2017房地產估價師案例與分析測試題
(一)甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)建設——普通住宅小區(qū)，向社會公開預售。2008年12月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預售合同(李某為首次購房)。房屋竣工后，經房地產測繪機構測算，該房屋套內建筑面積為70㎡，陽臺面積為6㎡，套內墻體建筑面積9㎡，分攤共有建筑面積13㎡。
第 1 題 下列關于李某簽訂商品房預售合同的表述中，正確的為( )。
A.商品房預售合同未經備案，合同無效
B.在商品房預售合同中，可以約定面積誤差處理方式
C.李某可以將預購的未竣工的商品房再轉讓
D.商品房預售后，甲公司應當在簽約之日起30日內辦理商品房預售合同登記備案。
【正確答案】： B,D
第 2 題 李某所購房屋的建筑面積為( )㎡。
A.70
B.76
C.83
D.92
【正確答案】： C
【參考解析】： 成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。李某所購房屋的建筑面積=70㎡+13㎡=83㎡。
第 3 題 簽訂商品房預售合同至房屋竣工前，李某可以申請( )。
A.房屋預告登記
B.房屋所有權初始登記
C.房屋轉移登記
D.商品房預售合同登記備案
【正確答案】： A
第 4 題 按現(xiàn)行登記，下列關于李某購買的住房可享受的稅費優(yōu)惠政策的表述中，正確的為( )。
A.李某按成交價1%繳納契稅
B.房屋交付后，李某轉讓該房，免征土地增值稅
C.李某抵押該房，減半征收印花稅
D.李某出租該房，免征個人所得稅
【正確答案】： A,B
(二)2005年，甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產估價機構評估其市場價值為6800萬元。
第 100 題 該項目2006年3月12日估價時點的房地產抵押價值為( )萬元。
A.0
B.6000
C.6475
D.8000
【正確答案】： B
【參考解析】： 房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項目2006年3月12日估價時點的房地產抵押價值8000萬元-2000萬元=6000萬元。
第 1 題 人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價由( )參照評估確定。
A.人民法院
B.估價機構
C.拍賣師
D.開發(fā)商
【正確答案】： A
第 2 題 首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價應當不低于( )萬元。
A.4352
B.4800
C.5120
D.5440
【正確答案】： C
【參考解析】： 人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。8000萬元×80%×(1-20%)=5120萬元。
第 3 題 如果拍賣最終應價為6500萬元，則該應價為( )。
A.無效應價
B.有效應價
C.可以成交的價格
D.不確定
【正確答案】： B,C
【參考解析】： 最終應價為6500萬元，超過保留價5120萬元，屬于有效應價、可以成交的價格。
第 4 題 如果該項目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權年限為( )年。
A.35.5
B.45.5
C.50.0
D.65.5
【正確答案】： B
【參考解析】： 綜合用地土地使用權法定最高出讓年限為50年。該綜合用地，出讓年限從2005年2月起計，至2009年8月，計4.5年。50-4.5=45.5年。
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