唐山物業(yè)管理條例2017

　　第三章 物業(yè)服務企業(yè)

　　第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務活動。

　　外埠物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務活動，應當向市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案，并到工商、稅務等部門辦理相關手續(xù)。

　　第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定接受住房和城鄉(xiāng)建設行政部門的資質(zhì)核定。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務。

　　第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)享有以下權利：

　　(一)按照物業(yè)服務合同進行相應管理;

　　(二)按照物業(yè)服務合同收取服務費用;

　　(三)對裝飾裝修活動進行監(jiān)督管理;

　　(四)對造成物業(yè)共用部位、共用設施設備和場地損害的行為，要求責任人停止損害并恢復原狀;

　　(五)法定和依法約定的其他權利。

　　第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：

　　(一)按照物業(yè)服務合同提供物業(yè)服務;

　　(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況;

　　(三)公示物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、收費項目和標準;

　　(四)公示共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益和支出情況;

　　(五)協(xié)助有關部門制止違法行為，維護物業(yè)管理區(qū)域秩序;

　　(六)法定和依法約定的其他義務。

　　第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助有關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現(xiàn)違法行為或者安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向有關部門報告，同時采取相應的應急措施。

　　物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當依法履行職責，維護公民的合法權益。

　　第二十七條 業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同前，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意，可以暫由業(yè)主委員會代行物業(yè)服務企業(yè)職責，承擔物業(yè)服務企業(yè)義務。

　　業(yè)主委員會應當自代行物業(yè)服務企業(yè)職責之日起三十日內(nèi)，向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案。

　　業(yè)主委員會代行物業(yè)服務企業(yè)職責期限不超過一年。在代行職責期間，業(yè)主委員會應當積極引入物業(yè)服務企業(yè)。代行職責期滿未能引入物業(yè)服務企業(yè)、經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意其繼續(xù)代行職責的，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第二十八條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之前的物業(yè)管理。

　　第二十九條 建設單位應當在取得商品房預售許可證前選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)進行前期管理，并向物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案。

　　建設單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積低于三萬平方米的，經(jīng)縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。前期物業(yè)服務合同應當作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　前期物業(yè)服務標準不得低于本市的最低服務標準。前期物業(yè)服務收費標準由雙方約定，按照規(guī)定實行政府指導價的，應當按照政府指導價的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務合同的，建設單位應當重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。重新選聘的物業(yè)服務企業(yè)的收費標準和服務標準應當與物業(yè)出售前公示標準一致，并告知全體業(yè)主。

　　縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導和監(jiān)督建設單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

　　第三十條 建設單位應當在銷售(預售)物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件，在取得物業(yè)銷售(預售)許可前向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在銷售場所公示。

　　臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　物業(yè)買受人認為臨時管理規(guī)約侵害其合法權益的，可以申請縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門處理。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門應當制定臨時管理規(guī)約示范文本。

　　第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照前期物業(yè)服務合同約定的收費標準收取前期物業(yè)服務費。物業(yè)交付給買受人的，由買受人交納;尚未交付給買受人的，由建設單位交納。

　　建設單位送達書面入住通知后，物業(yè)買受人在限定期限內(nèi)無正當理由不辦理相關收房手續(xù)的，視為交付，其物業(yè)服務費由建設單位墊付，物業(yè)買受人辦理房屋所有權證時，由物業(yè)買受人返還建設單位墊付的費用。

　　建設單位限定物業(yè)買受人辦理收房手續(xù)的時間不得少于三十日。

　　第三十二條 建設單位銷售(預售)物業(yè)時，應當公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備以及其他公共場所、公用設施，并在物業(yè)買賣合同中予以明示。

　　物業(yè)交付前，參與聯(lián)合驗收的部門應當征求供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等相關專業(yè)單位意見。建設單位應當按照有關規(guī)定將驗收合格的共用設施設備移交給相關專業(yè)單位負責管理，相關專業(yè)單位應當及時接管。驗收不合格的，建設單位應當繼續(xù)負責管理并按照要求進行整改。有關共用設施設備未移交相關專業(yè)單位管理的，不得將物業(yè)交付使用。物業(yè)交付時，建設單位應當將有關共用設施設備移交相關專業(yè)單位管理的情況予以公示。

　　相關專業(yè)單位接管后，應當及時做好共用設施設備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。

　　相關專業(yè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)負責共用設施設備的日常維修養(yǎng)護的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修養(yǎng)護工作進行監(jiān)督。

