2017房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)
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房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般應(yīng)包括：
(1)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;
(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的名稱和編號(hào);
(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限;
(4)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限;
(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);
(6)成交價(jià)格及支付方式;
(7)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間;
(8)違約責(zé)任;
(9)雙方約定的其他事項(xiàng)。
例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)( )。
A.簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同 B.向縣級(jí)以上政府規(guī)定的部門(mén)申報(bào)成交價(jià)
C. 到工商管理部門(mén)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記手續(xù)
D.到土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)
E.到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記
答案：ABDE
解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人不用到工商管理部門(mén)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記手續(xù)。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，即房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：
(1)達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;②屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。
(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。
(3)依法收回土地使用權(quán)的。
(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。
(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，致使該項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。在權(quán)屬爭(zhēng)議解決之前，該項(xiàng)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。未履行該項(xiàng)法律手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不具有法律效力，因此也不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。
(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。
例題1：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的有( )。
A.共有的房地產(chǎn) B.未解決權(quán)屬爭(zhēng)議的房地產(chǎn)
C.設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn) D.已被依法查封的房地產(chǎn)
E.已列入城市拆遷范圍內(nèi)的房屋
答案：ABD
解析：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。原建設(shè)部令第56號(hào)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。國(guó)務(wù)院令第305號(hào)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：(一)新建、擴(kuò)建、改建房屋;(二)改變房屋和土地用途;(三)租賃房屋。
例題2：根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)中不得轉(zhuǎn)讓的有( )。
A.權(quán)屬有爭(zhēng)議的 B.共有房地產(chǎn)，經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的
C.已設(shè)定抵押的 D.司法機(jī)關(guān)依法查封限制轉(zhuǎn)移的
E.未依法領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的
答案：ADE
解析：共有房地產(chǎn)，經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，可以轉(zhuǎn)讓。
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