(精品)商業(yè)計劃6篇

　　時間過得太快，讓人猝不及防，相信大家對即將到來的工作生活滿心期待吧！該好好計劃一下接下來的工作了！擬起計劃來就毫無頭緒？以下是小編整理的商業(yè)計劃6篇，僅供參考，大家一起來看看吧。

商業(yè)計劃 篇1

　　一、概 要

　　為了更好的以雪花啤酒作為創(chuàng)業(yè)項目，我們針對此完成了一份完整具體的商業(yè)計劃書——成立天印廣告創(chuàng)業(yè)團隊，組建一支完善的管理團隊。

　　這份商業(yè)計劃書主要配合雪花啤酒開拓大學生市場，涉及新產品的介紹、市場分析、營銷策略、財務分析等。其中重點闡述了新產品的介紹和財務分析，因為一份商業(yè)計劃書可行性主要取決于產品的優(yōu)勢以及有效的成本控制。

　　二、產品分析

　　1、產品特色定位

　　采用藍色包裝為主題，容器材質采用全透明玻璃瓶。

　　2、市場前景分析

　　中國有在校大學生20xx多萬，作為成年的消費群體，對酒品的消費可能性極大。

　　3、產品優(yōu)勢分析

　　包裝上對大學生極具視覺沖擊力。產品所包含的主題意境符合大學生消費心理和傾向。

　　三、管理團隊

　　1、團隊宗旨

　　“天道酬勤、心心相印”，我們相信并堅信上帝是會幫助勤奮與堅強的人，同時我們會用心去經營管理，用心去服務客戶，用心去經營自己的人生和事業(yè)！

　　2、團隊名稱

　　天印廣告創(chuàng)業(yè)團隊

　　3、團隊結構

　�。ㄒ唬┘夹g管理：馮柯 王帥

　　二人都有在廣告企業(yè)工作的經驗，對廣告制作流程相當熟悉。

　�。ǘ�）業(yè)務管理：盛小剛 王晨剛

　　主要負責業(yè)務的擴展，理論知識在學習階段都是很優(yōu)秀的，特別是對于市場營銷，相信經過一段時間的實踐磨練，會有一番新的作為。

　　（三）行政管理：王偉明

　　負責團隊日常工作管理，以及相應規(guī)章制度的制定，協調各個部門的工作。為團隊發(fā)展進行戰(zhàn)略性決策。

　　4、相對價值增值

　　新包裝的雪花啤酒是一種大學生生活時尚、激情的代名詞，在追求個性生活的大學生眼中，喝雪花啤酒不僅僅是一種感官上的享受，更是一種對未來激情生活充滿希望的向往！雪花啤酒，暢想成長！

　　5、團隊設施

　　電腦兩臺，打印機一臺

　　四、市場調查與分析

　�。ㄒ唬�、營銷環(huán)境分析

　　1．宏觀環(huán)境分析

　�。�1）總體經濟形成

　　隨著我國入世成功，外資對我國的投資不斷加大,我國經濟前途一片大好，我國居民GDP較快增長,隨著經濟增長和社會形態(tài)的轉型大提高，享受品的消費需要也大大的有所改善。酒品消費GPI也持續(xù)增長。

　�。�2） 總體的消費態(tài)勢

　　據報告,全球啤酒消費至20xx年將超過1800億.有潛力至20xx年人均啤酒將達至26%到20xx年亞太地區(qū)啤酒消費者將由目前占全球的.25%上升為34%自1990年以來,該地區(qū)貿易上升了11%,而全球僅上升了2%.

　　我國啤酒工業(yè)自90年代高速發(fā)展之今,增長速度開始放慢.市場競爭激烈,大中啤酒企業(yè)相互競爭行業(yè)利潤下降.據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計01年銷售收入為4990130.4萬元,同比增長4.31%,利潤為170233.1萬元,同比增長17.56%.人民生活水平不斷在增加,產品種類多種多樣,市場競爭激烈.消費者在消費商品時已經不在是物質上的滿足，而重點是心理上的,消費成現多樣化.

　　（3） 產業(yè)發(fā)展政策

　　國家早在95期間對大中啤酒企業(yè)進行鼓勵其發(fā)展,壯大。努力減少啤酒企業(yè)的新建.

　�。�4） 相關政策,法律背景

　　國家明文規(guī)定所有酒瓶必須為b2瓶,以便減少爆瓶傷人.但對于使用b2瓶會使產品成本增高,不利于開擴農村和遠銷啤酒。

　　（5） 市場文化背景

　　從酒類看,自古就有"南黃北白"之說.而啤酒為大眾化。北方人性格，粗放，豪爽，寬厚，重感情，談友情，講豪情 .

