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銀行從業(yè)資格《個(gè)人貸款》命題點(diǎn)：個(gè)人商用房貸款

　　個(gè)人商用房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買商業(yè)用房的貸款。下面是應(yīng)屆畢業(yè)生小編為大家搜索整理的銀行從業(yè)資格《個(gè)人貸款》命題點(diǎn)：個(gè)人商用房貸款，希望對大家有所幫助。

銀行從業(yè)資格《個(gè)人貸款》命題點(diǎn)：個(gè)人商用房貸款

　　一、基礎(chǔ)知識(shí)(★★★)

　　(一)個(gè)人商用房貸款的含義

　　個(gè)人商用房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買商業(yè)用房的貸款。

　　(二)個(gè)人商用房貸款要素

　　1.貸款對象

　　商用房包括商鋪、住宅小區(qū)的商業(yè)配套房、辦公用房(寫字樓)，貸款支持的商用房須滿足以下條件：

　　商用房所占用土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地類型為住宅、商業(yè)、商住兩用或綜合用地;商用房為一手房的，該房產(chǎn)應(yīng)為已竣工的房屋，并取得合法銷售資格;商用房為二手房的，應(yīng)取得房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證。

　　同時(shí)，借款人須具備以下基本條件：

　�、倬哂型耆袷滦袨槟芰Φ淖匀蝗�，年齡在18(含)～65(不含)周歲之間;外國人以及港、澳、臺(tái)居民為借款人的，應(yīng)在中華人民共和國境內(nèi)居住滿一年并有固定居所和職業(yè)，同時(shí)還須滿足我國關(guān)于境外人士購房相關(guān)政策;

　　②具有合法有效的身份證明、戶籍證明(或有效居留證明)及婚姻狀況證明(或未婚聲明);

　�、劬哂辛己玫男庞糜涗浐瓦€款意愿;

　�、芫哂蟹€(wěn)定的收入來源和按時(shí)足額償還貸款本息的能力;

　　⑤具有所購商用房的商品房銷(預(yù))售合同或房屋買賣協(xié)議;

　�、抟阎Ц端徤逃梅渴袌鰞r(jià)值50%(含)以上的首付款(商住兩用房首付款比例須在45%及其以上)，并提供首付款銀行進(jìn)賬單或售房人開具的首付款發(fā)票或收據(jù);

　�、咴阢y行開立個(gè)人結(jié)算賬戶;

　�、嘁越杩钊藬M購商用房向貸款人提供抵押擔(dān)保;

　�、醿蓚€(gè)以上的借款人共同申請借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母;對共同購房人作為共同借款人的，不受上述規(guī)定限制;

　�、赓J款人規(guī)定的其他條件。

　　2.貸款利率

　　個(gè)人商用房貸款利率不得低于人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的l.1倍。

　　3.貸款期限

　　個(gè)人商用房貸款期限最短為l年(含)，最長不超過l0年。

　　4.還款方式

　　個(gè)人商用房貸款可采用按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周(雙周、三周)還本付息還款法等還款法。

　　5.擔(dān)保方式

　　申請商用房貸款，借款人需提供一定的擔(dān)保措施，包括抵押、質(zhì)押和保證等，還可以采取履約保證保險(xiǎn)的方式。

　　6.貸款額度

　　貸款額度不得超過所購商用房價(jià)值的50%，所購商用房為商住兩用房的，貸款額度不得超過所購商用房價(jià)值的55%。

　　二、貸款流程(★★★)

　　(一)商用房貸款的受理與調(diào)查.

　　1.貸款的受理

　　貸款受理人應(yīng)要求商用房貸款申請人以書面形式提出貸款申請，填寫借款申請表，并按銀行要求提交相關(guān)申請材料。申請材料清單如下：

　�、俳杩钌暾埍�;

　　②借款人及其配偶有效身份證件、戶籍證明(戶口簿或其他有效居住證明)、婚姻狀況證明(結(jié)婚證、離婚證、未婚聲明等)原件及復(fù)印件;

　�、蹅€(gè)人收人證明。

　　④借款人與售房人簽訂的商品房銷(預(yù))售合同或房屋買賣協(xié)議原件;

　�、菟徤逃梅繛橐皇址康�，須提供首期付款的銀行存款憑條或開發(fā)商開具的首期付款的發(fā)票原件及復(fù)印件;所購商用房為二手房的，須提供售房人開具的首期付款的收據(jù)原件及復(fù)印件;

