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房地產(chǎn)估價師案例與分析自測試題
我們要振作精神，下苦功學習。下苦功，三個字，一個叫下，一個叫苦，一個叫功，一定要振作精神，下苦功。應屆畢業(yè)生考試網(wǎng)為大家精心準備了房地產(chǎn)估價師案例與分析自測試題，希望對大家有所幫助。
一、問答題
(一)某酒店從1998年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權利人甲公司進行后續(xù)工程建設，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。
1.簡述評估該酒店的技術路線。
2.確定評估價值時還應考慮的因素有哪些?
(二)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?
(三)某市房地產(chǎn)開發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規(guī)則：允許用途為商業(yè)、居住;允許建筑容積率為7;允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權年限為50年;出售時間為2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9月1日的售價。如果選用假設開發(fā)法進行估價，它的計算公式和技術路線是什么?
二、單項選擇題
(一)某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當初兩個廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀90年代已經(jīng)補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續(xù)�，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴重損壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關部門批準后重新建造廠房�，F(xiàn)請某估價機構同時對兩廠區(qū)進行估價。
1.針對以上情況，在估價時最恰當?shù)淖龇ㄊ? )。
A.將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告
B.將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告
C.兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告
D.視委托人要求進行估價并出具估價報告
2.委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價。估價機構認為( )。
A.可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價
B.只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價
C.可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價
D.可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價
3.對乙廠區(qū)土地估價的思路應當是( )。
A.按出讓土地使用權評估其公開市場價值
B.按出讓土地使用權評估其公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
D.用假設開發(fā)法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應負擔的稅費
(二)某房地產(chǎn)的用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進行估價。
4.若估價目的為拆遷補償，該房地產(chǎn)應按( )評估。
A.商業(yè)用途
B.工業(yè)用途
C.估價師確定的用途
D.商業(yè)與工業(yè)混合用途
5.若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應按( )評估。
A.商業(yè)用途
B.工業(yè)用途
C.估價師確定的用途
D.委托方確定的用途
6.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應假設估價對象用途為( )。
A.工業(yè)用途
B.商業(yè)用途
C.工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響
D.商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響
7.若以改變用途的假設為前提進行評估，需在估價的假設和限制條件中對估價結果進行限制。以下說法中，不正確的是( )。
A.本次評估未考慮變更用途費用對估價結果的影響
B.本次評估已考慮補地價因素對估價結果的影響并予以扣減
C.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果不能成立，需另行評估
D.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果應適當調整
(三)某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報酬率為10%。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/m2。據(jù)此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到5000元/m2。
8.獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格為( )元/m2。
A.2983.72
B.3203.78
C.3693.42
D.5000元/m2
9.收益法的本質是( )。
A.以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向求取估價對象的價值
B.以房地產(chǎn)的現(xiàn)期收益為導向求取估價對象的價值
C.將房地產(chǎn)收益直接資本化
D.將房地產(chǎn)收益報酬資本化
10.以資金時間價值觀念考慮，收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低不取決于( )因素。
A.未來凈收益的報酬率
B.未來凈收益的大小
C.獲得凈收益期限的長短
D.獲得凈收益的可靠性
參考答案：
一、問答題
(一)1.通過實地考查和對周邊區(qū)域的調查并分析有關資料后，根據(jù)估價對象酒店物業(yè)的特點和實際情況進行估價方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經(jīng)營不動產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價值已并非各項要素資產(chǎn)的簡單估價相加，據(jù)此我們確定將收益法作為本次公開市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產(chǎn)構成要素資產(chǎn)的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)有價值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價的輔助方法。通過以上兩種方法加權平均得出估價對象的公開市場價值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價對象的抵押價值。2.大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場交易實例缺乏，所以通常不采取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。
(二)解法一：擬選用假設開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步了解類似土地近期
公開招標地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價值，需調查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用、建安工程費用、開發(fā)經(jīng)營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業(yè)費用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)(土地)應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調整后，確定地塊的比準價格。最后綜合以上兩種估價結果，確定最終的估價價格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價報告。
解法二：
1.選用假設開發(fā)法和市場法進行估價。
2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況。
3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。
4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案。
5.開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(租或售)運用市場法收益法等預測建成后房地產(chǎn)總價值調查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等;前期費用如建安工程費，專業(yè)費等，測算土地價格。
6.選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格。
7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果。
8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。
(三)
選用假設開發(fā)法進行估價時地價的計算公式為
地價=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地應負擔的稅費。
選用假設開發(fā)法進行估價的技術路線為預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
二、單項選擇題
(一)1.B2.C3.D
(二)4.B5.B6.D7.A
(三)8.C9.A10.A
二、問答題
(一)某大廈坐落地點為一級用地，屬公建集中區(qū)，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場公寓和寫字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結構，地上1-3層整體設計為商場;塔樓A座為28層，設計為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m2。大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月停建，停建時大廈主體與外墻面裝修已完工，室內裝飾裝修和設備設施安裝未完成。
請問：1、2005年對該大廈進行估價是否可采用成本法?為什么?
2、寫出估價技術路線。
(二)某房地產(chǎn)估價機構接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。
請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。
(三)某估價公司于1999年8月1日對一宗房地產(chǎn)進行了估價，估價目的為抵押貸款，按當時正常市場價格評估的結果為1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。2001年10月1日，因該業(yè)主無力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項稅費后為600萬元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該l00萬元的損失，而估價公司認為自己沒有責任。
請問估價公司應如何說明自己沒有責任和解釋其原因?
二、單項選擇題
(一)某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
1.應根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價，以下說法正確的為( )。
A.根據(jù)房屋所有權證上記載的用途進行估價
B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結果的現(xiàn)狀用途進行估價
C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌�，應通過下列途徑中的( )。
A.自行改變
B.經(jīng)上級主管部門批準改變
C.經(jīng)政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續(xù)
D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)
3.該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應為( )。
A.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和
B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金
C.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
D.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
4.該工廠若將該兩幢房屋投�；馂碾U，則為保險目的評估的價值應為( )。
A.該兩幢房屋的正常市場價值
B.該兩幢建筑物的重新建造成本
C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值
D.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值加上土地的價值
(二)某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準改建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓�，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機構對該寫字樓進行估價。
5.能否改建的最終批準權在( )。
A.政府房地產(chǎn)管理部門
B.政府規(guī)劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
6.評估時依據(jù)的建筑面積應為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
7.該公司委托評估應選擇( )。
A.房地產(chǎn)管理部門
B.資產(chǎn)管理部門
C.有資格的房地產(chǎn)估價機構
D.驗資機構
(三)為評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另調查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。
8.交易日期調整的主要方法是( )。
A.百分率法
B.價格指數(shù)法
C.價格變動率法
D.價格指數(shù)變動率法
9.對該可比實例的價格進行交易日期的調整，應調整為( )元/m2。
A.3415
B.3484
C.3586
D.3658
參考答案：
一、問答題
(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實施的。
2、①市場法技術路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區(qū)域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。②收益法技術路線：搜集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當?shù)膱蟪曷?選用適宜的計算公式求出收益價格。
(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。
2.具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。
(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。
3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
二、單項選擇題
(一)1.C
2.A
3.B
(二)4.C
5.B
6.D
7.C
(三)8.B
9.D
10.B
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