蘇州市物業(yè)管理?xiàng)l例「全文」
蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例于2007年8月23日蘇州市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議制定，2007年9月27日江蘇省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十二次會(huì)議批準(zhǔn)，具體內(nèi)容如下：
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，營造良好的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。
第三條 業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，也可以采取自助管理方式自行對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。
第四條 市和縣級(jí)市、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的管理和監(jiān)督工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)政府)履行本條例規(guī)定的相關(guān)職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
市和縣級(jí)市、區(qū)政府及其規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、工商、價(jià)格、園林綠化、財(cái)政、公安等有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)管理協(xié)會(huì)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自律組織，主要負(fù)責(zé)制訂物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規(guī)范，組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)議，辦理房產(chǎn)行政主管部門委托的其他事項(xiàng)。
第二章 業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第六條 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(二)享有業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);
(三)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)和表決權(quán);
(四)提議召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下簡稱業(yè)主〈代表〉大會(huì))，對(duì)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(五)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地、專項(xiàng)維修資金的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(七)要求其他業(yè)主、非業(yè)主使用人停止侵害公共利益的行為;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主(代表)大會(huì)議事規(guī)則(以下簡稱大會(huì)議事規(guī)則)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng);
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主(代表)大會(huì)的決定和業(yè)主(代表)大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得拖欠、拒付;
(五)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(六)不得損害公共利益和他人合法權(quán)益;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主(代表)大會(huì)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，同一物業(yè)管理區(qū)域的地上、地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。
第八條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主(代表)大會(huì)制度。業(yè)主通過業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。
業(yè)主戶數(shù)超過一百戶的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。
第九條 業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主按照比例推選的代表組成，業(yè)主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名業(yè)主代表。
業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會(huì)前，就業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主的意見;凡需全體業(yè)主投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的選票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主(代表)大會(huì)：
(一)已交付使用物業(yè)的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，或者達(dá)到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過一年的;
(二)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的住宅區(qū)，已交付使用物業(yè)的建筑面積未達(dá)到百分之三十，但交付使用已超過兩年的。
第十一條 業(yè)主(代表)大會(huì)由業(yè)主負(fù)責(zé)籌備。首次業(yè)主(代表)大會(huì)的籌備工作在房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組。
物業(yè)管理區(qū)域符合第十條規(guī)定情形的，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)政府)應(yīng)當(dāng)在收到書面告知之日起三十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主(代表)大會(huì)籌備組。未及時(shí)書面告知的，街道辦事處(鎮(zhèn)政府)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主(代表)大會(huì)籌備組。
籌備組的人數(shù)為五至九人的單數(shù)，其中街道辦事處(鎮(zhèn)政府)和建設(shè)單位代表各一名，籌備組的組長由街道辦事處(鎮(zhèn)政府)的工作人員擔(dān)任。籌備組組成人員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)建筑面積以及物業(yè)出售和交付使用時(shí)間等文件資料，并且提供必要的人力、場(chǎng)地支持。
首次業(yè)主(代表)大會(huì)籌備、成立的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十二條 籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定首次業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)確認(rèn)業(yè)主身份;
(三)提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法以及建議名單，并征求業(yè)主意見;
(四)擬訂大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約等草案，并征求業(yè)主意見;
(五)做好召開會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款第(一)項(xiàng)至第(四)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十三條 業(yè)主(代表)大會(huì)依法管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主物業(yè)共同事務(wù)，并對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)。
業(yè)主(代表)大會(huì)依法決定下列事項(xiàng)：
(一)制定和修改大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主(代表)大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。
第十四條 業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開。采用書面征求意見形式時(shí)，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主或者過半數(shù)的業(yè)主代表參加。業(yè)主(代表)大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并且在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。其中，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
首次業(yè)主(代表)大會(huì)通過大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，可以由大會(huì)籌備組征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
逾期不參加投票業(yè)主的投票是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由大會(huì)議事規(guī)則確定。
第十五條 業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。
有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)召集臨時(shí)會(huì)議:
(一)經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名書面提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
提議召開業(yè)主(代表)大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)提交書面建議、聯(lián)系方式和物業(yè)權(quán)屬證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議人的業(yè)主身份。不符合要求的，其提議無效。
業(yè)主委員會(huì)逾期不召集會(huì)議的，房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期召集;經(jīng)責(zé)令仍未召集的，業(yè)主可以申請(qǐng)街道辦事處(鎮(zhèn)政府)召集。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主(代表)大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)召集和主持業(yè)主(代表)大會(huì);
(二)執(zhí)行業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議的決議、決定;
(三)簽訂并履行物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(四)制定重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃，監(jiān)督公共事務(wù)管理制度的執(zhí)行，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的公共事務(wù);
(五)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營情況;
(六)審核并公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)第三方審計(jì)的本物業(yè)管理區(qū)域的財(cái)務(wù)報(bào)告;
