濰坊市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法全文

　　《濰坊市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)二ΟΟ一年八月七日第二十九次市政府常務(wù)會(huì)議研究通過,現(xiàn)予發(fā)布施行。

　　市　長(zhǎng) 王伯祥

　　二ΟΟ一年八月十九日

　　濰坊市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

　　第一章　總　則

　　第一條　為規(guī)范物業(yè)管理行為,維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,保障物業(yè)的合理使用,根據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》及有關(guān)政策規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施比較齊全、建設(shè)用地規(guī)模在1萬平方米以上的城市居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三條　本辦法所稱物業(yè),是指已建成并交付使用的房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本辦法所稱物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理,對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或服務(wù)的活動(dòng)。

　　第四條　物業(yè)管理企業(yè)要接受小區(qū)所在地居民委員會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo),居民委員會(huì)應(yīng)支持物業(yè)管理企業(yè)依法自主開展經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)。

　　物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則,逐步實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營型管理。

　　第五條　市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)全市物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和行業(yè)管理。各縣市區(qū)房產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的主管部門。

　　建設(shè)、規(guī)劃、民政、工商、物價(jià)、公安、市政等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),協(xié)同做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第六條　業(yè)主依法享有對(duì)物業(yè)共有部位和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),人數(shù)較多的,可以組成業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))。

　　第七條　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會(huì)的決定,應(yīng)當(dāng)有出席會(huì)議的過半數(shù)投票權(quán)數(shù)的業(yè)主表決通過。

　　第八條　物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上,或者已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%,且使用已超過1年的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)。

　　第九條　業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)登記,在實(shí)施物業(yè)管理工作中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的非法人組織。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),到物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門辦理登記。

　　第十條　業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):

　　(一)召集和主持業(yè)主大會(huì);

　　(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程草案或者修訂草案并提交業(yè)主大會(huì)通過;

　　(三)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè),與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同;

　　(四)依照法律法規(guī)和政策規(guī)定,負(fù)責(zé)有關(guān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施維修基金(以下簡(jiǎn)稱維修基金)的.續(xù)籌,監(jiān)督維修基金的使用和管理;

　　(五)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的預(yù)算和決算;

　　(六)聽取業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議,監(jiān)督和支持物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);(七)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定;(八)監(jiān)督業(yè)主公約的遵守和物業(yè)管理制度的執(zhí)行;(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。前款第二、三、四項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過。業(yè)主委員會(huì)開展活動(dòng)所需費(fèi)用,由全體業(yè)主分擔(dān)。

　　第十一條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期召開會(huì)議。會(huì)議應(yīng)有過半數(shù)委員出席,其決定須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過方為有效。

　　業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主及非業(yè)主使用人具有約束力。

　　第三章　物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)

　　第十二條　物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記注冊(cè),并經(jīng)市物業(yè)管理主管部門審批或按規(guī)定程序?qū)彶閳?bào)上級(jí)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn),領(lǐng)取《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證》后,方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

　　第十三條　銷售(預(yù)售)物業(yè)前至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時(shí)止,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù),并與其簽訂物業(yè)管理合同。管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十四條　在銷售(預(yù)售)物業(yè)時(shí),開發(fā)建設(shè)單位或其選聘的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)購買人應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,并將其作為物業(yè)銷售(預(yù)售)合同的附件。

　　第十五條　業(yè)主委員會(huì)成立后,業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè),雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理合同。

　　第十六條　物業(yè)管理合同或者前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng):

　　(一)物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理;

　　(二)物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行的日常維護(hù)和管理;

　　(三)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù);

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù);

　　(五)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);

　　(六)有關(guān)維修基金的帳務(wù)管理;

　　(七)物業(yè)檔案資料的管理;

　　(八)當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

　　第十七條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供必需的物業(yè)管理服務(wù)用房,其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。

　　第十八條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循統(tǒng)一管理與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的原則。

　　在一個(gè)獨(dú)立或者劃定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)只能聘用一家物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)可以將管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)委托給專營公司,但不得將物業(yè)管理整體管理服務(wù)委托他人。