寶雞市物業(yè)管理條例

　　《寶雞市城市居住物業(yè)管理辦法》已經市人民政府二000年第五次常務會議審議通過，二000年九月二十六日發(fā)布施行。下面是辦法全文：

　　第一章 總則

　　第一條 為加強和規(guī)范城市居住物業(yè)管理，保障居住房屋和公用設施的正常使用，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和規(guī)章，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內城市居住物業(yè)管理。

　　第三條 本辦法所稱居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指已建成投入使用的各類住宅小區(qū)、住宅組團、住宅及其相關的公用設施、設備和場地。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人或使用人委托，依據物業(yè)管理委托合同約定，對物業(yè)進行維護、維繕和整治、服務，或其他物業(yè)管理組織對其出售(出租)的居住物業(yè)進行管理的活動。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有人。

　　本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的自用人、承租人、借用人或其他實際使用人。 本辦法所稱其他物業(yè)管理組織，是指居住物業(yè)出售(出租)人為了對自己已出售(出租)的居住物業(yè)進行前期物業(yè)管理所成立的內設物業(yè)管理機構。

　　第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務相結合的原則。

　　第五條 各級人民政府和公有住房出售單位應當對不符合物業(yè)管理條件的居住區(qū)進行治理，完善市政、公用和生活服務設施，使其達到實施物業(yè)管理的條件。

　　第六條 市、縣房產管理部門是本行政區(qū)域內物業(yè)管理的行政主管部門，對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。其他有關行政管理部門按照各自的職責，協同作好有關工作。

　　第七條 各級人民政府應鼓勵物業(yè)管理逐步向社會化、專業(yè)化、市場化發(fā)展，提高物業(yè)管理水平。

　　第二章 業(yè)主自治管理

　　第八條 業(yè)主依照辦法規(guī)定享有對物業(yè)管理的權利，并履行相應的義務。

　　業(yè)主的權利：

　　(一)參加業(yè)主大會，行使對物業(yè)管理的決定權;

　　(二)享有選舉和被選舉為業(yè)主委員會委員的權利;

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(四)享有與交納物業(yè)管理服務費相符的服務;

　　(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)管理服務活動;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　業(yè)主的義務：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定：

　　(二)遵守業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程：

　　(三)遵守物業(yè)管理制度;

　　(四)交納物業(yè)管理服務費和維修基金;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第九條 業(yè)主委員會是代表全體業(yè)主和維護業(yè)主合法權益的自治組織。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會。除新建住宅小區(qū)外，物業(yè)管理區(qū)域由市、縣物業(yè)管理行政主管部門劃定。

　　第十條 物業(yè)綜合驗收合格，且住戶人住達百分之五十以上的，開發(fā)建設單位應及時告物業(yè)管理行政主管部門，物業(yè)管理行政主管部門應會同開發(fā)建設單位召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產生業(yè)主委員會。

　　第十一條 業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。業(yè)主人數較多的，可推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。

　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會第年至少召開一次。經有五分之一以上的業(yè)主代表提議，可以召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

　　第十二條 召開業(yè)主大會或為主代表大會，應當有三分之二以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或為業(yè)主代表大會的決定，應當經過出席會議的業(yè)主或業(yè)主代表的過半數表決通過。決定通過應當予以公布。

　　業(yè)主或業(yè)主代表可以書面委托他人出席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

　　第十三條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權：

　　(一)選舉、撤換業(yè)主委員會委員;

　　(二)通過或修改業(yè)主委員會章程或業(yè)主公約;

　　(三)聽取和審議業(yè)主委員會的工作報告和財務報告;

　　(四)決定物業(yè)管理委托合同的訂立、變更或者解除;

　　(五)決定維修基金的續(xù)籌、使用的管理;

　　(六)改變或撤銷業(yè)主委員會不適當的決定;

　　(七)決定物業(yè)管理的其他重大事項。

　　第十四條 業(yè)主委員會從業(yè)主中選舉產生，由五至九人組成。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會委員中選舉產生。

　　業(yè)主委員會委員由思想素質好、熱心公益事業(yè)、責任心強、辦事公道、遵紀守法、有一定組織能力和工作時間的成年人擔任。

　　第十五條 業(yè)主委員會會議由主任定期召集。召開會議必須有過半數委員出席，作出的決定必須超過全體委員半數以上通過。三分之一以上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會作出的決定應當公布。

　　第十六條 業(yè)主委員會自選舉產生之日起十五日內，應到所在地的物業(yè)管理行政主管部門辦理登記。

　　第十七條業(yè)主委員會履行下列職責：

　　(一)籌備、召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;

　　(二)起草業(yè)主委員會章程或業(yè)主公約;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定;

　　(四)采用招投標或其他方式，聘用物業(yè)管理企業(yè)。訂立、變更或解除物業(yè)管理委托合同;

　　(五)審議物業(yè)管理企業(yè)提出的年度管理工作計劃、年度財務預、決算;

　　(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作;

　　(七)監(jiān)督管理用房、經營用房、共用部位、共用設施設備、場地的合理使用;

　　(八)負責物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金的籌集、使用和管理;

　　(九)調解物業(yè)使和糾紛：

　　(十)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

　　業(yè)主委員會不得從事經營活動。

　　業(yè)主委員會活動經費，經業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審核通過，由全體業(yè)主分擔。

　　業(yè)主委員會因履行職責引起的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。

　　第十八條 住宅小區(qū)的物業(yè)管理逐步實行招標選擇物業(yè)管理企業(yè)，招標在物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督指導下，由業(yè)主委員會組織實施。

