保存好或送存銀行,并將《繳款記錄單》及記帳聯(lián)等單據(jù),傳遞至?xí)嬘泿?如無特殊情況,會計人員必須在當(dāng)月內(nèi)填寫記帳憑證并登記入帳(電腦)。各收銀員應(yīng)及時將現(xiàn)款送到銀行或交公司出納,每天進行日報表的結(jié)算。

　　4.5 xx會所收款結(jié)算規(guī)定

　　由于xx會所業(yè)務(wù)日趨頻繁,消費筆數(shù)多,金額小,具有較多的特殊性,為了加強這方面的管理,確保公司現(xiàn)款的安全,特提出如下幾點要求:

　　a.客戶至xx會所進行消費時,首先到各活動項目的總臺登記并由總臺填制活動登記單。

　　b.總臺根據(jù)客戶活動登記單的消費情況結(jié)算收費,如遇客戶需要發(fā)票時,開具公司的統(tǒng)一發(fā)票。

　　c.每天營業(yè)結(jié)束時,將當(dāng)天營業(yè)款存入xx會所的保險柜內(nèi),并于第二天下班前定時與xx管理處出納結(jié)算,并對未開正式發(fā)票部分營業(yè)款開具發(fā)票。

　　d.所有活動登記單的印制,領(lǐng)用、結(jié)存、退回必須由公司財務(wù)登記、監(jiān)管。

　　e.xx管理處出納必須加強對各總臺(收銀臺)的`監(jiān)管(如活動登記單的填制情況及是否按單收費及發(fā)票的開具情況等)。

　　4.6食堂收款結(jié)算補充規(guī)定食堂收款分為公司內(nèi)部客戶和外部客戶。

　　4.6.1食堂內(nèi)部客戶是指物業(yè)公司在冊員工(包含試用期人員)。其余就餐人員為外部客戶。(包含地產(chǎn)公司人員)。

　　4.6.2 xx食堂內(nèi)部餐券統(tǒng)一由管理處出納統(tǒng)一發(fā)售,城市花園食堂內(nèi)部餐券由城花管理處出納統(tǒng)一發(fā)售。周六、周日不予以出售餐券。

　　4.6.3食堂內(nèi)部餐券由公司負責(zé)統(tǒng)一制作,在物業(yè)公司的食堂可以通用。出售完餐券,必須向買餐卡人員開具收據(jù)。管理處項目人事行政部門負責(zé)人為食堂直接對外出售餐券的負責(zé)人,人事行政部門負責(zé)人可以授權(quán)食堂工作人員進行出售餐券。劃票員為內(nèi)部員工劃票后才能提供餐券,食堂工作人員見餐券后才能為對方提供飯菜。詳細規(guī)定可以參考食堂內(nèi)部管理規(guī)定。

　　4.6.4食堂收款員繳交款項以及票據(jù)每周不得少于兩次。

　　4.7車輛崗收款結(jié)算補充規(guī)定

　　4.7.1車輛崗安全員兼任車輛收款員。項目負責(zé)人為項目車輛崗收款負責(zé)人,承擔(dān)項目收款的直接責(zé)任。項目負責(zé)人可以授權(quán)安全班長負責(zé)車輛崗票據(jù)的領(lǐng)用、繳交、注銷以及錢款的繳交。車輛崗收款負責(zé)人或授權(quán)負責(zé)人不得經(jīng)辦現(xiàn)場現(xiàn)金收款。

　　4.7.2車輛崗的收款負責(zé)人在票據(jù)的派發(fā)、收繳、注銷以及錢款的收繳、上繳必須做好內(nèi)部的交接記錄。

　　4.7.3車輛崗收款員在每一班交接班時務(wù)必在《安全員交接班記錄表》上詳細記錄車輛票據(jù)的起迄號碼,本崗的開具票據(jù)的起迄號碼、貨幣金額。雙方交接人必須在記錄本上簽字。

　　4.6.4車輛崗收款負責(zé)人繳接款項以及票據(jù)每周不得少于兩次。

　　4.8有償服務(wù)收款結(jié)算補充規(guī)定

　　4.8.1本規(guī)范的有償服務(wù),特指家政保潔、家政維修上門服務(wù)類、租賃中介。

　　4.8.2有償服務(wù)的派工單必須接受財務(wù)管理部的監(jiān)督控制,有償服務(wù)的派工單必須在財務(wù)管理部領(lǐng)用、登記、注銷。

　　4.8.3在提供有償服務(wù)中,安排工作、提供服務(wù)、收費三項工作是不相容崗位,不得由一人辦理其中兩項或以上的業(yè)務(wù)。工作安排即下發(fā)家政服務(wù)單由管理處前臺進行安排,提供服務(wù)由家政服務(wù)員完成,收費工作確定由家政服務(wù)班長來操作。家政班長收費后當(dāng)日須及時將款項交給管理處前臺工作人員。