　　2．微觀環(huán)境因素

　�。�1）市場構成。

　　在市場上以有“青島啤酒，燕京，五星，喜力，克羅那，百威，等品牌的啤酒。”市場上對雪花啤酒構成競爭對手的主要有青島啤酒，潛在競爭對手有五星，燕京。

　　（2） 市場構成特征。

　　在著個啤酒市場上，季節(jié)性很強，6-9月份銷售很大，還有12-2月份。華潤核心競爭力是有強大的資本優(yōu)勢。

　　（3） 營銷環(huán)境的規(guī)納和總結

　　優(yōu)勢：依托香港總部支持資金雄厚。

　　劣勢：和對手比，不如青啤強大的品牌優(yōu)勢。

　　機會：品牌形象深入人心，要在此基礎上做大做強。

　　威脅：不斷有品牌進入啤酒市場，所運用的促銷策略，會帶動整個市場利潤下滑.

　　3．本策劃方案市場描述：消費群體主要是由中等文化以上（大專.本科），中等收入以上的社會價層，經濟收入較高，社交廣泛，應酬交多的這步分時尚人士組成。這部分人具有許多共同特點，具有較高的生活品位，能較快接受新鮮事物。能促使較多的團體消費，社會影響力較大，較年輕。如大多都在25歲—40歲之間。男性占據主導地位。這些消費者張揚不乏內斂，成功或在成功的邊沿，潮流不失風格。

　　4．本策劃方案目標市場分析：高校――大學生市場。

　　本策劃方案目標消費群分析：大學生

　　五、競爭分析

　　競爭描述：

　　1． 企業(yè)的競爭對手

　　競爭對手為：青島啤酒，哈啤，百威，燕京。

　　2．競爭對手的基本情況，例如燕京啤酒：

　　燕京品牌01年價值為55。29億元，燕京啤酒具有很強的地區(qū)性，對北京一帶市場占有率很高。

　　3．競爭戰(zhàn)略：差異化策略，主要針對大學生市場開發(fā)新產品，符合大學生時尚前衛(wèi)的消費觀念。

　　六、營銷策略及銷售

　　1．營銷規(guī)劃

　　以新穎與富有激情的包裝為基礎，多元化渠道推廣為手段，品牌質量體系為保障。

　　2．銷售策略

　　采用店鋪、超市、與高校餐廳聯姻的方式，建立多元化營銷渠道。

　　3．促銷方案（借鑒金星啤酒促銷）

　　見附錄

　　七、財務分析

　�。ㄒ唬┍緢F隊早期資金投放

　　1、辦公室租用成本：1500元/月（包水電）X 前三個月 = 4500元

　　2、設備投入

　　電腦二套：3500元 X 2 =7000元

　　辦公桌及椅子：500元（桌子四張、椅子四張）

　　打印機一臺：750（桌子四張、椅子四張）

　　電話機一臺：70元

　　3、通訊費用

　　上網成本：60元/月 X 前三個月 = 180元

　　通訊成本：150元/月 X 前三個月 =450元

　　4、辦公耗材

　　油墨成本：50元/月 X 前三個月 =150元

　　紙張成本：25元/月 X 前三個月 =75元

　　5、人工費用

　　業(yè)務員2名：2 X 700元/月（不包括提成）X 前三個月 =4200元

　　技術員2名：2 X 1000元/月 X 前三個月 =6000元

　　行政人員1名：1200元/月 X 前三個月 =3600元

　　6、流動資金

　　公關費用、競標費用、推廣費用：5000元

　　以上成本按三個月來進行預算：

　　前三個月總成本：32475元

　�。ǘ�）商業(yè)計劃書運作成本

　　1．湖北高校市場廣告投入（海報、雜志、報紙、電視，其中海報為主）

　　成本：10萬

　　2．促銷人員、用品等其他必要開支

　　成本：10萬

　　3．啤酒包裝上的變化對于其成本暫時無法分析

　　合計：20萬

　　八、市場風險預測及解決方案

　　1．市場風險：競爭對手短期的模仿所導致市場的同質化。

　　2．解決方案：強力度的推廣策略，短期內充分占領高校市場。

　　九、總結

　　在創(chuàng)業(yè)過程中，每一步的邁進都充滿風險，但我們相信團隊的力量會在無數的困難前去克服。相信我們自己就是對我們商業(yè)計劃書的肯定！

商業(yè)計劃 篇2

　　一、企業(yè)介紹

　　1、企業(yè)注冊名稱：xx廢品回收公司

　　2、企業(yè)注冊資金：

　　3、企業(yè)地址：xx市

　　4、企業(yè)概述

　　隨著我國的經濟不斷向前發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，電器、塑料、紙張等在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，新的產品，新的工藝層出不窮，這必然會消費者不斷地更新，一些舊的產品自然成為了廢舊物品，如果得不到妥善的處理不當就會引起污染環(huán)境，危害人體健康;然而這些物品在一定程度和一定的范圍上還有利用的價值，完全可以回收利用。本企業(yè)基于可觀的社會和經濟效益，突破傳統(tǒng)收購方法方式，針對現狀而創(chuàng)立集廢舊電器、塑料、紙張于一體的廢舊回收服務公司。同時，利用殘疾人這人弱勢群體，上門服務，既有效地解決了部分殘疾人的就業(yè)問題，也方便人們處理廢舊物品。

