我區(qū)樓宇調(diào)研報告
為配合區(qū)人大常委會主任會議聽取區(qū)政府關(guān)于我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的情況匯報，日前，財經(jīng)工委在黃幼鈞副主任的帶領(lǐng)下，對區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、翠苑街道、古蕩街道等12個單位進行了走訪調(diào)研，并專程赴XX區(qū)考察交流，現(xiàn)就我區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展情況報告如下：
一、基本情況及評價
樓宇經(jīng)濟是我區(qū)打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)強區(qū)、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟的重要載體，近年來，區(qū)政府堅持以“國際化、高端化、特色化、集約化、標(biāo)準(zhǔn)化”為導(dǎo)向，按照“招商一批、管理一批、更新一批、建設(shè)一批、規(guī)劃一批”的思路，依托我區(qū)特有的人文社科、生態(tài)環(huán)境等資源優(yōu)勢和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，做優(yōu)做精“一核一帶三區(qū)”的空間布局和產(chǎn)業(yè)布局，全面推進樓宇經(jīng)濟高端區(qū)的打造。我們認為，有以下幾個方面值得肯定：
�。ㄒ唬┛偭颗c規(guī)模不斷擴大。近年來，我區(qū)深入推進重點項目建設(shè)、“三退三進”、騰籠換鳳、“三改一拆”等工作，樓宇資源在黃龍國際商圈、文三路電子信息街區(qū)、城西等區(qū)域不斷擴容，同時通過招商引資、協(xié)稅護稅等工作，中介服務(wù)、文化創(chuàng)意、廣告設(shè)計、金融證券、房地產(chǎn)開發(fā)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)在樓宇中的集聚效應(yīng)不斷放大。據(jù)統(tǒng)計，我區(qū)現(xiàn)有上規(guī)模（即總面積≧8000平方米或樓宇稅收≧1000萬元）的商務(wù)樓宇近百幢，總面積近400萬平方米，入駐各類企業(yè)6000余家。在去年成功打造12幢億元樓，40幢千萬元樓宇的基礎(chǔ)上，今年再接再厲，1-8月已打造億元樓9幢，千萬元樓35幢。
�。ǘ┨厣c效益不斷提升。目前，黃龍國際商圈集聚了較多的跨國公司和中介服務(wù)業(yè)企業(yè)，文三路電子信息街區(qū)集聚了it業(yè)和貿(mào)易業(yè)企業(yè)，創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在之江、城西、三墩等區(qū)域快速發(fā)展，并形成了產(chǎn)業(yè)特色樓宇集群和“中介服務(wù)樓”、“計量檢測樓”、“文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)樓”等專業(yè)特色樓宇。1-8月，全區(qū)45幢重點監(jiān)控樓宇區(qū)內(nèi)企業(yè)貢獻稅收35.93億元，其中地方財政收入21.16億元，稅收屬地率達92%，平方稅收2502元，特別是世貿(mào)中心以5.35億元的稅收貢獻成為我區(qū)第一幢“5億元”樓宇，平方稅收達到18759元。
�。ㄈ﹥�(yōu)勢與品牌不斷顯現(xiàn)。隨著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)強區(qū)戰(zhàn)略的實施，城市化進程加快，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)深度集聚，我區(qū)作為省委省政府駐地、休閑旅游勝地以及眾多高校、科研院所集聚地，為樓宇經(jīng)濟快速發(fā)展提供了得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，從而推動了樓宇經(jīng)濟不斷邁向高端化。同時不斷創(chuàng)新管理模式，不斷推進“審批服務(wù)進樓宇”等特色工作，以歐美中心為代表的“黨建為核心、經(jīng)濟為主體、服務(wù)為載體”的“三位一體”樓宇集群管理服務(wù)新模式基本形成，我區(qū)樓宇經(jīng)濟的優(yōu)勢與品牌效應(yīng)不斷凸顯，黃龍國際商圈、文三路電子信息街區(qū)在省市都具有較高知名度和影響力，之江文創(chuàng)園、蓮花商圈、西溪濕地影視等品牌也在進一步打響，今年，我區(qū)有12幢樓宇被評為市50佳商務(wù)樓宇，樓宇培育和發(fā)展走在了全市前列。