　　4.8.4在有償服務(wù)回訪中,必須包含對收費金額的回訪。

　　4.8.5在有償服務(wù)中,工作人員不得接受客戶小費或禮品。在特殊情況下若有發(fā)生須及時向上級領(lǐng)導(dǎo)和財務(wù)管理部匯報。

　　4.8.6租售業(yè)務(wù)經(jīng)辦人不得經(jīng)手現(xiàn)款。

　　4.9收款保管

　　4.9.1各管理處取得的貨幣資金收入必須及時入賬,不得私設(shè)小金庫,不得賬外設(shè)賬,嚴禁收款不入賬。嚴禁白條抵充庫存現(xiàn)金,更不得挪用現(xiàn)金。

　　4.9.2各管理處以現(xiàn)金方式獲取的收入,應(yīng)及時送存銀行,原則上應(yīng)當(dāng)天送存。在銀行營業(yè)時間結(jié)束后收進的現(xiàn)金,應(yīng)當(dāng)采取妥善保管措施,于第二天送存銀行。

　　4.9.3各管理處的業(yè)務(wù)部門在業(yè)務(wù)活動中收取的現(xiàn)金必須及時上交出納處,不得自行用于任何開支。

　　4.9.4收款員每日營業(yè)終了,將款項交管理處出納,非工作時間收款于第一個工作日上班前兩小時交出納處。不能及時交給出納或存入銀行的現(xiàn)金,收款員應(yīng)存入管理處指定的保險柜,嚴禁私自存放。管理處必須采取措施保證保險柜的安全和正常使用。

　　4.9.5對于現(xiàn)金和各種有價代用券,經(jīng)辦人要確保其安全和完整無缺,因保管責(zé)任造成的短缺,當(dāng)事人要負賠償責(zé)任。

　　4.9.6公司及管理處的財務(wù)保險柜由出納保管,嚴禁與其他部門或人員共用財務(wù)保險柜。出納必須嚴守保險柜密碼;保險柜鑰匙由出納妥善保管,不得隨意亂放或任意轉(zhuǎn)交他人。

　　4.9.7財務(wù)保險柜內(nèi)不允許存放私人物品(含現(xiàn)金及其它物品),也不允許存放代業(yè)主保管的現(xiàn)金及物品。確需承辦代業(yè)主保管現(xiàn)金及物品業(yè)務(wù)的,應(yīng)單獨使用專門的保險柜。

　　4.10收款監(jiān)督檢查

　　4.10..1財務(wù)管理部為收款業(yè)務(wù)的監(jiān)督部門,財務(wù)管理部有權(quán)對各收費崗位及收款人員進行定期或不定期的檢查。

　　4.10.2公司財務(wù)管理部門應(yīng)每季度至少一次對下屬各部門的資金收、付款情況進行全面檢查,以確保各項財務(wù)制度全面得到執(zhí)行,款項及時回收入賬。公司財務(wù)人員每月至少一次對部門各收費點進行突擊檢查并保留有記錄。收費現(xiàn)場必須保證票款相符。

　　4.10.3監(jiān)督檢查的內(nèi)容主要包括:

　　票據(jù)的保管情況。重點檢查票據(jù)的購買、領(lǐng)用、保管、核銷手續(xù)是否健全,票據(jù)保管是否存在漏洞。

　　收款業(yè)務(wù)相關(guān)崗位及人員的設(shè)置情況。重點檢查是否存在收款業(yè)務(wù)不相容職務(wù)混崗的現(xiàn)象。

　　檢查是否存在未經(jīng)審批的隨意多收、少收費用、減免的情況。

　　4.10.4對監(jiān)督檢查過程中發(fā)現(xiàn)的收款內(nèi)部控制中的薄弱環(huán)節(jié),應(yīng)當(dāng)采取措施,及時加以糾正和完善。

　　5、生效日

　　此制度自公布之日起試運行。

　　6、解釋權(quán)

　　此規(guī)范的解釋及修訂權(quán)歸公司財務(wù)管理部。

物業(yè)公司管理制度9

　　第一章經(jīng)理崗位職責(zé)

　　經(jīng)理是對公司負有全面服務(wù)的管理者，處于中心地位，起領(lǐng)導(dǎo)核心作用，負責(zé)公司的全盤工作。

　　一，認真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行黨和國家對物業(yè)管理部門制定的方針，政策，法令和上級領(lǐng)導(dǎo)的指示決定及工作安排。

　　二，充分發(fā)揮和調(diào)動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度，不斷進行和提高公司管理水平。

　　三，負責(zé)編制和審定本公司的經(jīng)營決策，年度計劃，員工培訓(xùn)計劃和員工工資調(diào)整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。

　　四，貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營管理和勞動保護條例，保證員工生命安全和身心健康。

　　五，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，不斷提高經(jīng)濟效益。

　　六，抓好員工隊伍建設(shè)，懂技術(shù)，會管理的領(lǐng)導(dǎo)隊伍和技術(shù)骨干。

　　七，認真做好工作考核，鼓勵先進，樹立典型，發(fā)揚成績，糾正錯誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。

　　八，以公司經(jīng)營宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的，搞好實質(zhì)工作。

　　第二章辦公室職責(zé)

