社區(qū)調研報告范本
調 研 報 告
——淺談物業(yè)管理與社區(qū)建設
北旺莊街道辦事處振華西街居委會主任助理 李美雙
調研內(nèi)容：北旺莊街道辦事處振華西街居委會社區(qū)建設現(xiàn)狀以及物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合模式在社區(qū)建設中的作用。 調研時間：20xx年6月——20xx年9月
調研目的：
摘 要：建設社會主義和諧社會是我們黨在新世紀確立的新的戰(zhàn)略發(fā)展目標，而社區(qū)是社會的細胞，社區(qū)和諧是社會和諧的微觀基礎，因此創(chuàng)建和諧社區(qū)也就成為構建社會主義和諧社會的一個基礎工程。隨著城市化進程的不斷加快，居民社區(qū)越來越多，隨之出現(xiàn)的物業(yè)管理也逐漸成為一個很重要的行業(yè)。由于物業(yè)管理企業(yè)在推動社區(qū)建設、管理社區(qū)活動、維護社區(qū)安全與秩序等方面起著十分重要的作用，所以，物業(yè)管理企業(yè)在構建和諧社區(qū)的過程中負有不可推卸的責任。 本文著眼于我國建設和諧社會的重大戰(zhàn)略目標，分析了物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的區(qū)別和聯(lián)系，從物業(yè)管理的角度， 對如何進一步推動和促進和諧社區(qū)建設作了較為系統(tǒng)的探討，并提出初步的改進物業(yè)管理的對策， 以期為建設和諧社會的戰(zhàn)略目標作貢獻。 關鍵詞： 物業(yè)管理，和諧社會，和諧社區(qū)物業(yè)管理是個新興行業(yè)，與人們的日常生活息息相關，它是以經(jīng)營為手段、以社會效益和環(huán)境效益為目的的一個行業(yè)。隨著我市經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快，越來越多的集約化的居民區(qū)應運而生，作為城市經(jīng)濟活動、社會活動和文化活動的區(qū)域載體，物業(yè)管理的作用日益凸顯出來。
當前，建設和諧社會已經(jīng)被列為我國整個經(jīng)濟社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略目標。我們知道，社區(qū)是構成整個經(jīng)濟社會的基本單元，社區(qū)和諧是整個社會和諧的基礎和前提，從這個意義上看，建設和諧社會的戰(zhàn)略目標，我們必須要從“大處著眼，小處著手”，從推動和諧社區(qū)建設入手，改進社區(qū)管理和建設，進而推動和促進整個社的和諧發(fā)展。在這方面，物業(yè)管理將大有作為。
社區(qū)建設和物業(yè)管理是不同范疇的概念，兩者在目的、性質、內(nèi)容及實施主體等方面有著本質的不同。社區(qū)建設是城市管理的基礎性工作，其性質是政府行為在其中發(fā)揮作用，具有明顯的行政主導性。其內(nèi)容比較寬泛，是綜合性的行政事務和社會事務管理，其實施主體是街道辦事處和社區(qū)居委會等。物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托、按照合同的約定而提供的有償服務，其性質具有明顯的市場性。物業(yè)管理的內(nèi)容主要是對物業(yè)進行管理養(yǎng)護和對相關區(qū)域的公共秩序進行維護，它是一種專業(yè)服務，其實施主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主， 以及前期物業(yè)管理階段的開發(fā)建設單位。各主體之間主要是經(jīng)濟關系。但社區(qū)建設和物業(yè)管理也不是截然對立的，兩者有著相互依存、相互促進的聯(lián)系。第一，物業(yè)管理是社區(qū)建設的重要組成部分。
物業(yè)管理所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設施設備維修養(yǎng)護等工作，正是社區(qū)建設中衛(wèi)生、治安、環(huán)境等最基本的職能范疇。第二，物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)文化建設中的作用不可或缺。物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中組織和參與開展形式多樣、健康有益的社區(qū)文化活動，不僅有利于豐富居民的精神文化生活，而且有助于促進鄰里和睦，增強業(yè)主的認同感和歸屬感。第三，社區(qū)建設反過來影響物業(yè)管理的發(fā)展。社區(qū)建設得好，社區(qū)功能完善，居民素質提高，各主體自覺履行職責，這有助于物業(yè)管理制度的有效遵守和執(zhí)行，有助于業(yè)主自律機制的建立，有助于矛盾和糾紛的減少，物業(yè)管理自然事半功倍。另外，在流動人口管理、計劃生育、勞動就業(yè)等方面，雖不屬于物業(yè)管理服務的范圍，但在政府授權和有償服務的前提下，物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助政府有關部門完成輔助性工作，客觀上也推動了社區(qū)建設工作。由此可見，從根本上說，物業(yè)管理和社區(qū)