（四）潛力與后勁不斷增強。依托黃龍國際商圈的輻射帶動，以及文教商圈、城西商圈的日趨成熟，樓宇招商呈現(xiàn)良好勢頭，1-8月，引進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)2562家，到位資金203.65億元，分別占引進企業(yè)總數(shù)的94.54%和資金總額的93.67%，其中10億元以上項目3個，億元以上項目42個。同時，三墩區(qū)塊、蔣村新區(qū)、之江地區(qū)、西溪谷等區(qū)域新建在建樓宇項目儲備充足，現(xiàn)有在建樓宇項目48個，預(yù)計年度可投入使用的樓宇16個，招商面積達70萬方。加上現(xiàn)有的存量、空閑資源，我區(qū)樓宇可招商面積達到160余萬方。
�。ㄎ澹┓⻊�(wù)與扶持不斷優(yōu)化。區(qū)級層面制定了樓宇經(jīng)濟“十二五”規(guī)劃及分年度實施計劃，建立了樓宇經(jīng)濟工作領(lǐng)導(dǎo)小組、辦公室及服務(wù)中心，統(tǒng)籌全區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展各項工作，同時健全各項工作機制，改革行政審批制度，開展“十進黃龍”、“三退三進”等專項活動，不斷加大協(xié)稅護稅和財政扶持力度，推動樓宇經(jīng)濟快速集聚發(fā)展。各鎮(zhèn)街也不斷完善組織網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)化樓宇經(jīng)濟協(xié)作招商、聯(lián)動管理、考核獎懲、激勵扶持等政策，探索樓宇社區(qū)、一站式代理代辦、地毯式樓宇排摸、網(wǎng)格化服務(wù)、“九員”服務(wù)進樓宇等舉措，不斷做大做優(yōu)樓宇經(jīng)濟。
二、存在的困難和問題
從調(diào)研的情況看，我區(qū)在推進樓宇經(jīng)濟發(fā)展等方面還受到一些因素的影響和制約，需要政府及相關(guān)部門引起高度重視并認真加以解決，主要有以下幾個方面：
�。ㄒ唬┵Y源性因素制約樓宇經(jīng)濟的擴張。一是主城區(qū)的樓宇資源日益稀缺。我區(qū)各鎮(zhèn)街、園區(qū)雖然都有樓宇資源，但總體上呈現(xiàn)出“中心貧、周邊富”的格局。特別是主城區(qū)的部分老街道，樓宇資源日益貧乏。如北山街道樓宇以行政事業(yè)單位和居民樓居多，基本無純商業(yè)樓宇且無可開發(fā)資源，該街道的樓宇入住率已達到97%以上，可用于招商的樓宇面積僅3000余平方米。西溪街道13幢重點樓宇的入住率在95%以上，部分樓宇甚至達到100%，空余資源越來越少。二是區(qū)域環(huán)境制約城郊樓宇資源的利用。雖然三墩、轉(zhuǎn)塘、蔣村等區(qū)塊擁有不少樓宇項目，如三墩投入使用的樓宇有12個，在建樓宇10個，規(guī)劃樓宇23個，但受到地域環(huán)境、道路設(shè)施、人口集聚以及公建配套等影響，入駐樓宇的企業(yè)以低、小、散居多，樓宇的綜合利用效率較低。轉(zhuǎn)塘、蔣村等區(qū)域的樓宇也存在類似情況。三是商業(yè)樓宇的可控性較低。我區(qū)的商業(yè)樓宇業(yè)主大多為市場主體，政府實際掌握的資源十分稀少，對樓宇招商的控制力較低。商業(yè)樓宇項目主體或業(yè)主追求租金利益與政府需要高成長性企業(yè)、屬地企業(yè)的稅收收入之間的矛盾始終存在。這些市場主體在運營過程中“重租輕稅”的逐利本能，使之在“租金”與“閑置”的天平中選擇前者，進而影響到入駐樓宇企業(yè)的稅收屬地率和貢獻率、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向以及經(jīng)濟業(yè)態(tài)。