　　一，認真學(xué)習(xí)貫徹相關(guān)法律，法規(guī)，制定各項管理制度和工作計劃，并檢查落實。

　　二，負責(zé)住戶的入住，裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發(fā)放。

　　三，負責(zé)員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。

　　四，做好所有實物與設(shè)備的等級與庫存管理以及所需物品的'購買計劃和發(fā)放，做到"帳帳相符，帳物相投"，物品存放及保管安全妥善。

　　五，組織召開例會，會議，撰擬相關(guān)材料，做好會議記錄。

　　六，擬訂員工培訓(xùn)計劃，并定期或不定期的對員工工作進行總結(jié)，如強對員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。

　　七，負責(zé)小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

　　八，負責(zé)對內(nèi)對外及對上對下的正常業(yè)務(wù)，保持公司形象搞好值班工作，監(jiān)督其他部門工作。

　　九，負責(zé)籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好小區(qū)文化活動。

　　十，負責(zé)完成公司交辦其它各項工作任務(wù)。

　　第三章辦公室主任崗位職責(zé)

　　一，在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認真學(xué)習(xí)貫徹本崗位相關(guān)法律，法規(guī)和公司各項管理制度的實施。

　　二，負責(zé)住戶的入住裝修手續(xù)的辦理及檔案管理，嚴格執(zhí)行文件管理程序和文檔的分類存檔以及報刊雜志的征訂和小區(qū)業(yè)主各類郵件的發(fā)放。，

　　三，督促檢查辦公室人員工作，有權(quán)對違犯勞動紀律和不能按時完成任務(wù)的員工？

　　本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行。

物業(yè)公司管理制度10

　　第一條請銷假

　　1.請假一天的由主管領(lǐng)導(dǎo)批準，請假兩天及以上的由總經(jīng)理批準，并在行政部備案。本規(guī)定適用于全體員工。

　　2.請假手續(xù)以書面為準,如遇特殊情況無法辦理書面請假手續(xù),則應(yīng)電話請假,書面手續(xù)后補。短信請假無效。

　　3.員工因公外出不能按時記錄考勤的，應(yīng)在歸崗后盡快到辦公室進行登記，并由主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認。

　　第二條病假

　　1.員工本人確實因病，不能正常上班者，須主管領(lǐng)導(dǎo)批準。連續(xù)請病假超過三個工作日者，必須取得醫(yī)院開具的休假證明。

　　2.患病員工請假應(yīng)于當(dāng)日九點前向主管領(lǐng)導(dǎo)請假，經(jīng)批準后方可休假。

　　3.員工須在病愈上班當(dāng)日將病假條交給辦公室核查存檔。

　　第三條事假

　　1.員工因合理原因需要請事假的，須提前一天書面申請(如遇不可預(yù)測的緊急情況，必須由本人在早晨九點以前請示公司領(lǐng)導(dǎo))，如實說明原因，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后方可休假，否則按曠工處理。

　　2.事假按照日標(biāo)準工資100%扣除。

　　3.工作時間如有私人緊急事務(wù)需要離崗處理，按照事假的規(guī)定向主管領(lǐng)導(dǎo)請假，違反規(guī)定者以曠工計罰。

　　第四條年假

　　1、根據(jù)《職工帶薪年休假條例》年假天數(shù)的計算以在本公司工作的年限為準，職工累計工作已滿1年不滿10年的，年休假5天;已滿10年不滿20年的，年休假10天;已滿20年的，年休假15天。國家法定休假日、休息日不計入年休假的假期。

　　2、年假應(yīng)提前向公司提出申請、審批方可進行休假。

　　3、當(dāng)年未休年假者不得累計到第二年(特殊情況除外)。

　　第五條婚假

　　1.根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，員工請婚假時，必須本人填寫婚假申請單，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準，交行政部備案。假后須拿結(jié)婚證及證明銷假�；榧贂r間：按法定結(jié)婚年齡(女20周歲，男22周歲)結(jié)婚的，可享受3 天婚假;符合晚婚年齡(女23周歲，男25周歲)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。婚假包括公休假和法定假。再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。

　　2.結(jié)婚時男女雙方不在一地工作的，可視路程遠近，另給予路程假。

　　第六條產(chǎn)假

　　1、根據(jù)《計劃生育條例》女員工正常生育時，給予90天(包括產(chǎn)前15天)產(chǎn)假，難產(chǎn)可增加15天。多胞胎多生一個嬰兒增加15天，符合晚育年齡的增加30天產(chǎn)假。

　　2、晚育已婚婦女24周歲以上或晚婚后懷孕生育第一個孩子為晚育。育婦晚育并領(lǐng)取獨生子女證的`產(chǎn)假延長到135天至180天，由所在單位根據(jù)實際情況具體規(guī)定。 )

　　3、女員工懷孕三個月以內(nèi)流產(chǎn)的給予20-30天妊娠假，懷孕三個月以上7個月以下流產(chǎn)的給予42天妊娠假，懷孕七個月以上流產(chǎn)的給予90天產(chǎn)假。

　　4、女員工休假前需要有醫(yī)院證明，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，報行政部備案，方可休假。

　　5、男員工產(chǎn)假的護理假3天，若妻子屬于晚育(生育時滿24周歲)，則再延長7天。

　　第七條喪假

　　1.員工供養(yǎng)的直系親屬(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女)死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假3天;員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據(jù)路程遠近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請，經(jīng)辦公室簽字后，報總公司備案。

