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小區(qū)物業(yè)人員管理制度
為了加強(qiáng)和規(guī)范本小區(qū)（以下簡稱“本物業(yè)”）的物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障小區(qū)物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)和建立良好的公共秩序，特制定本規(guī)定并須共同遵守。
第一章 定 義
業(yè) 主：系指本物業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)所有權(quán)人。
小區(qū)樓委會：是小區(qū)業(yè)主共同推選并對全體業(yè)主負(fù)責(zé)的物業(yè)自治管理組織或機(jī)構(gòu)，樓委會對外代表全體業(yè)主行施和主張權(quán)利，對內(nèi)為建立良好的公共秩序和完善怡人的生活環(huán)境實行內(nèi)部管理并履行一切職責(zé)及責(zé)任。
管理原則：介于本小區(qū)立項目的和業(yè)主組成結(jié)構(gòu)變化之特點，在未來三年內(nèi)本小區(qū)重大權(quán)益責(zé)任實行共同而有區(qū)別的原則。
公有共用部分：
1、小區(qū)內(nèi)的道路、停車場、草坪花池、以及車棚門衛(wèi)、活動場所均屬全體業(yè)主共同所有。
2. 樓頂、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、樓梯通道、共用的供排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、供暖供汽系統(tǒng)以及垃圾道、共用照明、消防通道等共用設(shè)施均屬全體業(yè)主共同所有。
物業(yè)管理費： 指用來支付物業(yè)管理的費用{常規(guī)費用和專項費用兩部分構(gòu)成}，包括但不限于以下項目：
1. 門衛(wèi)、衛(wèi)生清潔費；
2. 本小區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用和管理費用；
3. 用本物業(yè)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）及建筑物本體共用部位的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)的費用；
物業(yè)管理服務(wù)費不包含小區(qū)及樓宇內(nèi)的公共水電費、業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產(chǎn)保管、保險等費用。
管理規(guī)定： 指由小區(qū)樓委會根據(jù)小區(qū)實際不時就本物業(yè)管理制定并供有關(guān)業(yè)主及合法使用人共同遵守的規(guī)則。
第二章．業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
1. 明白并承諾與其他非業(yè)主使用人在合法使用、維護(hù)、改造時，應(yīng)告知并要求遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本公約，并承擔(dān)連帶責(zé)任。
2．各業(yè)主可共同按規(guī)定享用小區(qū)共用設(shè)施和相關(guān)便利，但也有義務(wù)按規(guī)定自覺維護(hù)小區(qū)的一切設(shè)施和良好的公共秩序。
3．各業(yè)主有權(quán)向樓委會積極建言獻(xiàn)計，積極參加樓委會號召和組織的各項公益活動，同時也有權(quán)利依法合理監(jiān)督樓委會的工作。
4. 在本小區(qū)物業(yè)范圍內(nèi)，請各業(yè)主不得有下列行為：
（1）擅自改變房屋建筑及其設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計用途和功能布局；禁止非法占用或損壞任何物業(yè)公用部分和建筑物本體共用部位；
（2）擅自損壞、拆除、改造公用的供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施；禁止不按規(guī)定存放物品、丟棄垃圾、高空拋物等不文明行為；
（3）在小區(qū)內(nèi)違反規(guī)定存放和使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等；嚴(yán)禁侵害他人正當(dāng)權(quán)益以及利用小區(qū)設(shè)施從事法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為；
