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房地產(chǎn)產(chǎn)品建議
房地產(chǎn)產(chǎn)品建議
在國家一系列房產(chǎn)調控政策調控后，島城樓市漸進休克。限購令、限貸令已發(fā)揮了強大調控威力，住宅產(chǎn)品交易量、交易金額到目前為止已難與去年相比。與此同時，非住宅類產(chǎn)品迎來了春天，酒店式公寓、商鋪等業(yè)態(tài)產(chǎn)品銷售火爆，就在人們都以為2015年將是非住宅產(chǎn)品年時，房產(chǎn)稅征收政策的出臺又再一次給這種產(chǎn)品交易下了緊箍咒。
政策鏈接：
青島市房產(chǎn)交易中心下發(fā)通知要求，自通知下發(fā)日起，個人辦理非住宅過戶手續(xù)的，應先向稅務部門提供土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收的繳稅憑證;無法提供的，應當補繳應繳納的土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收，然后才能辦理過戶手續(xù)。個人自用非住宅應繳納房產(chǎn)稅年應納稅額=房產(chǎn)原值(1-30%)*1.2%。房產(chǎn)稅繳納年限最高為3年，如果不足3年按實際持有年限計算，高于3年，按3年計算。交易成本大大提高。
政策解讀：
從政策字面上分析，房產(chǎn)稅的征收落點在辦理過戶時征收。也就是說非商品房交易在一手房交易市場上是不限制的，不會額外增加交易成本。相反在二手房交易時卻大大提高了交易成本。通過降低非住宅產(chǎn)品交易頻率降低貨幣在市場的流通速度，可想而知，國家面臨的通脹壓力是空前的。酒店式公寓作為典型的非住宅類居住性質產(chǎn)品，短期投資收益空間將大大縮水。也就是說買一個酒店式公寓如果不是自住，想在三年內(nèi)轉讓收益將降低，商鋪投資亦是如此。
非住宅產(chǎn)品銷售壓力劇增
非住宅產(chǎn)品多以滿足投資性需求為主，該類產(chǎn)品與其他投資形式項目具有投資收益高、投資穩(wěn)艦收益快等優(yōu)點。且投資產(chǎn)品本身除自身溢價外，還有相當可觀的租金收益。而房產(chǎn)稅削弱了產(chǎn)品溢價收益，迫使投資者不得不考慮和仔細核算投資收益。從而提升該類產(chǎn)品的銷售壓力。
給購買者的幾點建議：
1、酒店式公寓產(chǎn)品投資須充分考慮地段周邊配套等情況，購買前充分了解周邊租金情況，盡量達到該類產(chǎn)品投資租金收益與銀行存款收益持平。該類產(chǎn)品使用年限為40年屬商業(yè)用地，居住成本相對住宅產(chǎn)品要高。無論在用電用水、交易契稅、貸款利率都比正常住宅產(chǎn)品高。莫貪圖總價低而盲目購買。應對投資成本進行詳細核算，對未來轉讓年限要有充分計劃。
2、商鋪產(chǎn)品投資因總價高，投資金額大更應該仔細核算。選擇一手商鋪時應盡量選擇商圈商業(yè)或由大型集中商業(yè)組成的區(qū)域商業(yè)。盡量避免居住區(qū)商業(yè)產(chǎn)品投資。在投資回收期上，商業(yè)產(chǎn)品一般有1-3年的商業(yè)培育期，投資收益曲線一般是從負值不斷上升直到相對平穩(wěn)的曲線。所以在不具備一定投資風險承受能力的投資者建議不要介入。對于二手商鋪投資更須謹慎。試想一下，除特殊原因外，如果該商鋪收益頗高，賣主怎會舍得轉讓。
3、綜合考慮投資機會成本，通脹期投資收益降低。目前，我國經(jīng)濟正處于高通脹階段，物價持續(xù)上漲。主要是國際經(jīng)濟影響。如果所購房產(chǎn)產(chǎn)品不隨市場通脹因素上漲，實際上已經(jīng)是在貶值。換句話說，如果房價不繼續(xù)上漲，實際上已經(jīng)在降價了。在此類產(chǎn)品下行階段，建議先將資金投向比較穩(wěn)健的銀行理財產(chǎn)品。待政策穩(wěn)定，價格調整到位時，再選擇入市。
未來的幾個月對非住宅產(chǎn)品來說，將進入政策解讀和消化期。此類產(chǎn)品的投資風險遠高于住宅。股市有風險，入市須謹慎。引用股市里常說的一句話，所以最后的忠告就是“樓市有風險，入市請三思�！�
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