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最新價格鑒證師《價格鑒證方法》考點解析
價格鑒證是一種價格行為，價格鑒證機構(gòu)和人員實行機構(gòu)資質(zhì)和人員資格管理制度。國務(wù)院及各級地方政府價格主管部門是價格鑒證的管理部門，負(fù)責(zé)對價格鑒證的管理和監(jiān)督。接下來小編為大家編輯整理了最新價格鑒證師《價格鑒證方法》考點解析，想了解更多相關(guān)內(nèi)容請關(guān)注應(yīng)屆畢業(yè)生考試網(wǎng)!
市場比較法
7.1.1 運用市場比較法價格鑒證應(yīng)按下列步驟進行：
(1)搜集交易實例;
(2)選取可比實例;
(3)建立價格可比基礎(chǔ);
(4)進行交易情況修正;
(5)進行交易日期修正;
(6)進行區(qū)域因素修正;
(7)進行個別因素修正;
(8)求出鑒證價格。
基本公式：
鑒證價值=參照物市場價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)
7.1.2 運用市場比較法價格鑒證，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情，根據(jù)價格鑒證標(biāo)的狀況和價格鑒證目的，從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。
選取的可比實例應(yīng)符合下列要求：
(1) 與價格鑒證標(biāo)的相同或類似物品;
(2) 成交日期與價格鑒證基準(zhǔn)日期相近，不宜超過一年;
(3) 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
7.1.3 選取可比實例后，應(yīng)對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表達方式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：
(1) 統(tǒng)一付款方式;
(2) 統(tǒng)一采用單價;
(3) 統(tǒng)一幣種和貨幣單位;
(4) 統(tǒng)一計量單位。
注：1、統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清;
2、不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日時的市場匯率中間價計算。
7.1.4 進行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。
7.1.5 進行交易日期修正，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為價格鑒證時點的價格。
交易日期修正宜采用鑒證標(biāo)的的專項價格指數(shù)或類價格指數(shù)進行調(diào)整。在無專項價格指數(shù)或類價格指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰞r格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。
7.1.6 進行區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為價格鑒證對象外部環(huán)境狀況下的價格。
7.1.7 進行個別因素修正，應(yīng)將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為價格鑒證對象個體狀況下的價格。
7.1.8 交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。
每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。
7.1.9 選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果，作為鑒證價格。
7.1.10 市場比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他價格鑒證方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
收益法
7.2.1 運用收益法價格鑒證應(yīng)按下列步驟進行：
(1) 搜集有關(guān)收入和費用的資料;
(2) 確定年客觀收益額;
(3) 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率;
(4) 選用適宜的計算公式求出收益價格。
基本公式：收益價格=未來收益期內(nèi)各期收益折現(xiàn)值之和
7.2.2 收益額，是指價格鑒證標(biāo)的使用帶來的未來或潛在凈收益的期望值，一般應(yīng)采用正�？陀^的數(shù)據(jù)。若利用價格鑒證對象本身的資料直接測算出的收益額與類似資產(chǎn)的正常客觀的情況不符，應(yīng)進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正�？陀^的。收益額可以是稅后利潤、現(xiàn)金流量或利潤總額，具體選擇要根據(jù)鑒證標(biāo)的類型和鑒證目的確定，并與資本化率保持一致。
7.2.3 資本化率，是指將未來有限期或無限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，一般包括無風(fēng)險利率、風(fēng)險報酬率和通貨膨脹率。應(yīng)以鑒證標(biāo)的行業(yè)的收益水平為基礎(chǔ)，結(jié)合其社會收益水平以及企業(yè)、鑒證標(biāo)的的收益水平及其未來變化情況綜合確定，常采用下列方法分析確定：
(1)市場提取法：應(yīng)搜集市場上三例以上類似資產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。
(2)安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：安全利率(無風(fēng)險利率)可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)鑒定標(biāo)的所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預(yù)測，鑒證標(biāo)的用途及新舊程度等確定。
除有可靠憑據(jù)表明確實具有高收益水平或高風(fēng)險以及特殊情況外，資本化率一般不超過15%。
7.2.4 計算收益價格時應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計算公式。
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