　　一方面這是環(huán)保型的經濟項目工程，有效利用廢舊資源，達到資源的循環(huán)利用;另一方面通過這個經濟項目來提高環(huán)保意識，讓我們以綠城為特色的南寧市人居工程變得更綠，樹立環(huán)保榜樣。同時，也解決了一部分殘疾人的就業(yè)問題，使殘疾人真正能夠自強自立，展示殘疾人獨立自主、團結一心的精神風貌，獻出我們的一顆愛心，為南寧市的人文化變得更和諧。

　　5、企業(yè)業(yè)務

　　主要業(yè)務是建立完善的廢舊回收網絡，通過有步驟的處理，將廢舊物品轉讓給各地生產商或需求商，從中取得收益。

　　6、企業(yè)宗旨

　　誠心至上、信守承諾、變廢為寶、循環(huán)利用、扶貧助殘、奉獻愛心、取之于民、用之于民，服務社會。

　　二、企業(yè)經營項目

　　1、廢紙類：報紙、書本、雜志、紙箱等紙制品。

　　2、有色金屬類：銅、鋁、鉛、鋅、鎳等各類有色金屬。

　　3、廢塑料類：各類廢舊的塑料、光盤以及各式易拉罐。

　　4、各類廢舊電器：電視機、電冰箱、電腦、洗衣機、廚房設備、音響、小家電等。

　　5、閑置設備：車床、銑床、柴油發(fā)電機組、變壓機、吊車等。

　　三、市場分析

　　1、廢紙豐富。每天的報紙雜志的發(fā)行和購買量增多，必然會產生廢紙，據統(tǒng)計，南寧市每天購買的報紙和雜志這兩類有 份，產生的廢紙大約 噸，加上各類日用品，家電的包裝盒、包裝箱，每天產生的廢紙不下 噸。

　　2、有色金屬也有一定的數量。人們裝修房子等等需要用的有色金屬也在不斷地增加，必然會產生一定數量的有色金屬的廢舊物品，按出售1%的廢舊來計，南寧市每天的鋁產生的廢舊品達 噸。

　　3、發(fā)塑料是大頭。雖然紙制品的啟用，代替了一部分塑料制品的用量，但是由于塑料制品的低價，塑料袋、塑料杯、塑料盒等塑料制品在人們的生活中也沒有絲毫的減少。它產生的廢舊物品也是最大量的。據環(huán)保部門的統(tǒng)計，每天南寧市的廢舊塑料量達到 噸。

　　4、各類廢舊電器。由于電器的更新換代，一部分舊的電器在現代的城市人生活里自然被無形的淘汰，雖然廢舊電器檔次較低，但在我國現在一部分農村地區(qū)和貧困地區(qū)還可以用得上，因此，收購廢舊電器轉向農村地區(qū)轉售也會帶來經濟效益。

　　5、閑置設備。有一部分人需要一定的設備，但買新的`又沒有足夠的資金，而一部分人的設備長期不用，閑置，我們可利用這個平臺，把閑置的設備充分利用。

　　四、競爭分析

　　由于過去人們環(huán)保意識不足，廢舊物品回收處理理念的影響以及傳統(tǒng)回收方法的限制，使廢舊物品回收沒有形成規(guī)模，正處于初級階段。到現在為止，國內只有幾家充分利用殘疾人這個龐大的群體來進行廢舊物品回收，所以有非�？捎^的商業(yè)前景。

　　五、營銷策略

　　1、在創(chuàng)業(yè)初期，爭取政府部門的支持。

　　由于我們的企業(yè)主要采施殘疾人踩三輪登門回收的做法，在一定程度上，影響到交通問題，這就要爭取公安、城管等部門的大力支持。同時，根據我國《殘疾人保障法》規(guī)定，爭取和利用國家給予的政策傾斜和資金支持。

　　2、建立和完善回收體系

　　(1)加大宣傳力度。結合政府環(huán)保機構及相關政策，組織開展一系列廢舊物品回收活動，樹立廢舊物品必須回收利用的觀念，提高廢舊物品的回收率。

　　(2)設置廢舊物品回收箱、回收點。結合政府環(huán)保衛(wèi)生部門在人口密集區(qū)、商場柜臺、各學校設置廢舊物品回收箱、回收點，以捐獻無嘗回收和有償回收相結合增進回收率的提高。同時也可以試嘗以舊換舊的方法，讓人們得到自己低價又實用的物品。從而構建完善的廢舊物品回收網絡。

　　(3)積極開拓回收電器、閑置設備的銷售渠道，在實現資源再利用、保護環(huán)境的同時，從中獲取利潤。

　　(4)在網上建立回收廢舊物品網站，24小時接受廢舊物品的捐贈和收購，只要客戶有廢舊物品，在網上注冊通報，我們將上門服務。同時對于捐贈的客戶，將利用網上的平臺，公開捐贈者的名字和捐贈數量。

