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2017資產(chǎn)評估師重點知識：在建工程的含義與特點
導(dǎo)語：在建工程，指企業(yè)固定資產(chǎn)的新建、改建、擴建，或技術(shù)改造、設(shè)備更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程通常有“自營”和“出包”兩種方式。我們一起來看看相關(guān)內(nèi)容吧。
一、在建工程的含義與特點
(一)在建工程的含義
在建工程的在評估時尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗收、交付使用的建立項目。
(二)在建工程的特點
1.在建工程情況復(fù)雜
2.在建工程之間可比性比較差
3.在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進度
4.建設(shè)工期長短差別較大
5.在建工程的價格受后續(xù)工程的影響
二、在建工程評估的資料收集與分析
三、在建工程評估的主要方法
(一)形象進度法(掌握)
1.思路
選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合工程形象進度評估在建工程價值的方法。
2.計算公式：
在建工程價值
= 建造完成后的房地產(chǎn)市場單價×工程形象進度百分比×( 1 —折扣率) (5-32)
其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價值，一般可采用市場法或收益法評估。
工程形象進度百分比
=(實際完成建筑工程量+ 實際完成安裝工程量)/總工程量× 100% (5-33)
(二)成本法
1.思路
按在建工程客觀投入的成本評估，即以開發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費的各項必要費用之和，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估在建工程的價值的方法。
2.公式：
在建工程價值
=土地取得費用+專業(yè)費用 + 建造建筑物費用+正常利稅 (5-34)
(三)假設(shè)開發(fā)法
1.思路
與房地產(chǎn)評估假設(shè)開發(fā)法道理是相同的，就是房地產(chǎn)建成之后，如果賣了，就有售樓價，售樓價把后面的都減去，剩下的就是地價。
2.公式：
在建工程價值
=房地產(chǎn)預(yù)期售價-(后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費用+正常利稅) ( 5-33 )
四、在建工程評估方法的選擇
1.整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程
—————可采用工程形象進度法進行評估。
2.對于實際完成工作量較少的在建工程
—————采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進行評估。
3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的
————要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟性貶值，進行風(fēng)險系數(shù)調(diào)整
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