德州市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
德州市房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際到位資金 266.5億元，同比增長 14.5%。小編為大家整理的德州市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，希望大家喜歡。
我市房地產(chǎn)回暖，投資與銷售升溫。全年房地產(chǎn)投資同比增長2.7%，較年初提高22.9個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積、銷售金額雙創(chuàng)歷史新高。樓市火爆誘發(fā)新一輪的政策調(diào)控，從四季度開始尤其進(jìn)入12月份，德州房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，居民購房漸趨理性。為準(zhǔn)確研判當(dāng)前德州房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，了解房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難和問題，在全市范圍內(nèi)選取了8家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)開展了調(diào)研。
一、調(diào)研的基本情況
本次調(diào)研共選取8家房地產(chǎn)企業(yè)。其中，中心城區(qū)4家，陵城區(qū)1家，樂陵市、禹城市、齊河縣各1家。
此次調(diào)研8家企業(yè)中，6家企業(yè)一月份到位資金較去年同期正增長，1家與去年同期持平，1家尚未投資；7家企業(yè)銷售面積較去年同期增長，1家企業(yè)尚無銷售。整體來看，1月份8家調(diào)研企業(yè)投資2.7億元，同比增長92.8%，銷售面積5.5萬平方米，同比增長77.4%。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展有支撐
�。ㄒ唬┢髽I(yè)開發(fā)意愿有所恢復(fù)。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地較為活躍。2016年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積135.2萬平方米，較去年凈增73.6萬平方米，同比增長119.4%。這些土地在2017年將陸續(xù)進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段。二是資金到位相對(duì)充裕。2017年，德州市房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際到位資金 266.5億元，同比增長 14.5%，高于開發(fā)投資11.8個(gè)百分點(diǎn)。三是被調(diào)研企業(yè)普遍對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)的研判較為樂觀，多數(shù)被調(diào)研企業(yè)在2017年有拿地或開發(fā)計(jì)劃。
�。ǘ┥唐贩夸N售潛力較大，剛性需求和改善型需求并存。一是“價(jià)格洼地”吸引外出務(wù)工人員回鄉(xiāng)購房置業(yè)；二是農(nóng)村年輕務(wù)工人員進(jìn)城購房意愿較為強(qiáng)烈；三是“二胎”政策全面放開，大戶型住宅銷售大幅提升，被調(diào)研企業(yè)三室住房銷售表現(xiàn)搶眼，改善性需求日益成為銷售市場(chǎng)主體。地理位置，學(xué)區(qū)教育、配套設(shè)施等要素成為消費(fèi)者二次購房的考慮范疇，位置好戶型好的樓盤銷售快，開發(fā)區(qū)部分樓盤甚至出現(xiàn)“一房難求”的情形；四是部分縣區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并學(xué)校，家長為孩子上學(xué)，買房的意愿增強(qiáng)。五是保障性安居工程的貨幣化補(bǔ)償比例提高，釋放剛性需求和改善型需求。
三、企業(yè)面臨的.困難與問題
�。ㄒ唬┤谫Y難度大、成本高。在德州融入京津冀協(xié)同發(fā)展示范區(qū)的契機(jī)下，房地產(chǎn)企業(yè)積極拓寬資金來源渠道，破解資金緊張瓶頸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張狀況有所好轉(zhuǎn)，但土地成本、建筑材料、人工費(fèi)居高不下，商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款力度偏小，按揭購房到款速度較慢，民間借貸雖然較為通暢但存在成本高、風(fēng)險(xiǎn)大甚至違法的問題。調(diào)研的8家企業(yè)中，有3家企業(yè)反映融資困難。
�。ǘ╉�(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)繁瑣，建設(shè)周期長。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從取得土地，到開工建設(shè)，通常需要2-3年的時(shí)間。環(huán)評(píng)、立項(xiàng)、規(guī)劃、施工許可等審批耗時(shí)較長，至少需要1年以上時(shí)間；部分項(xiàng)目難以做到凈地出讓，造成后期拆遷難度較大，耗時(shí)較長，成本增加。調(diào)研的8家企業(yè)中，有2家企業(yè)反映此問題。
