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2024年房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題答案

　　無論是在學(xué)校還是在社會中，我們最不陌生的就是試題了，試題是命題者根據(jù)測試目標(biāo)和測試事項(xiàng)編寫出來的。你知道什么樣的試題才是規(guī)范的嗎？下面是小編精心整理的房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題答案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

2024年房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題答案

　　房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題答案 1

　　甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價所評估出拍賣底價為3800元/㎡。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/㎡，其余14無人承接，退還給甲公司。

　　當(dāng)1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/㎡售出，甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價所當(dāng)時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/㎡，遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價所堅(jiān)持當(dāng)時的估價結(jié)論合理。請問，乙房地產(chǎn)估價所堅(jiān)持當(dāng)時估價結(jié)論的理由有哪些?

　　答：1.乙估價所可以從如下5個方面說明自己給出估價結(jié)論的理由。

　　一是從估價目的看，當(dāng)時估價所是按照以拍賣評估對象償還債務(wù)的情況進(jìn)行評估測算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期別墅的售價是在正常公開市場交易情形下達(dá)成的價格;

　　二是從估價時點(diǎn)看，拍賣時是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，時點(diǎn)的不同相應(yīng)房地產(chǎn)市場狀況也會不同;

　　三是從估價對象看，當(dāng)時的估價對象是第一期別墅，建筑具有單件生產(chǎn)的特點(diǎn)，第二期別墅當(dāng)然與第一期別墅會有所不同，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響;

　　四是應(yīng)該說該兩期工程的售價主要受到房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，個別工程的.實(shí)際成本因素不能用來衡量房地產(chǎn)價格的高低，而應(yīng)以平均的社會一般水平成本衡量;五是從市場銷售結(jié)果看，拍賣底價為3800元/㎡，售出6棟的平均價格為3860元/㎡，比較吻合，尚有14棟沒有拍出，也從市場方面反映了估價結(jié)果的合理性。這是模擬題口答案，應(yīng)該可以借鑒

　　房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題答案 2

　　竺某于2001年6月與上海萬隆飯店簽訂了為期5年的勞動合同。合同明確規(guī)定其責(zé)任是負(fù)責(zé)飯店大堂的接待等全部工作，試用期8個月，月工資 3000元。8個月試用期后萬隆飯店表示滿意，合同正式履行。2002年4月，因飯店餐飲部門負(fù)責(zé)人調(diào)離，飯店主管又認(rèn)為大堂經(jīng)理最好以女性為宜，于是在未與竺某協(xié)商的情況下，便安排竺某將大堂工作移交，接手餐飲部的工作。對此，竺某表示不同意，認(rèn)為原合同規(guī)定是來做大堂部經(jīng)理工作。飯店認(rèn)為竺某與飯店已簽了勞動合同，竺某已成為本飯店的職員，就應(yīng)當(dāng)服從飯店的安排，仍堅(jiān)持由竺某去做餐飲部工作。竺某堅(jiān)決不同意，并仍到大堂部上班。

　　問題：

　　(1)竺某與上海萬隆飯店簽訂的合同有什么錯誤?請指出。

　　(2)上海萬隆飯店硬行安排竺某去餐飲部工作的做法是否正確?為什么?

　　(3)如果上海萬隆飯店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律規(guī)定?為什么?

　　(4)竺某如被解雇，可采取什么方法維護(hù)自己的.合法權(quán)益?

　　(5)竺某如被解雇，工會可從哪些方面幫助竺某維護(hù)其合法權(quán)益?

　　答案：

　　(1)試用期長達(dá)8個月，超過了法定的6個月限制。

　　(2)不正確。因?yàn)轱埖甑男袨檫`反了勞動合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　(3)不合法。因?yàn)轱埖瓴痪邆鋯畏矫娼獬齽趧雍贤暮戏ɡ碛伞?/p>

　　(4)竺某如被解雇，他可以向本單位勞動爭議調(diào)解委員會申請調(diào)解;調(diào)解不成，還可以向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁。竺某也可以直接向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁;對仲裁裁決不服的，還可以向人民法院提起訴訟，要求其承擔(dān)違法解除勞動合同的賠償責(zé)任。

　　(5)工會可從以下兩方面幫助竺某：

　�、倬惋埖杲夤鸵皇孪蝻埖晏岢鲆庖�，要求重新處理。

　�、谥С趾蛶椭媚成暾堉俨没蚱鹪V。

　　2002年1月，稅務(wù)機(jī)關(guān)對某研究所專家張某2001年度個人收入進(jìn)行調(diào)查，經(jīng)檢查核實(shí)張某2002年1~12月份個人所得情況如下：

　　(1)每月取得工資收入1500元，1~12月份共計(jì)18000元;

　　(2)5月份向某地礦局提供一項(xiàng)專有技術(shù)，一次取得特許權(quán)使用費(fèi)50000元;

　　(3)7月份出版一本專著，取得稿酬12000元;

　　(4)9月份取得省政府頒發(fā)的科技發(fā)明獎20000元。

　　在上述各項(xiàng)所得中，除工資收入已由研究所代扣代繳稅款外，張某均未向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅，有關(guān)單位也未履行代扣代繳稅款義務(wù)。

　　要求：

　　正確計(jì)算張某2002年應(yīng)補(bǔ)繳的個人所得稅稅款。

　　答案:

　　(1)工資收入應(yīng)納的個人所得稅不足2000元，免稅;

　　(2)特許權(quán)使用費(fèi)應(yīng)納的個人所得稅=50000×(1-20%)×20%=8000(元)

　　(3)稿酬所得應(yīng)納的個人所得稅=12000×(1-20%)×20%×(1-30%)=1344(元)

　　(4)省政府頒發(fā)的科技發(fā)明獎20000元免稅。

　　房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題答案 3

　　案例一：

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　請問：

　　1.你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

　　2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。

　　2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

　�、僖苑课輽�(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);

　�、诋�(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

　　③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;

　　④對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。

　　案例二：

　　某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價時點(diǎn)的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡.

　　請問：

　　1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　�、賾�(yīng)采用符合估價時點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　�、趹�(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

　�、劾麧檻�(yīng)是估價時點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。

　　2)還應(yīng)將重置價格減去折舊：

　�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　�、诳赡艽嬖诘臓€尾樓設(shè)計(jì)過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　�、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌龉┣鬆顩r、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

　　某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　(問題1) 估價人員應(yīng)根據(jù)( )用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價。

　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價

　　B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的`用途進(jìn)行估價

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價

　　(問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛�，�?yīng)通過下列( )途徑。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　答案：1、 B 2、B

　　該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價值應(yīng)為( )