(七)聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(八)接受業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì)和有關(guān)部門的監(jiān)督;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主(代表)大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng)。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每季度至少召開一次。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，可以召開臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席方能召開，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員過半數(shù)通過方為有效。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有書面記錄，經(jīng)出席會(huì)議的委員簽字后存檔。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù);
(三)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力和組織能力;
(四)本人、配偶以及直系親屬?zèng)]有在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十五名的單數(shù)。分期開發(fā)的住宅區(qū)達(dá)到成立業(yè)主(代表)大會(huì)條件時(shí)，一般選舉五名業(yè)主委員會(huì)委員，以后各期交付使用的，按照大會(huì)議事規(guī)則增選委員，直至本屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿重新選舉。
業(yè)主委員會(huì)的任期由業(yè)主(代表)大會(huì)決定，一般為三至五年。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名。業(yè)主委員會(huì)可以聘用專職或者兼職執(zhí)行秘書。
業(yè)主委員會(huì)委員辭職，應(yīng)當(dāng)提前兩個(gè)月向業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議提出書面辭呈。
業(yè)主委員會(huì)委員缺額時(shí)按照大會(huì)議事規(guī)則補(bǔ)選，但缺額人數(shù)超過業(yè)主委員會(huì)委員半數(shù)以上的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主(代表)大會(huì)重新選舉。
業(yè)主委員會(huì)委員變動(dòng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十條 有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)委員資格中止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;
(二)喪失履行職責(zé)能力的;
(三)索取、收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位、個(gè)人財(cái)物和報(bào)酬的;
(四)不遵守管理規(guī)約、拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(五)無正當(dāng)理由連續(xù)缺席三次以上業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;
(六)提出書面辭呈的;
(七)其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
委員資格中止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主(代表)大會(huì)審議決定終止資格，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書;
(二)業(yè)主委員會(huì)委員名單;
(三)大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(四)首次業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議記錄;
(五)其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)以上報(bào)送材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理備案申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完成備案并且抄送物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)政府)。經(jīng)備案的業(yè)主委員會(huì)，其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主委員會(huì)憑備案證明申請(qǐng)刻制印章并且保管、使用。
備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面報(bào)告所在地房產(chǎn)行政主管部門。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主(代表)大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)自原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后履行職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前一個(gè)月，尚未召開業(yè)主(代表)大會(huì)產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)政府)和房產(chǎn)行政主管部門組織換屆選舉工作。新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)履行職責(zé)。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)委員集體提出書面辭呈的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)政府)和業(yè)主建立籌備組召開業(yè)主(代表)大會(huì)，重新選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，嚴(yán)重?fù)p害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，或者影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的，應(yīng)當(dāng)停止活動(dòng)。所在地的房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)政府)組織召開業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第二十四條 業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌集和使用情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。
第二十五條 業(yè)主(代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安、城管等行政管理部門，與社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作。
業(yè)主(代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)。召開業(yè)主(代表)大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會(huì)并聽取其建議，會(huì)議作出的決定應(yīng)當(dāng)書面告知社區(qū)居民委員會(huì)。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由街道辦事處(鎮(zhèn)政府)、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鎮(zhèn)政府)負(fù)責(zé)召集和主持，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十七條 新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行前期物業(yè)管理。住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理辦法，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同。前期物業(yè)服務(wù)委托合同應(yīng)當(dāng)報(bào)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。
前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法由市政府制定。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域由所在地房產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定劃分：
(一)新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)，擁有共同配套設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(二)新建住宅區(qū)由城市道路、圍墻或者其他明顯標(biāo)識(shí)分割成多個(gè)自然小區(qū)，并且配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等獨(dú)立配置的，可以確定為多個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域;
(三)新建住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與該住宅區(qū)確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(四)已建成并相毗連的住宅區(qū)，經(jīng)各自區(qū)域三分之二以上業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭(zhēng)議的，房產(chǎn)行政主管部門在聽取相關(guān)業(yè)主和所在地街道辦事處(鎮(zhèn)政府)的意見后,會(huì)同城市規(guī)劃行政管理部門確定。
第二十九條 建設(shè)單位在預(yù)(銷)售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
臨時(shí)管理規(guī)約的效力至業(yè)主(代表)大會(huì)審議通過的管理規(guī)約生效時(shí)終止。
第三十條 新建住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)安排物業(yè)服務(wù)用房。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于規(guī)劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置，并無償提供。地上建筑物總面積不足一萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房面積不得少于七十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)進(jìn)行簡單裝修，具備水、電使用功能。住宅區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶、安保預(yù)警等設(shè)施的，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)預(yù)留端口，具備正常使用功能。
電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房(道)、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫(棚)、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點(diǎn)二米的房屋不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào);在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)先行辦理物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記。
物業(yè)服務(wù)用房面積不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。
物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。
更多城市物業(yè)管理辦法相關(guān)文章：