房產(chǎn)公司未來的展望

　　摘要：中國房地產(chǎn)近年來日益成為一個(gè)全社會關(guān)注的話題，它不僅是國家和政府面臨的政治、經(jīng)濟(jì)問題，也是全社會和整個(gè)民族面臨的社會問題和嚴(yán)峻的考驗(yàn)。由于中國特殊的國情和現(xiàn)狀，任何有關(guān)住房問題的話題都會引起國人乃至國際關(guān)注，尤其是近年來中國房價(jià)的不斷攀升，房地產(chǎn)市場充滿了諸多的不合理因素和利益爭奪，價(jià)值市場需求與供給出現(xiàn)的矛盾，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營商和房地產(chǎn)消費(fèi)者的矛盾和平衡問題，中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷眾多的嚴(yán)峻考驗(yàn)中，在社會經(jīng)濟(jì)的向前發(fā)展中，也會出現(xiàn)利好的局面。本文主要從房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和未來趨勢來深入分析房地產(chǎn)。

　　關(guān)鍵字：房地產(chǎn)  現(xiàn)狀  未來  趨勢

　　引言： 隨著生活水平的不斷提高，現(xiàn)代人越來越注重衣食住行的質(zhì)量和品位�？墒请S著近年來中國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及大中小城市房價(jià)的不斷飆升，國人更關(guān)心的是衣食住行中“住”這個(gè)話題，房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，住房成為越來越多的人關(guān)注話題，房價(jià)的上漲也始終牽動著老百姓的心。

　　正文：

　　一、 房地產(chǎn)的當(dāng)前形勢

　　房地產(chǎn)具有先于國民經(jīng)濟(jì)蕭條而蕭條，后于國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而復(fù)蘇的特點(diǎn)。根據(jù)國家信息中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料，改革開放以來，我國每6—7年構(gòu)成一個(gè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期。1999年第四季度經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入谷底，這標(biāo)志著從1993年開始連續(xù)7年的一個(gè)完整的循環(huán)周期已經(jīng)完成，從2001年開始，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將進(jìn)入一個(gè)新一輪的穩(wěn)定增長期。另據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份研究報(bào)告，我國未來20年的經(jīng)濟(jì)增長的基本走勢是：“十五”期間GDP的增長率在7．0％～8．1％之間，2017—2020年，GDP增長率將降至5．5％～6．6％。房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有正相關(guān)性。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，將對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)力的支撐，有利于放大房地產(chǎn)上游的生產(chǎn)要素供給總量，并拉動房地產(chǎn)的終端市場需求。因此，未來幾年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)具有推動和拉動雙重效應(yīng)。

　　國家政策對規(guī)范房地產(chǎn)市場，調(diào)整市場結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，平抑市場價(jià)格具有深遠(yuǎn)的影響并起到了至關(guān)重要的作用，其目的是完善和促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，進(jìn)而帶動我國國民經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的迅速提高。2003和2004年是我

　　國房地產(chǎn)高速發(fā)展的兩年，在這兩年中房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量和投資量都達(dá)到了空前的規(guī)模，商品房售價(jià)也連連攀升。為了調(diào)解市場需求和價(jià)格，兩年來，國家陸續(xù)出臺了一系列政策法規(guī)，治理和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行秩序，其中包括：中國人民銀行發(fā)出關(guān)于《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，建設(shè)部等七部委發(fā)出的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，以及央行兩次上調(diào)個(gè)人住房貸款利率的政策等。國家在加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道、獲取開發(fā)土地，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度、整頓和規(guī)范市場秩序、完善市場信息披露制度等方面進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)控。

　　從區(qū)域經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè)。一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度必然受到該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況的制約。一般而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續(xù)上升發(fā)展起來的。這種投資與需求的增長，必然導(dǎo)致對房地產(chǎn)需求的增加，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)發(fā)展。

　　對于中國，從短期來看，目前保障性住房的投入相對很小，短期增加的供應(yīng)有限，受益者是原本就不參與商品房市場的低收入人群，房價(jià)上漲的推動力基本不受影響；同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)一直以來都是政府的財(cái)政收入的重要部分，短期內(nèi)減少財(cái)政收入增加支出，執(zhí)行上存在很大困難，今后保障性住房建設(shè)能否按照規(guī)劃執(zhí)行就要看政府的決心及其財(cái)政投入；中長期來看，國家政策上規(guī)定“保障住房建設(shè)用地占總土地供應(yīng)70%”、信貸、稅收等政策，明確了國家對于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)方向，從源頭上引導(dǎo)保障性住房的建設(shè)，未來保障性住房力度將持續(xù)加大，對市場的影響會逐漸顯現(xiàn)，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整將引起行業(yè)主體的變化，商品房市場份額將減少，商品房利潤率將會因保障性住房的影響而回落。

