2016年注冊稅務(wù)師《稅法二》考試試題及答案
一、單項選擇題
1. 下列各項中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是( )。
A.公司與公司之間互換房產(chǎn)
B.房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)
C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)
D.雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn)
【答案】A
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)、合作建房自用房產(chǎn)，均沒有發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅征收范圍;兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)，屬于是免征土地增值稅的項目。
2. 甲企業(yè)為一般生產(chǎn)企業(yè)，下列有關(guān)甲企業(yè)的行為中，需要繳納土地增值稅的是()。
A.甲企業(yè)向某銀行借款100萬元，以其自有的廠房作為抵押，廠房尚在抵押期間
B.甲企業(yè)將自有的一幢辦公樓作價入股，投資給某商業(yè)企業(yè)
C.甲企業(yè)出地，某商業(yè)企業(yè)出資金，雙方合作建造辦公樓，建成分配后用于自己使用
D.甲企業(yè)用閑置的辦公樓與乙企業(yè)交換廠房
【答案】D
【解析】選項A：對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅;選項B：以房地產(chǎn)作價入股進行投資，暫免征收土地增值稅;選項C：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是
( )。
A.契稅
B.房產(chǎn)稅
C.城市維護建設(shè)稅
D.印花稅
【答案】C
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅是列入管理費用中的，不允許單獨再扣除;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的城市維護建設(shè)稅允許單獨扣除。
4.某中外合資化工企業(yè)2009年12月轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓，取得收入6000萬元，已知該單位為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和有關(guān)費用為1000萬元，投入的房地產(chǎn)建造成本3000萬元，其利息支出不能取得金融機構(gòu)的合法證明，其轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金已經(jīng)全部付清，已知該企業(yè)所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。該化工企業(yè)當(dāng)期應(yīng)繳納土地增值稅額為( )萬元。
A.380.1
B.381
C.389.1
D.390
【答案】D
【解析】扣除項目金額=1000+3000+(1000+3000)×10%+6000×5%=4700(萬元)
增值額=6000-4700=1300(萬元)
增值率=1300÷4700×100%=27.66%，適用稅率30%
應(yīng)納稅額=1300×30%=390(萬元)
5.某生產(chǎn)企業(yè)2009年銷售一棟8年前建造的辦公樓，取得銷售收入1200萬元。該辦公樓原值700萬元，已計提折舊400萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該辦公樓的重置成本為1400萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納各種稅費共計72萬元。該生產(chǎn)企業(yè)銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅( )
A.128.4萬元
B.132.6萬元
C.146.8萬元
D.171.2萬元
【答案】B
【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。扣除項目=1400×50%+72=772(萬元)，增值額=1200-1400×50%-72=428(萬元)，增值率=428÷772=55.44%，應(yīng)納土地增值稅=428×40%-772×5%=132.6(萬元)。
6. 某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定的重置成本價為12000萬元，成新率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為( )。
A.400萬元
B.1485萬元
C.1490萬元
D.200萬元
【答案】B
【解析】評估價格=12000×70%=8400(萬元)
稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)
增值額=10000-8400-115=1485(萬元)
7. 某工業(yè)企業(yè)2009年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費用3700萬元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元(其中印花稅金2.5萬元)。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅( )。
A.96.75萬元
B.97.50萬元
C.306.75萬元
D.307.50萬元
【答案】C
【解析】扣除項目金額=3700+277.5=3977.5萬元,土地增值額=5000-3977.5=1022.5萬元,增值額與扣除項目比率=1022.5÷3977.5≈26% ，適用稅率為30%，扣除率為0，應(yīng)納土地增值稅=1022.5×30%=306.75萬元。
8. 2009年3月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入1800萬元，該土地購進價1200萬元，取得土地使用權(quán)時繳納相關(guān)稅費40萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時繳納相關(guān)稅費35萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。
A.73.5
B.150
C.157.5
D.300
【答案】C
【解析】土地直接轉(zhuǎn)讓不享受加計扣除的優(yōu)惠�？煽鄢椖�=1200+40+35=1275(萬元)，增值額=1800-1275=525(萬元).增值率=525÷1275=41.18%，增值額=525×30%=157.5(萬元)
9. 某工業(yè)企業(yè)2009年轉(zhuǎn)讓一幢使用兩年的辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費用3700萬元，經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定其重置成本是4000萬元，成新度七成，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元(其中印花稅金2.50萬元)。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。
A.696.75
B.615.13
C.506.75
D.507.50
【答案】B
【解析】這是工業(yè)企業(yè)，屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)交納的印花稅�？鄢椖拷痤~=4000×70%+277.5=3077.5(萬元),土地增值額=5000-3077.5=1922.5(萬元)，增值額與扣除項目比率=1922.5÷3077.5×100%≈62.47%，適用稅率為40%，扣除率為5%，應(yīng)納土地增值稅=1922.5×40%-3077.5×5%=615.13(萬元)。
10. 土地增值稅的納稅人是自然人且轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其居住地不一致時，在( )稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
A.住所所在地
B.房地產(chǎn)坐落地
C.辦理過戶手續(xù)所在地
D.自行選擇納稅地點
【答案】C
【解析】為了便于稅源控制，納稅人是自然人且轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其居住地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
二、多項選擇題
1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于下列( )項目，屬于視同銷售房地產(chǎn)，征收土地增值稅。
A.開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于換取其他單位的非貨幣性資產(chǎn)
B.開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于職工福利
C.開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于出租
D.開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于對外投資
【答案】ABD
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。
2. 關(guān)于特殊行為的土地增值稅的政策陳述，正確的是( )。
A.工業(yè)企業(yè)將土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到其他工業(yè)企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅
