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2016年房地產(chǎn)估價案例與分析試題
2016年房地產(chǎn)估價師考試就快要到了，為了幫助大家更好地進行復習，小編為大家整理了房地產(chǎn)估價中的案例與分析試題，希望能對大家有幫助。
1.賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90% 的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
1.估價時點是( )
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日考
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估價的價值范圍應是( )
A.合同1規(guī)定的房款
B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10%
C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70%
D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費
標準答案：1.A,2.A
解 析：1.即估價時點是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價格之時是簽訂合同之日。本文來源于考試大。實際交付房款也是依據(jù)合同進行的。估價時應是計算在雙方確定價格之日時的房地產(chǎn)市場情況下，估價對象的客觀市場價值或價格，因此估價時點應是合同訂立之日。此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務合同，不是買賣合同，裝修費用不應計入買賣估價價值之中。
2.某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。文章�，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機構對該寫字樓進行估價。
1.能否翻建的最終批準權在( )。
A.政府房地產(chǎn)管理部門
B.政府規(guī)劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
2.評估時依據(jù)的建筑面積應為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
3.該公司委托評估應選擇( )。
A.房地產(chǎn)管理部門
B.資產(chǎn)管理部門
C.有資格的房地產(chǎn)估價機構
D.驗資機構
標準答案：B,D,C
解析：2.因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
3.趙某于2005年6月預購了一幢別墅(總售價為120萬元)，并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設施，并重新進行了裝修，花費了40萬元。文章來源：考試.大。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價機構進行了估價，此時同類型(指重新裝修前)的別墅的正常市場售價為130萬元，趙某希望評估價值為 2006年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元，現(xiàn)估價人員掌握的資料有：
1.趙某與開發(fā)商于2005年6月簽訂的商品房買賣合同原件;
2.趙某的購房發(fā)票;
3.商品房預售許可證復印件;
4.其他有關房地產(chǎn)市場資料。
請問：
1.上述資料用于抵押估價是否齊全?
2.估價人員可否承諾按170萬元進行估價?考試大論壇
3.可否按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?為什么?
標準答案：
1.上述資料用于抵押估價尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的證明，拆除裝修部分的成本等。
2.房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進行估價，估價機構應按照獨立、客觀、公正的總原則進行估價，不能為了承攬業(yè)務而迎合估價委托人的要求，使估價結果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值。本文來源于考試大網(wǎng)。因為重新裝修會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應按別墅裝修后的社會平均成本進行估價才是科學合理的。
4.甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設50棟別墅。當?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時，因債務糾紛，被法院裁定強制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價公司評估出拍賣底價為3900元/㎡。拍賣行據(jù)此進行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。本文來源于考試大。甲公司因此指責乙房地產(chǎn)估價公司于2003年評出的拍賣評估底價太低，而且當時別墅的拍賣底價竟然只比2002年的樓面地價高400元/㎡，遠低于其當時投入的建設成本，很不合理。而乙評估公司堅持當時的估價結論是合理準確的。
請問：乙評估公司堅持當時的估價結論合理準確的理由有哪些?
標準答案：
乙評估公司堅持當時的估價結論合理準確的理由有：
1.拍賣時的時點與第二期工程竣工時點相距兩年左右，房地產(chǎn)市場情況已發(fā)生了變化。
2.為還債而強制拍賣的成交價格一般都會低于正常市場交易價格。
3.拍賣時只賣出了20棟中的8棟，說明在當時的拍賣成交價格水平上，市場的需求并不旺盛，需求不足也會導致成交價格較低。
4.整個別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時的整體小區(qū)環(huán)境、基礎設施完備程度、配套設施建設方面不可同日而語。
5.2002年取得土地時的土地市場狀況與2003年拍賣別墅時不同，2002年的拍賣地價與2003年拍賣別墅的地價不具可比性，更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價相提并論。
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