　　近年來，政府不斷出臺了對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，2011年政府在“國八條”的基礎(chǔ)上提出了“新國八條”，即強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；加強(qiáng)對普通商品住宅房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；加強(qiáng)金融監(jiān)管；切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序；加強(qiáng)市場監(jiān)

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　　測，完善市場信息披露制度。從新國八條中我們可以看出政府要讓房地產(chǎn)市場回歸到正常市場機(jī)制下的堅(jiān)定決心。其中，限購政策的擴(kuò)大、二套房房貸首付比例提高至60%以及二手房交易營業(yè)稅全額征收這三大舉措對樓市產(chǎn)生了最直接的影響。

　　二、 房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢

　　第一，房價(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動其健康發(fā)展，則會實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價(jià)按照目前趨勢推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房價(jià)在10年代會有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場和政策的組合作用。

　　第二，保障性住房將得到加強(qiáng)。從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設(shè)，但中國人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。

　　第三，中國房地產(chǎn)在10年代會經(jīng)歷較快的發(fā)展過程。這是由未來中國經(jīng)濟(jì)增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以中國房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)，2017年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。

　　以現(xiàn)在的房地產(chǎn)的大勢趨向分析，以發(fā)達(dá)城市為中心，發(fā)展中城市為周邊，價(jià)格趨勢就形成了金字塔的式樣，且呈上升狀態(tài)，各地區(qū)不同，或緩慢或快，但整體趨勢不變，且金字塔呈壯大狀態(tài)，邊緣快速向兩邊擴(kuò)展。由此，就造成了小片土地的作物糧食生產(chǎn)值遠(yuǎn)低于其作為地基建房的生產(chǎn)值，可利用土地逐漸減少，在作物上無其他高科技的作用下，糧食作物會隨之減少，因此，假設(shè)人口基本保持不變，作物生產(chǎn)能力保持不變，政府要想維持社會的穩(wěn)定發(fā)展，唯有宏觀調(diào)控市場，推出政策，使土地的生產(chǎn)值高于建房；或者不推出政策，依靠科技的力量，提高作物的生產(chǎn)效率，但如此一來，房子的價(jià)格會持續(xù)上升，糧食的價(jià)格也會上升，最后會形成通貨膨脹的局面，所以政府仍會推出提高土地生產(chǎn)利用值的方案，使糧食、住房及人口保持一定的動態(tài)平衡。

　　房產(chǎn)公司未來的展望 [篇2]

　　以現(xiàn)在的房地產(chǎn)的大勢趨向分析，以發(fā)達(dá)城市為中心，發(fā)展中城市為周邊，價(jià)格趨勢就形成了金字塔的式樣，且呈上升狀態(tài)，各地區(qū)不同，或緩慢或快，但整體趨勢不變，且金字塔呈壯大狀態(tài)，邊緣快速向兩邊擴(kuò)展。由此，就造成了小片土地的作物糧食生產(chǎn)值遠(yuǎn)低于其作為地基建房的生產(chǎn)值，可利用土地逐漸減少，在作物上無其他高科技的作用下，糧食作物會隨之減少，因此，假設(shè)人口基本保持不變，作物生產(chǎn)能力保持不變，政府要想維持社會的穩(wěn)定發(fā)展，唯有宏觀調(diào)控市場，推出政策，使土地的生產(chǎn)值高于建房；或者不推出政策，依靠科技的力量，提高作物的生產(chǎn)效率，但如此一來，房子的價(jià)格會持續(xù)上升，糧食的價(jià)格也會上升，最后會形成通貨膨脹的局面，所以政府仍會推出提高土地生產(chǎn)利用值的方案，使糧食、住房及人口保持一定的動態(tài)平衡。

　　21世紀(jì)的10年代已經(jīng)開啟，然而，這個(gè)新時(shí)代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產(chǎn)來說，似乎有些寒冷。在最近的一個(gè)多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。證券時(shí)報(bào)發(fā)表中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產(chǎn)在新的時(shí)代將經(jīng)歷怎樣的變化和發(fā)展，未來的走向如何，是一個(gè)重要問題。