　�、迶M購房產(chǎn)為共有的，須提供共有人同意抵押的證明文件;抵押房產(chǎn)如需評估，須提供評估報(bào)告

　　原件;

　　⑦貸款人要求提供的其他文件或資料。

　　2.貸前調(diào)查

　　個(gè)人商用房貸款調(diào)查由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)，貸款實(shí)行雙人調(diào)查和見客談話制度，在調(diào)查申請人基本情況、貸款用途、收入情況和貸款擔(dān)保等情況時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：

　�、俳杩钌暾埲怂峁┑馁Y料是否真實(shí)、合法和有效，借款行為是否自愿、屬實(shí)，購房行為是否真實(shí)，并告知借款人須承擔(dān)的義務(wù)與違約后果;

　�、诮杩钊耸杖雭碓词欠穹€(wěn)定，是否具備按時(shí)足額償還貸款本息的能力，收入還貸比是否符合規(guī)定;在計(jì)算借款人收入時(shí)，可將所購商用房未來可能產(chǎn)生的租金收入作為借款人收入。

　�、弁ㄟ^查詢銀行特別關(guān)注客戶信息系統(tǒng)、人民銀行個(gè)人信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，判斷借款人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款意愿;

　�、苜J款年限加上借款人年齡是否符合規(guī)定;

　�、萁杩钊速徺I商用房的價(jià)格是否合理，是否符合規(guī)定的條件;

　�、藿杩钊耸欠褚阎Ц妒灼诜靠�，首付款比例是否符合要求;

　�、唠p人現(xiàn)場核實(shí)借款人擬購買的房產(chǎn)是否真實(shí)、合法、有效。

　　(二)商用房貸款的審查與審批

　　1.貸款的審查

　　貸款審查應(yīng)對貸款調(diào)查內(nèi)容的合法性、合理性、準(zhǔn)確性進(jìn)行全面審查，重點(diǎn)關(guān)注調(diào)查人的盡職情況和借款人的償還能力、誠信狀況、擔(dān)保情況、抵(質(zhì))押比率、貸款風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)程度等。

　　2.貸款的審批

　　貸款人應(yīng)根據(jù)審慎性原則，完善授權(quán)管理制度，規(guī)范審批操作流程，明確貸款審批權(quán)限，實(shí)行審貸分離和授權(quán)審批，確保貸款審批人按照授權(quán)獨(dú)立審批貸款。

　　貸款審批人應(yīng)對以下內(nèi)容進(jìn)行審查：

　　①貸款資料是否完整、齊全，資料信息是否合理、一致，首付款金額與開發(fā)商開具的發(fā)票(收據(jù))或銀行對賬單是否一致，有無“假按揭”貸款嫌疑;

　　②借款人是否符合條件、資信是否良好、還款來源是否足額可信;

　�、鄣盅悍慨a(chǎn)是否合法、充足和有效，價(jià)值是否合理，權(quán)屬關(guān)系是否清晰，是否易于變現(xiàn);

　�、苜J款金額、成數(shù)、利率、期限、還款方式是否符合相關(guān)規(guī)定。

　　(三)貸款的簽約發(fā)放與支付管理

　　對審批和簽批同意的貸款，簽約人對借款合同和借據(jù)載明的要素核對一致后，簽署個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同，并將貸款資料交貸款經(jīng)辦行綜合管理員。綜合管理員負(fù)責(zé)落實(shí)審批簽批意見后，將‘審批簽批意見落實(shí)的證明材料交簽約人。簽約人核實(shí)審批簽批意見落實(shí)的證明材料后，簽署借據(jù)。綜合管理員按規(guī)定要求辦理貸款發(fā)放手續(xù)。在貸款資金發(fā)放前，銀行應(yīng)該審核借款人相關(guān)交易資料和憑證。關(guān)于個(gè)人商用房貸款的簽約與發(fā)放的詳細(xì)流程請參照本書第3章個(gè)人貸款部分。

　　個(gè)人商用房貸款須采取受托支付的方式，借款人須委托貸款經(jīng)辦行將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。銀行應(yīng)要求借款人在使用商用房貸款時(shí)提出支付申請，并授權(quán)貸款人按合同約定方式支付貸款資金。受托支付完成后，貸款經(jīng)辦行應(yīng)詳細(xì)記錄資金流向，歸集相關(guān)憑證并納入貸款資料歸檔保存。