�。ǘ└偁幮砸蛩刂萍s樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。一是周邊城區(qū)的政策優(yōu)勢較為明顯。由于財政管理體制、城市功能布局等原因，周邊XX區(qū)的海創(chuàng)園、臨安的青山湖科技城、江干的錢江新城以及拱墅、濱江等區(qū)域在稅負減免、財政補助等方面的扶持政策優(yōu)勢明顯，再加上土地供應(yīng)和樓宇資源充足、租金差異等優(yōu)勢，給我區(qū)樓宇招商帶來強勁壓力。另外，位于我區(qū)核心商圈的11.44平方公里高新XX區(qū)塊，XX區(qū)在不需承擔(dān)大量社會管理事務(wù)，并且能在科技扶持、房租補貼上給予更大優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，與我區(qū)競爭企業(yè)落戶，優(yōu)勢顯而易見。而我區(qū)現(xiàn)有的樓宇經(jīng)濟扶持政策在扶持重點、形式以及支持力度上也有待進一步完善。二是企業(yè)流動門檻更低。如工商部門出臺的深化改革優(yōu)化服務(wù)促進創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的實施意見中，廢除了工業(yè)性企業(yè)設(shè)立和變更時必須當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)、企業(yè)外遷時必須當(dāng)?shù)卣蛘卟块T同意等規(guī)定，使得企業(yè)流動的約束力更小。有的企業(yè)為達到外遷的目的，甚至采用了直接注銷企業(yè)名稱的辦法，使得設(shè)置企業(yè)外遷的“攔水壩”失去了應(yīng)有的作用。三是樓宇資源充分挖掘、有效利用尚待加強，協(xié)稅護稅責(zé)任共擔(dān)機制有待進一步健全完善。
�。ㄈ┕芾硇砸蛩刂萍s樓宇經(jīng)濟的提質(zhì)。一是產(chǎn)業(yè)特色還不夠鮮明。目前，很多樓宇沒有明確的功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，特色集聚程度相對較低。單幢樓宇中進出口、貨運代理、設(shè)計、廣告、建筑等多種行業(yè)、產(chǎn)業(yè)、業(yè)態(tài)無序分布，同業(yè)企業(yè)數(shù)超七成的樓宇寥寥無幾。另外，還有不少樓宇項目屬于商務(wù)辦公和單身公寓并存，且單身公寓的面積至少占樓宇總面積的30%以上，也使得這部分樓宇失去了建設(shè)特色樓宇的基礎(chǔ)。二是品牌品質(zhì)還不夠響亮。我區(qū)的黃龍國際商圈雖然經(jīng)過幾年來的潛心打造形成了較大的品牌度和影響力，但商圈樓宇中總部企業(yè)與外資企業(yè)的比重不高，企業(yè)總體檔次不高，而且黃龍商圈外圍的道路、停車泊位無法滿足現(xiàn)有的交通流量需求，周邊生活配套和環(huán)境也有許多提升空間，與國際商圈的目標(biāo)還存在一定的差距。其他商圈在品牌知名度、產(chǎn)業(yè)特色以及樓宇宣傳等方面的力度也有待提高。另外，我區(qū)不少建于20世紀(jì)90年代的樓宇在硬件設(shè)施、軟件配套、管理模式上還需進一步改善，部分樓宇的電梯等候時間較長、餐飲服務(wù)欠缺、停車泊位緊張、物管水平較低等問題也應(yīng)引起重視。三是樓宇管理還不夠精細。雖然各鎮(zhèn)街都想方設(shè)法建立了一系列樓宇服務(wù)和管理機制，加大了樓宇排摸力度，完善了樓宇的基礎(chǔ)信息臺賬，對樓宇入駐企業(yè)信息、收稅情況、歸屬地、樓宇空置情況實施動態(tài)管理，但從區(qū)級層面來看，全區(qū)的樓宇經(jīng)濟信息平臺還未建立，招商落戶、企業(yè)外遷、樓宇資源使用、空置情況等信息未實現(xiàn)對接共享，樓宇資源統(tǒng)籌利用水平還有待于進一步提高。
三、工作建議
結(jié)合調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題和平時掌握的情況，我們就進一步深入推進樓宇經(jīng)濟發(fā)展，打造樓宇經(jīng)濟高端區(qū)，提出以下幾點建議：
