房屋租賃的相關(guān)法律知識(shí)
由房屋的所有者或經(jīng)營(yíng)者將其所有或經(jīng)營(yíng)的房屋交給房屋的消費(fèi)者使用，房屋消費(fèi)者通過(guò)定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。房屋租賃是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式。房屋租賃是指出租人（一般為房屋所有權(quán)人）將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃雙方當(dāng)事人必須簽訂書(shū)面合同。房屋租賃合同中應(yīng)包括如下方面的主要條款：出租房屋的范圍、面積；房屋租賃的期限、用途；租金的數(shù)額及交付時(shí)間；房屋修繕的責(zé)任、轉(zhuǎn)租以及違約責(zé)任等等。在此基礎(chǔ)上，雙方當(dāng)事人應(yīng)持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案登記，領(lǐng)取《房屋租賃證》。此外，承租人在經(jīng)出租人同意后，還可以在其承租的期限內(nèi)，將承租的房屋出租給新的承租人。
法律咨詢：
我現(xiàn)在剛剛租了一套房子，房子是由二房東隔得的其中一間，現(xiàn)在主要問(wèn)題是電費(fèi)他要收我每度電8毛五，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國(guó)家規(guī)定的住房階梯價(jià)格。遇到此類(lèi)狀況要如何解決？合同上也沒(méi)有注明8毛5的.電費(fèi)，自己去交也交不了，該怎么辦好？房東本身也是二房東，再者我把衛(wèi)生都打掃過(guò)了，他說(shuō)不租就走人，押金原數(shù)返還，合同寫(xiě)著違反規(guī)定他要雙倍還的。
律師解答：
第一，你可以通過(guò)所在小區(qū)物業(yè)或供電廠的電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由于有些住宅小區(qū)里有一部分房屋是登記為商業(yè)性質(zhì)的，其商業(yè)性質(zhì)的房屋的電費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。如果“二房東”是按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)交納的電費(fèi)，且你認(rèn)為此房很合適，建議繳納；如果“二房東”收費(fèi)高于你查詢的價(jià)格，你可以通過(guò)查詢結(jié)果與他交涉；
另，今后租房時(shí)，需要一、核實(shí)是房主本人出租，還是轉(zhuǎn)租。如果是轉(zhuǎn)租，還需要房主同意，否則，你們的轉(zhuǎn)租協(xié)議無(wú)效；二、明確各項(xiàng)費(fèi)用：租金、水、電、暖、寬帶、物業(yè)等。三、要求簽署書(shū)面協(xié)議；四、任何付費(fèi)都要有收據(jù)或發(fā)票。
相關(guān)法律知識(shí)：
房屋租賃法律效力的審查
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。
(一)合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。
(二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。
根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的；
(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
(3)共有房屋未取得共有人同意的；
(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
(5)屬于違法建筑的；
(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；
(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；
(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。從法律來(lái)說(shuō)，這種約定因滯納金過(guò)高有失公平，屬于可撤銷(xiāo)條款。還有一種常見(jiàn)的情形是，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無(wú)效的，不受?chē)?guó)家法律保護(hù)，租金依法沒(méi)收。
(四)是否進(jìn)行過(guò)登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中，對(duì)未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無(wú)效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對(duì)抗第三人的效力。
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