蘇州市物業(yè)管理條例「全文」
第四章 物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務
第三十二條 從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)。
從事物業(yè)服務的專業(yè)管理人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務。
物業(yè)服務企業(yè)應當提供下列基本服務項目：
(一)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔服務工作;
(二)協(xié)助有關(guān)行政管理部門維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和治安秩序，做好值班、巡邏工作;
(三)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地進行日常養(yǎng)護;
(四)對物業(yè)共用部位、場地和共用設施設備進行日常維修養(yǎng)護。
物業(yè)服務的具體項目和服務程度，按照合同約定。當事人就人身、財產(chǎn)安全防范方面有特殊要求的，應當在合同中另行約定。
第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：
(一)擅自改變物業(yè)服務用房和共用部位、場地以及共用設施設備的用途;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場地，損害業(yè)主共同利益;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、場地和共用設施設備進行經(jīng)營;
(四)物業(yè)服務合同終止時，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務用房和有關(guān)財物、資料;
(五)擅自退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務合同的行為;
(六)擅自停水停電;
(七)其他嚴重損害業(yè)主權(quán)益的情形。
第三十五條 前期物業(yè)服務合同由建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂;物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)簽訂。
第三十六條 前期物業(yè)合同期滿后業(yè)主委員會仍未成立的，由建設單位繼續(xù)委托物業(yè)服務企業(yè)管理。
前期物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主(代表)大會召開并選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，前期物業(yè)服務合同終止。
第三十七條 業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同到期的三個月前，根據(jù)業(yè)主(代表)大會的.決定，將續(xù)聘或者新聘物業(yè)服務企業(yè)的情況，書面通知物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在合同到期的三個月前書面通知業(yè)主委員會，同時報告物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會、街道辦事處(鎮(zhèn)政府)和房產(chǎn)行政主管部門。
物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主(代表)大會沒有作出變更決定的，原合同延續(xù)至新的物業(yè)服務合同生效之日。
第三十八條 物業(yè)服務合同尚未到期，因物業(yè)服務企業(yè)不履行合同的，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主(代表)大會同意，提前解除物業(yè)服務合同，該物業(yè)服務企業(yè)應當在合同解除之日起七日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。
因物業(yè)服務合同糾紛，物業(yè)服務企業(yè)要求退出物業(yè)管理區(qū)域的，應當提前三個月書面通知業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、街道辦事處(鎮(zhèn)政府)和房產(chǎn)行政主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十九條 物業(yè)服務收費應當遵循公開、合理和質(zhì)價相符的原則。
前期物業(yè)服務收費按照招投標確定的標準收取。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務收費標準根據(jù)業(yè)主(代表)大會決定，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。
物業(yè)服務收費實行明碼標價，服務內(nèi)容、收費項目、標準以及收費辦法應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布。每半年或者一年向業(yè)主、非業(yè)主使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營性設施經(jīng)營收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會、非業(yè)主使用人和價格行政管理部門的監(jiān)督。
物業(yè)服務企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、非業(yè)主使用人同意，不得預收超過六個月期限的物業(yè)服務費，不得收取一年以上押金、保證金等費用。
第四十條 建設單位應當對共用場地、設施設備單獨配置水、電等計量器具。物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用場地、設施設備消耗的水、電數(shù)量及其金額，按照實際支出和約定的收費方式向全體業(yè)主合理分攤。但物業(yè)服務合同另有約定的除外。
物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設施運行費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)服務企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤。具體分攤辦法在物業(yè)服務合同中約定。
電梯起始層的業(yè)主不承擔電梯運行費(電梯起始點設在地下層的除外)，但應當承擔維修、更新改造費用。
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的汽車車位，其停放服務收費標準，在政府指導下，由業(yè)主委員會征求二分之一以上的業(yè)主同意后確定。業(yè)主委員會未成立的，收費標準應當按照價格行政管理部門的規(guī)定執(zhí)行。
公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行任務時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取停車費。
第四十二條 利用物業(yè)共用部位、公共場地和共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主(代表)大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益歸全體業(yè)主所有，其中百分之三十用于補貼物業(yè)服務費，百分之七十納入專項維修資金。但物業(yè)服務合同另有約定的除外。