　　2.喪假期間工資的發(fā)放依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定發(fā)放。

　　第八條曠工

　　1.未經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準缺勤，或未按規(guī)定時間請假，或違反病、事假規(guī)定，或違反公司制度中其它有關(guān)規(guī)定等行為，均視為曠工。

　　2.曠工一日(含累計)者，扣發(fā)當(dāng)日全部薪金的三倍工資;曠工二日(含累計)者，扣發(fā)當(dāng)日全部薪金的6倍工資;曠工三日(含累計)者，當(dāng)月只發(fā)同年北京市最低生活標(biāo)準工資;曠工超過三日(含累計)者，公司視情況給予處理。

　　第九條遲到、早退

　　1、工作時間：根據(jù)《勞動法》的條款規(guī)定,結(jié)合本公司的經(jīng)營特點及崗位的特殊要求,本公司辦公室人員實際五天工作日,即周一至周五(有特殊情況者可調(diào)休)。

　　2、上班時間：按辦公室具體排班時間為準。

　　3、遲到早退情節(jié)嚴重者，將給予通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式處理。

　　4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準后酌情處理。

　　第十條：簽到簽退

　　1、公司實行簽到簽退制,按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認。在工作期間,離開公司的情況需填寫相應(yīng)的手續(xù)。

　　2、若員工上、下班未辦理相關(guān)手續(xù)且沒有證據(jù)證明確實上班的，沒有按照要求親筆簽名登記考勤的1次罰款10元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。

　　3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。

　　第十一條加班、調(diào)休

　　1、公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。

　　2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時間。按月總結(jié)核算，以獎金或假期形式(調(diào)休)兌現(xiàn)。

　　3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調(diào)休，且不得影響次日考勤。

物業(yè)公司管理制度11

　　五、保潔管理制度第一章保潔員崗位職責(zé)

　　1、嚴格遵守公司各項規(guī)章制度。

　　2、文明服務(wù)、禮貌待人，并注意保持個人的儀容儀表，樹

　　立良好形象。

　　3、愛崗敬業(yè)，聽從上級領(lǐng)導(dǎo)指揮，在規(guī)定時間內(nèi)按照工作

　　標(biāo)準，保質(zhì)保量地完成各自分管區(qū)域內(nèi)的保潔工作。

　　4、遵守考勤制度，按時上下班，不遲到、早退，不曠工離

　　崗，工作時間不干私活，不做與工作無關(guān)的事情。

　　5、發(fā)揚互助精神，支持同事工作，以禮相待。

　　6、清潔過程若發(fā)現(xiàn)異�，F(xiàn)象，如跑、冒、漏水和設(shè)備設(shè)施

　　損壞、故障等，及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)或?qū)９苋藛T，并有義務(wù)監(jiān)視事態(tài)過程或采取有效措施，控制事態(tài)發(fā)展，必要時積極協(xié)助專業(yè)人

