《新余市物業(yè)管理辦法》全文

　　《新余市物業(yè)管理辦法》于2006年4月26日市六屆人民的政府第14次常務(wù)會議通過，自2006年6月1日起施行。下面是辦法全文：

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理活動，明確業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位以及與物業(yè)管理有關(guān)單位的權(quán)利和義務(wù)，保障物業(yè)合理使用，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)和非住宅的物業(yè)管理以及對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理和服務(wù)。

　　本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)域,是指業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的房屋、設(shè)施和相關(guān)場地的范圍，具體以物業(yè)建設(shè)規(guī)劃用地為界。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。

　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法成立的并接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行管理服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條 新建住宅區(qū)和共用設(shè)施設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，建筑面積在2萬平方米以上的，應(yīng)按照本辦法規(guī)定的方式實(shí)行物業(yè)管理;建筑面積在2萬平方米以下的，可以由業(yè)主大會決定采取其他方式實(shí)行物業(yè)管理。

　　第五條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化有償服務(wù)相結(jié)合的原則。

　　第六條 新余市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理的主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法并對全市的物業(yè)管理活動進(jìn)行管理。建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、消防、價格、工商行政等有關(guān)部門及市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、供水、供氣、供電、電信、有線電視等單位應(yīng)按照各自的職責(zé)配合做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　城市街道辦、居民委員會和基層公安機(jī)關(guān)依法對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

　　第二章 物業(yè)管理分工

　　第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的道路和排水設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé);屬于城市道路和公共排水設(shè)施的由市政管理單位負(fù)責(zé)。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化建設(shè)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé);物業(yè)區(qū)共用的綠地、園林設(shè)施等日常養(yǎng)護(hù)維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)并接受園林綠化管理部門的指導(dǎo)監(jiān)督。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃用地內(nèi)道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。

　　第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的廁所、化糞池、垃圾站(箱、道)等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維護(hù)管理由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，廁所、化糞池的清掏、清運(yùn)工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理單位負(fù)責(zé);生活垃圾由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站，從垃圾中轉(zhuǎn)站送至垃圾場的清運(yùn)工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理單位負(fù)責(zé)。涉及到生活垃圾處理和衛(wèi)生服務(wù)有關(guān)費(fèi)用的事項(xiàng)，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十一條 高層樓(七層及以上，下同)以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)水表為界，多層樓(七層以下，下同)以樓外自來水表井為界，界限以外(包括計(jì)費(fèi)水表)的供水管線及設(shè)備，由供水企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理;界限以內(nèi)(包括水表井至用戶)的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理。

　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電線路、供氣管道、消防設(shè)施、照明設(shè)施等，屬于共用設(shè)施設(shè)備的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理;屬于公共部分的，分別由供電、供氣企業(yè)和管理消防設(shè)施、路燈的單位負(fù)責(zé)維修管理。

　　第三章 物業(yè)管理區(qū)域劃分

　　第十三條 物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循規(guī)模經(jīng)營、方便管理，降低管理成本，提高服務(wù)水平的原則。

　　劃定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有市政主干道路、市級規(guī)劃道路穿越。

　　第十四條 新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　新建住宅區(qū)建筑面積達(dá)不到5萬平方米的，可與相鄰住宅整合為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十五條 商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十六條 原有住宅建筑規(guī)模在1萬平方米以下的，遵循規(guī)模經(jīng)營、方便管理的原則，按照城市主次干道或者其他自然邊界圍合，可以將幾個項(xiàng)目或單位合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四章 業(yè)主和業(yè)主大會

　　第十七條 建立業(yè)主名冊制度。

　　業(yè)主名冊，由業(yè)主委員會建立和管理。實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由建設(shè)單位建立業(yè)主名冊，并在業(yè)主委員會產(chǎn)生后移交其管理。

　　業(yè)主變更的，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)在業(yè)主名冊上進(jìn)行變更登記。

　　第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過業(yè)主大會行使下列權(quán)力：

　�、暹x舉、撤換業(yè)主委員會組成人員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　㈡審議通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;

　�、鐩Q定選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　㈣決定有關(guān)業(yè)主利益和物業(yè)管理的重大事項(xiàng);

　�、楸O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行物業(yè)管理合同的情況;

　�、暧嘘P(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。

　　第十九條 公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上，或者新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到50%以上，或者新建商品住宅入住率達(dá)到30%以上并且首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會。

　　第二十條 開發(fā)建設(shè)單位(包括除商品房以外的其他產(chǎn)權(quán)單位)應(yīng)以首任業(yè)主的身份，負(fù)責(zé)(或委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé))成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會�；I備組成員由開發(fā)建設(shè)單位代表、業(yè)主代表和居民委員會有關(guān)人員組成。物業(yè)主管部門和街道辦應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主及時召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召開。

　　業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議每年至少召開1次。業(yè)主可以提議召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主大會臨時會議的召開，應(yīng)經(jīng)有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會在接到提議后15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開。

