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最新銀行從業(yè)《個(gè)人貸款》知識(shí)點(diǎn)：個(gè)人住房貸款
引導(dǎo)語(yǔ)：個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。以下是百分網(wǎng)小編分享給大家的最新銀行從業(yè)《個(gè)人貸款》知識(shí)點(diǎn)：個(gè)人住房貸款，歡迎閱讀!
個(gè)人住房貸款
第一節(jié) 基礎(chǔ)知識(shí)
一、 個(gè)人住房貸款的概念和分類
個(gè)人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買、建造和大修理各類型住房的貸款。
(一)按照資金來源劃分
1 . 自營(yíng)性個(gè)人住房貸款
2 . 公積金個(gè)人住房貸款
3 . 個(gè)人住房組合貸款
(二)按照住房交易形態(tài)劃分
1 . 新建房個(gè)人住房貸款
2 . 個(gè)人再交易住房貸款
(三)按照貸款利率的確定方式劃分，個(gè)人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款
二 、個(gè)人住房貸款的特征
1 . 貸款金額大、期限長(zhǎng)
2 . 以抵押為前提建立的借貸關(guān)系
3 . 風(fēng)險(xiǎn)因素類似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)
三 、個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程
四、個(gè)人住房貸款的要素
(一)貸款對(duì)象
(二)貸款利率
(三)貸款期限
(四)還款方式
(五)擔(dān)保方式
個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式
(六)貸款額度
(一)貸款對(duì)象
個(gè)人住房貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的中華人民共和國(guó)公民或符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的境外自然人。申請(qǐng)人還須滿足貸款銀行的其他要求：
�、俸戏ㄓ行У纳矸莼蚓恿糇C明
②有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力
�、塾泻戏ㄓ行У馁�(gòu)買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議、符合規(guī)定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他。
④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人;
(二)貸款利率
個(gè)人住房貸款的期限在1年以內(nèi)(含1年)的貸款，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計(jì)息;貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時(shí)，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期間按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的確定方式。但實(shí)踐中，銀行多于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
(三)貸款期限
個(gè)人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實(shí)際情況合理確定，最長(zhǎng)期限都為30年。個(gè)人二手房貸款的期限不能超過所購(gòu)住房的剩余使用年限。對(duì)于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長(zhǎng)，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。根據(jù)自身情況，各行規(guī)定有所差異。
(四)還款方式
個(gè)人住房貸款還款方式有：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法及組合還款法等多種方法。
一般來說，貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日前一次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。
(五)擔(dān)保方式
個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。
在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，采取的擔(dān)保方式以抵押擔(dān)保
為主，在未實(shí)現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證
的方式。
抵押加階段性保證人通常是借款人所購(gòu)住房的開發(fā)商或售房單位，且與銀行簽訂了《商品房銷售貸款合作協(xié)議書》。
一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任。
二手房貸款中，一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任。借款人、抵押人、保證人應(yīng)同時(shí)與貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。
在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，根據(jù)合同約定，抵押加階段性保證人不再履行保證責(zé)任。
采用抵押擔(dān)保方式的，抵押的財(cái)產(chǎn)必須符合《擔(dān)保法》的法定條件。抵押物的價(jià)值按照抵押物的市場(chǎng)成交價(jià)或評(píng)估價(jià)格確定。借款人以所購(gòu)住房作抵押的，銀行通常要求將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押;若以貸款銀行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)作抵押的，銀行往往規(guī)定其貸款額度不得超過抵押物價(jià)值的一定比例。
采用質(zhì)押擔(dān)保方式的，質(zhì)物可以是國(guó)家財(cái)政部發(fā)行的憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、符合貸款銀行規(guī)定的企業(yè)債券、單位定期存單、個(gè)人定期儲(chǔ)蓄存款存單等有價(jià)證券。
采用保證擔(dān)保方式的，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同。保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證，借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。
(六)貸款額度
個(gè)人住房貸款中，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購(gòu)住房?jī)r(jià)格扣除其不低于價(jià)款20%的首期付款后的數(shù)額來確定;對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不低于30%，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房又申請(qǐng)購(gòu)買二套(含)以上住房的首付款比例不低于40%。
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