　　員排除故障。

　　7、妥善保管清潔工具和用品，不得丟失和人為損壞，不得

　　將清潔工具和用品私借他人使用或帶回家中使用，如損壞或遺失

　　工具照價賠償。

　　8、拾金不昧，拾到物品立即上交或送還失主。

　　9、認真完成上級領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的'其他任務(wù)。

　　第二章保潔員工作標(biāo)準

　　一、走廊及會議室清掃標(biāo)準

　　1、會議室內(nèi)辦公桌、椅、電腦、電話、煙缸、地面、窗臺、

　　窗框、門、文件柜、刊物架、沙發(fā)、茶幾等每天至少擦拭一次，做到無污漬、無灰塵、無水跡。

　　2、辦公桌上的辦公用品、文件、資料等要擺放整齊，不得

　　隨意翻看。

　　3、文件柜玻璃、窗框要擦拭得干凈、明亮，無手印、無塵

　　土、無水跡；窗簾懸掛整齊。

　　4、垃圾筒要保持干凈無污、垃圾及時清倒、垃圾袋及時更

　　換。

　　5、辦公室內(nèi)的花草植物要定期澆水，并保持花盆內(nèi)無雜物，

　　盆體無塵、無污漬。

　　6、區(qū)域內(nèi)的踢腳線每周至少擦拭1次，做到無污漬、無灰塵、

　　無水跡。

　　7、下班前清掃時，檢查各類辦公設(shè)施電源是否關(guān)閉，最后

　　將門、窗關(guān)閉、鎖好。

　　二、衛(wèi)生間清掃標(biāo)準

　　1、衛(wèi)生間內(nèi)洗手臺面、鏡面、地面，應(yīng)隨時清掃，做到無

　　污漬、無積水。

　　2、衛(wèi)生間內(nèi)便池應(yīng)隨時清掃、沖刷，做到無污漬、無異味。

　　3、衛(wèi)生間內(nèi)隔斷板、墻面、開關(guān)插座、窗臺等每日至少擦

　　拭1次，做到無污漬、無痰跡、無水跡。

　　4、衛(wèi)生間內(nèi)垃圾筒要保持干凈無污、垃圾及時清倒、垃圾

　　袋及時更換。

　　5、在蚊蠅活動季節(jié)里，每周噴藥一次，保證廁所內(nèi)無蠅、

　　無蚊蟲。

　　6、每日不定時噴灑空氣清新劑，減輕廁所內(nèi)異味。

　　7、衛(wèi)生間內(nèi)的踢腳線每周至少擦拭1次，做到無污漬、無灰

　　塵、無水跡。

　　8、衛(wèi)生間室窗戶玻璃、天花板及燈具，每月定期清掃擦拭，

　　如遇節(jié)假日順延。

　　三、樓梯通道清掃標(biāo)準

　　1、樓梯通道的地面每日至少清掃1次，每周至少拖1次，做

　　到無垃圾、無雜物，無污漬、無痰跡、無水跡、光潔明亮。

　　2、樓梯通道內(nèi)的扶手、窗臺、樓道開關(guān)、配電箱門等每日

　　至少擦拭1次，做到無灰塵、無污漬、無水跡。

　　3、樓梯通道內(nèi)踢腳線、安全出口指示牌每周至少擦拭1次，

　　做到無污漬、無灰塵、無水跡。

　　第三章保潔員安全操作規(guī)程

　�。ㄒ唬├喂虡淞ⅰ鞍踩谝弧钡乃枷�，確保安全操作。

　�。ǘ┰诔^2米高處操作時，必須使用梯子，雙腳需同時踏

　　在梯子上，不得單腳踩踏，并保證梯子下方有人把扶，以免摔傷。

　�。ㄈ┰谇謇黹_、關(guān)設(shè)備設(shè)施時，不得用濕手接觸電源插座，

　　以免觸電。

　�。ㄋ模┎坏盟阶該軇尤魏螜C器設(shè)備及開關(guān)，以免發(fā)生故障。

　�。ㄎ澹┰诓粫褂脵C器時，不得私自開動或關(guān)閉機器，以免

　　發(fā)生意外事故。

　�。┍嵢藛T應(yīng)注意自我保護，工作時戴好膠皮手套，預(yù)

　　防細菌感染，防止損害皮膚。清潔完畢，應(yīng)注意洗手。

　�。ㄆ撸⿷�(yīng)嚴格遵守防火制度，不得動用明火，以免發(fā)生火災(zāi)。

物業(yè)公司管理制度12

　　1.目的

　　通過制訂管理員工作規(guī)程,從而使管理員的各項工作得以正常而有序的進行。

　　2.適用范圍

　　適用于客服中心管理員。

　　3.職責(zé)

　　3.1負責(zé)業(yè)主房屋裝修時的巡視檢查工作;

　　3.2負責(zé)對樓宇空置房屋的管理;

　　3.3監(jiān)督樓宇內(nèi)的清潔、保安、維修、園藝等工作的開展;

　　3.4協(xié)助對業(yè)主檔案進行管理,掌握住戶基本情況及做好住戶的調(diào)查、巡訪工作;

　　3.5對本樓宇住戶當(dāng)面咨詢和投訴等事項進行處理;

　　3.6負責(zé)樓宇內(nèi)各標(biāo)識的使用和維護管理;

　　3.7做好對住戶信件、報刊等的分發(fā)工作;

　　3.8對小區(qū)業(yè)主/住戶綜合費用的催繳;

　　3.9積極配合搞好社區(qū)文化活動和辦好小區(qū)宣傳欄以及各類通知、通告等的張貼;

　　3.10負責(zé)樓宇的每日巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調(diào)相關(guān)部門處理;

　　3.11協(xié)助工程維修隊對空調(diào)安裝進行管理;

　　3.12協(xié)助對業(yè)主房屋相關(guān)遺留問題的跟進、協(xié)調(diào)和處理;協(xié)助工程維修隊做好業(yè)主驗房工作;

　　3.13積極處理有關(guān)本崗位的報事內(nèi)容,同時協(xié)調(diào)監(jiān)督本樓宇其它報事申報內(nèi)容的完成情況,每周對報事情況進行統(tǒng)計分析;

　　3.14協(xié)助前臺做好對業(yè)主的接待與服務(wù)工作;

　　3.15協(xié)調(diào)住戶間的關(guān)系,并及時處理住戶間的紛爭;

　　3.16對客戶特約服務(wù)請求協(xié)調(diào)相關(guān)單位/部門完成;

　　3.17做好管理處與住戶之間的溝通,加強物業(yè)法規(guī)知識宣傳。

　　3.18協(xié)助對樓宇水、電、氣、通訊、有線電視等設(shè)施的巡視檢查。

　　4.工作程序

　　4.1費用的收繳

　　4.1.1費用包括

　　4.1.1.1物業(yè)管理費

　　4.1.1.2水、電、氣等公用事業(yè)費;

　　4.1.1.3有償服務(wù)費

　　4.1.2流程

　　收銀員計費-在繳費清單上打印出當(dāng)月各項費用---片區(qū)管理員做好繳費通知---業(yè)主和住戶到收費中心繳費---未按時繳費的由管理員發(fā)出催繳通知書。

　　4.1.3費用拖欠的處理辦法

　　4.1.3.1對已收到催繳通知的業(yè)主但仍未及時繳費的,由管理員發(fā)出限期繳費通知,并通知滯納金已開始計算;

