常州市物業(yè)管理條例「全文」

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取汽車停放費。汽車停放費的具體標(biāo)準(zhǔn)，由價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并公布。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費單獨列賬，獨立核算。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對汽車停放費的收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。

　　業(yè)主對汽車停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。

　　第七十五條 業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。

　　業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。

　　第七十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實地標(biāo)注。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。

　　人民防空工程平時用作停車位的，其停放費、租金的收取及其支出、使用管理等，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第七十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;

　　(二)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

　　(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

　　(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品;

　　(六)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng);

　　(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

　　(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施;

　　(九)擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營，無序停放車輛;

　　(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　(十一)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(十二)非法養(yǎng)殖大型犬、烈性犬;

　　(十三)占用(堵塞)消防車通道、疏散通道、安全出口，圈占(遮擋)消火栓等違反消防法律、法規(guī)的行為;

　　(十四)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第七十八條 公安、建設(shè)、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃、房管、園林、城管、民防、工商、質(zhì)監(jiān)等行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、車位車庫、綠地綠化、特種設(shè)備等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式、執(zhí)法事項和監(jiān)督電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　第七十九條 住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)保、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

　　第八十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案和城市房屋安全鑒定機構(gòu)出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

　　第八十一條 在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修。保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。

　　第八十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

　　第八十三條 物業(yè)存在安全隱患、嚴(yán)重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。

　　物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　第八十四條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

　　住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第八十五條 住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防、安防等設(shè)施設(shè)備的日常維護費用由業(yè)主承擔(dān);其更新和改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔(dān)，政府可以給予補貼。

　　2013年5月1日后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。

　　第八十六條 發(fā)生下列危及房屋安全及人身安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復(fù)核后進行應(yīng)急處置：

　　(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

　　(二)電梯故障危及人身安全的;

　　(三)公共護(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的;

　　(四)樓體單側(cè)外立面有脫落危險的;

　　(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;

　　(六)危及房屋安全的其他情形。

　　應(yīng)急維修費用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄?其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。

　　第八十七條 住宅小區(qū)和其他共用建筑消防設(shè)施保修期滿后的維修、更新和改造費用，可以納入住宅專項維修資金開支范圍;沒有住宅專項維修資金或者資金不足的，由業(yè)主按照約定承擔(dān)，沒有約定或者約定不明的，按照各自專有部分建筑面積所占比例承擔(dān)。

　　共用建筑的建筑消防設(shè)施存在重大火災(zāi)隱患，經(jīng)公安機關(guān)消防機構(gòu)通知后，業(yè)主不進行維修、更新或者改造的，公安機關(guān)消防機構(gòu)應(yīng)當(dāng)通知轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門，由其組織代為維修、更新或者改造，所需費用從相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金中列支，或者由相關(guān)業(yè)主按照各自專有部分建筑面積所占比例承擔(dān)。

　　第八十八條 住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項維修資金。

　　業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額交存住宅專項維修資金的相關(guān)憑證。

　　第八十九條 業(yè)主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請，將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款，住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起五個工作日內(nèi)予以辦理。利息計入相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬。

　　住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)依法履行維修資金保值增值的責(zé)任，具體按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金查詢制度，業(yè)主有權(quán)查詢本人的住宅專項維修資金結(jié)余情況。

　　第九十條 對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，市、轄市(區(qū))人民的政府應(yīng)當(dāng)采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。舊住宅小區(qū)的范圍，由市、轄市(區(qū))人民的政府確定。

　　舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，由市、轄市(區(qū))人民的政府負(fù)責(zé);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。

　　第九十一條 舊住宅小區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)可以建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的經(jīng)營收益作為舊住宅小區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第九十二條 違反本辦法第四十七條規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護或者更新責(zé)任的，由轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第九十三條 違反本辦法第五十條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)未進行查驗的，由轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

　　第九十四條 違反本辦法第五十一條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，由轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第九十五條 違反本辦法第五十八條第一款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　第九十六條 違反本辦法第六十條第一款、第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分?jǐn)偳闆r或者公示失實信息的，由轄市(區(qū))價格行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第九十七條 違反本辦法第六十三條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受委托代收有關(guān)費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的，由轄市(區(qū))價格行政主管部門責(zé)令限期改正，并退還已收取的費用。

　　第九十八條 有下列行為之一的，由轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款，并可以提請頒發(fā)資質(zhì)證書的部門依法降低其資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書：

　　(一)違反本辦法第六十六條第一款規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，或者除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)不維持正常的物業(yè)管理秩序的;

　　(二)違反本辦法第六十七條第二款規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的。

　　第九十九條 違反本辦法第七十二條第三款、第四款規(guī)定，建設(shè)單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多余車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人的租賃期限超過六個月的，由轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　違反本辦法第七十二條第三款規(guī)定，建設(shè)單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，由轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。

　　第一百條 違反本辦法第七十六條第二款規(guī)定，將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業(yè)主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈的，由民防行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

　　第一百零一條 違反本辦法第七十七條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任;違反行政管理規(guī)定的，由市、轄市(區(qū))人民的政府公安、建設(shè)、環(huán)保、規(guī)劃、房管、城管等有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)依法查處。

　　第一百零二條 市、轄市(區(qū))人民的政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)以及其他有關(guān)主管部門的工作人員濫權(quán)、玩忽職守、徇私，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第八章 附則

　　第一百零三條 本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：

　　(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫時按照測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算;

　　(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第一百零四條 本辦法自2013年9月1日起施行。2005年11月16日市人民的政府頒發(fā)的《常州市市區(qū)物業(yè)管理實施辦法》(常政發(fā)〔2005〕222號)同時廢止。