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2017房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》精選題
光有奮斗精神是不夠的，還需要腳踏實(shí)地一步一步地去做。要先分析自己的現(xiàn)狀，分析自己現(xiàn)在處于什么位置，到底具備什么樣的能力，這也是一種科學(xué)精神。你給自己定了目標(biāo)，你還要知道怎么樣去一步一步地實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)。從某種意義上說，樹立具體目標(biāo)和腳踏實(shí)地地去做同等重要。那么，下面應(yīng)屆畢業(yè)生考試網(wǎng)小編整理了2017房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價案例與分析》精選模擬題。
黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評估其現(xiàn)時市場價值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實(shí)例，故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據(jù)正確)，估值40萬元。本文來源于考試大網(wǎng)。然后，再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問：這樣確定估價結(jié)論是否正確?為什么?
標(biāo)準(zhǔn)答案：
這樣確定估價結(jié)論不正確。
因?yàn)椋?/p>
1.將估價對象視為住宅進(jìn)行估價違背了“合法原則”。因?yàn)樵诠纼r時點(diǎn)估價對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價對象似應(yīng)按住宅用途估價(因?yàn)?0萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價對象的合法用途是商業(yè)，因此應(yīng)以收益法計算的價格為其合法價格。
2.將估價對象按兩種不同用途進(jìn)行估價，并對結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯誤的，因?yàn)楣纼r對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。
甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設(shè)50棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強(qiáng)制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價公司評估出拍賣底價為3900元/㎡。拍賣行據(jù)此進(jìn)行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當(dāng)2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價公司于2003年評出的拍賣評估底價太低，而且當(dāng)時別墅的拍賣底價竟然只比2002年的樓面地價高400元/㎡，遠(yuǎn)低于其當(dāng)時投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。
請問：乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些?
標(biāo)準(zhǔn)答案：
乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有
1.拍賣時的時點(diǎn)與第二期工程竣工時點(diǎn)相距兩年左右，房地產(chǎn)市場情況已發(fā)生了變化。
2.為還債而強(qiáng)制拍賣的成交價格一般都會低于正常市場交易價格。3.拍賣時只賣出了20棟中的8棟，說明在當(dāng)時的拍賣成交價格水平上，市場的需求并不旺盛，需求不足也會導(dǎo)致成交價格較低。
4.整個別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時的整體小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配套設(shè)施建設(shè)方面不可同日而語。
5.2002年取得土地時的土地市場狀況與2003年拍賣別墅時不同，2002年的拍賣地價與2003年拍賣別墅的地價不具可比性，更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價相提并論。
甲公司欲抵押貸款，委托某估價公司對其擁有的某酒店進(jìn)行估價。該酒店共8層，每層建筑面積2000㎡，其中1層有600㎡為酒店大堂，900㎡出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設(shè)施;其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40㎡;會議室5間，建筑面積共500㎡;自用辦公室3間，建筑面積共300㎡。該估價公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產(chǎn)的正常市場價格為建筑面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場價格為建筑面積10000元/㎡;當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%;本文來源于考試大。該酒店正常經(jīng)營平均每月總費(fèi)用占客房每月總收入的40%;會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天;當(dāng)?shù)鼐频觐惙康禺a(chǎn)的報酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價公司估價技術(shù)報告的部分內(nèi)容，請指出錯誤并改正：
1層餐廳和咖啡廳價格=20000×900=18000000(元)=1800萬元酒店客房年總收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022萬元酒店會議室年總收益=1000×20×12=240000(元)=24(萬元)
酒店年總費(fèi)用=1022×40%=409(萬元)
酒店客房及會議室年凈收益=1022+24-409=637(萬元)
酒店客房及會議室價格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(萬元)酒店辦公室價格=300×10000=3000000(元)=300(萬元)
該酒店總價格=1800+6007+300=8107(萬元)
標(biāo)準(zhǔn)答案：
1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533(萬元)。
2.酒店會議室年總收益=5×1000×20×12=120(萬元)。
3.自用辦公室價值計算重復(fù)，因其價值已包含在酒店的整體價值內(nèi)。4.總價格中的“酒店及會議室價格”計算有誤，不是6007萬元，應(yīng)為6005萬元。
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