常州市物業(yè)管理?xiàng)l例「全文」

　　常州市物業(yè)管理?xiàng)l例，即常州市物業(yè)管理辦法，常州市人民的政府2013年7月15日頒布實(shí)施，下面是常州市物業(yè)管理辦法的全文：

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 市、轄市(區(qū))人民的政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān);建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　物業(yè)管理工作實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制。各轄市(區(qū))人民的政府是所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的責(zé)任單位，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，在街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，落實(shí)工作人員和工作經(jīng)費(fèi);建立物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制和長(zhǎng)效管理機(jī)制，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，及時(shí)處理重大矛盾和糾紛;牽頭組織有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為開展集中整治。

　　第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理、建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案;指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，指導(dǎo)、規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為、重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理，依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為;負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集與管理、參與物業(yè)服務(wù)用房變更和交付使用的監(jiān)督管理，配合物價(jià)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施監(jiān)管。

　　轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)管。具體負(fù)責(zé)擬定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的政策措施，開展日常工作的指導(dǎo)、監(jiān)督;負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的指導(dǎo)與監(jiān)督，做好物業(yè)承接查驗(yàn)的管理與監(jiān)督;建立物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案;負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)老住宅小區(qū)整治及轉(zhuǎn)入物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督工作，配合做好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌建、換屆及日常工作的指導(dǎo)與監(jiān)督;依法開展物業(yè)管理創(chuàng)建工作;依法查處轄區(qū)內(nèi)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。

　　第五條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機(jī)制，設(shè)立并公開投訴電話、投訴點(diǎn)，接受并解決群眾的投訴和糾紛，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù);指導(dǎo)社區(qū)居(村)民委員會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)等組織及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛;負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌建、換屆等相關(guān)工作，建立業(yè)主委員會(huì)信用檔案;建立由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，落實(shí)物業(yè)應(yīng)急管理和長(zhǎng)效機(jī)制。

　　社區(qū)居(村)民委員會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)，建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制，參與指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，及時(shí)協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛;參與住宅專項(xiàng)維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居(村)民委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商的“三合一”管理服務(wù)模式。

　　第六條 公安部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，依法查處擅自刻制業(yè)主自治組織印章、干擾召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議和選舉業(yè)主委員會(huì)的行為;指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車停放，配合做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及周邊道路停車泊位設(shè)置工作，參與物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)的汽車停車矛盾和糾紛的處理;負(fù)責(zé)物業(yè)管理保安服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)管;對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)情況實(shí)施監(jiān)督檢查，督促落實(shí)消防安全責(zé)任，及時(shí)查處損壞(停用)消防設(shè)施和占用(堵塞)消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規(guī)的行為;對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安防設(shè)施依法實(shí)施監(jiān)督管理。

　　民政部門負(fù)責(zé)落實(shí)社區(qū)居(村)民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督，參與物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　人力資源社會(huì)保障部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動(dòng)用工的指導(dǎo)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與招用人員依法簽訂勞動(dòng)合同、繳納社會(huì)保險(xiǎn)等進(jìn)行監(jiān)督。

　　衛(wèi)生部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二次供水的衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　建設(shè)部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公建配套設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督管理工作，在土地出讓前依據(jù)規(guī)劃條件明確公建配套設(shè)施的建設(shè)要求，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中和交付使用前監(jiān)督公建配套設(shè)施的落實(shí)情況;負(fù)責(zé)商品房交付使用監(jiān)管工作，依法規(guī)范商品房交付使用行為;督促建設(shè)單位及時(shí)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交付后保修期內(nèi)的房屋及設(shè)施設(shè)備的相關(guān)保修工作。

　　環(huán)保部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項(xiàng)目依法進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件審批和環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收，對(duì)污染源依法實(shí)施監(jiān)督管理;對(duì)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放的污水、廢氣等涉及環(huán)保的投訴和糾紛進(jìn)行調(diào)查處理，對(duì)違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法進(jìn)行查處。

　　規(guī)劃部門負(fù)責(zé)在土地出讓前的規(guī)劃條件和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查中，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公建配套建設(shè)指標(biāo)。

　　園林部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化調(diào)整的監(jiān)管，協(xié)調(diào)解決因綠化影響居民生活以及綠化養(yǎng)護(hù)引發(fā)的矛盾。

　　城管部門(行政執(zhí)法部門)負(fù)責(zé)查處未取得規(guī)劃部門許可擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物、在非承重外墻上開門(窗)、破壞房屋外立面等違法行為;對(duì)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的社會(huì)生活噪聲和建筑施工噪聲的行為進(jìn)行查處;依法查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)的流動(dòng)攤販以及侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施等違法違規(guī)行為;加強(qiáng)對(duì)未實(shí)行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施的管理;參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)前期規(guī)劃論證。

　　民防部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程及設(shè)施維護(hù)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　物價(jià)部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)管，依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為，及時(shí)查處物業(yè)管理中的收費(fèi)及價(jià)格違法行為。

　　信訪部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)督促相關(guān)地區(qū)和部門按照各自職責(zé)及時(shí)處理物業(yè)管理中的信訪矛盾。

　　稅務(wù)部門負(fù)責(zé)落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策，依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的納稅行為進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)管。

　　工商部門負(fù)責(zé)對(duì)在物業(yè)管理活動(dòng)中合同欺詐、虛假?gòu)V告和無(wú)須取得許可(含批準(zhǔn)文件)或已經(jīng)取得相關(guān)許可而未依法領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照等違法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為依法進(jìn)行查處。

　　質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、機(jī)械式停車設(shè)備、鍋爐、壓力容器等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察;依法對(duì)特種設(shè)備使用登記、維護(hù)保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)、作業(yè)人員持證上崗等情況開展監(jiān)督檢查;調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故，依法查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法行為。

　　第七條 市、轄市(區(qū))人民的政府負(fù)責(zé)設(shè)立住宅小區(qū)管理保障資金，專項(xiàng)用于扶持老住宅小區(qū)的基礎(chǔ)管理及物業(yè)管理。市、轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民的政府財(cái)政預(yù)算。

　　對(duì)在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績(jī)或者獲得市級(jí)以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱號(hào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員，市、轄市(區(qū))人民的政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)。

　　第八條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　規(guī)劃部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。

　　第十條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

　　已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十一條 轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

　　物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

　　第十二條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利，自覺履行法定和約定的義務(wù)。

　　第十三條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　第十四條 業(yè)主戶數(shù)超過(guò)三百戶的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。

　　第十五條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。

　　第十六條 具備成立首次業(yè)主大會(huì)條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);

　　(三)業(yè)主名冊(cè);

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

　　(七)已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè);

　　(八)其他有關(guān)的文件資料。

　　第十七條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)前計(jì)提費(fèi)用，交由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)代管。

　　第十八條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等派員組成�；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)或社區(qū)居(村)民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)派員擔(dān)任。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)協(xié)調(diào)解決。

　　第十九條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;

　　(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

　　(六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第二十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總戶數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)經(jīng)有百分之三十以上業(yè)主代表提議的;

　　(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(四)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。