　　六、投資與財務

　　1、投資資金來源：主要通過企業(yè)的扶持、扶貧資金，以及政府部門的資金扶持。

　　2、成本預算

　　(1)企業(yè)基礎設備建設資金： 萬元

　　(2)宣傳及組織管理資金： 萬元

　　(3)企業(yè)流動資金： 萬元

　　(4)設備維修及維護資金： 萬元

　　(5)人工資金： 萬元

　　3、盈虧分析

　　(1)經營目標：企業(yè)初期年回收廢舊物品量達 萬噸。(即每天回收廢舊物品 萬噸)

　　說明：南寧市年廢舊物品量達 萬噸，計劃回收量不到 %，隨著企業(yè)發(fā)展，每年處理量會增加。

　　(2)營業(yè)額目標：年收入額 萬元。

　　說明：1)保證每天回收 萬噸，可得到 萬元的收益。

　　2)全年收入：萬元X 365天= 萬元

　　3)隨著企業(yè)發(fā)展，每年回收量會增加，年收入額也逐年增加。

　　(3)收益預算：利潤=年營業(yè)額-成本費用= (萬元)

　　七、風險預測

　　1、廢舊物品回收率不高;

　　2、與各小區(qū)、學校、廠礦、商場等合作是否順利;

　　3、管理制度不完善。

　　控制辦法：加大宣傳力度，制定合理的回收制度;與各小區(qū)、學校、廠礦、商場等做到互惠互利，制定合理的協議;加大管理力度，改革管理方法。

　　八、風險投資退出渠道

　　1、公開上市是風險投資退出的最佳渠道，通過IPO，投資可以得到相當好的回報。

　　2、出售，可以快速地將風險資本撤出企業(yè)，以實現資本增值。

　　九、企業(yè)管理

　　在企業(yè)內部，將設立最高行政管理部門，由企業(yè)法人權權負責，使其同高層管理部門的人員共同努力，負責協調各部門工作的運行、市場信息匯總與處理以及對企業(yè)重大決策發(fā)揮關鍵作用。企業(yè)內部所設立的市場信息調研部、組織策劃部、宣傳與網絡部、回收部、財務部、法律部等。

　　十、可行性分析

　　1、資金方面

　　(1)國家有相關的資金扶持及稅收優(yōu)惠政策。

　　(2)創(chuàng)意好，易于得到企業(yè)的扶持投資。

　　2、資源方面

　　(1)原料豐富;

　　(2)廢舊物品的基數大，而且每年增加;

　　(3)廢舊物品易于回收。

　　3、競爭方面

　　(1)創(chuàng)立之初，沒有很多有競爭力的公司;

　　(2)在不斷的發(fā)展中，擴大回收半徑，發(fā)展自己的固定客源。

　　4、投資潛力方面

　　(1)市場巨大，可得到可觀的經濟效益;

　　(2)有長久的需求顧客，在很長的時間里不會失去客源。

商業(yè)計劃 篇3

　　1.0 項目概要

　　1.1 項目公司

　　1.2 項目簡介

　　1.3 客戶基礎

　　1.4 市場機遇

　　1.5 項目投資價值

　　1.6 項目資金及合作

　　1.7 項目成功關鍵

　　1.8 公司使命

　　1.9 經濟目標

　　2.0 公司介紹tzlc

　　2.1 控股公司與關聯公司

　　2.2 公司組織結構

　　2.3 [歷史]財務經營狀況

　　2.4 [歷史]管理與營銷基礎

　　2.5 公司地理位置

　　2.6 公司發(fā)展戰(zhàn)略

　　2.7 公司內部控制管理

　　3.0 項目介紹

　　3.1 旅游項目開發(fā)目標

　　3.2 旅游項目綜合開發(fā)思路

　　3.3 旅游項目開發(fā)的資源狀況

　　3.4 項目地理位置與背景

　　3.4.1 項目所在省會

　　3.4.2 項目所在城市

　　3.6 項目建設基本方案

　　3.6.1 規(guī)劃建設年限與階段

　　3.6.2 項目規(guī)劃建設依據

　　3.6.3 旅游基礎設施建設內容

　　3.7 項目功能分區(qū)及主要內容

　　3.8 重點項目介紹

　　3.8.1 現代科幻...城

　　3.8.2 ...水上樂園

　　3.8.3 旅游商業(yè)中心...

　　3.8.4 旅游房地產...

　　3.8.6 森林木屋別墅...

　　3.8.9 休閑農莊...