　　房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)卓著文章稱，已經(jīng)過去的10年，是中國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產(chǎn)的全面市場化方向，計(jì)劃和分配時(shí)代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經(jīng)濟(jì)的高速增長和城市化步伐的邁進(jìn)，推動了中國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。同時(shí)，房地產(chǎn)市場逐步形成、完善和成熟，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。

　　在過去的10年中，房地產(chǎn)對于中國的經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)卓著。在消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長的動力中，投資和出口構(gòu)成了中國增長的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。整個(gè)循環(huán)的過程是，出口形成了國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國家?guī)�來了巨額的外匯儲備和稅收收入，政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)；實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產(chǎn)的

　　《房產(chǎn)公司未來的展望》。

　　快速發(fā)展，進(jìn)而又推動了經(jīng)濟(jì)的增長。所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲蓄和房地產(chǎn)需求，同時(shí)房地產(chǎn)又給了政府土地財(cái)政，逐步升高的房價(jià)剝奪了居民的多數(shù)儲蓄，讓我們這個(gè)高儲蓄的國家在缺少消費(fèi)時(shí)，同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟(jì)增長。中國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房價(jià)上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動房價(jià)一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長和人民收入水平的增長速度。房價(jià)泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

　　未來10年發(fā)展趨勢和特點(diǎn)文章指出，展望10年代，房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長的重要動力。然而，當(dāng)前問題的重點(diǎn)，是高房價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)及其帶來的一系列隱患。首先，高房價(jià)帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長和金融安全；其次，高房價(jià)不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對經(jīng)濟(jì)增長的推動作用，過高的價(jià)格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進(jìn)；再次，高房價(jià)剝奪了居民的收入，不利于啟動內(nèi)需和消費(fèi)的增長�？梢灶A(yù)期的是，2017及之后的中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點(diǎn)：  第一，房價(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動其健康發(fā)展，則會實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價(jià)按照目前趨勢推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房價(jià)在10年代會有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場和政策的組合作用。

　　第二，保障性住房將得到加強(qiáng)。從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設(shè)，但中國人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。

　　第三，中國房地產(chǎn)在10年代會經(jīng)歷較快的發(fā)展過程。這是由未來中國經(jīng)濟(jì)增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以中國房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)，2017年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。

　　當(dāng)前調(diào)控應(yīng)關(guān)注兩個(gè)層面文章認(rèn)為，從中國房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢看，2017年的調(diào)控政策應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)層面，一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房價(jià)，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)和房價(jià)的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機(jī)以控制房價(jià)，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)增長和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。近期中央一系列政策的出臺已經(jīng)顯示了政策上的重視和關(guān)注，營業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各個(gè)方面打擊了房地產(chǎn)的投資和投機(jī)，保障住房建設(shè)等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的政策路線發(fā)展，10年代的中國房地產(chǎn)將會更加健康穩(wěn)定和成熟。

　　房產(chǎn)公司未來的展望 [篇3]

　　2017年10月末，在第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)提出，要加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，滿足群眾基本住房需求，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。筆者認(rèn)為，此次會議不簡單著眼于實(shí)現(xiàn)控房價(jià)的短期目標(biāo)，更加注重房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展，解決居民住房需求，這預(yù)示著房地產(chǎn)政策方向和重點(diǎn)。建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，將是未來樓市調(diào)控長效機(jī)制的基礎(chǔ)。

　　一、未來我國房地產(chǎn)市場走勢分析

　　(一)主張房價(jià)上漲的觀點(diǎn)

　　1、財(cái)政困難論。地方作風(fēng)更希望房價(jià)上漲，地方政府的債務(wù)壓力和土地招拍掛制度將繼續(xù)推動房價(jià)創(chuàng)新高。

　　2、城鎮(zhèn)化論。城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推高房價(jià)，從城市化看，城市房價(jià)也許會再漲一段時(shí)間。

　　3、房價(jià)周期論。中國房價(jià)長周期達(dá)100年，未來 15-20年仍然是上漲周期。

　　未來推動房價(jià)上漲的9個(gè)因素如下：

　　1、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)繁榮周期沒有結(jié)束。到2020年我國經(jīng)濟(jì)翻番，經(jīng)濟(jì)增長速度必須達(dá)到7％以上，加上收入倍增計(jì)劃等，將帶來住房購買能力的提高。