　　4.1.3.2限期內(nèi)仍不繳費的,管理員應(yīng)主動上門訪問,詢問業(yè)主不繳費的原因和事由,管理員應(yīng)做好耐心的解釋和說明,若業(yè)主對物業(yè)管理有什么不滿意的地方,應(yīng)向其道歉并詢問業(yè)主的真實想法;

　　4.1.3.3管理員上門訪問催繳仍不能解決問題的,助理應(yīng)親自上門拜訪并妥善協(xié)調(diào)處理業(yè)主和住戶不繳費的`原因。若業(yè)主無正當(dāng)理由拒繳費,應(yīng)講明不繳費的利害關(guān)系;

　　4.1.3.4仍然拒不繳費的,客服中心應(yīng)會同管理處主任協(xié)商解決辦法。

　　4.1.4協(xié)助收銀員做好月、季、半年、年度的收費情況統(tǒng)計工作,并將統(tǒng)計情況報助理和管理處主任;

　　4.1.5每月自來水等公用事業(yè)費及特約服務(wù)費收繳應(yīng)達到100%,物業(yè)管理費收繳率達到95%以上。

　　4.2裝修管理

　　4.2.1裝修巡檢

　　4.2.1.1負責(zé)每天進行一次轄區(qū)所有住戶裝修巡檢,查驗是否有違反裝修規(guī)定的地方,并認真填寫《裝修巡檢表》,裝修管理規(guī)定參見《裝修管理作業(yè)標(biāo)準規(guī)程》、《住戶手冊》之相關(guān)規(guī)定;

　　4.2.1.2對裝修巡檢時發(fā)現(xiàn)的違反裝修規(guī)定的地方,要求施工方現(xiàn)場整改,如出現(xiàn)重大違規(guī)(如破壞承重墻、外立面、廚衛(wèi)防水層等),則應(yīng)填寫《裝修違規(guī)整改通知單》,遞交業(yè)主處理;

　　4.2.1.3每周星期六上午,將統(tǒng)計后的業(yè)主房屋裝修及驗收情況報助理;

　　4.2.2裝修驗收

　　4.2.2.1會同工程隊,做好裝修完工后的檢查驗收工作,填寫《裝修審批及竣工驗收表》并請業(yè)主和施工負責(zé)人簽字;

　　4.2.2.2將裝修相關(guān)資料表格整理后歸檔保存;

　　4.3標(biāo)識的使用和設(shè)置

　　4.3.1標(biāo)識類別;

　　4.3.1.1樓棟號標(biāo)識;

　　4.3.1.2樓層標(biāo)識;

　　4.3.1.3門牌號標(biāo)識

　　4.3.1.4進出入口標(biāo)識;

　　4.3.1.5電梯標(biāo)識

　　4.3.1.6信報箱標(biāo)識;

　　4.3.1.7公共區(qū)域的設(shè)施,如:游泳池、運動場、中心廣場、游樂設(shè)施等的標(biāo)識;

　　4.3.1.8辦公區(qū)域標(biāo)識;

　　4.3.1.9其它標(biāo)識,如緊急情況下的狀態(tài)標(biāo)識等;

　　4.3.1.10安全標(biāo)識;

　　4.3.1.11道路標(biāo)識。

　　4.3.2標(biāo)識使用對象

　　4.3.2.1高層樓宇;

　　4.3.2.2會所;

　　4.3.2.3公共區(qū)域及公共設(shè)施、設(shè)備;

　　4.3.2.4商務(wù)中心;

　　4.3.2.5辦公區(qū)域;

　　4.3.2.6在巡檢過程中發(fā)現(xiàn)的需設(shè)置的臨時標(biāo)識;

　　4.3.3負責(zé)以上標(biāo)識擬定,使用和放置,并負責(zé)對其進行維護管理;

　　4.3.4增設(shè)標(biāo)識應(yīng)填寫《標(biāo)識使用清單》報上級審核,經(jīng)批準后使用;

　　4.3.5每日對轄區(qū)標(biāo)識檢查2遍,并做好記錄。

　　4.4投訴處理

　　參照《業(yè)主和住戶投訴處理作業(yè)規(guī)程》

　　4.5熟悉掌握所管理片區(qū)內(nèi)住戶基本情況

　　4.5.1所住戶數(shù),各住戶家庭成員構(gòu)成情況、戶主姓名、特長、愛好、職業(yè)及工作單位等;

　　4.5.2住戶產(chǎn)權(quán)歸屬及其變化情況;

　　4.5.3房屋租賃及租金情況;

　　4.5.4房屋結(jié)構(gòu)及質(zhì)量狀況;

　　4.6巡訪和回訪

　　4.6.1積極做好對住戶的巡訪工作,主動上門為孤寡老幼、殘、病等住戶提供服務(wù),調(diào)動住戶參與小區(qū)管理,與住戶建立和維持良好的關(guān)系,聽取業(yè)主和住戶關(guān)于物業(yè)管理的意見及建議,并做好《巡訪記錄》工作,確保每日對轄區(qū)內(nèi)住戶進行全面巡訪一次;