　　住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)后，應報物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第十九條 業(yè)主委員要認真執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過的決議，接受業(yè)主的監(jiān)督，嚴格履行物業(yè)管理委托合同。

　　第二十條 業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約和業(yè)主代表大會或業(yè)主委員會的各項決議，對住宅區(qū)全體業(yè)主(包括業(yè)主委員會成立后人住的業(yè)主)、使用人具有同等約束力。業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，對受讓人或者承租人具有同等約束力。

　　業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約、決議、決定不得與法律、法規(guī)相抵觸。

　　第二十一條 業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的有關業(yè)主在住宅使用、物業(yè)維護及其管理方面權利義務的行為守則。

　　業(yè)主公約由物業(yè)管理行政主管部門統一制訂示范文本，業(yè)主大會或業(yè)主代表大會可以根據本住宅區(qū)的實際情況進行修改、補充，報物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第三章 物業(yè)管理服務

　　第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)必須具有相應的資金、專業(yè)管理技術人員和固定的場所，依法向工商行政管理部門登記，領取營業(yè)執(zhí)照并向縣級以上物業(yè)管理行政主管部門提出資質申請，經審批，領取資質證書后，方可從事物業(yè)管理服務活動。單位內設的物業(yè)管理機構不得接受其他單位的委托，對外從事物業(yè)管理服務活動。

　　物業(yè)管理人員必須持有縣級以上物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的崗全證書，持證上崗。

　　第二十三條 居住區(qū)的物業(yè)管理，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)實施。居住區(qū)的物業(yè)管理辦法(方案)，應當報物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　業(yè)主委員會應當代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。

　　物業(yè)管理委托合同應當包括下列主要內容：

　　(一)物業(yè)的基本情況;

　　(二)委托方和受托方的權利義務;

　　(三)物業(yè)管理服務事項和服務質量要求;

　　(四)物業(yè)管理基本服務費用的標準和收取辦法;

　　(五)物業(yè)的養(yǎng)護與維修;

　　(六)合同的期限、變更和解除的約定;

　　(七)合同終止時，物業(yè)資料、財物的移交方式;

　　(八)違約責任及解決糾紛的途徑;

　　(九)雙方當事人約定的其他事項。

　　物業(yè)管理委托合同應當在生效之日起十五日內報物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十四條 物業(yè)管理服務應包括以下主要內容：

　　(一)共用部位、共用設施設備日常維護和管理;

　　(二)業(yè)主自用部位、自用設施設備的日常維修;

　　(三)綠化養(yǎng)護和保潔服務;

　　(四)保安服務;

　　(五)車輛進出、停放的管理;

　　(六)物業(yè)管理委托合同的約定的其他事項。

　　第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　　(一)依照有關法規(guī)、物業(yè)管理委托合同和業(yè)主公約制定區(qū)域性物業(yè)管理辦法;

　　(二)依照的物業(yè)管理委托合同和有關規(guī)定收取管理服務費;

　　(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;

　　(四)要求業(yè)主委員會協助進行物業(yè)管理;

　　(五)選聘專業(yè)公司承擔專項管理和維護業(yè)務;

　　(六)可以實行多種經營，以其收益補充管理經費。

　　第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)的義務：

　　(一)履行物業(yè)管理委托合同，依法經營;

　　(二)接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人監(jiān)督;

　　(三)提交業(yè)主委員會審議批準重大管理措施;

　　(四)接受物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督指導;

　　(五)按照合同的約定向全體業(yè)主公布管理費用收支帳目;

　　(六)保證服務質量，提供優(yōu)良的居住環(huán)境。

　　第二十七條 物業(yè)管理服務應當遵循公平、合理、質價相符的原則。

　　物業(yè)管理的基本服務費實行政府指導價。政府指導價由物業(yè)管理行政主管部門會同物價管理部門根據居住區(qū)類別、服務項目和內容，按業(yè)主擁有的房屋建筑面積核定，并予以公布。業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的參照政府指導價在委托合同中約定物業(yè)管理基本服務的價格。

　　為業(yè)主、使用人提供基本服務項目以外的服務，價格由雙方商定。

　　第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位的委托，按規(guī)定標準向業(yè)主統一收取有關費用，委托收費的單位應向物業(yè)管理企業(yè)支付勞務費，但不得增加居民負擔。

　　第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)的服務項目和收費標準應當公布。

　　物業(yè)管理企業(yè)已按照本辦法規(guī)定向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務費用的，其他作何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

　　未經業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務而收取費用的，業(yè)主及使用人有權拒付。

　　第三十條 物業(yè)管理委托合同終止或者解除后，十五日內，物業(yè)管理企業(yè)應各向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報物業(yè)管理行政主管部門備案：

　　(一)結算物業(yè)管理服務費用;

　　(二)移交全部物業(yè)管理檔案資料和有關帳務;

　　(三)移交物業(yè)管理用房、經營用房和設施、設備、場地。

　　物業(yè)管理企業(yè)在移交上述財物時，不得損壞、遺失、隱藏、銷毀。

　　第三十一條 物業(yè)管理行政主管部門依法履行對物業(yè)管理企業(yè)和其他物業(yè)管理機構的監(jiān)督管理職責，綜合考核、評定物業(yè)管理水平和服務質量。

　　物業(yè)管理行政主管部門應當建立投訴受理制度，受理對違反本辦法規(guī)定的行為的投訴。物業(yè)管理行政主管部門對投訴應當進行調查處理并將處理結果書面答復投訴人。