- 相關(guān)推薦
房地產(chǎn)法中懲罰性賠償法制的適用問(wèn)題
摘要：房地產(chǎn)法中針對(duì)懲罰性賠償作出了相關(guān)規(guī)定, 這對(duì)于市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期行業(yè)規(guī)范的完善有著重要的約束意義和指導(dǎo)價(jià)值, 尤其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)惡意欺詐行為的防范有著積極的促進(jìn)作用。文章認(rèn)為, 將懲罰性賠償提升至立法高度, 能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟, 彌補(bǔ)制度缺失造成的監(jiān)管不足。針對(duì)房地產(chǎn)法中懲罰性賠償制度的實(shí)施提出進(jìn)一步完善建議。強(qiáng)調(diào)提高懲罰性賠償?shù)倪m用性, 才能提升房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管能效。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)法; 懲罰性賠償; 商品房買(mǎi)賣(mài);
懲罰性賠償是指法院針對(duì)被處罰人所作出的賠償額度超出實(shí)際損失額度的賠償行為。隨著市場(chǎng)形式和交易形式的日趨復(fù)雜, 傳統(tǒng)法律中的補(bǔ)償性賠償已經(jīng)不能有效遏制消費(fèi)欺詐行為, 對(duì)于受害人合法的法律保障作用被嚴(yán)重削弱, 這就需要以懲罰性賠償作為有效補(bǔ)充, 與補(bǔ)償性賠償相比, 其賠償?shù)膽土P性質(zhì)更加明顯, 從而體現(xiàn)出法律的公平正義。
一、懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)糾紛中的適用現(xiàn)狀
1993年, 我國(guó)政府正式頒布實(shí)施《消費(fèi)權(quán)益保護(hù)法》, 其中第49條對(duì)懲罰性賠償作了明確界定:“如果商家在銷(xiāo)售和服務(wù)存在欺詐行為, 則需根據(jù)消費(fèi)者損失情況增加賠償額度, 其賠償額度一般為消費(fèi)者的消費(fèi)額度再加一倍。”2003年4月, 國(guó)家高院頒布《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)解釋) , 首次從立法的高度對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的懲罰性賠償作出規(guī)定。當(dāng)前, 國(guó)內(nèi)懲罰性賠償機(jī)制尚未被廣泛適用, 但是將其引入消費(fèi)監(jiān)管領(lǐng)域則有著重大意義, 從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)懲罰性賠償?shù)倪m用性來(lái)看, 還存在不少問(wèn)題亟待解決, 以下將一一論述。
(一) 惡意違約時(shí)的適用
《解釋》第8條指出:在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中如果賣(mài)方存在惡意違約行為, 則需要對(duì)其實(shí)施懲罰性賠償。存在以下情況者適用:第一, 雙方簽訂商品房售賣(mài)合同后, 出售方在未知會(huì)購(gòu)買(mǎi)方的情況下將房屋另做抵押;第二, 雙方簽訂商品房售賣(mài)合同后, 出售方在未知會(huì)購(gòu)買(mǎi)方的情況下將房屋出售給第三方。
(二) 欺詐情形的適用
《解釋》第9條指出:“商品房出售方簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同后, 如具備以下情形, 造成合同條款無(wú)法正常履行者, 購(gòu)買(mǎi)方有權(quán)要求出售方返還其房款、利息及相關(guān)損失, 并主張出售方承擔(dān)購(gòu)房款一倍以?xún)?nèi)的經(jīng)濟(jì)賠償�！本唧w情況包括:第一, 出售方可以隱瞞商品房不具備預(yù)售許可證事實(shí)或者提供虛假預(yù)售手續(xù)者;第二, 房屋已經(jīng)抵押而故意隱瞞的;第三, 故意隱瞞房屋已經(jīng)出售與第三方或者隱瞞房屋性質(zhì)為拆遷安置屬性者。具有上述行為則需要承擔(dān)相應(yīng)的懲罰性賠償。