建設的目標是一致的，都是以人為本，全面提高居民的居住質量，營造社區(qū)穩(wěn)定、安全、舒適、健康的人居環(huán)境，促進社會的和諧發(fā)展。 目前我國的物業(yè)管理行業(yè)還存在著許多問題：1、企業(yè)規(guī)�？傮w偏小。
由于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模普遍較小,開發(fā)方大多自行組建物管公司或成立物業(yè)管理處等, 直接形成了一般物業(yè)企業(yè)難以快速實現(xiàn)高規(guī)格和大規(guī)模發(fā)展, 企業(yè)規(guī)�？傮w偏��；2、物管投訴多, 社會認可程度低。物業(yè)投訴產(chǎn)生的重要原因, 一方面是物管企業(yè)提供的服務和住戶期望與理解產(chǎn)生了一定差距。另一方面是開發(fā)方?jīng)]有足夠重視所建物業(yè)后期管理需要的客觀條件與運作成本。還有相關政策配套法規(guī)規(guī)定實施細則滯后, 物管企業(yè)競爭意識不強, 競爭無序；3、市場經(jīng)濟需要完備的“游戲規(guī)則”, 配套法規(guī)出臺少, 出臺的也不細, 大多不具有較強的可操作性, 這就造成出了問題難以統(tǒng)一思想與認識, 并逐步使分歧加大矛盾加深, 個案不能得到很好解決, 日積月累, 矛盾重重；4、物管企業(yè)自我發(fā)展能力不強, 后勁不足; 規(guī)�；l(fā)展也并不等同于規(guī)模效益。很多物管企業(yè)因攤子過大, 管理跟不上, 人才匱乏而運營不下去, 再加上整個行業(yè)面臨的共性現(xiàn)實困難, 一些急劇擴大規(guī)模的物業(yè)公司其物業(yè)管理主業(yè)大多出現(xiàn)虧損, 不得不退出部分樓盤的管理；5、融資困難；6、特色企業(yè)文化未形成。 三、產(chǎn)生問題的.主要原因
1、觀念落后, 認識錯誤。
( 1) 關于物業(yè)管理: 物業(yè)管理是針對物業(yè)產(chǎn)權多元化發(fā)展狀態(tài)而產(chǎn)生的,業(yè)主自管則不在《物業(yè)管理條例》調整范疇, 不屬于條例規(guī)定和承認的物業(yè)管理。 ( 2) 關于業(yè)主和業(yè)主委員會: 近年來, 一些業(yè)主的非理性維權, 使物業(yè)管理的糾紛隨之增多。究其原因, 主要是業(yè)主不了解物業(yè)管理, 他們對“物業(yè)管理”認識上的誤區(qū)導致了許多不必要的麻煩。業(yè)主委員會不是獨立法人單位, 不具經(jīng)營管理物業(yè)的營業(yè)資格。其作為一個非經(jīng)濟組織同經(jīng)濟實體的物業(yè)公司訂立委托管理合同在法律上不對等, 表現(xiàn)在業(yè)委會對其他住戶與物業(yè)公司造成損失時無賠償責任和能力。另外業(yè)委會的自治組織職能同業(yè)主自律應結合, 并在政府的監(jiān)管下進行, 這才能真正提高自治管理能力。
2、配套法規(guī)政策規(guī)定實施細則嚴重滯后�，F(xiàn)實中出現(xiàn)的很多問題沒法快速裁判。物業(yè)管理涉及方方面面, 對一些糾紛問題, 主管部門因缺少可依據(jù)的配套法規(guī)難以出具權威意見,造成公說公有理、婆說婆有理。
一段時間以來，尤其是新建小區(qū)，由于法律法規(guī)不健全、相關法規(guī)之間協(xié)調不暢、有法不依、政府監(jiān)管與執(zhí)行不力、開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)職責界定不清、物業(yè)管理與社區(qū)管理權責不明、物業(yè)管理企業(yè)與公用事業(yè)等單位各自為政、物業(yè)管理本身經(jīng)營活動不規(guī)范，以及長期形成的對于社區(qū)管理的慣性社會習慣等還沒有得到很好的解決，使得有相當一部分社區(qū)不同程度地存在著不和諧的音符，有的甚至造成了現(xiàn)實的矛盾和沖突。這種不和諧因素的存在，勢必將導致社區(qū)居民心理的不穩(wěn)定，阻礙社區(qū)建設的腳步，進而影響整個和諧社會的建設目標。
社區(qū)和諧是社會和諧的基礎，在社區(qū)建設中物業(yè)管理工作起著重要的作用，物業(yè)管理企業(yè)是社區(qū)組織中一個重要組織，處理協(xié)調好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、社區(qū)黨組織之間的關系，搞好物業(yè)管理服務，共同參與構建和諧社社區(qū)建設，是物業(yè)管理企業(yè)的重要職責。對此，本文就如何發(fā)揮物業(yè)管理在社區(qū)建設中的作用，促進物業(yè)管理與和諧社區(qū)建設的良性互動發(fā)展談談粗淺的認識。
