關(guān)于萬達(dá)上市背后的財(cái)務(wù)解讀

　　為何在市場(chǎng)普遍看空房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個(gè)不利的“窗口期”，萬達(dá)地產(chǎn)卻如此火急火燎地與資本市場(chǎng)“親密接觸”?下面，小編為大家解讀萬達(dá)上市背后的財(cái)務(wù)，希望對(duì)大家有所幫助!

　　降低負(fù)債率

　　除了拓寬融資渠道、獲得資金外，上市的目的還在于降低融資成本、增加企業(yè)利潤，進(jìn)而降低資產(chǎn)負(fù)債率。

　　作為重資產(chǎn)公司，萬達(dá)地產(chǎn)的大部分負(fù)債為銀行貸款、信托、境外債券等計(jì)息借款。招股說明書顯示，截至2011年、2012年、2013年年底及2014年6月30日，萬達(dá)地產(chǎn)未償還銀行及其他借款余額分別為697.47億元、932.28億元、1303.18億元和1723.62億元;截至2014年6月底，萬達(dá)地產(chǎn)僅借款利息支出就高達(dá)62.1億元。

　　大量的融資帶來的利息支出令融資成本不斷攀升，而相對(duì)利息更高的信托融資的占比也越來越高，這也使得融資成本居高不下。

　　此外，大量的融資還令萬達(dá)地產(chǎn)的流動(dòng)負(fù)債急劇攀升。從2011年至2014年上半年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)負(fù)債分別為1238.79億元、1571.29億元、1802.77億元和2193.60億元。

　　在資本充足率方面，其杠桿比率則分別為38.8%、48.7%、53.0%和87.8%，資產(chǎn)負(fù)債率則分別為47.4%、45.9%、49.4%和51.6%，負(fù)債率逐年上升。

　　值得注意的是，萬達(dá)地產(chǎn)招股說明書第16頁附注第4條寫到，“資產(chǎn)負(fù)債率按負(fù)債總額(扣除客戶墊款)除以資產(chǎn)總值再將所得值乘以100%計(jì)算”。

　　記者在與財(cái)務(wù)分析專家探討時(shí)得知，中國商品房實(shí)行預(yù)售制，房地產(chǎn)企業(yè)賬面往往有巨額預(yù)收款項(xiàng)，預(yù)收賬款在負(fù)債中的比重也大幅上升。但在實(shí)際操作中，很多地產(chǎn)企業(yè)為了讓負(fù)債率更好看，往往在將預(yù)收賬款直接從負(fù)債總額中扣除后再計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率。

　　招股說明書中對(duì)“客戶墊付”并未予以詳細(xì)解釋。但如果客戶墊款即預(yù)收賬款的話，則其需要從債務(wù)總額中扣除。

　　從資產(chǎn)總額的角度分析，如果將房?jī)r(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)來，那么，按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行重估，其中可能存在資產(chǎn)總額減值的風(fēng)險(xiǎn)。

　　事實(shí)上，根據(jù)A股上市地產(chǎn)企業(yè)已披露發(fā)布的財(cái)務(wù)指標(biāo)，記者發(fā)現(xiàn)，負(fù)債率“高危”似乎是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的共性問題。當(dāng)債臺(tái)高筑、資產(chǎn)又不斷縮水時(shí)，高企的負(fù)債率將使地產(chǎn)企業(yè)面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

　　萬達(dá)選擇在此時(shí)上市，最大好處在于融資渠道變得更順暢、融資成本變得更低廉，進(jìn)而可以將負(fù)債率降至或保持至一個(gè)合理水平。

　　從長遠(yuǎn)看，上市之后保持合理的現(xiàn)金流、獲得穩(wěn)健的收益、保持合理的負(fù)債，這才是萬達(dá)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的財(cái)務(wù)基石。