二、懲罰性賠償適用范圍存在的問(wèn)題
(一) 欺詐事實(shí)下舉證責(zé)任配置不合理
在欺詐行為所主張的懲罰性賠償中, 出賣(mài)一方需要具備主觀故意性, 在欺詐行為判斷中則以過(guò)錯(cuò)責(zé)任為主, 如果不能證明出賣(mài)一方具有主觀欺詐性, 則不構(gòu)成欺詐行為。在民事訴訟中一般以“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”為原則, 那么購(gòu)房者需要自己搜集開(kāi)發(fā)商的欺詐過(guò)錯(cuò)才能舉證, 但是所謂的“故意”則具有很大的主觀性, 是內(nèi)隱的一種心理行為, 因此購(gòu)房者不容易將其以實(shí)體證據(jù)進(jìn)行展示。從這一點(diǎn)來(lái)看, 其舉證合理性有待商榷, 而且還會(huì)提高被侵權(quán)者的權(quán)益主張成本, 對(duì)消費(fèi)者造成不利影響。
(二) 關(guān)于預(yù)售許可證欺詐情形的規(guī)定與其他法律沖突
從《解釋》第9條規(guī)定來(lái)看, 如果開(kāi)發(fā)商可以隱瞞不具備預(yù)售許可證的事實(shí), 或者向購(gòu)房者出示虛假許可證而造成合同無(wú)效者, 買(mǎi)方能夠提出懲罰性賠償主張。但仍有一點(diǎn)需要引起注意, 也就是房地產(chǎn)商雖然未能獲得預(yù)售證, 但是房屋建筑已經(jīng)建造完畢, 具有交付能力或者部分交付能力, 在這種情形下, 房地產(chǎn)商仍有可能履行合約或者履行部分合約, 但是由于其為違反相關(guān)法律, 才造成合同被撤銷(xiāo)或者解除�！督忉尅返�2條規(guī)定:“如果出賣(mài)方為獲得預(yù)售許可而與消費(fèi)者簽訂購(gòu)房合同的屬于無(wú)效合同, 但如果在消費(fèi)者起訴前獲得預(yù)售許可, 則合同被認(rèn)定有效�！焙贤再|(zhì)的變化已經(jīng)與合同法規(guī)定形成沖突, 如果不重視這一問(wèn)題, 極有可能造成缺漏, 使開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中利用這一點(diǎn)進(jìn)行欺詐舞弊。
(三) 適用范圍過(guò)于狹窄, 賠償標(biāo)準(zhǔn)模糊
《解釋》對(duì)懲罰性賠償?shù)眠m用性進(jìn)行了列舉, 雖然列舉便于操作, 但是卻容易忽視開(kāi)發(fā)商比較隱蔽的欺詐行為, 如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有開(kāi)發(fā)主體資質(zhì)、商品房銷(xiāo)售證照不全等, 都會(huì)影響到消費(fèi)者的合法權(quán)益。還有一些開(kāi)發(fā)商刻意隱瞞房屋的質(zhì)量問(wèn)題, 造成購(gòu)房者居住質(zhì)量下降或無(wú)法居住等。但是這些問(wèn)題尚未在《解釋》中的懲罰性賠償中出現(xiàn), 也就是說(shuō)如果開(kāi)發(fā)商存在這些方面的欺詐行為, 則無(wú)須承擔(dān)懲罰性賠償, 這一規(guī)定顯然與立法精神相悖。
從懲罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看, 《解釋》中規(guī)定“可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。其中“可以”這一概念界定具有很大的模糊性, 買(mǎi)受人可以選擇或者放棄懲罰性賠償主張。其基礎(chǔ)是建立在已經(jīng)預(yù)付房款這一條件上。如果買(mǎi)受人僅僅簽署預(yù)售合同, 但是卻并未繳付相關(guān)款項(xiàng), 那么則無(wú)權(quán)主張懲罰性賠償。而合同當(dāng)中對(duì)于“已付房款”類(lèi)目并未做出明確規(guī)定, 尤其是在購(gòu)房定金、預(yù)付款以及誠(chéng)意金方面并未進(jìn)行說(shuō)明。