5. 準(zhǔn)時繳交其應(yīng)繳交的一切費用，尊重和服從樓委會相關(guān)規(guī)定和相關(guān)管理。
6. 業(yè)主間要自覺創(chuàng)造和建主良好的睦鄰關(guān)系，團(tuán)結(jié)互助，任何業(yè)主違反本規(guī)定引致其他業(yè)主（個別或全部）或其他人蒙受損失或損害時，該業(yè)主及有關(guān)合法使用人須負(fù)起全部連帶賠償責(zé)任。
三.樓委會的職權(quán)和責(zé)任
1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策及本公約的規(guī)定，制訂本物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細(xì)則，自主開展各項管理活動，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益。
2.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受全體業(yè)主依法合理的質(zhì)詢和監(jiān)督。
3.積極組織、籌劃和維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備的改善和日常的維護(hù)管理，負(fù)責(zé)小區(qū)公共場所（地）道路、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施等的日常維修養(yǎng)護(hù)。
4、組織和安排好小區(qū)的門衛(wèi)和衛(wèi)生清潔管理工作，適時組織和開展必要的社區(qū)文化活動，推動和引導(dǎo)創(chuàng)立良好的公序良俗，努力開展和實施便民服務(wù)工作。
5. .全權(quán)代表全體業(yè)主作為一個整體與有關(guān)部門或其他有關(guān)機(jī)構(gòu)單位接洽商談，妥善解決和安排協(xié)調(diào)好本小區(qū)的供水、供電、供暖、供汽等其他必須的服務(wù)供應(yīng)工作。
6.阻止任何人（包括業(yè)主及合法使用人）以任何不法和違反本規(guī)定占用本規(guī)定的本物業(yè)的任何部分。維護(hù)本小區(qū)各業(yè)主及大部分業(yè)主的合法權(quán)益。
7.樓委會下屬各單元長包括但不限于僅負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本單元以上相關(guān)事宜。
小區(qū)建設(shè)與維護(hù)是樓委會義不容辭的責(zé)任，同時更是小區(qū)全體業(yè)主的共同責(zé)任和義務(wù)，請我們?nèi)w業(yè)主團(tuán)結(jié)一致，支持和配合樓會的工作，共同打造和建設(shè)我們文明和-諧的怡苑小區(qū)。
二零一零年元月
介于本小區(qū)院小車多，為了維護(hù)小區(qū)道路及交通秩序，保障車輛行人安全，特制定本制度：
一、所有車輛必須遵守交通管理規(guī)定，自覺愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的道路、公用設(shè)施，不得亂停亂放。外來車輛未經(jīng)門衛(wèi)允許不得駛?cè)搿?/p>
二、小區(qū)內(nèi)車輛行駛與停放要服從管理人員指揮和相關(guān)規(guī)定，注意前后左右行人和車輛安全，自覺停放在規(guī)定的停車區(qū)位置。
三、非業(yè)主或非住戶車輛不得停放在小區(qū)過夜，如因特別原因必需臨時滯留，須在不影響業(yè)主或住戶車輛正常停放的前提下，需事先征得門衛(wèi)允可和登計。
四、自行車、電瓶車和摩托車要自覺停放在規(guī)定的區(qū)域或車棚內(nèi)，不得停放在汽車車位里和小區(qū)大院主道上，也不準(zhǔn)停放在樓梯間和消防通道上。
五、車輛進(jìn)入小區(qū)，司機(jī)必須減速慢行，禁止隨意鳴笛，以免擾民，同時一定要注意往來車輛及行人安全。
六、車輛停放后，必須鎖好車門，調(diào)好防盜報警系統(tǒng)，車內(nèi)不問準(zhǔn)存放“三違”物品，凡貴重物品請隨身帶走，否則因發(fā)的一切后果自負(fù)。
二零一零年元月
怡苑小區(qū)門衛(wèi)管理規(guī)定
為了保障小區(qū)生活安全有序、創(chuàng)建文明祥和的生活小區(qū)和居住環(huán)境，特制定如下小區(qū)門衛(wèi)管理制度：
一、小區(qū)大院門衛(wèi)實行全天24小時值班。晚11點鎖門，早6點開門。