　　4.0 市場分析

　　4.1 中國旅游市場

　　4.2 區(qū)域旅游資源與利用

　　4.3 區(qū)域旅游市場發(fā)展特點

　　4.4 客源市場分析

　　4.5 環(huán)境容量分析

　　4.6 競爭對手分析

　　5.0 發(fā)展戰(zhàn)略與實施計劃

　　5.1 執(zhí)行戰(zhàn)略

　　5.2 競爭策略

　　5.3 營銷策略

　　5.3.1 客源市場定位

　　5.3.2 定價策略

　　5.3.3 宣傳促銷策略

　　5.3.4 整合傳播策略與措施

　　5.3.5 網絡營銷策略

　　5.4 戰(zhàn)略合作伙伴

　　5.5 項目實施進度

　　6.0 項目swot綜合分析

　　6.1 優(yōu)勢分析

　　6.2 弱勢分析

　　6.3 機會分析

　　6.4 威脅分析

　　6.5 swot綜合分析

　　7.0 項目管理與人員計劃

　　7.1 項目管理

　　7.2 質量控制系統(tǒng)

　　7.2.1 設計過程中的質量控制

　　7.2.2 施工階段的質量控制

　　7.3 項目工程進度管理體系

　　7.3.1 進度管理體系的建立與貫徹

　　7.3.2 進度管理體系的工作流程設計

　　7.4 人力資源開發(fā)及管理

　　8.0 風險分析與規(guī)避對策

　　8.1 風險分析

　　8.1.1 技術性風險

　　8.1.2 非技術性風險

　　8.1.3 工程進度風險

　　8.1.4 工程質量風險

　　8.1.5 安全風險

　　8.2 風險規(guī)避

　　8.2.1 采用合同形式加強風險防范

　　8.2.2 非技術性風險的`防范對策

　　8.2.3 施工質量風險控制措施

　　8.2.4 安全控制措施

　　9.0 投入估算與資金籌措

　　9.1 項目中小企業(yè)融資需求與貸款方式

　　9.2 項目資金使用計劃

　　9.3 中小企業(yè)融資資金使用計劃

　　9.4 貸款方式及還款保證

　　10.0 財務預算tzlc

　　10.1 收入預測

　　10.1.1 門票收入估算

　　10.1.2 a項目收入估算

　　10.1.3 b收入估算

　　10.1.4 c收入估算

　　10.1.5 d收入估算

　　10.1.6 d收入估算

　　10.1.7 e收入估算

　　10.2 財務假設與條件

　　10.3 項目總成本與盈利估算

　　10.4 項目現金流量

　　10.5 項目重要財務指針

　　10.6 盈虧平衡分析

　　10.7 敏感性分析

　　11.0 公司無形資產價值分析tzlc

　　11.1 分析方法的選擇

　　11.2 收益年限的確定

　　11.3 基本數據

　　11.4 無形資產價值的確定

商業(yè)計劃 篇4

　　經營理念和管理技術落后

　　商業(yè)物業(yè)里常有上百個所有權獨立的零售商,通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間,是否接受進行統(tǒng)一的促銷活動等。由此無論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經營理念和管理技術的落后,都會使商業(yè)物業(yè)形象受損,導致顧客失去光顧的興趣,進而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

　　商業(yè)物業(yè)重復建設

　　在商業(yè)地產迅速發(fā)展的同時,商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達的城市具有一定代表性,20xx 年廣州市滯銷商品房中,住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過10% 的警戒線,商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國商業(yè)地產發(fā)展的盲目性,另一方面也反映了重復建設、同質化嚴重的現象。原因在于商業(yè)地產豐厚的回報,吸引了大批投資商進入,但在投資和建設中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,不可避免地帶來了重復建設和空置率高的問題。

　　商業(yè)與地產的脫節(jié)

　　目前,大多數的開發(fā)商把眼光盯在了前期的開發(fā)上,地產公司通常會采取將開發(fā)好的商場直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實行的是物業(yè)管理指導下的“商業(yè)管理” 體制。開發(fā)商重視的是商場有多少面積出售了,并沒考慮出售后整個商業(yè)物業(yè)的運營狀況。從運營穩(wěn)健的國內外商業(yè)項目看,我們不難發(fā)現,他們幾乎無一例外地采用出租的方式,也見不到分割成獨立商鋪出售的現象。目前地產與商業(yè)之間關系的現狀是:兩種資源沒有有機結合,地產商找不到合適的商業(yè)主體,而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項目。

　　商業(yè)經營缺乏特色

　　目前大量的商業(yè)項目存在為招商而招商的傾向,商戶組合缺乏競爭力和協調性,開發(fā)商為了招商指標,不能全面考慮商戶的組合,為未來的經營管理埋下了隱患。在經營中,業(yè)主和使用人缺乏經營理念,盲目建設,目標經營市場不明確,缺乏商業(yè)的準確定位,多數商場經營沒有特色,給人“千店一面”的感覺,缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現“開盤時火爆,開業(yè)時冷清”的現象,商場給人以蕭條冷清的感覺,顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪,光顧的人不多,買東西的就更少了。客流量不旺,致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產生信任感,更談不上培養(yǎng)忠誠性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營運就可想而知了。

　　商業(yè)物業(yè)管理與運營困難的原因

　　主觀原因:缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認識。房地產將其作為物業(yè)來做,商業(yè)把它當作商場來做。實際上它是一個綜合體,其運營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專門對商業(yè)地產提供經營管理服務的物業(yè)管理公司,除了要有對房地產的豐富知識和管理經驗之外,還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經驗。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細分方面的服務,又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護和擴大市場的影響力,吸引消費者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運營對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性,在管理過程中出現一些問題是必不可免的。