三、懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中適用的改進(jìn)
(一) 欺詐情形下舉證應(yīng)采用過(guò)錯(cuò)推定原則
“故意”一詞帶有主觀色彩, 購(gòu)房者即使權(quán)益受到侵害, 也很難從主觀層面找到證據(jù)。針對(duì)這一問(wèn)題, 《解釋》需要對(duì)舉證責(zé)任進(jìn)行重新修正, 以過(guò)錯(cuò)推定形式進(jìn)行。開(kāi)發(fā)商需要主動(dòng)舉證自身沒(méi)有過(guò)錯(cuò), 如果其舉證不力, 則被視為有惡意欺詐行為, 屬于故意。開(kāi)發(fā)商需要證明自己已經(jīng)向購(gòu)房者出示“房屋已售”或者“已抵押”, 這一點(diǎn)對(duì)于處于弱勢(shì)一方的消費(fèi)者而言有積極的保護(hù)作用, 并以此作為是否執(zhí)行懲罰性賠償?shù)囊罁?jù)。
(二) 在預(yù)售許可證的欺詐情形下應(yīng)分情況適用懲罰性賠償
《解釋》中對(duì)于預(yù)售許可證的規(guī)定, 需要盡快對(duì)其進(jìn)行完善。首先, 要?jiǎng)h除第2條中的“不具備預(yù)售許可證則認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效”的規(guī)定, 如果出售方可以隱瞞其不具備預(yù)售許可證這一事實(shí), 即使合同被判無(wú)效, 消費(fèi)者仍可主張懲罰性賠償。但是有些消費(fèi)者明知開(kāi)發(fā)商不具備預(yù)售許可證, 但是為了盡快入住仍與其簽訂購(gòu)房合同, 這樣的合同被確認(rèn)無(wú)效之后, 雙方都需要承擔(dān)相應(yīng)過(guò)失, 購(gòu)買(mǎi)方則無(wú)權(quán)主張懲罰性賠償。
在《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》當(dāng)中已經(jīng)明確規(guī)定, 如果存在欺詐行為則能夠主張懲罰性賠償, 但是對(duì)于欺詐行為的界定不夠細(xì)化。最高人民法院在《民通意見(jiàn)》中規(guī)定:“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況, 或者故意隱瞞真實(shí)情況, 誘使對(duì)方當(dāng)事人做出錯(cuò)誤意思表示的, 可以認(rèn)定為欺詐行為�！边@一司法解釋主要《民法通則》作為解釋對(duì)象, 在《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》解釋中同樣適用。其中列示了六類(lèi)適用于懲罰性賠償?shù)那闆r, 如果不屬于其法定情形, 則不得引用解釋中的賠償規(guī)定。從這一點(diǎn)可以看出, 《解釋》在《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》基礎(chǔ)上進(jìn)一步縮小了“欺詐”界定范圍, 僅在特定幾類(lèi)情形中使用。因此如果在購(gòu)置商品房過(guò)程中出現(xiàn)消法中規(guī)定的欺詐行為, 但是解釋中未作出明確認(rèn)定, 那么也不適用于懲罰性賠償。否則, 就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重欺詐行為無(wú)法獲得有效賠償, 輕微欺詐可能執(zhí)行加倍賠償?shù)牟缓侠憩F(xiàn)象。
(三) 擴(kuò)大懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)中適用的范圍
買(mǎi)受人在主張自身懲罰性賠償權(quán)益時(shí), 需要具備兩個(gè)條件, 一是欺詐行為已經(jīng)發(fā)生, 二是欺詐結(jié)果已經(jīng)形成。但是欺詐行為本身具有一定的主觀性, 買(mǎi)受人很難掌握直接證據(jù)。如果無(wú)法直接舉證, 買(mǎi)受人的消費(fèi)權(quán)益將受到嚴(yán)重侵害, 難以獲得必要的權(quán)益保障。
