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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》復(fù)習(xí)筆記
房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，其最終成果要通過(guò)估價(jià)報(bào)告體現(xiàn)。估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)履行估價(jià)委托合同、記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件， 是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，是給予委托人關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的正式答復(fù)，是關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和研究報(bào)告。因此房地產(chǎn)估價(jià)師必須能夠動(dòng)手寫(xiě) 作估價(jià)報(bào)告。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專(zhuān)業(yè)技能。寫(xiě)好房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，不僅要求房地產(chǎn)估價(jià)師具備房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，以及與房地 產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的各類(lèi)知識(shí)，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，同時(shí)還要掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的體裁特點(diǎn)，靈活運(yùn)用其寫(xiě)作技巧。學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě) 作，是房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)很重要的專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練，能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是一種指向性非常明確的專(zhuān)業(yè)性與職業(yè)性的報(bào)告文體，也有其特定的語(yǔ)言文字要求。
語(yǔ)言文字方面的要求，主要有對(duì)詞義、語(yǔ)句的要求、防止錯(cuò)字漏字等，另外還有段落、結(jié)構(gòu)安排，文字說(shuō)明、圖表的結(jié)合使用，專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)規(guī)范等問(wèn)題。
(一)對(duì)詞義的要求
1.用詞準(zhǔn)確
這是對(duì)詞義的基本要求，要善于根據(jù)內(nèi)容表達(dá)的需要，在眾多同義詞、近義詞中選用最確切的語(yǔ)詞，以準(zhǔn)確地表現(xiàn)事物的特征和作者要表達(dá)的意圖。
例如下面這三種表達(dá)方式中的用詞：“這里有可能成為繁華商業(yè)區(qū)”、“預(yù)計(jì)這里將成為繁華商業(yè)區(qū)”和“這里必然會(huì)成為繁華商業(yè)區(qū)”，用詞的強(qiáng)度不同，表達(dá)的意思也不同。
又如，同樣是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)做出判斷，可以在短期內(nèi)的銷(xiāo)售率數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上采用“比較理想”這幾個(gè)字，也可根據(jù)實(shí)際情況選擇最能準(zhǔn)確表達(dá)實(shí)際情況的其他用詞。但估價(jià)報(bào)告中不應(yīng)該用“好得不得了”等口語(yǔ)化的詞句。
2.語(yǔ)義鮮明，不能含混不清、模棱兩可
表達(dá)分寸的詞語(yǔ)，比如范圍、程度、條件等，在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中都會(huì)經(jīng)常使用，要有客觀恰當(dāng)?shù)陌盐�。不能使�?ldquo;大概”、“可能”等字樣，特別是估價(jià)結(jié)論，不能模棱兩可。
例如：“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價(jià)格大約在5000元左右。”“大約”這樣的詞出現(xiàn)在市場(chǎng)分析中是可以的，但在估價(jià)結(jié)論中是不妥當(dāng) 的。有時(shí)估價(jià)人員確實(shí)不能確定估價(jià)結(jié)論的具體數(shù)額，不妨說(shuō)：“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價(jià)格在4800～5300元之間。”這樣的表述比“大約” 要確定得多，畢竟可以確定價(jià)格的變動(dòng)范圍。
3.用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩
估價(jià)報(bào)告用詞的褒貶要得當(dāng)，盡量使用中性的詞匯，避免采用過(guò)于華麗的詞藻。
例如有的估價(jià)報(bào)告這樣寫(xiě)：“估價(jià)對(duì)象所在位置交通特別便捷，路面非常平整寬敞，整日車(chē)水馬龍，川流不息”，“該建筑物外立面裝修立足于時(shí)代要 求，在不斷創(chuàng)新中選擇時(shí)尚，融古典主義風(fēng)格與現(xiàn)實(shí)主義風(fēng)格于一體，將外墻面進(jìn)行了華美艷麗的裝飾裝修”，所述事實(shí)不能說(shuō)與形成估價(jià)結(jié)論無(wú)關(guān)，但應(yīng)該改用比 較中性的、冷靜的、敘述性的口氣。
例如改為：“從財(cái)務(wù)報(bào)告可見(jiàn)，該公司過(guò)去幾年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)比較理想。”(下面可具體引用財(cái)務(wù)報(bào)告的一些主要指標(biāo)，例如利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債率等。)這樣用數(shù)據(jù)說(shuō)話，就比簡(jiǎn)單地用帶有感情色彩的評(píng)語(yǔ)有說(shuō)服力。
又如：“該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語(yǔ)”，這樣過(guò)分褒此貶彼的做法也是不可取的。
4.用詞標(biāo)準(zhǔn)、簡(jiǎn)練，不堆砌、不生造
例如有的估價(jià)報(bào)告連用幾個(gè)“最高級(jí)’’來(lái)形容估價(jià)對(duì)象，有的估價(jià)報(bào)告采用一些非標(biāo)準(zhǔn)的用語(yǔ)或是受港臺(tái)用語(yǔ)的影響。比如將“素質(zhì)”寫(xiě)為“質(zhì)素” (香港地區(qū)的習(xí)慣用法)，或是用動(dòng)詞作形容詞：“這個(gè)小區(qū)的價(jià)位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引。”(應(yīng)為：“非常有吸引力。”)
(二)對(duì)語(yǔ)句的要求
1.句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng)
估價(jià)報(bào)告應(yīng)使用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)估價(jià)所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，句子成分該省的一定要省，不能出現(xiàn)雜揉、贅余等毛病，同時(shí)注意句子的完整性以清楚表達(dá)所表述的內(nèi)容。
2.搭配得當(dāng)
語(yǔ)義上要符合情理，符合語(yǔ)法規(guī)則，同時(shí)要銜接。語(yǔ)句與語(yǔ)句之間，意思也要銜接、連貫，不能脫節(jié)。
3.邏輯嚴(yán)密
不能出現(xiàn)自相矛盾的現(xiàn)象，造成邏輯混亂。邏輯混亂的情況主要有：一是前后沒(méi)有照應(yīng)，如前面說(shuō)了上座率70%，后面計(jì)算時(shí)又沒(méi)有考慮進(jìn)去;前面描 述按建筑面積平方米的租金價(jià)格，后面又利用使用面積計(jì)算租金凈收益;前面定下的報(bào)酬率是13%，后面又采用15%。二是數(shù)據(jù)來(lái)源沒(méi)有出處或是有錯(cuò)，如有的 估價(jià)報(bào)告中的房地產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅的稅率錯(cuò)誤。三是判斷推理沒(méi)有充足的理由，如簡(jiǎn)單地下結(jié)論，卻沒(méi)有充足的理由支持該結(jié)論。
(三)要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏
特別是一些容易混淆的字不能錯(cuò)，例如：
坐落(不是“座落”)、坐標(biāo)(不是“座標(biāo)”)、簽訂(不是“簽定”)、訂貨(不是“定貨”)、好像(不是“好象”)、想像(不是“想象”)、圖 像(不是“圖象”)、其他(不是“其它”)、部分(不是“部份”)、身份(不是“身分”)、成分(不是“成份”)、內(nèi)涵(不是“內(nèi)含”)、賬目(不是“帳 目”)、撤銷(xiāo)(不是“撤消”)、抵消(不是“抵銷(xiāo)”)，等等。
另外不要漏字，特別是數(shù)字不要缺漏，如估價(jià)對(duì)象最終結(jié)果本應(yīng)為300000卻寫(xiě)成了30000。還有，在內(nèi)地不應(yīng)使用繁體字，通用的外文譯名不要自己另造譯名。
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