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房地產(chǎn)市場(chǎng)特性-房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能
房產(chǎn)市場(chǎng)是以房產(chǎn)作為交易對(duì)象的流通市場(chǎng)，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場(chǎng)特性和功能又有哪些呢?我們一起來看看!
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性：
房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)具有區(qū)別于其他商品的特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一系列區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性，包括壟斷性、外部性和信息不對(duì)稱性等。
(一)市場(chǎng)供給的壟斷性
開發(fā)商品的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場(chǎng)供給在短期內(nèi)缺乏彈性;由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有異質(zhì)性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，使表面存在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易存在部分或者地域性的壟斷。
(二)市場(chǎng)需求的廠泛性和多樣性
房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場(chǎng)的需求首先具有廣泛性;與市場(chǎng)供給的.異質(zhì)性相吻合，需求者購(gòu)置房地產(chǎn)時(shí)通常有不同的目的和設(shè)想，可以是自用或投資，也可以是常住或季節(jié)性使用，因而需求具有多樣性。
(三)市場(chǎng)交易的復(fù)雜性
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品本身不能移動(dòng)，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定;房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間比較長(zhǎng)，交易費(fèi)用通常也比較多;加之市場(chǎng)信息的缺乏，市場(chǎng)交易通常需要房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人員提供服務(wù)。
(四)房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)所處的區(qū)位密切相關(guān)，區(qū)位可以決定房地產(chǎn)價(jià)格的60%～70%;而且由于人口不斷增長(zhǎng)、土地資源不可再生和經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期趨勢(shì)是總體向上發(fā)展;但現(xiàn)實(shí)價(jià)格是在長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)下個(gè)別形成的，受到經(jīng)濟(jì)周期、市場(chǎng)預(yù)期、社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治事件及交易主體個(gè)別因素影響而呈現(xiàn)出短期波動(dòng)。
(五)存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性
經(jīng)濟(jì)外部性是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)對(duì)另一個(gè)主體的影響并不能通過市場(chǎng)運(yùn)作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負(fù)外部性。
(六)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性
信息不對(duì)稱性，是指在市場(chǎng)交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不相對(duì)稱的，通常產(chǎn)品的賣方對(duì)自己所生產(chǎn)或提供的產(chǎn)品擁有更多的信息，而產(chǎn)品的買方對(duì)所要購(gòu)買的產(chǎn)品擁有很少的信息。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能：
在任何市場(chǎng)上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供求狀況。但價(jià)格不僅預(yù)示市場(chǎng)的變化及其趨勢(shì)，還可以通過價(jià)格信號(hào)來指導(dǎo)買賣雙方的行為。簡(jiǎn)言之，價(jià)格機(jī)制是通過市場(chǎng)發(fā)揮作用的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，可以分為以下幾個(gè)方面：
(一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益
由于土地資源的有限性，又由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)而滯后于市場(chǎng)需求的變化，所以房地產(chǎn)資源必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行分配。
(二)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化
我們可以先通過一個(gè)簡(jiǎn)單的例子說明市場(chǎng)的這種功能。假如居民想搬出自己租住的房子而購(gòu)買自己擁有的住宅，則市場(chǎng)上住宅的售價(jià)就會(huì)上升而租金就會(huì)下降。
(三)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化
房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的變化可能會(huì)由于下述兩個(gè)方面的原因引起：
1.建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉砦飿I(yè)的使用方式
2.某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化
根據(jù)當(dāng)?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)的`收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)?shù)淖饨鹗蹆r(jià)比例。
(四)指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃
在我國(guó)，城市土地屬于國(guó)家所有，這就為政府通過制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃來適時(shí)滿足全體社會(huì)成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系提供了最可靠的保證。
(五)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化
供給在很大程度上影響和引導(dǎo)著需求。
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