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資產(chǎn)評估的基本方法
資產(chǎn)評估的基本方法有哪些你知道嗎?你對資產(chǎn)評估的基本方法了解嗎?下面是yjbys小編為大家?guī)淼年P(guān)于資產(chǎn)評估的基本方法的知識，歡迎閱讀。
一、市場法(市場價格比較法)
是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近出售類似資產(chǎn)的異同，并根據(jù)實際情況將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，使被評估資產(chǎn)接近其最為市場認(rèn)同的價格。
1、適用前提
(1)需要有一個充分活躍的資產(chǎn)市場。
(2)擬交易物應(yīng)有較多的交易范例A，且其可比較指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)B可收集。
A:也就是，一般情況下運(yùn)用市場法進(jìn)行評估的交易物多是較為常見
B:和運(yùn)用普及的通用物品，比如說車輛、房屋、土地等。一些專用設(shè)備，如專門用于生豬屠宰的機(jī)器設(shè)備，專門生產(chǎn)方便面的自動設(shè)備，由于用途較窄，短時間內(nèi)交易數(shù)量較少的、缺乏交易范例的，不適用市場法;無形資產(chǎn)由于千差萬別，各有各的特點，相同或相似的范例較少，一般不用市場法。
市場法主要是通過被評估物與成交范例的比較，來調(diào)整被評估與成交范例的異同，以達(dá)到獲得被評估物最為合理的市場價格。比較就必須獲得兩個或多個待比較物的比較指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。
2、運(yùn)用市場法需要考慮的差異調(diào)整因素。
我們運(yùn)用市場法對交易范例進(jìn)行挑選，最好的結(jié)果是交易范例的交易物與我們待評估物無論是生產(chǎn)功能、新舊程度、技術(shù)含量等完全一致，那么我們完全可以把交易范例中交易物的價格移植到我們的待評估物上。
但實際運(yùn)作中，交易范例中的交易物往往與我們的待評估物有著這樣那樣的區(qū)別，我們就必須對這些不同進(jìn)行調(diào)整，使交易范例中交易物的交易價格在經(jīng)過調(diào)整后成為待評估物最為合理的市場價格。
我們經(jīng)常考慮的調(diào)整因素有以下幾個：
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(1)時間因素。不同的交易時間對交易價格的影響，如折舊、通貨膨脹等的影響。
(2)地域因素。尤其是對房地產(chǎn)的影響。
(3)功能因素。主要是功能過剩和不足的影響。
我們簡單分析一個范例：
比如交易范例是一臺生產(chǎn)電子元氣件的設(shè)備，生產(chǎn)能力為1萬個/日，已經(jīng)投入生產(chǎn)3年，還可用7年，交易價格50萬元，交易時間為2001年3月。
待評估物是一臺同樣生產(chǎn)該種電子元氣件的設(shè)備，生產(chǎn)能力為10萬個/日，已經(jīng)投入生產(chǎn)2年，還可用8年，交易基準(zhǔn)日2001年6月。
我們假設(shè)基準(zhǔn)定價是以生產(chǎn)能力為標(biāo)準(zhǔn)，定價應(yīng)為500萬元(10/1*50)。但是我們應(yīng)考慮這兩個設(shè)備的時間因素和功能因素。時間上兩者折舊時間不同，交易時間不同，都會對價格產(chǎn)生不同;功能上后者的生產(chǎn)數(shù)量是前者的10倍，比方購買者僅需要日生產(chǎn)能力為7萬/日的設(shè)備，則該設(shè)備的生產(chǎn)能力顯然過剩，對購買者來說10倍的價格顯然是難以讓他接受的。
最后經(jīng)過調(diào)整，該設(shè)備以375萬元成交。
二、收益法
這是一種對被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的估算，并折合成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的方法。
收益法的前提是：資產(chǎn)的效用越大，未來的獲利能力越強(qiáng)，他的價值越大;而不是單看資產(chǎn)本身的現(xiàn)實價值。打個比方，一個高科技企業(yè)僅擁有資產(chǎn)800萬元，但其擁有先進(jìn)的產(chǎn)品，未來廣闊的市場，具備高速發(fā)展的巨大潛力，以后年收益預(yù)計為100萬元，未來可持續(xù)10年以上的高速增長，那他的價值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于帳面上體現(xiàn)的資產(chǎn)價值。相反，一個擁有億元資產(chǎn)的企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營維持，產(chǎn)品無市場、無銷路，積重難返，瀕臨破產(chǎn)，那么在購買者的眼中，他的價值將遠(yuǎn)沒有帳面上體現(xiàn)的巨大(整體購買)。
簡單的說(資金的時間價值要求)：
評估值=未來每年獲得的收益*折現(xiàn)系數(shù)①
資產(chǎn)成交后，會給新的所有者帶來一定的收益，購買者愿意支付的貨幣量不會超過期望收益的折現(xiàn)值。
折現(xiàn)系數(shù)一般包含以下三個因素：
1、風(fēng)險利率。指資產(chǎn)在一般條件下的獲利水平，我們一般以國債的利率衡量。
2、通貨膨脹率。
3、風(fēng)險報酬率。將資金投入企業(yè)必然要考慮企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、行業(yè)風(fēng)險、國家政策風(fēng)險等的影響，高風(fēng)險必然要求高回報。
折現(xiàn)率=無風(fēng)險利率+通貨膨脹率+風(fēng)險報酬率
三、成本法
評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值
1、重置成本
是按現(xiàn)行市場條件下，重新購建一項與被評估資產(chǎn)功能
相同的全新資產(chǎn)所付出的全部貨幣總額。
*重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是一致的，但反應(yīng)的物價水平是不一致的。
重置成本分為：
A、復(fù)原重置成本：是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、技術(shù)等，以現(xiàn)時的價格復(fù)原這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。.
B、更新重置成本：是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、技術(shù)，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)具有同等功能的全新資產(chǎn)的成本。
2、實體性貶值
資產(chǎn)在投入使用后由于磨損、自然力的作用(如風(fēng)吹雨淋、腐蝕等)，其性能將不斷下降，價值逐漸減少，通稱實體性貶值。
通常，我們以計提折舊來反應(yīng)這種貶值。
3、功能性貶值
新技術(shù)的運(yùn)用與推廣，使企業(yè)的原有資產(chǎn)與社會上的新技術(shù)相比較處于一種明顯落后的狀態(tài)，導(dǎo)致資產(chǎn)價值的間接貶值。
4、經(jīng)濟(jì)性貶值
由于資產(chǎn)以外因素(政治因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素等)的變化，對資產(chǎn)價值的降低。比如國家新的政策、法規(guī)對某項行業(yè)發(fā)展的抑制(如紡織的壓錠)，必然會導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)的相關(guān)資產(chǎn)的貶值。
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