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2017房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)分析
有一種填空題叫完全不會(huì),有一種選擇題叫看起來都對(duì),有一種計(jì)算題叫邊做邊流淚,下面是小編整理的2017房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)分析，歡迎來閱讀!
房地產(chǎn)估價(jià)的必要性(考點(diǎn))(2005、2009、2011年考點(diǎn)，其中2011年的多項(xiàng)選擇題和2007年判斷題基本相同)
(一)專業(yè)估價(jià)存在的基本前提
一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值較大”兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。這是因?yàn)椋孩僖环N資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無二特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(如通過簡(jiǎn)單的比較)便可得知，就不需要專業(yè)估價(jià);②一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無二特性，但如果價(jià)值不夠大，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價(jià)值，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)估價(jià)顯得不經(jīng)濟(jì)，則一般也不需要專業(yè)估價(jià)。
【2011年、2005年試題】下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有( )。
A.獨(dú)一無二
B.壽命長久
C.供給有限
D.價(jià)值量大
E.保值增值
答案：AD
(二)房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)
真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說，不僅房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場(chǎng)”必須同時(shí)具備以下8個(gè)條件：①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買;②買者和賣者的人數(shù)眾多;③買者和賣者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由;④買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格;⑤就成交總額而言，每個(gè)買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;⑥買者和賣者無串通共謀行為;⑦消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。一個(gè)市場(chǎng)如果不符合上述8條中的任何一條，就是不完全市場(chǎng)。純粹的完全市場(chǎng)在現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在。證券交易所和小麥?zhǔn)袌?chǎng)通常被看做近似于完全市場(chǎng)。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條，另外，盡管房地產(chǎn)所有權(quán)(中國為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán))可以轉(zhuǎn)讓，但房地產(chǎn)實(shí)物無法移動(dòng)，不符合第⑧條，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng)。
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)，并且有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，所以房地產(chǎn)難以自動(dòng)形成適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，從而需要估價(jià)師進(jìn)行“替代”市場(chǎng)的估價(jià)。
(三)房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體
房地產(chǎn)估價(jià)不僅必要，而且在估價(jià)行業(yè)中占主體。這是因?yàn)椋?/p>
(1)房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少。
(2)房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。不僅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要估價(jià)，房地產(chǎn)租賃、抵押、征收、稅收、保險(xiǎn)等活動(dòng)也都需要估價(jià)�？v觀古今中外，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于對(duì)其他資產(chǎn)估價(jià)的需要。
(3)房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。
房地產(chǎn)估價(jià)有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)
人們通常會(huì)認(rèn)為，不同的估價(jià)師對(duì)同一房地產(chǎn)評(píng)估出的價(jià)值(簡(jiǎn)稱評(píng)估價(jià)值或評(píng)估值、評(píng)估價(jià))應(yīng)相同，而且為交易提供參考依據(jù)的估價(jià)，評(píng)估價(jià)值是否正確還應(yīng)采用事后的實(shí)際成交價(jià)格來檢驗(yàn)。但在實(shí)際中，不同的估價(jià)師對(duì)同一房地產(chǎn)在同一時(shí)間的同種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，得出的評(píng)估價(jià)值往往有所不同，并且與實(shí)際成交價(jià)格通常有差異，甚至差異較大。這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問題。
對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問題的認(rèn)識(shí)，主要包括下列幾點(diǎn)：
(1)即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全和存在許多不確定因素下作出的，并且不同的估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。
(2)所有的評(píng)估價(jià)值都有一定程度的誤差，即：評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差。估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值只是理論上存在，實(shí)際中不可得知，因此評(píng)估價(jià)值有誤差是不可避免的。
(3)不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時(shí)放寬到±15%，對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評(píng)估價(jià)值超出了誤差范圍，即可認(rèn)為估價(jià)師有“專業(yè)疏忽(professional negligence)”。
(4)判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將該評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。由于真實(shí)價(jià)值不可得知，而一般也不能選用實(shí)際成交價(jià)格，只能選用合格的估價(jià)師(通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價(jià)專家或估價(jià)專家委員會(huì))對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果。
(5)即使可以用上述方法判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，但在實(shí)際估價(jià)鑒定中一般不輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)及其誤差大小，而是通過檢查估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序方面是否有疏漏，以及估價(jià)依據(jù)是否正確、估價(jià)方法是否適用、估價(jià)參數(shù)是否合理等，間接地對(duì)其估價(jià)結(jié)果予以肯定或否定。
【2011年試題】關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯(cuò)誤的是( )。
A.判斷評(píng)估價(jià)值誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較
B.估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)誤差標(biāo)準(zhǔn)
C.所有評(píng)估價(jià)值都有誤差，可以說所有評(píng)估價(jià)值都是近似值
D.估價(jià)誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍
答案：B
解析：不能用一般物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，前者要嚴(yán)于后者。
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