寶雞市物業(yè)管理?xiàng)l例
第四章 前期物業(yè)管理
第三十二條 前期物業(yè)管理是指居住區(qū)房屋出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。
前期物業(yè)管理按照“誰(shuí)出售(出租)，“誰(shuí)管理”的原則，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或分有住房出售(出租)單位自行管理，也可委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。
第三十三條 新建居住區(qū)竣工后，建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收不合格的`，不得投入使用，亦不能實(shí)施前期物業(yè)管理。
第三十四條 新建住宅前期物業(yè)管理終止時(shí)，物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)完整地移交物業(yè)，并向業(yè)主委員會(huì)或其指定的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)區(qū)域的規(guī)劃圖，竣工平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖等有關(guān)工程建設(shè)資料，移交物業(yè)綜合驗(yàn)收檔案、住宅使用說(shuō)明書(shū)和住宅質(zhì)量保證書(shū)。
第三十五條 物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交按規(guī)劃建設(shè)的管理用房和經(jīng)營(yíng)用房。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)不得將管理用房和經(jīng)營(yíng)用房出售或改作它用。
第三十六條 前期物業(yè)管理期間，不得使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，不得轉(zhuǎn)讓住宅的共用部位、共和設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)。
第三十七條 已建成投入使用而未形成住宅小區(qū)規(guī)模的住宅和按房改政策出售的住宅，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)劃定管理區(qū)域，制定治理主案，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
在劃定的管理區(qū)域內(nèi)，任何單位和個(gè)人不得自建圍墻等有礙物業(yè)管理的構(gòu)筑物或設(shè)施。
第三十八條 住宅區(qū)經(jīng)治理改造后，物業(yè)管理行政主管部門(mén)驗(yàn)收合格的，由建設(shè)單位或售房單位向物業(yè)管理企業(yè)移交本辦法第三十四條、第三十五條所列資料及房屋和設(shè)施設(shè)備。
第三十九條 前期物業(yè)管理適用本辦法有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)范圍、服務(wù)質(zhì)量要示的規(guī)定。前期物業(yè)管理費(fèi)用，由入住的業(yè)主或使用人按本辦法第二十七條規(guī)定交納，不足部分由建設(shè)單位承擔(dān)。
第四十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)提供必需的管理用房和經(jīng)營(yíng)用房，其費(fèi)用列入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將管理用房提供給物業(yè)管理企業(yè)有償使用，經(jīng)營(yíng)用房由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)，其收入用于物業(yè)共用部位。共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和其他物業(yè)管理服務(wù)。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。在同等條件下，應(yīng)優(yōu)先委托開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和公有住房出售單位委托的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十二條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法的規(guī)定，受護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共建筑、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
第四十三條 物業(yè)使用禁止下列行業(yè)：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途;
(二)對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓、板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面、門(mén)廳、樓梯間、走郎、戶外墻等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等。
(三)存放易燃、易爆、居毒、放射性等危險(xiǎn)物品;
(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng);
(五)踐踏、占用、損毀綠地、樹(shù)木、園林和公共設(shè)施;
(六)占用通道等公用部位及場(chǎng)地，亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng);
(七)亂倒亂堆垃圾、雜物;
(八)發(fā)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(九)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì);
(十)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà);
(十一)改變按規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、共用設(shè)施的使用性質(zhì);
(十二)法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第四十四條 業(yè)主或者使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)遵守家庭居室裝飾裝修的規(guī)定，事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按要求施工。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅樓進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主、使用人需要改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)在符合城市規(guī)劃的前提下，征得相鄰業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。
第四十五條 住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修，造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
因物業(yè)維修、裝修造成相關(guān)業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
第四十六條 任何單位和個(gè)人不得占用的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同、并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。
第四十七條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù);經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽定合同，并支付設(shè)置費(fèi)用。收取的費(fèi)用于物業(yè)的日常維修和養(yǎng)護(hù)。
第四十八條 房屋的維修責(zé)任，按下列是規(guī)定劃分：
(一)室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修;
(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、共用天線和消防設(shè)施等房屋本體共用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金中列支。
第四十九條 住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂(lè)場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房、(棚)等住宅區(qū)共用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理維修和養(yǎng)護(hù)。管理維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從管理服務(wù)中列支。
人為造成共用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)。造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。
第五十條 住宅區(qū)的水、電、燃?xì)�、暖氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣、供暖及通訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用按照有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定執(zhí)行。
第六章 物業(yè)維修基金的使用和管理
第五十一條 根據(jù)國(guó)家規(guī)定，設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以簡(jiǎn)稱維修基金)。
第五十二條 維修基金按下列是規(guī)定交納和提取：
(一)商品住宅出售時(shí)，多層住宅的購(gòu)房者按購(gòu)房款的2%交納，&127;高層住宅的購(gòu)房都按購(gòu)房款的3%交納;
(二)公有住宅出售時(shí)，購(gòu)房者按購(gòu)房款的2%交納;
(三)公有住宅出售單位出售公有住宅時(shí)，多層住宅按不低于售房款的20%提取，高層住宅按不低于售房款的30%提取。
購(gòu)房者交納的維修基金，由售房單位提取。由售房單位代收。由售房單位提取和購(gòu)房者繳納的維修基金，不計(jì)入售房收入，歸業(yè)主共有。
第五十三條 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ谩�
