2017房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》考試試題（附答案）
考試試題一：
1.“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面哪個是不屬于“三個預測值”。( )
A.最樂觀預測值
B.最悲觀預測值
C.最可能預測值
D.最不可能預測值
2.對投資項目或投資方向提出建議，是( )階段的主要任務。
A.投資機會研究
B.初步可行性研究
C.詳細可行性研究
D.項目的評估和決策
3.房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，首先要遵循的前提是( )。
A.最高最佳使用原則
B.符合城市規(guī)劃
C.利潤最大化
D.開發(fā)項目所處區(qū)域的宏觀經(jīng)濟條件
4.主要通過出售有限責任權(quán)益份額融通資金的是( )。
A.有限股份責任公司
B.股份有限公司
C.房地產(chǎn)投資信托
D.有限責任合伙企業(yè)
5.我國央行目前規(guī)定，( )不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于購置土地或繳納土地出讓金的貸款。
A.建設銀行
B.工商銀行
C.商業(yè)銀行
D.農(nóng)業(yè)銀行
6.對于居住物業(yè)，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容是( )。
A.物業(yè)管理
B.設施管理
C.資產(chǎn)管理
D.投資組合管理
7.對收益性物業(yè)而言，物業(yè)維修通常起源于( )。
A.租戶對建筑物狀況的抱怨
B.物業(yè)管理人員對建筑物的檢查
C.業(yè)主對建筑物的檢查
D.物業(yè)管理人員對建筑物使用情況的調(diào)查
8.具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物指的是( )。
A.甲級寫字樓
B.乙級寫字樓
C.丙級寫字樓
D.丁級寫字樓
9.寫字樓承租時為每個辦公室工作人員提供( )㎡的單元內(nèi)建筑面積比較合適。每個工作人員封閉的辦公面積一般需要( )㎡。
A.10～15，5～6
B.15～20，5～6
C.15～20，8～10
D.12～18，6～9
10.謝某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積40m2，外墻面積8m2，單元間分隔墻面積10m2，公攤面積5m2，那么，可出租面積應為( )㎡。
A.44
B.48
C.54
D.64
答案：
1. D 【解析】：參見教材P220
2. A 【解析】：投資機會研究階段的主要任務是對項目或投資方向提出建議。參見教材P240
3. B 【解析】：房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模。參見教材P245
4. D 【解析】：有限責任合伙企業(yè)和有限責任公司主要通過在私人市場上向私人投資者、機構(gòu)投資者出售有限責任權(quán)益份額融通資金。參考教材P272
5. C 【解析】：我國央行目前的規(guī)定是，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于購置土地或繳納土地出讓金的貸款。參見教材P288
6. A 【解析】：對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。參考教材P323
7. A 【解析】：物業(yè)維修常起源于租戶對建筑物狀況的抱怨。參考教材P328
8. B 【解析】：乙級寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的'同類建筑物。參見教材P330
9. B 【解析】：一般來說，為每個辦公室工作人員提供15～20㎡的單元內(nèi)建筑面積比較合適，雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6㎡。參考教材P335
10. C 【解析】：根據(jù)建設部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國家《建筑面積計算規(guī)則》計算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分攤公用建筑面積�？沙鲎饷娣e=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。參見教材P336
考試試題二：
1.銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是( )。
A.7.02%
B.7.04%
C.7.50%
D.7.85%
2.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等比遞增償還期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.3%，首期償還額為2600元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額是( )元。
A.2843.86
B.2847.55
C.3102.62
D.3291.27
3.一新建寫字樓的公開售價為26000元/㎡，開發(fā)商推出了以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付凈租金5000元/㎡，5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為8%，則開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說( )。
A.比售價優(yōu)惠
B.不如售價優(yōu)惠
C.與售價一樣
D.難以判定是否給予了優(yōu)惠
4.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是( )元。
A.5142.74
B.5475.37
C.5163.96
D.7000.00
5.下列不屬于清償能力指標的是( )。
A.現(xiàn)金回報率
B.流動比率
C.速動比率
D.償債備付率
6.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益率高于項目基準收益率，那么該項目的財務凈現(xiàn)值會( )。
A.大于零
B.小于零
C.等于零
D.都可能
7.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為( )。
A.45.05%
B.49.31%
C.58.86%
D.63.6%
8.開發(fā)投資的投資利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的( )占開發(fā)項目總投資的比率。
A.年利潤總額
B.項目投資的資本價值
C.總開發(fā)成本
D.總開發(fā)價值
9.張某購買了一商品房，購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該樓房用于出租，出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為( )。
A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%
10.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬㎡，土地總價26000萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元/㎡，預測銷售價格為12000元/㎡，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為( )。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.1.7
答案：
1. A 【解析】：根據(jù)i=(1+r/m)m-1，7.25%=(1+r/12)12-1 求得r=7.02%。參見教材P152
2. C 【解析】：第五年最后一個月，也就是第一個月后的第59個月。2600×(1+0.3%)5×12-1=3102.62。參見教材P153
3. A 【解析】：將購房者作為投資者來看，每年收取凈租金5000元/㎡，5年收清，投資收益率為8%，代入公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得出P=19963.55元/㎡，也就是說，按題意條件，該新建寫字樓實際價值應為19963.55元/㎡，開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說比售價優(yōu)惠。
參見教材P154
4. C 【解析】：根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11個月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月應還利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)。
參見教材P154
5. A 【解析】：參見教材P172
6. A 【解析】：房地產(chǎn)開發(fā)項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，那么該項目的財務凈現(xiàn)值大于零。參見教材P175
7. B 【解析】：開發(fā)成本利潤率=開發(fā)利潤/項目總開發(fā)成本=(4500-248-2600-370)/2600=49.31%。參見教材P181
8. A 【解析】：參見教材P191
9. D 【解析】：稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。每年的還本付息額用公式則稅前現(xiàn)金回報率=(9-6.744)÷30=-7.52%。參見教材P193
10. D 【解析】：土地費用為固定成本，容積率平衡點=26000÷[(12000-4500)×2]=1.7。
參見教材P211
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