共用設施、設備報廢后的收益，應當用于補充專項維修資金或者抵充物業(yè)服務費，也可以按照業(yè)主(代表)大會的決定使用。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受上述單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第五章 物業(yè)的移交和接管
第四十四條 受建設單位委托的物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位除移交物業(yè)服務用房外還應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列材料：
(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)業(yè)主名冊;
(五)物業(yè)服務所必需的其他資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將上述材料和物業(yè)服務用房移交給業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會選聘的物業(yè)服務企業(yè)。
第四十五條 業(yè)主委員會應當在新一屆業(yè)主委員會行使職權(quán)的同時，將其使用、保管的所有文書、財物、印章移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
對不按時移交的，街道辦事處(鎮(zhèn)政府)和所在地房產(chǎn)行政主管部門應當督促其移交;對拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求轄區(qū)內(nèi)的公安機關(guān)協(xié)助移交。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。
第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)更替的，原物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會完整移交有關(guān)物業(yè)、財物和檔案資料，配合新的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主、非業(yè)主使用人的需要。尚未出售的停車位、車庫，業(yè)主、非業(yè)主使用人需要承租的，建設單位應當出租。仍有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人;承租人可以使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路。
地下停車位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位。地下停車位不足，確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場地作為停車位的，應當經(jīng)業(yè)主(代表)大會或者業(yè)主委員會決定，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響道路通行、阻礙特種車輛執(zhí)行任務或者損壞共用設施設備。
第四十八條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠地或者占用其他共用部位、共用設施設備。確需臨時占用、挖掘的，應當采取措施保障安全，并及時恢復原狀，造成損失的，應當依法賠償。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘的，應當征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù);物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘的，應當征得利害關(guān)系人和業(yè)主委員會同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護、改建、擴建等，需要臨時占用、挖掘的，應當事先告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、給排水設施和綠化的養(yǎng)護，以及路燈、公共衛(wèi)生設施的管理和生活垃圾的清運責任范圍由各縣級市、區(qū)政府確定。
第五十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人不得違反法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主、非業(yè)主使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約外，應當首先經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)將車庫用于居住、生產(chǎn)經(jīng)營;
(二)人均承租建筑面積低于十二平方米出租住宅;
(三)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，私搭亂建;
(四)侵占綠地、毀壞綠化;
(五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)或者發(fā)出超標準的噪聲和振動;
(六)擅自擺攤設點，無序停放車輛;
(七)在建筑物、構(gòu)筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(八)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施;
(九)違反法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動物;
(十)法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反前款規(guī)定的行為，應當勸阻、制止，并督促改正。拒不改正的，應當及時告知業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。
第五十一條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進行物業(yè)裝飾裝修，應當遵守法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同的約定。
物業(yè)服務企業(yè)對違反法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告有關(guān)行政管理部門依法處理。
第五十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應當按照合同約定交清物業(yè)服務費用，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利和義務一并轉(zhuǎn)讓。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的內(nèi)容告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。
承租人應當遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。
第五十三條 房屋的維修責任，按照下列規(guī)定劃分：
(一)業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修;毗連部位，由相鄰業(yè)主共同維修。
(二)單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔。
(三)單幢房屋有兩個或者兩個以上單元，單元內(nèi)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由單元內(nèi)的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔;涉及兩個或者兩個以上單元共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由兩個或者兩個以上單元的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。