�。ㄈ┎糠制髽I(yè)仍然存在“去庫存”壓力。在當(dāng)前的庫存結(jié)構(gòu)中，非住宅類庫存量占比較大、去化周期較長。政策變化帶來的不確定性影響消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷，消費(fèi)者購房日趨理性，部分樓盤地理位置偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不全、戶型不合理等問題影響了商品房銷售，部分房地產(chǎn)企業(yè)銷售仍存壓力。調(diào)研的8家企業(yè)中，有2家企業(yè)反映此問題。
�。ㄋ模┢髽I(yè)中高端人才短缺。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)在做大做強(qiáng)的過程中，對(duì)建筑業(yè)人才需求呈現(xiàn)高端化趨勢(shì)，監(jiān)理工程師、建筑設(shè)計(jì)師、造價(jià)工程師、結(jié)構(gòu)工程師等高端人才需求大。加之房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性較大，有經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員、工程管理人員也較為短缺，有時(shí)企業(yè)即使支付較高的薪金，有的崗位仍很難招聘到合適的人選。調(diào)研的8家企業(yè)中，有2家企業(yè)反映此問題。
四、促進(jìn)德州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議
（一）合理調(diào)整信貨支持，實(shí)行差別政策。積極提供土地收購儲(chǔ)備的信用貸款擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)、市場(chǎng)前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小、收益大的個(gè)人住房貨款，適度增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持。
�。ǘ┰鰪�(qiáng)服務(wù)意識(shí)，簡化審批手續(xù)。建議將部分非法律強(qiáng)制行政許可手續(xù)由前置審批調(diào)整為后置審核；實(shí)行綠色通道制度，對(duì)重點(diǎn)企業(yè)、重點(diǎn)項(xiàng)目給予支持；對(duì)保障性住房、中低價(jià)位普通商品房給予政策支持。
�。ㄈ﹥�(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，實(shí)行分類指導(dǎo)。當(dāng)前全市住宅類商品房整體已不存在去庫存的壓力。存在的主要問題是非住宅類庫存量占比較大、去化周期較長，且各縣市區(qū)房地產(chǎn)庫存不平衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的重點(diǎn)已經(jīng)由單純的去庫存轉(zhuǎn)為優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)、對(duì)個(gè)別縣市分類指導(dǎo)。一是完善房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施是解決當(dāng)前樓市庫存問題，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要手段，相關(guān)部門應(yīng)加快道路、學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)等與生活緊密相關(guān)配套建設(shè)，加快實(shí)現(xiàn)城市各區(qū)域特色功能定位，合理導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)人口，促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。二是針對(duì)商業(yè)營業(yè)用房庫存高企的問題，進(jìn)一步調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，合理提高住宅用地比例，減少傳統(tǒng)商業(yè)用房的土地供應(yīng)和資金扶持，堅(jiān)持城市政府的調(diào)控措施應(yīng)與市場(chǎng)機(jī)制相協(xié)調(diào)，保持合理開發(fā)規(guī)模，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系平衡。
�。ㄋ模┐罅�(shí)施人才工程，提升從業(yè)人員整體素質(zhì)。要牢固樹立“以人為本”理念，積極落實(shí)好德州人才新政“黃金30條”政策。鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)企業(yè)加大人才引進(jìn)、培養(yǎng)和使用力度，大力營造吸引人才、用好人才、留住人才的環(huán)境和氛圍。同時(shí)建議相關(guān)部門針對(duì)德州房地產(chǎn)就業(yè)人員實(shí)際，積極開展房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)技術(shù)人員職稱培訓(xùn)，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型發(fā)展對(duì)人才的需要,不斷提高房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。
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