　　本條例施行前已經(jīng)交付使用的物業(yè)，其有關共用設施設備的交接管理辦法，由市人民政府另行規(guī)定。

　　第三十三條 交付物業(yè)前，建設單位應當對物業(yè)管理用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水、電等計量器具。

　　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，建設單位應當為物業(yè)服務企業(yè)啟動工作提供必要的條件。

　　物業(yè)交付時，建設單位應當向物業(yè)買受人提供使用說明書、質(zhì)量保證書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)保修責任。

　　第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)管理時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。

　　在辦理物業(yè)管理交接查驗手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理必需的資料。

　　業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務企業(yè)應當將接受資料的情況告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將前款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會。

　　縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對交接進行監(jiān)督，并在相應文書上簽字確認，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：

　　(一)建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案;

　　(二)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序;

　　(三)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門做好業(yè)主大會的成立工作。

　　第三十六條 前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿但業(yè)主大會已按照規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。

　　前期物業(yè)服務合同約定期限屆滿但物業(yè)管理區(qū)域尚不具備成立業(yè)主大會條件的，前期物業(yè)服務合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務企業(yè)按照前期物業(yè)服務標準、收費標準繼續(xù)提供物業(yè)服務。

　　第五章 物業(yè)管理服務

　　第三十七條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　物業(yè)服務企業(yè)可以委托有相應資質(zhì)的企業(yè)完成物業(yè)管理區(qū)域的保安、保潔、綠化、維修等專項服務，但不得將物業(yè)服務合同約定的主要部分或者全部委托或者轉(zhuǎn)移給他人。因全部委托或者轉(zhuǎn)移造成的損失由物業(yè)服務企業(yè)承擔。

　　第三十八條 選聘物業(yè)服務企業(yè)時，提倡采用公開招投標。業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同應當對雙方權利義務、物業(yè)管理事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業(yè)管理用房的管理與使用、專項維修資金的使用、合同期限、服務交接、違約責任等內(nèi)容進行約定。

　　物業(yè)服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日，聽取業(yè)主意見。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)項目所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案，縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門將備案材料抄送物業(yè)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同提供質(zhì)價相符的服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)及相關人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應當由具備相應資質(zhì)或者委托具備相應資質(zhì)的單位及個人實施;委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。

　　第四十條 物業(yè)服務實行有償服務。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質(zhì)量相適應的原則。

　　普通住宅(含保障性住房、已售出公有住房)及其他物業(yè)根據(jù)物業(yè)建設條件、服務等級、服務標準、服務成本等情況分別實行政府定價、政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

　　物業(yè)服務收費實行政府定價、政府指導價的，由價格行政主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設行政部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

　　第四十一條 物業(yè)服務費由物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會收取。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務合同中約定的服務事項、服務質(zhì)量標準、收費標準、收費方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布，聽取業(yè)主的意見和建議，及時向業(yè)主反饋意見和建議的處理情況，并及時公布物業(yè)服務費收取、使用等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　實行物業(yè)服務酬金制收費方式的，應當公布物業(yè)管理各項資金的收支情況;實行包干制收費方式的，應當公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經(jīng)營所得的收支情況。

　　物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的服務的，可以另行收費。

　　第四十二條 業(yè)主應當依照物業(yè)服務合同的約定及時足額交納物業(yè)服務費。

　　業(yè)主未依照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會有權要求其限期交納。

　　因業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費等事項引起相關爭議的，人民法院或者仲裁機構(gòu)應當及時受理。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應當與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)性服務企業(yè)結(jié)清相關費用，受讓人應當將物業(yè)權屬轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。

　　第四十三條 供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位接管物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備后，應當與最終用戶簽訂服務合同，并向最終用戶收取有關費用。

　　任何單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收代繳費用而停止提供服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關費用的，不得向業(yè)主收取額外費用，委托單位應當根據(jù)雙方約定向物業(yè)服務企業(yè)支付相關費用。

　　第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人，除物業(yè)服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業(yè)服務項目任職。

　　物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主委員會并進行公示。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換。

　　第四十五條 物業(yè)服務合同期滿三個月前，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會應當協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同;一方不續(xù)約的，應當在合同期滿三個月前告知對方。

　　業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)提前解除物業(yè)服務合同的，應當在三個月前與對方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進行解決。雙方協(xié)商或者爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務。

　　因物業(yè)服務合同期滿雙方不續(xù)約的或者提前解除合同的，業(yè)主委員會應當書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并向物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到告知后五日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時協(xié)調(diào)解決有關事項。