(四)單幢房屋不上人屋頂?shù)木S修，由屋頂庇護范圍下的業(yè)主按擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。
(五)單幢房屋可上人屋頂(包括屋面和周邊圍護)，為各層共用的，由屋頂庇護范圍下各層業(yè)主，按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔;為若干層(戶)使用的，由使用層(戶)的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。
(六)住宅區(qū)內(nèi)共用設施設備的維修、更新、改造，由全體業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。
屬于人為損壞的，由損壞者負責修復;造成損失的，應當賠償。
第五十四條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
業(yè)主、業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會對其負有維護責任的物業(yè)，應當按照有關(guān)規(guī)定和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護標準，定期維修養(yǎng)護。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同對物業(yè)定期維修養(yǎng)護。
物業(yè)出現(xiàn)安全隱患、危及公共利益以及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護;責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主委員會同意或者按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。
業(yè)主、建設單位和物業(yè)服務企業(yè)進行維修養(yǎng)護時，有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人應當予以配合。
第五十五條 依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定應當緊急維修但相關(guān)業(yè)主不能及時統(tǒng)一意見的，街道辦事處(鎮(zhèn)政府)和房產(chǎn)行政主管部門應當督促業(yè)主和業(yè)主委員會或者相關(guān)責任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關(guān)費用經(jīng)審核或者審計后，由相關(guān)業(yè)主分攤或者從專項維修資金賬戶中列支，并向業(yè)主公示。
第五十六條 物業(yè)管理實行專項維修資金制度。業(yè)主應當按照規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
業(yè)主可以憑本人有效身份證件查詢專項維修資金繳存、使用以及賬面余額情況。
專項維修資金的收取、使用、管理辦法由市政府另行制定。
第七章 法律責任
第五十七條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)使用規(guī)定和物業(yè)使用管理維修規(guī)定造成損害的，應當承擔相應的法律責任。
業(yè)主、非業(yè)主使用人未按時交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)可以催交;逾期仍不交納的，由物業(yè)服務企業(yè)加收滯納金;對于超過三個月不交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。
第五十八條 業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，房產(chǎn)行政主管部門或者街 道辦事處(鎮(zhèn)政府)，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第五十九條 建設單位和物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由房產(chǎn)行政主管部門予以處罰：
(一)建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)不協(xié)助業(yè)主(代表)大會籌備工作的，責令其協(xié)助，并可處以三千元以上三萬元以下的罰款;
(二)建設單位不承擔首次業(yè)主(代表)大會籌備、成立費用的，責令其承擔有關(guān)費用，并可處以五千元以上五萬元以下的罰款;
(三)建設單位提供的物業(yè)服務用房不符合本條例規(guī)定的，責令其改正，并可處以十萬元以上五十萬元以下的罰款;
(四)建設單位未對共用場地、設施設備單獨配置水、電等計量器具的，責令其改正，并可處以二萬元以上十萬元以下的罰款;
(五)建設單位拒絕將未售出的車位出租給業(yè)主、非業(yè)主使用人使用的，責令其改正，并可處以五萬元以上十萬元以下的罰款;
(六)物業(yè)服務企業(yè)擅自退出物業(yè)管理區(qū)域的，責令其改正，并可處以五萬元以上十萬元以下的罰款;逾期仍不改正的，依法吊銷其資質(zhì)證書。
第六十條 違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第六十一條 房產(chǎn)行政主管部門及其工作人員玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管部門對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第八章 附 則
第六十二條 本條例所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。
本條例所稱物業(yè)，是指房屋及其附屬的設施設備和相關(guān)場地。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本條例所稱自助管理，是指業(yè)主不聘請專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)，自發(fā)組織、自行實施管理物業(yè)的方式。
本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主(代表)大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。
本條例所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過道、公共停車位、房屋承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。
本條例所稱共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設施、小區(qū)道路照明設施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區(qū)域圍護等設施設備。
第六十三條 市政府可以根據(jù)本條例制定實施細則。
市房產(chǎn)行政主管部門應當擬定大會議事規(guī)則、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同等示范文本，提供給物業(yè)管理相關(guān)各方作為指導規(guī)范。
第六十四條 工業(yè)廠房、辦公樓、商場、醫(yī)院、學校等非住宅的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。
第六十五條 本條例自2008年1月1日起施行。
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