　　行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達國家在近l 5O年時間內,依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命,產生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時間內,幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現了。這一方面會給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來難得機遇,另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現了的盲目仿效的現象。許多項目不看地點,靠追風來指導建設,如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會好,還會造成國家財產的浪費。更有一些投資者因資金不足,把為消費者購物等提供方便的必要現代化硬件設施滾梯、空調砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢,給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。

　　環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀經濟環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構成吸引客流的專賣店,城市居民向郊區(qū)延伸,消費觀念轉向生理和心理需求的雙重滿足,人均國民收入20xx美元以上,居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右,衛(wèi)星城、小區(qū)建設剛剛起步,一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購物,小汽車普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流,建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。

　　發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運營的對策

　　樹立先進的經營管理理念

　　經營性商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者,是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入。簡而言之,就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項目經營管理的價值所在,也是商業(yè)地產成功運作的關鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經營管理上應擁有一支專業(yè)隊伍,建立一套超前的經營管理模式和理念。通過提供商業(yè)項目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務,從而確保未來有效而持續(xù)的經營管理。

　　提高物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質

　　物業(yè)管理是運用現代經營的技術手段,按合同對物業(yè)進行多功能、全方位管理和服務,為物業(yè)產權人和使用人提供高效、周到服務,以提高物業(yè)的經濟和使用價值,創(chuàng)造一個良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個過程。要完成這一過程,一支高素質的專業(yè)隊伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊伍的建設必須與這一管理特點相適應。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外,還應注意吸收下列人員:懂商務、會管理的經營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當高,特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進的科學手段對商業(yè)樓宇進行管理。當然在引進專業(yè)人才的同時,對原有的商業(yè)管理人員進行不斷的培訓也是十分重要的。只有把引進人才和自我培養(yǎng)有機結合起來,物業(yè)管理隊伍的'專業(yè)素質才會不斷提高。

　　利用制度規(guī)范市場秩序

　　任何企業(yè)都存在兩方面的制度: 一是企業(yè)的基本制度。它們規(guī)范企業(yè)的基本經濟關系,構成企業(yè)的經濟形體,是企業(yè)經營機制的決定因素,有什么樣的企業(yè)基本制度和經濟形體, 就會產生什么類型的經營機制; 二是企業(yè)的具體管理制度。它規(guī)范企業(yè)內部各個部門、單位、個人的職責和聯系,構成企業(yè)管理的組織形態(tài),對企業(yè)的經營管理水平具有重大影響�，F代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現代企業(yè)制度的原則是:產權清晰、權責分明、政企分開、管理科學。隨著進場租戶租賃或合作時間的延續(xù),合同及其補充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復雜。所以,對商業(yè)物業(yè)的管理應采用制度來明確各自的權利和義務,用完善的制度來規(guī)范市場秩序。

　　科學設計商業(yè)地產開發(fā)模式

　　商業(yè)地產不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式,而應該先確定經營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,再進行建筑規(guī)劃設計,以最大限度地減少日后改造費用的成本,從而降低商業(yè)地產的風險。大連萬達提出的訂單式商業(yè)地產模式,即預先與世界500強企業(yè)簽訂聯合發(fā)展協議,得到其租賃項目的承諾后才進入實質開發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的:對于萬達集團而言,與這種外資零售業(yè)巨頭結伴而行,可以加大投資開發(fā)購物廣場的知名度;另外,商業(yè)地產做到了強強聯手,通過各種品牌組合,產生經營優(yōu)勢,有效地控制了經營風險,增強了業(yè)主的投資信心。此外在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時,重視物業(yè)管理的前期介入,對商業(yè)物業(yè)的定位、結構和外觀設計給予合理建議。

　　實現商業(yè)與地產合理對接

　　地產商借助商家的品牌效應,能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷售, 因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點;成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經營者提供了高素質的人流量和消費力。在現代化商業(yè)模式中,商業(yè)地產的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產增值利潤,而是通過持續(xù)的經營管理,提升商業(yè)空間的價值。因此,商業(yè)與地產的合理對接,才使雙方互利,使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。

　　準確定位商業(yè)經營方向

　　由于商業(yè)地產與市場需求關系緊密,地產商開發(fā)地產時,定位是非常關鍵的,同質化經營只能帶來商業(yè)資源和社會資源的巨大浪費。比如社區(qū)底商的定位,其招商目標主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場,只有準確、恰當的商業(yè)經營定位,才能在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。要做到準確定位,一方面必須適應市場的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發(fā),走適合自己的路線。市場細分是商業(yè)物業(yè)定位的前提,尤其是針對商業(yè)密集區(qū),要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利,就必須把市場細分、再細分。

　　主體經營凸現特色

　　主題式商場可以按人群、功能進行劃分,小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作,要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“�！�、做“精”,以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中,求得生存,站穩(wěn)腳跟,以獲更大的發(fā)展空間。

