濰坊市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法全文
第十九條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則,并區(qū)別不同情況、不同項目分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價三種價格管理形式。
為普通住宅小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共衛(wèi)生清潔、保安、綠化、共用設(shè)施維修保養(yǎng)等具有公共性的服務(wù),其收費(fèi)實行政府定價;為高級公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)提供的公共性服務(wù)、為各類物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù),包括代繳水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等,其收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價;為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特需特約服務(wù),其收費(fèi)由雙方協(xié)商議定,報當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。實行政府定價或者政府指導(dǎo)價的,其收費(fèi)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由價格主管部門會同物業(yè)管理主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定確定,并予以公布。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理服務(wù)的具體收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布,并定期公開帳目,接受全體業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督、質(zhì)詢。
第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。
業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,但業(yè)主負(fù)最終繳納責(zé)任。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)雙方約定可以預(yù)收。已向業(yè)主或者非業(yè)主使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,其他任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。
第二十二條 開發(fā)建設(shè)單位未售未租的物業(yè),其管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),具體繳納標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。
第二十三條 開發(fā)建設(shè)單位在出售住宅時,須按該住宅購房款3%的比例向購房者代收住宅小區(qū)物業(yè)管理公共資金。在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將代收的公共資金交給物業(yè)管理主管部門代管,業(yè)主委員會成立后,由物業(yè)管理主管部門將公共資金移交給業(yè)主委員會管理,資金歸小區(qū)房屋所有權(quán)人集體所有。
業(yè)主委員會成立前,公共資金的使用由開發(fā)建設(shè)單位或委托的物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃,經(jīng)物業(yè)管理主管部門審核后劃拔。業(yè)主委員會成立后,公共資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃,經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。
第二十四條 房改出售公有住房,售房單位必須按15%的比例從售房款中提取公有住房售后維修基金。維修基金屬售房單位所有,專戶儲存,專款專用。本辦法施行前,公有住房出售后未建立維修基金或維修基金的建立標(biāo)準(zhǔn)低于本辦法規(guī)定的,售房單位應(yīng)在限期內(nèi)建立或補(bǔ)提維修基金本息。本辦法施行后購買公有住房的,在售房單位收取房價款時,按住房評估價格的2%向購買人收取住房維修資金,共用部位維修基金按單位住房基金管理辦法進(jìn)行管理。本辦法施行前已出售的公有住房,購房者可按照當(dāng)時售房成本價格2%的比例補(bǔ)繳,或根據(jù)購房面積,按每年1—3元燉平方米向物業(yè)管理企業(yè)繳納共有部位維修資金。
從售房收入中提取的維修基金,其利息收入根據(jù)業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)的住房維修計劃申請支用,但不能支取維修基金本金;業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)繳納的維修資金,其本息均可使用,維修基金利息或業(yè)主繳納的維修資金不足以支付維修費(fèi)用的,可由業(yè)主按其擁有的住宅建筑面積的份額分?jǐn)偂?/p>
第二十五條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),其物業(yè)管理公共資金和住宅維修基金帳戶的剩余費(fèi)用均不予退還,繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施等的維修、更新。
第二十六條 供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設(shè)施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施新增、維修、更新改造工程,應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù),并做好施工后的恢復(fù)工作。
第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第二十七條 新建物業(yè)竣工后,開發(fā)建設(shè)單位必須按規(guī)定申請綜合驗收。綜合驗收由建設(shè)行政主管部門按照建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》的規(guī)定組織實施。綜合驗收合格的,方可辦理物業(yè)管理移交手續(xù)。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時,物業(yè)管理委托方應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)檔案資料:
(一)項目規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(二)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;
(三)附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖;
(四)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料;
(五)單項工程竣工驗收證明材料;
(六)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件;
(七)房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)資料;
(八)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理合同或者前期物業(yè)管理協(xié)議終止時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上款規(guī)定的物業(yè)檔案資料完整移交給物業(yè)管理委托方或其指定的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋用途;
(二)占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施;
(三)未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)亂搭、亂建、亂設(shè)攤點;
(四)侵占綠地,毀壞綠化;
(五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(七)在建筑物或者構(gòu)筑物上私開門窗或者亂掛、亂貼、亂寫、亂劃;
(八)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動;
(九)法律法規(guī)和政策及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施實施維修養(yǎng)護(hù)時,有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人必須給予配合。因業(yè)主、非業(yè)主使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第五章 罰 則
第三十一條 未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,由物業(yè)管理主管部門依照《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的規(guī)定,責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù),可并處1萬元以下罰款。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)違反國家價格政策收費(fèi)的,由價格主管部門按國家有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的,業(yè)主、非業(yè)主使用人有權(quán)投訴;業(yè)主委員會有權(quán)制止,并要求其限期改正;物業(yè)管理主管部門可依據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,對其予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失,并可處以罰款:
(一)房屋及共用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時的;
(二)管理制度不健全,管理混亂的;
(三)私搭亂建,改變物業(yè)和共用設(shè)施用途的;
(四)不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的。
第三十四條 公有住房售房單位未按照規(guī)定足額提取維修基金的,財政部門和物業(yè)管理主管部門依據(jù)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定,責(zé)令其限期補(bǔ)提維修基金本息;逾期仍不足額提取的,處以自應(yīng)提取之日起未提取額每日0.3‰的罰款。
第三十五條 當(dāng)事人對行政管理部門的具體行政行為不服的,可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請復(fù)議或提起訴訟又不履行具體行政行為的,由作出具體行政行為的行政管理部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第六章 附 則
第三十六條 本辦法施行前已建成的住宅小區(qū)應(yīng)在綜合整治的基礎(chǔ)上逐步推行物業(yè)管理。
第三十七條 本辦法由濰坊市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第三十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行。市政府第13號令《濰坊市城市住宅小區(qū)管理暫行辦法》同時廢止。
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