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2017房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析提分試題及答案
學(xué)習(xí)的過(guò)程也是解決一個(gè)問(wèn)題之后再去解決一個(gè)問(wèn)題的過(guò)程;是由易到難，積少成多的一個(gè)過(guò)程。下面由應(yīng)屆畢業(yè)生考試網(wǎng)為大家搜索整理2017房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析提分試題及答案，希望能夠幫助到大家。
某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年 6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用.銷(xiāo)售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.
問(wèn)題：
1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?
2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?
答案：
1)錯(cuò)誤有：
�、賾�(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。
�、趹�(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。
�、劾麧�(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。
2)還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊：
①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。
�、诳赡艽嬖诘臓�尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。
�、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌�(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。
一、問(wèn)答題
(一)某酒店從1998年開(kāi)始興建，但由于開(kāi)發(fā)物業(yè)的資金問(wèn)題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗(yàn)收證書(shū)》。2008年9月30日取得《國(guó)有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。
1.簡(jiǎn)述評(píng)估該酒店的技術(shù)路線。
2.確定評(píng)估價(jià)值時(shí)還應(yīng)考慮的因素有哪些?
(二)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫(xiě)字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專(zhuān)業(yè)工作?
(三)某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規(guī)則：允許用途為商業(yè)、居住;允許建筑容積率為7;允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權(quán)年限為50年;出售時(shí)間為2010年9月1日。需要評(píng)估出該塊土地在2010年9月1日的售價(jià)。如果選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，它的計(jì)算公式和技術(shù)路線是什么?
二、單項(xiàng)選擇題
(一)某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)�，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后重新建造廠房�，F(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。
1.針對(duì)以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ? )。
A.將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告
B.將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告
C.兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告
D.視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告
2.委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為( )。
A.可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
B.只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)
C.可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
D.可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
3.對(duì)乙廠區(qū)土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是( )。
A.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
B.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
C.用成本法估算土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
D.用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
(二)某房地產(chǎn)的用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。
4.若估價(jià)目的為拆遷補(bǔ)償，該房地產(chǎn)應(yīng)按( )評(píng)估。
A.商業(yè)用途
B.工業(yè)用途
C.估價(jià)師確定的用途
D.商業(yè)與工業(yè)混合用途
5.若委托方提供了上級(jí)公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說(shuō)明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進(jìn)行抵押貸款委托評(píng)估時(shí)應(yīng)按( )評(píng)估。
A.商業(yè)用途
B.工業(yè)用途
C.估價(jià)師確定的用途
D.委托方確定的用途
6.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評(píng)估時(shí)應(yīng)假設(shè)估價(jià)對(duì)象用途為( )。
A.工業(yè)用途
B.商業(yè)用途
C.工業(yè)用途，且不考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響
D.商業(yè)用途，并考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響
7.若以改變用途的假設(shè)為前提進(jìn)行評(píng)估，需在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行限制。以下說(shuō)法中，不正確的是( )。
A.本次評(píng)估未考慮變更用途費(fèi)用對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響
B.本次評(píng)估已考慮補(bǔ)地價(jià)因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響并予以扣減
C.若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果不能成立，需另行評(píng)估
D.若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整
(三)某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報(bào)酬率為10%�，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車(chē)站，該火車(chē)站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車(chē)站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車(chē)站地區(qū)，同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車(chē)站建成投入使用后，新火車(chē)站地區(qū)該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到5000元/m2。
8.獲知興建火車(chē)站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為( )元/m2。
A.2983.72
B.3203.78
C.3693.42
D.5000元/m2
9.收益法的本質(zhì)是( )。
A.以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值
B.以房地產(chǎn)的現(xiàn)期收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值
C.將房地產(chǎn)收益直接資本化
D.將房地產(chǎn)收益報(bào)酬資本化
10.以資金時(shí)間價(jià)值觀念考慮，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低不取決于( )因素。
A.未來(lái)凈收益的報(bào)酬率
B.未來(lái)凈收益的大小
C.獲得凈收益期限的長(zhǎng)短
D.獲得凈收益的可靠性
一、問(wèn)答題
(一)1.通過(guò)實(shí)地考查和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象酒店物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行估價(jià)方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長(zhǎng)期收益的經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)別于其他各類(lèi)房地產(chǎn)，特別是中大型星級(jí)酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項(xiàng)要素資產(chǎn)的簡(jiǎn)單估價(jià)相加，據(jù)此我們確定將收益法作為本次公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的基本方法，同時(shí)在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項(xiàng)評(píng)估遵循貢獻(xiàn)原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評(píng)估價(jià)合理性的一面，能夠保守地測(cè)算估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。通過(guò)以上兩種方法加權(quán)平均得出估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。2.大型星級(jí)酒店的整棟物業(yè)的市場(chǎng)交易實(shí)例缺乏，所以通常不采取市場(chǎng)法對(duì)其評(píng)估，酒店的收益年限較長(zhǎng)，所以對(duì)未來(lái)的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應(yīng)考慮的因素。
(二)解法一：擬選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法對(duì)該宗地塊進(jìn)行估價(jià)，還需要進(jìn)一步了解類(lèi)似土地近期
公開(kāi)招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的成交價(jià)格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內(nèi)類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開(kāi)發(fā)方案，以及該地塊開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(出售或出租)，運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法等預(yù)測(cè)建成以后該宗房地的總價(jià)值，需調(diào)查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)(土地)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，在此基礎(chǔ)上測(cè)算土地的價(jià)格。再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，確定地塊的比準(zhǔn)價(jià)格。最后綜合以上兩種估價(jià)結(jié)果，確定最終的估價(jià)價(jià)格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，撰寫(xiě)并出具該宗土地的規(guī)范估價(jià)報(bào)告。
解法二：
1.選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。
2.了解類(lèi)似土地近期公開(kāi)招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況。
3.了解類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。
4.分析確定土地的最佳開(kāi)發(fā)方案。
5.開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(租或售)運(yùn)用市場(chǎng)法收益法等預(yù)測(cè)建成后房地產(chǎn)總價(jià)值調(diào)查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用等;前期費(fèi)用如建安工程費(fèi)，專(zhuān)業(yè)費(fèi)等，測(cè)算土地價(jià)格。
6.選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格。
7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果。
8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫(xiě)并出具估價(jià)報(bào)告。
(三)
選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)地價(jià)的計(jì)算公式為
地價(jià)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。
選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的技術(shù)路線為預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
二、單項(xiàng)選擇題
(一)1.B2.C3.D
(二)4.B5.B6.D7.A
(三)8.C9.A10.A
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