　　2、地方財(cái)政支付困難推高房價(jià)。據(jù)國家審計(jì)署資料，2012年底4個(gè)省、17個(gè)省會城市承諾以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額為7746．97億元，占這些地區(qū)債務(wù)余額的54．64％。償還債務(wù)的出路是提高土地價(jià)格，或者發(fā)行地方債，地方債的發(fā)行依然要靠稅收、靠土地財(cái)政來解決。

　　3、宏觀政策對商品房的影響。宏觀政策確定保障房是政府建設(shè)的重點(diǎn)，但因保障房的建設(shè)量，本身環(huán)境、地點(diǎn)和質(zhì)量等無法滿足需求，仍然需要商品房市場起決定性作用。宏觀政策要壓縮過剩產(chǎn)能，房地產(chǎn)是源頭。壓縮產(chǎn)能會導(dǎo)致原材料價(jià)格上漲，抬高住房成本。同時(shí)，全社會的貨幣供應(yīng)量持續(xù)不斷擴(kuò)張，這些資金的很大部分集中到投資或購買住房上，也會提高住房價(jià)格。

　　4、城鎮(zhèn)化比率的提高。為提高城鎮(zhèn)化率，就得建造新的城市或區(qū)域。

　　5、需求的擴(kuò)大和投資性。家庭的小型化導(dǎo)致住房二人一套和一人一套的情況增加，從而增加了住房需求。在投資選擇比較中，房地產(chǎn)依然有優(yōu)勢。

　　6、流動性依然充足。我國較高的存款準(zhǔn)備金率，表明我國未來發(fā)展不會缺乏資金，為房地產(chǎn)投資提供了資金來源。影子銀行和信托基金等資金偏愛房地產(chǎn)，社會資金依然看好房地產(chǎn)。

　　7、土地貨幣化�？晒╅_發(fā)建設(shè)的土地有限，隨著貨幣供應(yīng)增加，土地價(jià)格肯定上漲，因而住房價(jià)格必然上漲。

　　8、房地產(chǎn)市場的壟斷型。房地產(chǎn)調(diào)控提高了房地產(chǎn)市場的集中度，土地開發(fā)和拍賣土地的能力只有大房地產(chǎn)商才擁有，他們的營銷戰(zhàn)略也相對具有壟斷性。同時(shí)，大量中間人出現(xiàn)，增加了流通環(huán)節(jié)和成本，提高了維持高價(jià)的承受能力。

　　9、受益人的心態(tài)。目前購買住房投資的人，很大部分是國內(nèi)市場各種制度改革的受益人，他們拿著大量的住房，不在乎房價(jià)的高低，也不擔(dān)心其下跌。這種力量在新開盤尤其是高檔商品房項(xiàng)目中依然存在。

　　(二)主張房價(jià)下跌的觀點(diǎn)

　　1、泡沫論。房地產(chǎn)存在泡沫，價(jià)格已經(jīng)高得離譜。

　　2、鬼城論，國內(nèi)有些城市住房供給過剩，超越了發(fā)展階段，很多新城區(qū)沒有人居住。

　　3、崩潰論。國內(nèi)有些城市住房價(jià)格已經(jīng)大幅度下跌，其他地方未來也可能出現(xiàn)下跌。

　　4、剝皮論。房價(jià)先從中心城市的外圍和城市郊區(qū)下跌，逐漸向中心城市和城市核心區(qū)擴(kuò)散。

　　未來抑制房價(jià)上漲乃至使其下跌的7個(gè)因素如下：

　　1、城鎮(zhèn)化建設(shè)。城鎮(zhèn)化的土地供應(yīng)增加，人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，將影響房價(jià)上漲。中央城鎮(zhèn)化工作會議提出，今后要減少工業(yè)用地，增加生活、居住用地供應(yīng)比例，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模，在城市群的布局上，大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、布局，協(xié)調(diào)發(fā)展。這對今后城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，也必將影響未來的房價(jià)變化。

　　2、房地產(chǎn)管理制度。房地產(chǎn)管理制度的變化將影響房價(jià)上漲，地方政府抬高土地價(jià)格，并不足以解決財(cái)政所需要的資金，房地產(chǎn)稅收如能歸地方政府，地方就有很大的積極性。隨著2017年財(cái)產(chǎn)登記制度的建立，房地產(chǎn)、個(gè)稅聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的完善，將大大增強(qiáng)開征房地產(chǎn)持有稅等的操作性，因此，住房價(jià)格必然會回落。