因此, 《解釋》需要進(jìn)一步擴(kuò)大懲罰性賠償?shù)倪m用范圍, 在立法層面要突出列舉和概括兩種類(lèi)型, 既要對(duì)典型欺詐現(xiàn)象進(jìn)行列舉, 以提高法律條文的適用性, 同時(shí)還需要對(duì)房屋購(gòu)銷(xiāo)當(dāng)中的欺詐行為進(jìn)行歸納, 為買(mǎi)受人提供更多的舉證途徑, 尤其是在舉證有效性認(rèn)證方面要突出認(rèn)證彈性, 根據(jù)實(shí)際情況做出客觀判斷。以避免在列舉之外的欺詐行為有漏洞可鉆, 保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的同時(shí)也有利于減少司法尷尬。
(四) 明確買(mǎi)受人的法律地位
《解釋》第1條規(guī)定:“本解釋中所涉及的商品房買(mǎi)賣(mài)合同, 是指開(kāi)發(fā)商將待間房屋或者已經(jīng)竣工的房屋面向社會(huì)進(jìn)行銷(xiāo)售, 并且將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人, 買(mǎi)受人支付相應(yīng)購(gòu)房資金的有效合同�！睆倪@一規(guī)定內(nèi)容來(lái)看, 將房屋購(gòu)買(mǎi)者統(tǒng)稱(chēng)為“買(mǎi)受人”, 不管“買(mǎi)受人”主體以及購(gòu)買(mǎi)目的如何, 都適用于懲罰性賠償。從法律實(shí)踐來(lái)看, 這一規(guī)定本身存在一定問(wèn)題。
首先, “買(mǎi)受人”可能是個(gè)人, 也可以是集體或單位。當(dāng)前不少單位整體購(gòu)置樓盤(pán)再出售給員工的情形并不少見(jiàn)。如果單位與開(kāi)發(fā)商交涉中遭遇欺詐或者惡意違約, 則單位處于受害角色, 進(jìn)而損害員工利益。如果“買(mǎi)受人”不包括集體或者單位, 那么開(kāi)發(fā)商則有可能以此為由實(shí)施欺詐行為。
其次, 需要對(duì)受買(mǎi)人購(gòu)房目的作出界定, 以此判斷是否采取懲罰性賠償。當(dāng)前房市過(guò)熱, 購(gòu)房者動(dòng)機(jī)更是復(fù)雜多樣, 尤其是一些投機(jī)炒房的行為屢禁不止, 不但影響了市場(chǎng)穩(wěn)定秩序, 同時(shí)還有哄抬房?jī)r(jià)之嫌。如果這些購(gòu)買(mǎi)群體遭遇開(kāi)發(fā)商的惡意欺詐, 那么是否適用于懲罰性賠償, 這一點(diǎn)還值得再次商榷�；诖�, 《解釋》需要結(jié)合購(gòu)房主體性質(zhì)、動(dòng)機(jī)、目的等進(jìn)行有針對(duì)性的完善, 從而突出懲罰性賠償是適用性和科學(xué)性。
四、結(jié)語(yǔ)
隨著國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫, 市場(chǎng)規(guī)范也需要進(jìn)行及時(shí)完善, 以保證市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行。懲罰性賠償對(duì)于遏制開(kāi)發(fā)商及房地產(chǎn)銷(xiāo)售商的惡意欺詐行為有一定作用, 有利于建立起更規(guī)范的市場(chǎng)秩序, 保障購(gòu)房者權(quán)益不受侵害。界定懲罰性賠償?shù)倪m用范圍, 有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序運(yùn)轉(zhuǎn), 提高法律規(guī)定的切適性。
【房地產(chǎn)法中懲罰性賠償法制的適用問(wèn)題】相關(guān)文章：
人生中的“問(wèn)題”07-01
農(nóng)民建房中存在的問(wèn)題及對(duì)策03-07
人民幣中的數(shù)學(xué)問(wèn)題作文（精選9篇）10-25
高中生在學(xué)習(xí)中遇到的各種學(xué)習(xí)問(wèn)題09-13
如何選擇適用的MP307-02
工傷賠償和解03-09
法制的作文07-25