　　商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè),其項目的定位、規(guī)劃、招商和經營管理是一個有機的整體,需要我們理性的思考,全盤規(guī)劃,逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營運走上正規(guī)發(fā)展渠道,使商業(yè)物業(yè)走向成熟。

　　參考文獻:

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　　2.陳小齡.加強商業(yè)用房物業(yè)管理的對策和措施.上海商業(yè),20xx

　　3.王學東.商業(yè)地產招商管理要訣.商業(yè)地產,20xx

　　4.遲迅.商業(yè)地產尋求多點平衡.商業(yè)時代,20xx(32)

　　5.子燁,肖寧.調控寒流突襲商業(yè)地產.商業(yè)時代,20xx(20)

　　6.王燕珂,李飛.商業(yè)物業(yè)管理瓶頸及對策分析,商業(yè)時代,20xx(15)

商業(yè)計劃 篇5

　　1、專業(yè)團隊：由行業(yè)資深專家、博士、高級工程師、注冊會計師、造價師、咨詢師等專業(yè)人士組成的項目小組，專家團隊核心成員均具有10年以上項目實際操作經驗。具有投資項目工程中各關鍵環(huán)節(jié)的專業(yè)人才，可以迅速為你的項目組成知識結構合理的專項服務小組（團隊成員具有2+3的從業(yè)經驗即：2年企業(yè)工廠工作背景+3年以上的投資、產研、金融、咨詢方面的工作經驗），專項小組集專業(yè)性、投資策劃、財務分析、項目管理與市場營銷人才于一體。博思遠略專業(yè)團隊策劃編寫的商業(yè)計劃書、項目申請報告、項目立項報告、項目可行性報告、投資價值分析報告、資金申請報告、創(chuàng)業(yè)計劃書，在同行中處于領先水平，是您成功融資，立項與創(chuàng)業(yè)的保障。

　　2、豐富案例經驗：截至20xx年12月，累計完成近800項重大項目（提供的案例展示均有完整文檔與合同,并非網上隨手抄來,簽約客戶可查驗），為項目方完滿實現了編制報告的目標，諸如立項、項目可研、申請資金、申請用地、銀行貸款、進行環(huán)評、申請設備配置單、上市募資及工商注冊等。成功率達到93%以上。成功及失敗案例的積累，使我們項目運作經驗更加豐富。我們很樂意與您共同分項成功案例經驗，更希望通過研究失敗案例，為您的投資決策360度全面論證和評估。

　　3、品質保證：我們能為項目提供發(fā)改委頒發(fā)的工程咨詢甲級資質證書，涵蓋綜合經濟、建筑、建材、醫(yī)藥、化工、紡織、化纖、機械、電子、電力、鋼鐵、通信信息、石化、農業(yè)、輕工、旅游、市政公用工程、水利工程、生態(tài)建設和環(huán)境工程等行業(yè)。

　　4、精準數據庫支持：我們擁有系統(tǒng)完整的產業(yè)政策、標準與市場數據資料TZ360-Database具體包括：擁有連續(xù)10年涵蓋我國近千個細分行業(yè)、36萬家企業(yè)的數據積累，并且這個數據還在不斷持續(xù)更新。強大的數據庫積累是我們能夠快速準備把握您的項目所處行業(yè)和市場發(fā)展現狀及未來發(fā)展趨勢的有力保障。

　　5、自主研發(fā)的投資分析工具軟件：我們獨家擁有自主研發(fā)的領先投資分析與評價軟件工具，該軟件可以對項目投資估算與資金籌措、同類項目的收益做科學的`測算和對比，使投資項目財務分析更準確，更具參考指導意義。

　　6、貼心個性化的全程咨詢服務：從您打進電話的那一刻，會有專人全程跟蹤您的項目（無論您是否最終選擇我們）對您的項目我們不僅僅提供可研報告，而且我們可以為您提供項目相關的注意事項、項目申報流程及技巧以及我們項目團隊對您項目的客觀評估。另外，我們還獨家為您提供售后服務，您在以后的企業(yè)經營中遇到的問題，我們都可以為您免費提供力所能及的咨詢服務。

　　7、項目推介及融資服務：360市場研究網擁有強大的網絡宣傳平臺，可以為您的項目做針對性的推介宣傳；我們與國內外眾多創(chuàng)業(yè)投資與私募股權投資機構建立良好的合作關系，可以為您的項目融資提供增值服務。

商業(yè)計劃 篇6

　　一、摘要

　　隨著市場經濟的不斷發(fā)展，商品專項類別的不斷分化，在石家莊市區(qū)，超市、大型購物商場已存在40家以上，他們的賣場都是針對于小商品的消費群體。有限的市場購物需求在逐漸飽與，有許多的傳統(tǒng)商家意圖從中分一杯羹而無從下手。那么，投資者就要轉變投資的方向，從“全面”向“專業(yè)”方向發(fā)展。