　　(四)貸后管理

　　個(gè)人商用房貸款貸后管理相關(guān)工作由貸款經(jīng)辦行及信貸管理部門共同負(fù)責(zé)。貸款經(jīng)辦行貸后管理內(nèi)容包括客戶關(guān)系維護(hù)、押品管理、違約貸款催收及相應(yīng)的貸后檢查等工作。信貸管理部門負(fù)責(zé)貸后監(jiān)測、檢查及對貸款經(jīng)辦行貸后管理工作的組織和督導(dǎo)。個(gè)人商用房貸款的貸后管理除了參照本書第3章

　　個(gè)人貸款貸后管理部分的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

　　貸款經(jīng)辦行貸后管理和檢查工作具體包括：

　�、俣ㄆ诹私饨杩钊丝蛻粜畔⒆兓闆r;

　　②定期查詢銀行相關(guān)系統(tǒng);

　�、壑辽倜磕隀z查一次抵押房產(chǎn)狀況及價(jià)值、權(quán)屬是否發(fā)生變化;如發(fā)生影響抵押房產(chǎn)價(jià)值變化的重大因素，可能造成抵押房產(chǎn)的債權(quán)保障能力不足時(shí)，應(yīng)及時(shí)重評抵押房產(chǎn)價(jià)值;

　�、軝z查違約貸款違約原因，是否存在違規(guī)操作行為;

　�、荻ㄆ跈z查大額貸款及“一人多貸”借款人是否能按時(shí)償還貸款本息，是否存在影響貸款按時(shí)償還的因素;

　�、藜皶r(shí)對違約貸款進(jìn)行催收，對通過電話等通訊方式無法聯(lián)系到的借款人進(jìn)行上門催收;

　�、邫z查逾期貸款是否在訴訟時(shí)效之內(nèi)，催收貸款本、息通知書是否合規(guī)、合法。

　　三、風(fēng)險(xiǎn)管理(★★★★★)

　　(一)合作機(jī)構(gòu)管理

　　1.商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容

　　商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項(xiàng)目“五證”虛假或不全(“五證”是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證);估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。

　　2.商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

　　(1)加強(qiáng)對開發(fā)商及合作項(xiàng)目審查

　　(2)加強(qiáng)對估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)和律師事務(wù)所等合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入管理

　　(3)業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)

　　(二)操作風(fēng)險(xiǎn)管理

　　1.商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容

　　(1)貸款受理與調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)

　　這一環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　①借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關(guān)規(guī)定，包括是否具有完全民事行為能力;戶籍所在地是否在貸款銀行所在地區(qū);是否有穩(wěn)定、合法的收入來源，有按期償還本息的能力等。

　�、诮杩钌暾埲怂峤坏牟牧鲜欠裾鎸�(shí)、合法，包括借款人、保證人、抵押人、出質(zhì)人的身份證件是否真實(shí)、有效;抵(質(zhì))押物的權(quán)屬證明材料是否真實(shí)，有無涂改現(xiàn)象;借款人提供的直接劃撥賬戶是否是借款人本人所有的活期儲(chǔ)蓄賬戶等。

　�、劢杩钌暾埲说膿�(dān)保措施是否足額、有效，包括擔(dān)保物所有權(quán)是否合法、真實(shí)、有效;擔(dān)保物共有人或所有人授權(quán)情況是否核實(shí);擔(dān)保物是否容易變現(xiàn)，同區(qū)域同類型擔(dān)保物價(jià)值的市場走勢如何;貸款額度是否控制在抵押物價(jià)值的規(guī)定比率內(nèi);抵押物是否由認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)評估;第三方保證人是否具備擔(dān)保資格和擔(dān)保能力等。

　　④未按規(guī)定建立、執(zhí)行貸款面談、借款全員面簽制度。

　�、菔谝饨杩钊颂摌�(gòu)情節(jié)獲得貸款。

　　(2)貸款審查與審批中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(3)貸款簽約與發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(4)貸款支付管理中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(5)貸后管理中的風(fēng)險(xiǎn)

　　2.商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

　　(1)建立并嚴(yán)格執(zhí)行貸款面談制度

　　(2)提高貸前調(diào)查深度

　　(3)加強(qiáng)真實(shí)還款能力和貸款用途的審查

　　(4)合理確定貸款額度

　　(5)加強(qiáng)抵押物管理