B.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅
C.房地產(chǎn)的重新評估的增值，應(yīng)該納入土地增值稅的征收范圍
D.房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍
【答案】ABC
【解析】房地產(chǎn)的重新評估的增值，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。
3. 計算土地增值稅時，下列說法不正確的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按地價款與開發(fā)成本加扣20%的費用
B.舊房銷售按重置價值扣除費用計算的價格扣除
C.所有與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金均可作為稅金扣除
D.土地增值稅的納稅人不包括個體經(jīng)營者
【答案】BCD
【解析】舊房銷售按重置價值與成新度折扣率計算的價格扣除;房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的印花稅不得作為稅金扣除;個體經(jīng)營者也是土地增值稅的納稅人。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是( )。
A.營業(yè)稅
B.房產(chǎn)稅
C.城市維護建設(shè)稅
D.印花稅
【答案】AC
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅是列入管理費用中的，不允許單獨再扣除。
5.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述正確的是( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除
B.主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅
C.在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的可以作為扣除項目扣除
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本
【答案】ABD
【解析】在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
6. 轉(zhuǎn)讓舊房的，以下項目( )可作為土地增值稅扣除項目金額。
A.房屋及建筑物的評估價格
B.取得土地使用權(quán)支付的地價款
C.轉(zhuǎn)讓時繳納的稅金
D.轉(zhuǎn)讓時繳納的費用
【答案】ABCD
【解析】轉(zhuǎn)讓舊房，可作為扣除項目金額扣除的有：房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
7. 納稅人發(fā)生下列情形之一的，土地增值稅以房地產(chǎn)評估價格為依據(jù)計算征收的有 ( )。 A.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格
B.提供扣除項目金額不實
C.納稅人新建普通標準住宅出售的
D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于評估價格，又無正當(dāng)理由
【答案】ABD
【解析】納稅人新建普通標準住宅出售的，以納稅人轉(zhuǎn)讓收入減去規(guī)定的扣除項目后的余額為增值額，計算土地增值稅。
8. 納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算的情形包括( )。
A.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的
B.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的
C.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
D.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的
【答案】AC
【解析】BD為主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的情形。
9. 按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定：內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應(yīng)單獨扣除的稅金是( )。
A.營業(yè)稅
B.城建稅
C.教育費附加
D.印花稅
【答案】ABC
【解析】按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定：內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應(yīng)單獨扣除的稅金是營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。
10. 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列()情形的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。
A.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的
B.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的
C.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)的
D.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的
【答案】ABD
【解析】符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，才按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。
三、計算題
某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款8 000萬元，當(dāng)月辦妥土地使用證并支付了相關(guān)稅費。自2008年7月起至2009年6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60%(其余40%尚未使用)的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計取得銷售收入18 000萬元。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計6 200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元(只有70%能夠提供金融機構(gòu)的證明)。
(說明：當(dāng)?shù)剡m用的城市維護建設(shè)稅稅率為5%;教育費附加征收率為3%;契稅稅率為3%;購銷合同適用的印花稅稅率為0.3‰;產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的印花稅稅率為0.5‰。其他開發(fā)費用扣除比例為4%)
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。
1. 計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅()萬元。
A14.86
B15.96
C16.95
D18.99
【答案】A
【解析】計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅
=8000×0.5‰+18000×0.5‰+0.0005+6200×0.3‰=14.86(萬元)
2. 計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅()萬元。
A4025
B4944
C5297
D5598
【答案】B
【解析】可扣除的地價款和契稅=8000×60%+8000×3%×60%=4944(萬元)
3. 計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加()萬元。
A905
B915
C972
D998
【答案】C
【解析】可扣除的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加=18000×5%×(1+5%+3%)=972(萬元)
4.計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用()萬元。
A712.55
B742.56
C756.98
D795.76
【答案】D
【解析】可扣除的開發(fā)費用=500×70%+(4944+6200)×4%=795.76(萬元)
5.計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額()萬元。
A2015.99
B2546.89
C2789.87
D2859.44
【答案】D
【解析】銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額=18000-4944-6200-972-795.76-(4944+6200)×20%=2859.44(萬元)
6.計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅()萬元。
A804.66
B825.99
C857.83
D897.55
【答案】C
【解析】銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。
增值率=2859.44÷(18000-2859.44)×100%=18.89%
銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=2859.44×30%=857.83(萬元)
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