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稅法知識之關(guān)于土地增值稅
土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。下面是yjbys小編為大家?guī)淼年P(guān)于土地增值稅的稅法知識，歡迎閱讀。
一、關(guān)于收入的確認
土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。
稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人報送的清算資料，結(jié)合房地產(chǎn)專用發(fā)票、《商品房買賣合同一覽表》、商品房預(yù)售(銷售)許可證、測繪成果資料，核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，可要求納稅人提供書面說明。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。
非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
(一)納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;
2.由稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
(二)納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 納稅人預(yù)繳土地增值稅，以及進行土地增值稅清算時取得的貨幣收入、實物收入、其他收入以及視同銷售收入，均為不含增值稅收入。
土地增值稅無論預(yù)繳還是清算，計稅依據(jù)均不包含增值稅。
二、土地增值稅扣除項目
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用;
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用;
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(五)國家規(guī)定的其他扣除項目。
扣除項目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
(一)經(jīng)濟業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實發(fā)生的。
(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。
(三)計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出未取得合法有效憑證的，不得扣除。
合法有效憑證，是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證;
2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證;
3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構(gòu)的確認證明;
4.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
(四)扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
(五)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分攤的。
(六)納稅人同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目或者分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，屬于多個房地產(chǎn)項目(含分期項目)的除取得土地使用權(quán)所支付的金額外的其他共同成本費用按可售建筑面積計算分攤。
納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，原則上應(yīng)當(dāng)按照各個分期清算項目所占土地面積占整個項目比例計算分攤各個分期項目取得土地使用權(quán)所支付的金額。
(七)對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。
同一清算項目，扣除項目金額按照可售建筑面積計算分攤。
(一)可扣除項目金額的歸集，按照可售建筑面積計算單位建筑面積扣除項目金額，并據(jù)以計算清算已售部分和未售部分的扣除項目金額;
(二)分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期清算項目的扣除項目金額計算分攤方法應(yīng)當(dāng)保持一致。
分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目的清算方式應(yīng)當(dāng)保持一致。
納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，準予扣除。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅，予以扣除。
同一個清算項目，可以將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計算分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。
納稅人因接受投資而取得的土地使用權(quán)，按照投資方投資入股的土地使用權(quán)作價金額及繳交的契稅作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。
納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等款項，不予扣除。
拆遷補償費應(yīng)當(dāng)是實際發(fā)生的，支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證應(yīng)當(dāng)一一對應(yīng)。
納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給納稅人的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。
納稅人采取異地安置，異地安置的房產(chǎn)屬于自行開發(fā)建造的，房產(chǎn)價值按照規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。
前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費應(yīng)當(dāng)是真實發(fā)生的，虛列的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費不予扣除。
納稅人委托其他單位進行規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)要求。
建筑安裝工程費實際發(fā)生額應(yīng)當(dāng)與工程結(jié)(決)算報告、審計報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符，并已取得合法有效票據(jù)。
納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的，不得虛列、多列施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。
納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，取得建筑安裝施工企業(yè)開具的符合要求的發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不予扣除。
稅務(wù)機關(guān)可參照同期同類開發(fā)項目單位面積平均建安成本或建設(shè)部門定期公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出的合理性。
稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注納稅人發(fā)生的裝修支出。
納稅人銷售已裝修的房屋，其實際發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
納稅人銷售已裝修房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補充合同中明確約定。
納稅人發(fā)生的裝修業(yè)務(wù)支出應(yīng)當(dāng)是真實的，不得虛構(gòu)裝修業(yè)務(wù)、虛列裝修費用。納稅人住宅的裝修標準應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定。
納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的可移動家電、可移動家具、日用品、裝飾用品等裝修費用不予扣除。
納稅人于所開發(fā)房地產(chǎn)以外單獨建造樣板房的，其建造成本和裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人于所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外建造的售樓處所發(fā)生的費用以及裝修費用以及利用開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處所發(fā)生的裝修支出，不予扣除。
稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注公共配套設(shè)施費。
(一)公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)確實屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委員會或政府、公用事業(yè)單位的接收書面文件。
因政府、公用事業(yè)單位原因不能及時接收公共配套設(shè)施的，經(jīng)接收單位或者政府部門出具書面證明的，其成本、費用予以扣除。因業(yè)主委員會尚未成立、無法辦理移交手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)提交書面說明。
(二)預(yù)提的公共配套設(shè)施費不允許扣除。房地產(chǎn)項目分期開發(fā)但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設(shè)施費，但不得超過已實際發(fā)生的金額。
(三)納稅人按規(guī)定向建設(shè)部門繳納的市政配套設(shè)施費、人防工程異地建設(shè)費以及按照規(guī)定應(yīng)由納稅人承擔(dān)并繳納的首期專項維修資金，并取得合法有效票據(jù)的，予以扣除。
(四)公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應(yīng)的成本、費用。納稅人進行土地增值稅清算時已將公共配套設(shè)施費計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，而之后將公共配套設(shè)施對外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)單獨進行土地增值稅清算，且其扣除項目金額確認為零。
稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注開發(fā)間接費用。
(一)開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，行政管理部門、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。
(二)開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用中的管理費用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會計準則或會計制度的規(guī)定分別核算。
稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)費用。
(一)金融機構(gòu)，是指取得中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)放的允許進行金融貸款業(yè)務(wù)許可證的金融單位。
(二)稅務(wù)機關(guān)在審核時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注納稅人清算時是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費用。
(三)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤是指納稅人能夠按照《企業(yè)會計準則》或《企業(yè)會計制度》的規(guī)定準確核算不同開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)予以資本化的利息。
(四)同類同期貸款利率是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，商業(yè)銀行提供貸款的利率。該利率既可以是商業(yè)銀行公布的同類同期平均利率，也可以是商業(yè)銀行對某些企業(yè)提供的實際貸款利率，但該利率應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定。
(五)納稅人清算時據(jù)實列支利息支出的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)審核其提供的貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票的完整性、真實性。
(六)納稅人向金融機構(gòu)支付的財務(wù)咨詢費等非利息性質(zhì)的款項以及因逾期還款，金融機構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息、罰款等款項，不得作為利息支出扣除。
(七)全部使用自有資金、沒有利息支出的以及不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。
對于縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，代收費用并入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不得作為加計扣除的基數(shù)。代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不計入扣除項目金額。
主管稅務(wù)機關(guān)在審核收入和扣除項目金額時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務(wù)往來。
主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)收、應(yīng)付款余額以及發(fā)生額，審核交易行為是否真實，是否存在隱瞞收入、虛列成本費用的情形。 土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的;不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
取得土地使用權(quán)所支付的金額，按照納稅人實際支付的土地出讓金及按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用填寫;其他扣除項目按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的各項開發(fā)成本的具體數(shù)額填寫。
進項稅額不得抵扣，包含在開發(fā)成本中的，可作為扣除項目進行扣除，如作為增值稅進項稅額已在銷項稅額中抵扣的，不再作為扣除項目計算扣除。
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在土地增值稅清算時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的稅金數(shù)額(不包含增值稅)填寫。
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