2017價(jià)格鑒證師理論與實(shí)務(wù)輔導(dǎo)：土地使用權(quán)
導(dǎo)語：我們要了解土地分類和特性。熟悉土地權(quán)屬于以及土地使用權(quán)的概念。掌握土地使用權(quán)價(jià)格的特點(diǎn)、影響土地使用權(quán)價(jià)格的因素和土地使用權(quán)價(jià)格體系。
1、土地分類
(1)社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途：工業(yè)、商業(yè)
(2)經(jīng)濟(jì)地理位置：市中心……
(3)所有權(quán)歸屬：國(guó)家所有和集體所有
(4)利用程度：高度集約使用、正常使用、閑置未用、使用不當(dāng)
(5)開發(fā)程度：已開發(fā)、未開發(fā)和列入市鎮(zhèn)開發(fā)計(jì)劃
2、土地特性
自然特性：
(1)面積的有限性
(2)位置的固定性
(3)使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性
(4)不可替代性
經(jīng)濟(jì)特性
(1)用途的多樣性
(2)經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性
(3)所有權(quán)和使用權(quán)的可壟斷性——土地資產(chǎn)的可壟斷性構(gòu)成了土地資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)
3、土地權(quán)屬
(1)土地所有權(quán)
全民和集體所有：城市市區(qū)歸全民;農(nóng)村和城郊?xì)w集體;宅基地和自留地歸集體
(2)劃撥土地使用權(quán)
無償劃撥
沒有使用期限的限制;單獨(dú)劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓;不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán);不得單獨(dú)租賃
可以由縣級(jí)以上政府依法批準(zhǔn)劃撥的情況：
�、賴�(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地②城市基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)事業(yè)用地③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目④其他
(3)出讓土地使用權(quán)(p67)
土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、投資的權(quán)利。
集體土地經(jīng)過依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，土地的使用權(quán)才可以有償出讓。
使用權(quán)出讓，可以采用白面、招標(biāo)或雙方協(xié)議等方式
土地使有權(quán)最高出讓年限：
a居住用地70年
b工業(yè)用地50年
c科教文衛(wèi)體50年
d商業(yè)、旅游、娛樂40年
e綜合或其他50年
4、土地使用權(quán)價(jià)格的特點(diǎn)
(1)不由生產(chǎn)成本決定
(2)由土地的需求決定
(3)明顯的區(qū)域性，不同地段的土地使用權(quán)價(jià)格相差巨大，是由級(jí)差地租形成的
(4)價(jià)格的上漲性
5、影響土地使用權(quán)價(jià)格的因素
一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素
一般因素
(1)行政因素——國(guó)家干預(yù)
土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更
(2)社會(huì)因素
政治安定狀況、治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化
(3)經(jīng)濟(jì)因素
a經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度
b居民收入水平
c價(jià)格水平的變動(dòng)
d儲(chǔ)蓄投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、利率水平
(4)其他因素：人口、心理、國(guó)際
區(qū)域因素
位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、城市規(guī)劃限制
影響商業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)格的區(qū)域因素
(1)商業(yè)繁華程度
(2)交通便捷程度
(3)環(huán)境優(yōu)劣程度
(4)規(guī)劃限制
(5)其他因素
影響住宅用地土地使用權(quán)價(jià)格的區(qū)域因素
(1)位置
(2)交通
(3)基礎(chǔ)設(shè)施
(4)公用設(shè)施
(5)環(huán)境質(zhì)量
(6)規(guī)劃限制
建筑密度是一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比
容積率是地塊的建筑面積與地塊總面積的比率
(7)其他
影響工業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)格的區(qū)域因素
(1)交通
(2)基礎(chǔ)設(shè)施
(3)產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模
(4)環(huán)境質(zhì)量
(5)規(guī)劃限制
(6)其他
個(gè)別因素
位置、面積、地形地質(zhì)、地塊形狀、土地利用
6、土地使用權(quán)價(jià)格體系
(1)基準(zhǔn)價(jià)格
a是一個(gè)區(qū)域性均價(jià)
b各類用地的均價(jià)
c政府確定的在一定時(shí)期內(nèi)的土地使用價(jià)格
d單位面積的地價(jià)
e土地鑒證的重要參考
(2)標(biāo)定地價(jià)
以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)
a宗地地價(jià)
b不進(jìn)行大面積評(píng)估
c是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)
(3)出讓底價(jià)
(4)轉(zhuǎn)讓價(jià)格
(5)出租價(jià)格
土地使有權(quán)價(jià)格鑒證的程序(熟悉)
1、明確委托項(xiàng)目的基本事項(xiàng)
2、制定價(jià)格鑒證作業(yè)計(jì)劃
3、現(xiàn)場(chǎng)勘察，收集資料，選擇價(jià)格鑒證方法
4、估算評(píng)定土地使用權(quán)價(jià)格鑒證結(jié)果，撰寫價(jià)格鑒證結(jié)論書
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