（一）做精樓宇經(jīng)濟的品牌。一是要明確目標(biāo)定位。要堅持以五化為導(dǎo)向，全力打造樓宇經(jīng)濟高端區(qū)目標(biāo)不動搖，著力在培育樓宇的高端化、品牌化、特色化上下功夫，形成重點樓宇、一般樓宇和特色樓宇三級樓宇發(fā)展梯隊，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展承接更多的空間資源和集聚優(yōu)勢。二是要強化規(guī)劃引導(dǎo)。要堅持高品質(zhì)規(guī)劃，統(tǒng)一布局樓宇經(jīng)濟功能區(qū)塊，加強對樓宇項目在選址定點、樓宇設(shè)計、產(chǎn)業(yè)布局、物業(yè)管理等方面的規(guī)劃引導(dǎo)，合理搭配不同類型、功能樓宇的比例，同時要加快公建設(shè)施的建設(shè)以及餐飲、消費等商業(yè)商務(wù)配套的完善，形成更多的高品質(zhì)樓宇經(jīng)濟發(fā)展載體。三是要注重對外宣傳。要高度重視樓宇經(jīng)濟的品牌和商譽，突出對政策、樓宇、入駐企業(yè)的宣傳推介力度，要通過樓宇經(jīng)濟扶持政策的宣傳，讓公眾和商家了解我區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的優(yōu)勢和決心；通過對在建和建成樓宇的形象宣傳，讓我區(qū)各個商務(wù)樓宇的功能特色更加鮮明，更有影響；通過對入駐企業(yè)的宣傳，構(gòu)建樓宇產(chǎn)業(yè)的生態(tài)鏈，吸引上下游產(chǎn)業(yè)項目的入駐，壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，提升樓宇知名度。四是形成工作合力。要全面整合各鎮(zhèn)街、工商、稅收、招商等信息資源，建立全區(qū)樓宇經(jīng)濟信息服務(wù)平臺，對樓宇資源現(xiàn)狀分布、功能定位、經(jīng)營主體、物管公司，入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)態(tài)、稅收歸屬、平方稅收，以及企業(yè)進出變動情況等信息實行動態(tài)監(jiān)管，定期分析樓宇經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢。
�。ǘ┳鲎銟怯钯Y源的增量。一是新增樓宇要快建優(yōu)用。對48個在建樓宇項目要突出重點，落實責(zé)任，盯目標(biāo)、盯進度、盯節(jié)點、盯成效，統(tǒng)籌推進項目建設(shè)，力爭項目早建成、早投入、早見效。二是現(xiàn)有樓宇要提檔升級。要以“三退三進”、“三改一拆”為契機，大力推進現(xiàn)有樓宇、老舊樓宇、舊廠房、專業(yè)市場的改造提升工作，進一步擴容樓宇資源空間。要扎實推進古蕩科技園區(qū)、駱家莊工業(yè)園區(qū)、西斗門等地塊的改造項目，積極培育樓宇增量空間，為樓宇經(jīng)濟打造新增長極。要采取多種形式，引導(dǎo)業(yè)主對樓宇的房屋立面、配套設(shè)施、內(nèi)部環(huán)境進行有機更新，提升樓宇的檔次和品質(zhì)。三是社會樓宇要整合利用。要切實加強與社會樓宇業(yè)主的密切聯(lián)系，跟蹤項目建設(shè)進程和樓宇招商情況，充分挖掘，為我所用。要主動排摸主城區(qū)高校、行政事業(yè)單位的樓宇資源，加強對政策、合作模式的研究探索，爭取有所突破。要充分整合全區(qū)的樓宇資源，加大區(qū)級層面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，高效利用好有限的樓宇資源。
�。ㄈ┳鰪姌怯罱�(jīng)濟的`特色。一是要注重特色產(chǎn)業(yè)的招引。要注重發(fā)揮信息、資源、項目、成果“四共享”及區(qū)、部門、鎮(zhèn)街“三聯(lián)動”機制，堅持量質(zhì)并舉、資稅并重的思路，充分結(jié)合樓宇的產(chǎn)業(yè)定位和業(yè)態(tài)布局，擇優(yōu)招引能量大、效益好、體現(xiàn)城市集聚功能的境內(nèi)外大公司、大企業(yè)，區(qū)域性總部和銷售中心、研發(fā)中心，不斷提升招商績效，提高樓宇的入駐率、注冊率和貢獻率。二是注重特色樓宇的培育。