　　第二十一條 召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的`決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。決定事項(xiàng)通過后應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公布。

　　第二十二條 召開業(yè)主大會，可以由業(yè)主或業(yè)主的書面委托代理人直接出席召開，如有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意或因物業(yè)附近場地條件限制等情況，經(jīng)召集大會的組織向物業(yè)主管部門作出書面報(bào)告，取得物業(yè)主管部門的同意，業(yè)主大會也可以書面方式召開。

　　第二十三條 在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，實(shí)行住宅1套1票。非住宅房屋不超過100平方米有單獨(dú)房屋所有權(quán)證的為1票;超過100平方米的，每超過100平方米計(jì)1票;超過部分不足100平方米的不計(jì)票。單個業(yè)主在業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，不得超過全部投票權(quán)的30% 。

　　首次業(yè)主大會會議后業(yè)主投票權(quán)的確定由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

　　第二十四條 業(yè)主身份以售房合同或產(chǎn)權(quán)登記證為準(zhǔn)。業(yè)主的配偶、親屬或使用人受業(yè)主書面委托可參與投票。售房合同或產(chǎn)權(quán)證上登記的業(yè)主超過1人的，可書面委托1人行使業(yè)主權(quán)利。

　　第二十五條 開發(fā)建設(shè)單位未售出的空置房，由開發(fā)建設(shè)單位作為業(yè)主參加業(yè)主大會，投票權(quán)數(shù)的確定按本辦法第二十三條的規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十六條 業(yè)主委員會是代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的群眾性自治組織。業(yè)主委員會對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，履行下列職責(zé)：

　　㈠召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　�、娌輸M業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或修訂草案報(bào)業(yè)主大會通過，監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;

　　㈢代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同，并負(fù)責(zé)合同的履行;

　　㈣聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;

　�、閷徸h物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度維護(hù)管理計(jì)劃和大宗維修項(xiàng)目的維修費(fèi)用報(bào)告;

　　㈥監(jiān)督及配合物業(yè)管理企業(yè)開展日常管理工作。

　　第二十七條 首屆業(yè)主委員會由首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。一個物業(yè)管理區(qū)域選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。業(yè)主委員會每屆任期三年。任期屆滿前兩個月由本屆業(yè)主委員會主持召開業(yè)主大會，選舉下一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員可連選連任。

　　經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會備案時，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)出具備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

　　第二十八條 業(yè)主委員會可設(shè)置主任、副主任，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員數(shù)額，根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小確定。建筑面積5萬平方米以下的物業(yè)，業(yè)主委員會成員設(shè)5人，建筑面積5萬平方米以上的，每超出2萬平方米可增設(shè)1人，最多不超過9人。

　　第二十九條 業(yè)主委員會候選人人選，由所在街道辦、居委會征求有關(guān)各方意見后確定;也可由10名以上的業(yè)主聯(lián)合提名候選人，但只能一次性推舉一名。

　　第三十條 業(yè)主委員會會議由主任定期召集，召開會議必須有過半數(shù)的委員出席，會議設(shè)會議記錄制度，會議作出的決定須經(jīng)過全體成員的半數(shù)以上同意，會議決定的事項(xiàng)應(yīng)向全體業(yè)主公布。

　　第三十一條 業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

　　第三十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時，應(yīng)將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件，對受讓人或承租人具有同等約束力。

　　轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

　　第五章 前期物業(yè)管理

　　第三十三條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同，該合同至業(yè)主、業(yè)主大會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止。

　　第三十四條 開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)管理合同約定的內(nèi)容。

　　第三十五條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　開發(fā)建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第三十六條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。開發(fā)建設(shè)單位未將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示和說明，由此產(chǎn)生的糾紛由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

　　物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

　　第三十七條 在前期物業(yè)管理期間，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付(指交接鑰匙)之日的當(dāng)月發(fā)生的的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);出售房屋交付(指交接鑰匙)之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，物業(yè)銷售合同未約定的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的，從其約定。

　　第三十八條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人少于3個或者住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目、非住宅總建筑面積在1.5萬平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理招投標(biāo)的具體辦法由物業(yè)主管部門另行制定。

　　第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　第四十條 開發(fā)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積5‰的比例配置必需的物業(yè)管理用房，總建筑面積在2萬平方米以下的應(yīng)配置不小于100平方米的物業(yè)管理用房，總建筑面積超過10萬平方米的，其超過部分按3‰配置。物業(yè)管理用房費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。

　　按比例配置的物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立時，交與業(yè)主委員會。

　　第四十一條 共用設(shè)施及物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同步規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收。

　　房產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資料上注明物業(yè)管理用房的位置;在辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記時，應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)檔案中載明物業(yè)管理用房的權(quán)屬。

　　第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列工程建設(shè)資料：

　�、蹇⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備施工圖，地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　㈡設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　�、缥飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　㈣物業(yè)管理所必需的其他資料。