2017房產(chǎn)估價(jià)師《師理論與方法》預(yù)測(cè)題及答案

　　31.某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為(　C　)。

　　A.75%

　　B.79%

　　C.81%

　　D.84%

　　32.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為(　A　)萬(wàn)元。

　　A.824

　　B.924

　　C.844

　　D.944

　　33.重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是(　C　)的體現(xiàn)。

　　A.經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

　　B.均衡原理

　　C.替代原理

　　D.對(duì)立原理

　　34.收益法是以(　D　)為基礎(chǔ)的。

　　A.定期原理

　　B.平衡原理

　　C.替代原理

　　D.預(yù)期原理

　　35.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為8萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　A　)。

　　A.94.12

　　B.92.14

　　C.91.24

　　D.93.25

　　二、多項(xiàng)選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)　　1.不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，是因?yàn)?　　)。

　　A.估價(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同

　　B.估價(jià)委托機(jī)構(gòu)的不同，估價(jià)的性質(zhì)可能不同

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，估價(jià)方法也可能不同

　　D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型可能不同

　　E.估價(jià)依據(jù)不同，估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同

　　2.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括(　　)等。

　　A.按份共有所有權(quán)

　　B.專(zhuān)有部分所有權(quán)

　　C.共同關(guān)系成員權(quán)

　　D.共用部分持份權(quán)

　　E.長(zhǎng)期使用和租賃

　　3.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應(yīng)該包括(　　)。

　　A.最佳區(qū)位

　　B.最佳規(guī)模

　　C.最佳用途

　　D.最佳集約度

　　E.最佳收益

　　4.在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有(　　)。

　　A.農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地

　　B.在寫(xiě)字樓旁新建大型游樂(lè)場(chǎng)

　　C.住宅區(qū)道路禁止貨車(chē)通行

　　D.在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路

　　E.常常遭受洪水威脅

　　5.估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括(　　)。

　　A.實(shí)地查勘記錄

　　B.委托人名片

　　C.估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況

　　D.估價(jià)中的不同意見(jiàn)

　　E.估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)

　　6.以下說(shuō)法滿(mǎn)足最高最佳使用的條件有(　　)。

　　A.法律上許可

　　B.技術(shù)上可能

　　C.價(jià)值最大化

　　D.權(quán)益上允許

　　E.經(jīng)濟(jì)上可行

　　7.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開(kāi)發(fā)成本包括(　　)。

　　A.取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金

　　B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　E.管理費(fèi)

　　8.運(yùn)用路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)的步驟包括(　　)等。

　　A.調(diào)查評(píng)估路線(xiàn)價(jià)

　　B.計(jì)算臨街土地的價(jià)值

　　C.求取可比實(shí)例價(jià)格

　　D.劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段

　　E.交易情況修正

　　9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有(　　)等。

　　A.意外破壞的損毀

　　B.市場(chǎng)供給的過(guò)量

　　C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷

　　D.人們消費(fèi)觀念的改變

　　E.周?chē)�環(huán)境條件惡化

　　10.下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，正確的有(　　)。

　　A.估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

　　B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額

　　C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失

　　D.建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額

　　E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊

　　11.在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于(　　)。

　　A.房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力

　　B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

　　C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式

　　D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)

　　E.正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　12.在劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括(　　)。

　　A.形狀相似

　　B.在同一條街道上只有一個(gè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段

　　C.面積接近

　　D.地塊相連

　　E.可及性相當(dāng)

　　13.房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的(　　)。

　　A.投資價(jià)值

　　B.賬面價(jià)值

　　C.市場(chǎng)價(jià)值

　　D.使用價(jià)值

　　E.交換價(jià)值

　　14.直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括(　　)。

　　A.不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益

　　B.指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)

　　C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解

　　D.不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率

　　E.資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況

　　15.房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇，是由(　　)綜合決定的。

　　A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類(lèi)型

　　B.估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件

　　C.估價(jià)人員的技術(shù)水平

　　D.委托人的特殊要求

　　E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

　　參考答案：

　　1：ADE 2:BCD 3:BCD 4:BDE 5:ACDE 6:ABC 7:BCD

　　8:ABD 9:CD 10:ACDE 11:CE 12:DE 13:CE 14:BCD 15:ABE