　　3、經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是轉(zhuǎn)型升級的牛鼻子，只有住房價(jià)格回歸理性，才能降低生活成本，降低企業(yè)房地產(chǎn)和資金成本，讓其他產(chǎn)業(yè)有高利潤，才能鼓勵向其他行業(yè)投資，為轉(zhuǎn)型升級提供資金和利潤支持。房地產(chǎn)價(jià)格下降是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的政策抉擇要求。

　　4、經(jīng)濟(jì)周期的變化。2017年我國經(jīng)濟(jì)速度開始下行，這是大周期的調(diào)整。未來的增長速度不會再超越8％。結(jié)構(gòu)調(diào)整和戰(zhàn)略思路的調(diào)整，更多注重經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和效益，城鎮(zhèn)化的發(fā)展同樣注重質(zhì)量、生態(tài)、文化和歷史，不會再搞大拆大建，急于求成。

　　5、高房價(jià)和高利率將使中心城市失去優(yōu)勢。房地產(chǎn)本身不具多少技術(shù)含量，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代和實(shí)體經(jīng)濟(jì)競爭的時(shí)代，房地產(chǎn)的過度發(fā)展是很不穩(wěn)定的。高房價(jià)的連鎖效應(yīng)會抑制房價(jià)繼續(xù)高漲。

　　6、房地產(chǎn)市場已處于不健康狀態(tài)。房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超越國際水平，諸多地方出現(xiàn)空城，入住率很低，房地產(chǎn)的投資回報(bào)價(jià)值縮小，風(fēng)險(xiǎn)加大，建筑成本下降。房地產(chǎn)的暴利，也讓企業(yè)和社會無心進(jìn)行研發(fā)和技術(shù)投入，這將使我國喪失國際競爭力。

　　7、住房供給已超過城鎮(zhèn)化人口的需求。按照 2017—2012年以來全國每年銷售的住房套數(shù)計(jì)算(每套

　　100平方米以上)，每年可解決2600-3000萬人口入城，但實(shí)際每年城鎮(zhèn)化人口不足2300萬。根據(jù)目前的施工面積和銷售情況，假設(shè)未來每年依然銷售940萬套住宅，8年銷售7520萬套，至少可以解決22560萬人口的居住，而城市增加的人口實(shí)際只有17600萬，只需要5833萬套，未來8年住房供應(yīng)超過需求 1700萬套。由此可見，未來8年住房基本是供給能力大于需求能力的，房價(jià)應(yīng)該穩(wěn)定乃至下降，結(jié)構(gòu)上或許有所波動。

　　二、我國房地產(chǎn)政策亟待調(diào)整

　　(一)在新的條件下，房地產(chǎn)市場調(diào)控的變化

　　1、房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長和轉(zhuǎn)型的支撐力沒變。我國經(jīng)濟(jì)舊模式的原動力趨弱，新動力尚未形成，經(jīng)濟(jì)增長處于高速向中高速轉(zhuǎn)換的“空檔期”。為保證這種轉(zhuǎn)化平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)，而不至于出現(xiàn)失速下滑，房地產(chǎn)仍然是守住增長底線的支撐力，同時(shí)也為改革轉(zhuǎn)型奠定一個(gè)“緩沖區(qū)”�？梢栽O(shè)想，如果沒有房地產(chǎn)投資較快增長對經(jīng)濟(jì)的支撐，沒有土地出讓金大幅改善對地方收入的支撐，沒有房地產(chǎn)銷售改善對相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的拉動，那么，2017年能否實(shí)現(xiàn)7．5％的預(yù)期目標(biāo)?

　　2、土地“招拍掛”機(jī)制沒變。土地“招拍掛”機(jī)制作為房地產(chǎn)市場和土地財(cái)政運(yùn)行的基石，在未來幾年都很難有實(shí)質(zhì)性變化。歸根結(jié)底，商品房用地供應(yīng)不足，地方政府對土地財(cái)政過度依賴只是一個(gè)結(jié)果，它是對土地“招拍掛”機(jī)制的響應(yīng)。過去3年，中央政府下達(dá)的住宅用地供給計(jì)劃指標(biāo)都未能完成。機(jī)構(gòu)上看，房價(jià)上漲壓力更大的一線城市，其住宅用地供給比例處于持續(xù)的下降通道。盡管近期的調(diào)控政策都強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大土地供給，但事實(shí)上，如果建設(shè)用地總量難以擴(kuò)張，住宅供給比例難以提升，這個(gè)政策將很難落地。