業(yè)主委員會(huì)成立前，交由物業(yè)管理行政主管部代管。業(yè)主委員會(huì)成立后。由物業(yè)管理行政主管部門(mén)交業(yè)主委員會(huì)管理并監(jiān)督使用。業(yè)主委員會(huì)委員不竿侵占、挪用維修基金。
第五十四條 維修基金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的中修、大修、更新和改造。
使用維修基金，由物業(yè)管理企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書(shū)面同意，并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
維修基金不敷使用時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)按業(yè)主的住宅建筑面積向業(yè)主續(xù)籌。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，維修基金隨物業(yè)所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
住宅因拆遷或者其他原因造成滅失的，綾結(jié)余的維修基金應(yīng)當(dāng)按業(yè)主個(gè)人交納比例退還業(yè)主。
第五十五條 維修基金的使用，應(yīng)當(dāng)建立使用計(jì)劃報(bào)批管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、審計(jì)監(jiān)督制度和業(yè)主查詢對(duì)賬制度。
第七章 獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰
第五十六條 對(duì)居住物業(yè)管理成績(jī)顯著的住宅小區(qū)，由市、縣人民政府授予“優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”稱號(hào)，并給予獎(jiǎng)勵(lì)。
第五十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列是行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十三條的規(guī)定，責(zé)令改正，給予警告;拒不改正的，處以五百元以上三千元以下罰款，并可降低資質(zhì)等級(jí)：
(一)物業(yè)管理委托合同生效、終止、解除、未按規(guī)定報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案的;
(二)從業(yè)人員未持有物業(yè)管理行政主管部門(mén)核發(fā)的崗位證書(shū)上崗的。
第五十八條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條的規(guī)定，責(zé)令改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并可處以二千元以上二萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，可以降低資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷資質(zhì)證書(shū)：
(一)未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)或者年檢不合格從事物業(yè)管理服務(wù)的;
(二)擅自改變居住區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用性質(zhì)的;
(三)物業(yè)管理委托合同終止或者解除后15日內(nèi)，未向業(yè)主委員會(huì)移交或者損壞、隱匿、銷毀應(yīng)當(dāng)移 資料、財(cái)物的;
(四)擅自占用、控掘居住區(qū)道路、場(chǎng)地的。
未取得或者已被吊銷物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)以及物業(yè)管理委托合同終止、解除后，非法占用物業(yè)管理用房、場(chǎng)地和物業(yè)管理資料、財(cái)物的，除按前款規(guī)定處罰外，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以做出責(zé)令限期移交的決定，拒不履行移交決定的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以強(qiáng)制執(zhí)行或者申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第五十九條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部衣照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條的規(guī)定，責(zé)令改正，給予警告，并可處以三千元以上三萬(wàn)元以下的罰款：
(一)未承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任的;
(二)出售住宅，未同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理委托合同或者在同一居住區(qū)收取基本服務(wù)費(fèi)不一致的;
(三)不承擔(dān)未出售住宅的物業(yè)管理費(fèi)的。
第六十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位建反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款的規(guī)定責(zé)令改正，給予警告，沒(méi)收非法所得，并可處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款：
(一)居住區(qū)未經(jīng)綜合驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格實(shí)行前期物業(yè)管理的;
(二)前期物業(yè)管理期間使用維修基金或者將管理用房轉(zhuǎn)讓、改作它用的。
前期物業(yè)管理委托合同終止后，未向業(yè)主委員會(huì)移交居住區(qū)管理用房和有關(guān)工程建設(shè)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四主條第二款的規(guī)定，責(zé)令改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并可處以二千元以上二萬(wàn)元以下的罰款。
第六十一條 業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者在外墻體開(kāi)設(shè)、擴(kuò)大門(mén)窗或者私自占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、改變住宅用途的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條的規(guī)定，責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失，并可處以五百元以上五千元以下的罰款。
第六十二條 業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定。違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條第一款的規(guī)定，責(zé)令改正;并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)違反本辦法規(guī)定將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓或者改作它用的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條第二款的規(guī)定，責(zé)令改正，造成經(jīng)濟(jì)損失的，由責(zé)任人賠償。
業(yè)主委員會(huì)成員違反本辦法規(guī)定侵占、挪用維修基金的，應(yīng)當(dāng)返還;造成損失的，由現(xiàn)任人賠償;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第六十三條 當(dāng)事人對(duì)物業(yè)管理行政主管部門(mén)的行處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。逾期不早請(qǐng)復(fù)議，也不起訴，又不履行處罰決定的，作出行政處罰決定的部門(mén)可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
對(duì)個(gè)人處以三千地以上、對(duì)單位處以三萬(wàn)元以上罰款和吊銷資質(zhì)證書(shū)處罰的，當(dāng)事人有權(quán)要求舉行聽(tīng)證。
第六十四條 違反本辦法規(guī)定的其他行為，由有關(guān)行政主管部門(mén)按照各自職責(zé)和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰.
第六十五條 拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門(mén)工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》處罰;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
第六十七條 非居住區(qū)寫(xiě)字樓、商住樓物業(yè)管理、參照本辦法執(zhí)行。
第六十八條 本辦法中有關(guān)的專業(yè)用語(yǔ)含義：
(一)自用部位是指一套住宅內(nèi)的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位;
(二)自用設(shè)施設(shè)務(wù)是指一套住宅內(nèi)的門(mén)窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃?xì)夤艿�、電線以及水、電、氣戶表等設(shè)備;
(三)共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?，戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等;
(四)共用設(shè)施設(shè)備是指居住區(qū)內(nèi)，全體業(yè)主共同擁有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣、燃?xì)夤艿�、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)備和公益性文體設(shè)備和共設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第六十九條 本辦法實(shí)施中的具休應(yīng)用問(wèn)題由市房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。
第七十條 本辦自發(fā)布之日起施行。
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