為了實現(xiàn)構建和諧社區(qū)的目標，一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)除了能提供合同約定、可量化的服務之外，其服務范圍和服務水準還應達到相當?shù)膹V度和深度。在基本服務范圍之內(nèi)，一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)能提供規(guī)范完善、人性化的高質量服務，實現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長物業(yè)的使用壽命，實現(xiàn)保值增值。在基本服務范圍之內(nèi)，一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)更能將服務提升到社會的層面，盡可能地賦予物業(yè)以附加值。
對于搞好物業(yè)管理與社區(qū)建設相結合的工作，應注意把握以下幾點： 首先，要促進人與自然的和諧。提倡“尊重自然，愛護環(huán)境”的生活觀念是和諧社區(qū)的第一要素。試想，如果一個業(yè)主在經(jīng)歷了一天的忙碌之后，拖著疲憊的身體，攜帶著辦公室的沉悶氛圍和工作壓力，穿過擁擠的街道，喧鬧的人群進人到社區(qū)，被社區(qū)整齊劃一的綠化所吸引，為社區(qū)閑適而平和的氛圍所包裹，一天的壓力和抑郁一掃而空，此時社區(qū)內(nèi)的一草一木在他眼里就會變得無比生動。立體的綠化，盡職的小區(qū)管理人員、有序的停車場、干凈的衛(wèi)生以及可愛的小
寵物無不讓生活在社區(qū)的每一個業(yè)主產(chǎn)生家的感覺。與自然的和諧要求物業(yè)管理大力建設環(huán)保社區(qū)、綠色社區(qū)。實現(xiàn)此目標，一方面應包括建立污水處理系統(tǒng)，使天然氣等清潔能源，對舊建筑物進行“穿衣戴帽”美化整治，另一方面應實施立體綠化，因地制宜實行“見縫插綠”。在路邊屋旁建花基花壇，在有條件的街道建花棚，在家居建陽臺花園、天臺花園，在社區(qū)內(nèi)建立園林景點，以此作為業(yè)主休閑娛樂的場所。
其次，維護社區(qū)的安全與穩(wěn)定。和諧社會要求社會祥和，國家安定。因此構建和諧社區(qū)最基本、最重要的環(huán)節(jié)也就是社區(qū)的安全，它是社區(qū)健康有序發(fā)展的根本保證。保證社區(qū)內(nèi)業(yè)主人身財產(chǎn)的安全是物業(yè)管理企業(yè)義不容辭的責任。這就要求物業(yè)管理企業(yè)建立健全社區(qū)安全管理制度，尤其是建立完善的保安制度。它要求：根據(jù)社區(qū)的特點，合理的部崗，巡邏檢查，對社區(qū)內(nèi)的可疑人員進行查問；在社區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)火災、治安、交通事故時應及時排除危險、制止違法行為，并及時報告相關部門；配合公安機關做好社區(qū)內(nèi)刑事案件的保護現(xiàn)場，協(xié)助公安機關偵破案件；對社區(qū)內(nèi)的共用部位，公共設施包括娛樂健身施負有管理、維護的義務；定期檢查、修理、維護和更新消防設施設備，使消防設備處于完好狀態(tài)。以上這些保安服務涉及到了社區(qū)安全的方方面面，為社區(qū)創(chuàng)造了一個良好的治安環(huán)境，為社區(qū)內(nèi)業(yè)主的學習、工作、生活提供了可靠的安全
第三，促進社區(qū)良好的社會風尚的形成。物業(yè)管理可通過多種方式豐富社區(qū)文化生活，增進鄰里關系，緩解業(yè)主們平日里緊張、高度的工作壓力，進而營造出一種氛圍、一個“圈子”。在社區(qū)成員中確立共同的價值目標，讓業(yè)主對社區(qū)產(chǎn)生一種親切感、認同感和歸屬管，激發(fā)全體社區(qū)成員對社會、對集體的高度熱情，從而積極參與社區(qū)的文化活動、體育活動、公益活動等，發(fā)揚互助精神。鄰里和諧是和諧社區(qū)的重要表現(xiàn) “增進鄰里感情，構建和諧社區(qū)”是讓社區(qū)業(yè)主從我做起、從現(xiàn)在做起、從小事做起、從力所能及的事做起，逐步清除彼此問的隔閡、冷漠、排斥狀態(tài)，強化社區(qū)團結意識，重建人們之間的相互信任和接納意識，增強業(yè)主的歸屬感、認同感、親情感、溫馨感，增進鄰里感情，努力形成團結互助、扶貧濟困、平等友愛、融洽和諧的社區(qū)環(huán)境的重要嘗試。
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