　　3、房價(jià)控制占決策權(quán)重沒變。房價(jià)控制依然占有重要的決策權(quán)重，這在短期內(nèi)不會有明顯的變化。盡管到目前為止，新一屆政府并未對控制房價(jià)有過公開的表態(tài)，市場也廣泛預(yù)期房價(jià)控制目標(biāo)和問責(zé)機(jī)制會有所淡化，并寄望于供給體系的多元化，以使市場之手發(fā)揮更大的作用。然而事實(shí)上，由于房價(jià)過快上漲會惡化財(cái)富和收入分配，產(chǎn)生社會問題，政府對房價(jià)上漲保持著比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　4、房地產(chǎn)市場基本驅(qū)動力變?nèi)酢７康禺a(chǎn)市場自身的基本驅(qū)動力變?nèi)�，對調(diào)控的承受能力將會下降，一項(xiàng)政策的出臺可能會產(chǎn)生難以預(yù)料的負(fù)面沖擊。因此，調(diào)控力度的把握將比以往更加困難。盡管2017年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪比較明顯的反彈，但是就全國整體而言，庫存消化壓力并未明顯緩解，個(gè)別城市庫存壓力仍然較大，甚至有些城市的房價(jià)處于下跌通道。因此，基于本輪市場反彈的這種結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，考慮到中國經(jīng)濟(jì)增長的速度已經(jīng)放緩，貨幣也將處于中性偏緊的狀態(tài)，可以判斷中國房地產(chǎn)市場的基本支撐因素都在不同程度地弱化。因此，未來的調(diào)控將更加難以平衡；既要兼顧經(jīng)濟(jì)增長，又要抑制個(gè)別城市的房價(jià)上漲，還要預(yù)防調(diào)控力度不合適所引發(fā)的下行風(fēng)險(xiǎn)。

　　5、房地產(chǎn)市場核心問題的變化。我國房地產(chǎn)市場的核心問題已經(jīng)從總量不足逐步過渡到住房占有的不平衡，這意味著調(diào)控政策的目標(biāo)將更為多元化，調(diào)結(jié)構(gòu)將會是住房政策的長期目標(biāo)。中央政府認(rèn)為，解決群眾住房問題是一項(xiàng)長期任務(wù)，還存在著住房困難家庭的需求尚未根本解決、保障性住房總體不足，住房資源配置不合理不平衡等問題。

　　6、房地產(chǎn)市場的分化。我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)分化的格局，區(qū)域之間、城市之間冷熱不均的現(xiàn)象繼續(xù)凸顯，顯示我國房地產(chǎn)市場的整體性趨弱，結(jié)構(gòu)性和差異性趨強(qiáng)。在這種背景下，未來的房地產(chǎn)政策可能傾向于差別化，而非一刀切。分化格局反映的是人口流動的新趨勢。第六次人口普查顯示，單向、集中的人口流動模式?jīng)Q定了個(gè)別熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)需求依然旺盛，及時(shí)實(shí)施嚴(yán)格的限購等干預(yù)措施，也難以從根本上抑制房價(jià)上漲的態(tài)勢。反之，部分遭遇人口流失的城市，房價(jià)卻承受下滑的壓力。以人口城鎮(zhèn)化

　　為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，決定了未來的房地產(chǎn)政策必須對流動人口的住房需求給予必要的關(guān)注。盡管從數(shù)據(jù)上觀察，農(nóng)村向城鎮(zhèn)的人口遷移規(guī)模最大，速度最快的階段已經(jīng)過去，然而遷移人口的住房問題卻比以往更加突出。

　　(二)政策調(diào)整和完善需把握的原則

　　盡管很難對房地產(chǎn)政策走向進(jìn)行精確的判斷，但是考慮到政策的選擇都基于一定的約束條件，未來并非完全無跡可循。在調(diào)整和完善房地產(chǎn)相關(guān)政策時(shí)，要把握以下5項(xiàng)原則。

　　1、底線思維原則。底線思維決定了短期的房地產(chǎn)政策仍將表現(xiàn)出明顯的階段性和逆周期特征。短期內(nèi)的房地產(chǎn)政策走向仍將取決于經(jīng)濟(jì)增長的速度。如果經(jīng)濟(jì)增長的壓力增加，則政策的選項(xiàng)是：弱化舊政策的執(zhí)行力度、延緩新政策的推出節(jié)奏。房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的時(shí)間點(diǎn)和試點(diǎn)方案將部分取決于經(jīng)濟(jì)增長的環(huán)境，如果經(jīng)濟(jì)增長壓力依然較大，推出節(jié)奏仍有可能繼續(xù)延后，或者采取較為溫和的試點(diǎn)方案。