　　4.6.2回訪:實施管理處組織的業(yè)主意見征詢活動,通過回訪的方式對業(yè)主和住戶評價做真實性與可靠性檢驗,同時驗證業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量是否滿意�；卦L方式一般以問卷方式進行,向業(yè)主發(fā)放《征詢意見調(diào)查表》、《住戶問卷調(diào)查表》,同時注意調(diào)查表的回收,確保調(diào)查表的回收率在70%以上�；卦L時間一般安排在收繳管理費時進行或根據(jù)工作需要安排進行。

　　4.7巡查

　　參照《樓宇巡查管理作業(yè)規(guī)程》。

　　4.8空置房屋的管理

　　參照《空置房管理作業(yè)規(guī)程》。

　　4.10社區(qū)文化活動的參與

　　4.10.1協(xié)助做好小區(qū)宣傳欄內(nèi)容的布置,主要是物業(yè)管理政策、法規(guī)等業(yè)主和住戶關(guān)心的內(nèi)容。

　　4.10.2配合組織社區(qū)活動的籌備工作,如場地布置、設(shè)施設(shè)備的準備、并向業(yè)主/住戶發(fā)出活動通知,做好業(yè)戶的接待、組織安排工作,同時注意形象禮儀。具體要求參見每次活動方案;

　　4.10.3認真配合做好現(xiàn)場秩序維護;

　　4.10.4配合做好活動結(jié)束后的現(xiàn)場清理工作;

　　4.10.5做好每次活動的信息反饋收集。

　　4.11特約服務(wù)受理

　　4.11.1當(dāng)面或電話受理業(yè)主/住戶和前臺接待轉(zhuǎn)交的特約服務(wù)請求,并做好詳細登記;

　　4.11.2根據(jù)請求內(nèi)容派發(fā)相關(guān)部門或機構(gòu)進行受理;

　　4.11.3做好特約服務(wù)質(zhì)量的跟蹤;

　　4.11.4每月28-30日協(xié)助前臺接待對特約服務(wù)開展情況進行統(tǒng)計分析,并將統(tǒng)計情況上報。

　　4.12積極配合前臺接待做好投訴及維修工作有效率及處理及時率的月報表工作。

　　5.相關(guān)文件和質(zhì)量記錄

　　5.1《業(yè)主和住戶投訴處理作業(yè)規(guī)程》

　　5.2《巡訪、回訪記錄表》

　　5.3《繳費通知單》

　　5.4《費用催收通知單》

　　5.5《裝修巡查表》

　　5.6《裝修違規(guī)通知書》

　　5.7《裝修審批及竣工驗收表》

　　5.8《業(yè)主投訴記錄表》

　　5.9《空置房屋登記表》

　　5.10 《空置房屋巡查簽到表》

　　5.11 《空置房屋巡查記錄表》

物業(yè)公司管理制度13

　　一、目的：

　　使公司車輛高效、安全、最好的服務(wù)于公司總體生產(chǎn)經(jīng)營活動。

　　二、適用范圍：

　　公司所有車輛，

　　3.1、本公司車輛分為售后服務(wù)車、辦公用車。

　　3.2.售后服務(wù)車是指主要用于電梯維修、現(xiàn)場解決質(zhì)量、技術(shù)問題的車輛。

　　3.3辦公用車是指主要用于辦理公務(wù)和給予部門經(jīng)理個人配置的專用車輛。

　　四、管理職責(zé)

　　4．1公司辦公室：負責(zé)車輛調(diào)配、年審、保險、修理、安全事故處理。負責(zé)車輛包干費用預(yù)算控制與審計。

　　五、管理細則

　　5.1各類車輛日常調(diào)度使用：

　　售后服務(wù)車出車審批權(quán)維修部與辦公室負責(zé)人。

　　辦公用車上班時間內(nèi)由辦公室統(tǒng)一調(diào)度。 5.2 出現(xiàn)如下情況，所有車輛均可由辦公室緊急調(diào)用，手續(xù)使用后補辦：

　　5.3.車輛的日常保養(yǎng)

　　清潔衛(wèi)生：司機必須隨時保持整個車輛內(nèi)外清潔衛(wèi)生，辦公室將不定期進行檢查

　　定期保養(yǎng)：車輛每行駛 5000公里定期保養(yǎng)一次，保養(yǎng)點由公司確定。

　　加油：加油點由公司確定，一般情況下只準在指定加油站加油，特殊情況下路途加油不得超過30公升，每月不得超過100公升。

　　5.3.9行車記錄：服務(wù)用車每周由司機填寫行車記錄，并由使用人員簽字確認，否則財務(wù)不得報銷相關(guān)出差費用。

　　5.4車輛的維修管理：一般情況下，維修的車輛由司機提出申請，報公司領(lǐng)導(dǎo)批準后，由辦公室統(tǒng)一安排維修。車輛在路途中出現(xiàn)故障需維修者，由司機電話告之辦公室，同意后方可維修，車輛回公司后補辦手續(xù)。

