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2017房地產(chǎn)估價師《案例分析》測試題「帶答案」
案例分析是房地產(chǎn)估價師考試四大科目之一，為幫助考生們復習好這部分內(nèi)容，以下是百分網(wǎng)小編搜索整理的一份房地產(chǎn)估價師《案例分析》測試題【帶答案】，供參考練習，希望對大家有所幫助!想了解更多相關(guān)信息請持續(xù)關(guān)注我們應(yīng)屆畢業(yè)生考試網(wǎng)!
案例1：
某監(jiān)理單位受業(yè)主委托，全權(quán)對一寫字樓工程進行施工階段工程建設(shè)監(jiān)理，并按GP—95—0202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設(shè)周期，采用了邊設(shè)計，邊施工。簽訂監(jiān)理合同時，設(shè)計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內(nèi)提交監(jiān)理規(guī)劃，并要求對設(shè)計圖紙質(zhì)量把關(guān)。
問題:
項目總監(jiān)理工程師為了滿足業(yè)主的要求，擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫提綱如下：
a、收集有關(guān)資料;
b、分解監(jiān)理合同內(nèi)容;
c、確定監(jiān)理組織;
d、確定機構(gòu)人員;
e、設(shè)計要把關(guān)，按設(shè)計和施工兩部分編寫規(guī)劃;
f、圖紙不齊，按基礎(chǔ)、主體、裝修三階段編寫規(guī)劃。
你認為提綱中是否有不妥內(nèi)容、為什么?
答案:
① e不正確，設(shè)計階段的監(jiān)理規(guī)劃不需要寫。
② 因為業(yè)主沒有委托設(shè)計監(jiān)理，僅簽訂了施工階段工程監(jiān)理的合同。施工圖紙質(zhì)量把關(guān)的工作可以在施工階段監(jiān)理規(guī)劃中寫。
③ f 不妥，不需要分階段編寫規(guī)劃。
�、� 因為監(jiān)理規(guī)劃是監(jiān)理合同的細化，施工圖紙是否完整對監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容影響不大。
案例2：
某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。
(問題1) 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(yīng)( )
A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建筑物耐用年限計算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D.按建筑物已使用年限計算
(問題2) 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是( )
A.收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算
B.估價時點應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日
C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額
D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料
(問題3) 估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是( )萬元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(問題4) 假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )
A.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)
B.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔保
C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)
D.該500萬元可再次抵押
(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D
案例3：
某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
問題：
1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。
2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：
�、僖苑课輽�(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;
�、诋�?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;
�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;
�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。
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