　　2、問責(zé)制原則。房價(jià)目標(biāo)和問責(zé)機(jī)制決定了以限購、限貸等抑制需求的行政干預(yù)措施在短期內(nèi)難以退出。盡管限購、限貸、限售等短期政策是典型的行政干預(yù)，不符合市場化的長期方向，但是對于房價(jià)上漲壓力較大的一線和個(gè)別二線城市而言，是短期內(nèi)最有效的手段。房價(jià)控制依然是問責(zé)考核的核心，地方和中央在這一點(diǎn)上并不存在分歧。無數(shù)據(jù)表明限購、限貸等政策能夠?qū)崿F(xiàn)控制房價(jià)的目標(biāo)，它的實(shí)際效果往往是抑制供應(yīng)，需求不會被消滅，只會被延后。

　　3、供應(yīng)體系原則。長期的住房供應(yīng)體系將走向“三元供應(yīng)格局”：低收入家庭的安居需求，通過保障房政策給予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。中間“夾心層”的商品房需求，通過財(cái)稅、金融等手段的定向支持，使之有能力滿足自住性的首套商品房需求，幫助其擁有產(chǎn)權(quán)，分享城市升值的好處；高收入家庭的改善性需求，通過房產(chǎn)稅等手段予以適度抑制。

　　4、土地制度改革原則。通過土地制度改革釋放住宅用地的政策效果需要時(shí)間檢驗(yàn)。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)能否為住宅用地提供潛在的空間尚需時(shí)間確認(rèn)。土地指標(biāo)偏緊的珠三角、長三角發(fā)達(dá)城市更有可能從存量領(lǐng)域開啟集體建設(shè)用地的市場化流轉(zhuǎn)，并在一定程度上緩解住宅用地緊張的格局。

　　5、市場化原則。十八屆三中全會提出“使市場在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用”，代表著房地產(chǎn)政策的長期走向，也被解讀為行政性政策退出、長效機(jī)制逐步確立、房地產(chǎn)走向市場化路徑以及改革的優(yōu)先次序可能是：首先，需要啟動供給端改革，使土地和資金供應(yīng)實(shí)現(xiàn)市場化；其次，啟動需求端改革，逐步退出限購、限貸等行政干預(yù)措施，建立以稅收、金融手段等市場工具為主的長效機(jī)制，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的情況下，適時(shí)啟動房地產(chǎn)試點(diǎn)和立法。

　　三、房地產(chǎn)調(diào)控的兩個(gè)問題

　　(一)結(jié)構(gòu)性矛盾突出問題

　　當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)可以說是問題不少，絕大部分都不是由總量矛盾造成的，而是源于行業(yè)內(nèi)部各種結(jié)構(gòu)性的突出矛盾。

　　1、房價(jià)與購買力的不匹配。當(dāng)前，對住宅需求最大的人群應(yīng)當(dāng)是進(jìn)入城市不久的“新市民”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大約有兩億人口居住在城鎮(zhèn)卻沒有城鎮(zhèn)戶籍，這一群體基本是在城市務(wù)工的農(nóng)業(yè)人口，而各類保障性住房也基本不能覆蓋著一群體。對于“新市民”這一群體來說，當(dāng)前商品住宅價(jià)格過高是一個(gè)不爭的事實(shí)。

　　如果城鎮(zhèn)住宅需求最大的一個(gè)群體，購買力長期無法支持當(dāng)前的商品住宅價(jià)格，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然不可持續(xù)。房價(jià)與購買力的不匹配也會對住宅以外的消費(fèi)產(chǎn)生很大影響，房價(jià)對家庭消費(fèi)具有明顯的抑制作用。城鎮(zhèn)化應(yīng)當(dāng)是全社會生活水平全面提高的過程，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展固然是其中的重要一環(huán)，但如果家庭消費(fèi)因此受到明顯抑制，那城鎮(zhèn)化就偏離了它的初衷。要解決這些問題，一是要認(rèn)識到雖然房價(jià)與購買力不匹配，但是房價(jià)暴跌對于經(jīng)濟(jì)弊遠(yuǎn)大于利，所以需要持續(xù)不斷的提高居民的可支配收入，以增強(qiáng)住房需求群體的購買力。二是要加強(qiáng)保障住房的建設(shè)分配和租房市場的規(guī)范化，分流一部分商品住宅購房需求。