要以商務(wù)商貿(mào)、文化創(chuàng)意、電子信息、科技研發(fā)等產(chǎn)業(yè)作為主力業(yè)態(tài)，重點培育一批金融服務(wù)型、中介服務(wù)型、科技研發(fā)型、現(xiàn)代傳媒等特色樓宇。要加大“騰籠換鳳”、“三退三進”工作力度，通過產(chǎn)業(yè)選擇和引優(yōu)汰劣，引導(dǎo)樓宇產(chǎn)業(yè)有機更新，突出上下游企業(yè)和同類企業(yè)的集聚，打造并打響特色樓宇的品牌。三是注重特色商圈的打造。要堅持以樓興商、以商促樓的思路，加快推進樓宇與商務(wù)區(qū)、城市綜合體、高校的整合，進一步做大做強以黃龍國際商圈為核心的高端樓宇商圈，以文三路電子信息街區(qū)為核心的電商、信息產(chǎn)業(yè)集群，以西溪谷-西溪濕地為核心的總部經(jīng)濟圈，以美院象山校區(qū)為核心的創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)圈，以浙大紫金港為核心的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新圈，促進樓宇與商業(yè)商務(wù)的融合互動，打造特色樓宇集群和商圈。要全面提升黃龍國際商圈的功能品質(zhì)，加大精品樓宇的招商推介，引導(dǎo)國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司實施管理，緩解周邊交通壓力，完善商業(yè)商務(wù)區(qū)步行系統(tǒng)，深化企業(yè)對口服務(wù)，進一步吸引中介服務(wù)、金融服務(wù)等優(yōu)勢企業(yè)集聚，實現(xiàn)黃龍國際商圈高端化、專業(yè)化、國際化發(fā)展。
�。ㄋ模┳鰞�(yōu)樓宇經(jīng)濟的管理。一是要優(yōu)化政策。區(qū)政府層面要結(jié)合我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的實際，主動借鑒兄弟城區(qū)的先進經(jīng)驗和做法，進一步研究并完善我區(qū)促進樓宇經(jīng)濟發(fā)展的扶持意見，突出對優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的支持力度。設(shè)立樓宇經(jīng)濟發(fā)展專項資金，專門用于產(chǎn)業(yè)扶持、房租貼補、樓宇更新、業(yè)主和物管獎勵等。鎮(zhèn)街層面要建立健全對村社、樓宇業(yè)主、物管公司的考核激勵機制，形成“樓宇業(yè)主（相關(guān)村社）、物業(yè)公司、入駐企業(yè)”三方聯(lián)動的考核獎勵扶持體系，激發(fā)各方積極性。二是要強化樓宇精細管理。要探索樓宇管理的新途徑，推進“樓宇社區(qū)”建設(shè)，實現(xiàn)經(jīng)濟服務(wù)、民生保障、城市管理、綜合治理、黨群建設(shè)“五進樓宇”，搭建涵蓋政策宣傳、企業(yè)登記、民政事務(wù)、勞動保障、非公黨建、群團組織等多方面服務(wù)內(nèi)容的綜合平臺，為樓宇企業(yè)、企業(yè)員工提供主動化、個性化的服務(wù)。要進一步完善發(fā)展樓宇經(jīng)濟考核辦法，明確各鎮(zhèn)街、部門在保障樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的目標(biāo)任務(wù)和職責(zé)分工，建立量化指標(biāo)評價體系，+并與年終目標(biāo)責(zé)任制考核掛鉤。三是加大協(xié)稅護稅工作力度。要盡快理順區(qū)內(nèi)企業(yè)鎮(zhèn)街間流轉(zhuǎn)的稅收和屬地管理問題，及時出臺相關(guān)制度，形成協(xié)稅護稅一致對外的工作機制，減少鎮(zhèn)街間的內(nèi)耗。要完善協(xié)稅護稅審核流程和企業(yè)外遷考核獎懲，筑牢“攔水壩”，減少和防止稅源收入較好的企業(yè)外流。要密切關(guān)注在我區(qū)納稅的異地發(fā)展企業(yè)，切實解決企業(yè)在發(fā)展中的問題，穩(wěn)住并留住稅源，同時加強與外遷企業(yè)的聯(lián)系和溝通，努力爭取外遷企業(yè)“回巢”發(fā)展。
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