　　5.5車輛的安全管理

　　5.5.1車況檢查：司機每日必須檢查車燈、水箱、剎車系統(tǒng)、輪胎、水、油、皮帶等，并填好《車況點檢表》。對有異常情況的要及時報告、及時排除。

　　5.5.2安全行駛：司機必須樹立“安全第一”的思想，嚴禁超速、撞紅燈、無照駕駛、酒后駕駛及任意停車。

　　5.5.3責(zé)任事故劃分及賠償：由于司機本人原因造成的交通違章罰款不給予報銷；司機責(zé)任事故在保險賠償之外的經(jīng)濟損失個人賠償50%。對于酒后駕車或沒經(jīng)批準私自出車的，保險賠償之外的經(jīng)濟損失全部由個人賠償。

　　5.5.4鑰匙保管：非經(jīng)辦公室同意，任何人不得復(fù)制車輛鑰匙；車輛回公司后或司機請假鑰匙由辦公室托管專人保管；司機離職鑰匙交回公司辦公室。

　　5.6辦公車輛的.費用管理公司部門經(jīng)理以上人員車輛使用費用實行包干使用辦法

　　5.6.1包干管理：按國家規(guī)費（年審費、養(yǎng)路費、保險費）、加油費、維修保養(yǎng)費、等涉及車輛的全部費用實行包干使用。公司先行支付，年底核算費用情況。

　　5.6.1.1單車全年費用若超過包干金額，則超過部分由使用人負擔(dān)，從年終獎金中一次性扣除。

　　5.6.1.2單車全年費用若低于包干費，則節(jié)約部分加入年終獎金一并發(fā)放。

　　5.6.1.3包干費用指標(biāo)由辦公室制定下達。

　　六、罰則

　　6.1 服務(wù)用車的司機不按要求使用車輛如:不經(jīng)批準私自出車、不按規(guī)定保養(yǎng)車輛、酒后駕車、以及在加油、維修中營私舞弊等，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將視情節(jié)情況給與批評教育、罰款、以至于解雇等處分。 6.2車輛實行費用包干以后，包干使用人不得以任何借口，影響車輛的正常使用，對于因車輛問題耽誤正常辦公三次以上，收回車輛，另行分配。

物業(yè)公司管理制度14

　　1、貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，指定防火責(zé)任人和義務(wù)消防員，其職責(zé)是：

　　1.1認真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級有關(guān)消防工作指示，開展防火宣傳，普及消防知識;

　　1.2組織逐級防火責(zé)任制，落實有關(guān)防火措施;

　　1.3經(jīng)常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險隱患;

　　1.4監(jiān)護動火作業(yè);

　　1.5管理消防器材設(shè)備，定期檢查，確保各類消防器材和裝置處于良好狀態(tài)，安全防火通道(包括走廊、樓梯)要時刻保持暢通;

　　1.6定人、定時、定措施，同時組織制訂緊急狀態(tài)下的疏散綱要;

　　1.7接到火災(zāi)報警后，在向消防機關(guān)準確報警的同時，迅速啟用消防設(shè)施進行撲救，并協(xié)助消防部門查清火災(zāi)原因。

　　2、實行用戶防火責(zé)任制，各業(yè)主為當(dāng)然防火責(zé)任人，負責(zé)做好各自所屬范圍的防火安全工作。

　　3、消防區(qū)及樓梯走道和出口，必須保持暢通無阻，任何單位和個人不得占用或封堵，嚴禁在消防通道上停放車輛及堆放家具和其他雜物。

　　4、不得損壞消防設(shè)施和器材，妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通風(fēng)設(shè)施。

　　5、嚴禁經(jīng)營和貯存煙花爆竹、炸藥、汽油、香蕉水等易燃易爆物品，嚴禁燃放煙花、爆竹。

　　6、遵守安全用電管理規(guī)定，使用符合國家標(biāo)準的家用電器、燃氣用具，嚴禁超負荷使用電器，要經(jīng)常保持清潔，切勿留有油漬，切勿明火試漏。

　　7、大廈內(nèi)商鋪必須按每30平方米(建筑面積)配備一只滅火器(小于30平方米配備一只，大于30平方米配備2只以上)，并放置于易于取用的`固定位置。

　　8、大廈范圍內(nèi)不得燃燒香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其他廢棄物品，煙頭及火柴要隨時弄熄。

　　9、用戶進行室內(nèi)裝修，需要增設(shè)電器線路時，必須保證符合安全規(guī)定，嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路;裝修材料應(yīng)采用不燃或阻燃材料，并按規(guī)定每50平方米(建筑面積)配備一只滅火器，如使用易燃或可燃材料的，必須經(jīng)市消防管理機關(guān)批準，按規(guī)定進行防火處理，并按每100平方米(建筑面積)配備3只滅火器。

　　10、需要進行燒焊等動火作業(yè)的，應(yīng)向物業(yè)公司提出申請，經(jīng)批準做好防護措施后，在專人監(jiān)護下，方可作業(yè)。

　　11、發(fā)生火警時，應(yīng)立即告知物業(yè)公司或撥火警電話119，并關(guān)閉電氣開關(guān)、燃氣閥門和門窗，迅速離開大廈;用戶及其他人員應(yīng)迅速有序地從樓梯疏散，切勿驚慌擁擠。

　　12、各用戶應(yīng)服從消防管理人員的管理，不得刁難、辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防管理人員行使職權(quán)。