　　2、區(qū)域之間發(fā)展不平衡。從全國來看，局部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過快，某些地方出現(xiàn)了所謂的“鬼城”。 2017年7月發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》評估了286個(gè)地級以上市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，其中風(fēng)險(xiǎn)最集中的區(qū)域在我國西北地區(qū)，并且風(fēng)險(xiǎn)最高的前50個(gè)城市幾乎均為三線城市。就實(shí)際層面而言，現(xiàn)在很多城市都在興建新城、衛(wèi)星城，這些城市中的新區(qū)也有過度開發(fā)之嫌。與這些局部地區(qū)的過度開發(fā)形成鮮明對比的是，在大城市、城市中心區(qū)域，住宅依舊是相對稀缺的資源。我國住宅市場區(qū)域間的發(fā)展不平衡可能會長期存在，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的長周期特性決定的�？尚械拇胧┦抢^續(xù)發(fā)展城市和城際交通體系，轉(zhuǎn)移一部分大城市和市中心人口至新開發(fā)區(qū)域。這樣既緩解了大城市及城市中心區(qū)域的壓力，又充分利用了已過度開發(fā)地區(qū)的房地產(chǎn)資源。然而，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同樣有資金投入大、周期長的特點(diǎn)，因此，需要認(rèn)識到調(diào)整區(qū)域不平衡是一個(gè)漫長的、動態(tài)的過程、應(yīng)用長遠(yuǎn)眼光看待這個(gè)問題。

　　(二)貨幣供應(yīng)及流向問題

　　1、房價(jià)問題的實(shí)質(zhì)是貨幣問題。房價(jià)漲跌及其走勢取決于多個(gè)方面因素，其中包括宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣供應(yīng)水平、可替代投資品市場狀況、區(qū)位、相關(guān)社會心理狀態(tài)、社會保障性住房供給水平以及稅收因素等。貨幣供應(yīng)從總體上影響房價(jià)走勢，城市發(fā)展不均衡、公共服務(wù)供給不均衡、城市間機(jī)會不均衡等從結(jié)構(gòu)上影響房價(jià)。稅收因素既可以在總體方面又可以在結(jié)構(gòu)方面影響房價(jià)。貨幣供給是決定房價(jià)走勢的關(guān)鍵因素，要認(rèn)清房價(jià)漲跌的本質(zhì)，即房價(jià)漲跌的核心問題是貨幣供應(yīng)狀況，房價(jià)問題的實(shí)質(zhì)是貨幣問題。

　　2、貨幣供給增長支撐了高房價(jià)。貨幣供應(yīng)影響房價(jià)的作用機(jī)理在于，當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅擴(kuò)張時(shí)，充裕的資金為房地產(chǎn)投資提供了基礎(chǔ)，投資者獲取信貸資金的便利程度增加，機(jī)會成本降低。另—方面，貨幣供應(yīng)大漲必然引發(fā)物價(jià)大幅上漲、貨幣貶值，投資者以及普通居民必然通過投資或購買房地產(chǎn)來應(yīng)對，其結(jié)果是房價(jià)上漲，而當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅縮小時(shí)，支撐房價(jià)的基礎(chǔ)不存在，投資房地產(chǎn)的機(jī)會成本也會增加，市場流動性減弱，投資者或普通居民傾向于持有現(xiàn)金資產(chǎn)，而不選擇購買房地產(chǎn)，其結(jié)果是房價(jià)下跌。

　　3、房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)。根據(jù)中國央行公布的數(shù)據(jù)，2017年10月末，廣義貨幣 (M2)余額107．02萬億元人民幣，同比增長14．3％。在貨幣供應(yīng)充裕的情況下，人們對房價(jià)依然保持看漲預(yù)期，以信貸資金為主的資金自然會源源不斷地流入房地產(chǎn)市場。根據(jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2017年1月—11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68．6％。上述數(shù)據(jù)表明，民間房地產(chǎn)投資熱情依然高漲，到 2017年11月依然有大規(guī)模資金流入房地產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)以及貨幣流向。貨幣政策應(yīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心。一方面控制好貨幣總量和貨幣投放節(jié)奏，另一方面控制好貨幣流向，同時(shí)重點(diǎn)輔之以稅收政策。（

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