　　投資見議及商業(yè)模式

　　我的投資見議是通過貴商場的商譽，在石家莊建立一個大型的、專業(yè)的、高中低檔并存的床上用品商場，消費對象是對家紡有需求的各個階層、各個消費段的消費者。通過我20xx-20xx年的學習與考查，在石家莊市，大型的、專業(yè)的、高中低檔并存的床上用品商場還是一項市場空白，20xx年，家紡市場已經開始在石家莊悄然升起，在本地幾個主要干道，各大廠家已經開設5個家紡專賣店，因此家紡廣場項目的建設，肯定是會獲得成功的一個項目。

　　二、項目背景及可行性分析

　　1．市場空白優(yōu)勢

　　現在從全國范圍來看，在其它省市，如北京、上海、河南，家紡市場已趨漸成熟，各大廠家仍然采取的是代理經銷模式，通過代理商、經銷商的銷售渠道，迅速占領市場。有實力的商業(yè)企業(yè)利用各大廠商快速占領市場的欲望與市場初運動的空白，根據“有需求必有市場”的原則，為他們建設起專業(yè)的、大型的、高中低檔并存的銷售場所。架起廠家與消費者的寬大橋梁。于市場初期，在廠家與消費者心理上建設起扎實的家紡廣場唯一購買地與銷售地的心理。

　　2．市場面臨充實需求優(yōu)勢

　　從消費群體看，石家莊市的.平均年齡正在趨于年輕化。到結婚年齡的年輕人會越來越多，他們是家紡商品購買者的主力，在我們周圍，可以看到，他們在結婚前對家紡用品的購買欲望很大，但是在石家莊缺少家紡用品專業(yè)的購買場所，在石家莊的北國、東購等商場，里面的家紡用品相對來講不能滿足消費者多方面，多選擇的要求。我正是針對他們的需求而設立這個項目，同時，廣大廠商也注意到這一點。如一世嘉、羅萊、水星等廠商，在今年悄然開設專賣店，通過一年的運營，想在明年的結婚高峰期，達到他們的市場占領目的。

　　3．環(huán)境、與配套服務優(yōu)勢

　　在石家莊市區(qū)，專賣店只有5家，但是有南三條的床上用品市場，它是否會對此項目形成威脅呢？我認為它不會形成威脅。因為第一，他的購物環(huán)境相對惡劣。在市場外的交通，商場內的購物條件，關鍵是商場內的各種服務，遠遠達不到市民的需求。從而也消費糾紛不斷。第二，在各居住小區(qū)的家紡定作小作坊，那是消費者在沒有一個專業(yè)的家紡購物場所而不得已的選擇，大部分消費者還是依賴與需求專業(yè)的商場。第三，我們可以實現銀行系統(tǒng)與郵政系統(tǒng)的服務，款項統(tǒng)一收支，方便消費者的購買。

　　4．地域發(fā)展與移民城市優(yōu)勢

　　石家莊的經濟水平已今非昔比，高檔消費人群已逐漸增加。對家紡的需求也呈現多樣化，專業(yè)化。城中村的改造，房地產的發(fā)展，經濟的繁榮，兩大批發(fā)市場的完善與擴大，周邊各類市場的成熟，吸引大批中外投資商來到石家莊，石家莊的戶口政策也在放開，來石家莊定居的人口數量從而也在增長。那么，他們要定居，就要有房子，房地產業(yè)就蓬勃發(fā)展了。有房子就必然需求家紡商品。他們又多數屬于是中高檔消費群體，專業(yè)的家紡零售場所的興起是必然的，是市場之需。

　　5．廣大生產、消費群體優(yōu)勢

　　我們的項目主體是要建設一個高、中、低檔并存的家紡商場。所要求達到的宗旨是：凡是有家紡商品需求，來我商場，必能滿意而歸。家紡有很大的利潤空間，從廠家，商家來講有很大的吸引力。他們有了動力，市場有了需求，那么我們作為橋梁作用的商場，呈現出其重要性，我們自然也就很容易的從中分得一部分利潤，一部分相對堅實的利潤。

　　三、市場前景展望

　　在經濟穩(wěn)定發(fā)展的前提下，在20xx—20xx年期間，保守的預測，家紡商場的發(fā)展成30度角逐年上升式發(fā)展。我們進入該市場的決定因素將是來自供應廠商與廣大消費者的贊成與支持。

　　1．市場分布

　　我們的主要目標市場包括這三個方面：

　　1.高檔商品。充分利用我國國內各大知名品牌的知名度，擴大我商場在市場中的影響力。滿足高檔消費者的需求。此類商品在商場中所占份額達到30左右。

　　2．中檔商品。此類商品在消費者中的消費需求占有很大比例，該類商品的提供者主要是一些中小型正規(guī)的針織企業(yè)，要規(guī)定其產品的質量、品質與市場時尚要求。因此，我們要把這部分商品在商場中所占份額達到45左右。

　　3．低檔商品。他適用于生活水平較低的消費者的需求。該類商品的要求相對于其它類商品較高。要保證其質量，同時要保證較低的價格。該類商品的提供者主要是一些小而正規(guī)的針織廠。不可為了追求低價格而放棄質量要求。此類商品在商場中所占份額達到25左右。

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