二、嚴(yán)禁小商小販隨意進(jìn)入小區(qū)院內(nèi)大聲叫賣，更不準(zhǔn)在小區(qū)院內(nèi)胡亂粘貼和涂寫小廣告。
三、做好機(jī)動車輛（汽車）進(jìn)出院落的登記管理制度。自覺監(jiān)督和執(zhí)行小區(qū)停車管理規(guī)定。出租車無特殊情況嚴(yán)禁入內(nèi)。
四、做好小區(qū)院落的環(huán)境衛(wèi)生和綠化美化工作，定期清掃小區(qū)大院、車棚及小區(qū)公共區(qū)域，對公共區(qū)域的共公設(shè)施的安全與完好要進(jìn)行經(jīng)常性的檢查、維護(hù)必要的修繕。同時要做好樓委會安排和交辦的其它具體工作。
五、門衛(wèi)有權(quán)對院內(nèi)形跡可疑人員，進(jìn)行必要的盤查和詢問，發(fā)現(xiàn)問題要立即處置或即時報告相關(guān)負(fù)責(zé)人。
物業(yè)小區(qū)管理制度
一、治安管理規(guī)定
1、非小區(qū)住戶不得隨意進(jìn)入小區(qū)，來訪者須在門衛(wèi)處登記，經(jīng)同意后方可入內(nèi)。
2、裝修施工人員憑物業(yè)管理處發(fā)放的臨時出入證進(jìn)入小區(qū)。
3、小區(qū)住戶的機(jī)動車輛實行發(fā)卡、登記制度；自行車停放在指定位置。機(jī)動車輛不得停放在小區(qū)內(nèi)，住戶車輛按規(guī)定只能停放在小區(qū)地下停車場。
4、住戶搬家如有大件、貴重物品搬出時，必須要有住戶親自陪同方可搬離出小區(qū)，并配合保安員記錄有關(guān)物品數(shù)量、名稱、住戶地址等以便日后查核，如住戶確實無法陪同，必須以書面形式列出所搬物品的名稱、數(shù)量、業(yè)主房號、身份證號碼以及委托人姓名、身份證號碼，并簽名確認(rèn)同意，方可將物品搬出。
5、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等方面的突發(fā)事件時，物業(yè)管-理-員和住戶都有義務(wù)積極配合，維護(hù)小區(qū)的安全穩(wěn)定。及時采取措施，維護(hù)現(xiàn)場秩序，通知有關(guān)部門，并做好善后工作。
6、遵守小區(qū)和物業(yè)管理處公布的各項規(guī)章制度，對不遵守制度的住戶進(jìn)行勸阻和制止。
7、住戶應(yīng)“看好自家門，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意識。
8、住戶要勇于制止、舉報破壞小區(qū)治安秩序，造成治安隱患的人、事。
9、小區(qū)的經(jīng)營戶須依法經(jīng)營，遵守國家政策、法規(guī)，服從物業(yè)管理處的管理，不得從事非法經(jīng)營活動。
二、環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定
1、愛護(hù)園林綠化，不采摘花朵，不踐踏草坪，不損壞樹木。
2、愛護(hù)公共設(shè)施，不亂拆、亂搭、亂建、亂貼，保持小區(qū)環(huán)境整潔。
3、小區(qū)各商業(yè)市場、商業(yè)網(wǎng)點，飲食門店不得亂扔廢棄物，亂倒污水及排放其它污染物。
4、小區(qū)內(nèi)任何單位和個人不得制造影響居民正常休息的噪音。特別是在晚上十時至翌晨八時期間嚴(yán)禁制造各種噪音，違者管理人員有權(quán)干預(yù)制止并采取必要措施。
5、小區(qū)內(nèi)各種車輛在指定地點停放，出入禁鳴，整齊有序。
6、不在住宅內(nèi)使用燃煤式采暖、取暖、餐飲設(shè)備。
三、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定
1、請自覺維護(hù)小區(qū)的公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，亂丟果皮、紙屑、煙頭等，不高空拋物，不在樓內(nèi)公共通道、樓梯走道等公共場所堆放垃圾、擺放物品。
2、垃圾裝袋，置于垃圾收集點內(nèi)，以便及時收集清理。
3、請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。
4、不得飼養(yǎng)家禽、家畜和高大兇猛的動物。飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關(guān)規(guī)定，且不得影響鄰里休息。帶寵物在小區(qū)散步時，不污染環(huán)境。寵物傷人由其主人負(fù)責(zé)賠償。
5、住戶裝修房屋，不得將垃圾廢物棄于樓道走廊及公共場所。
6、小區(qū)內(nèi)任何公共場所，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者負(fù)責(zé)清除和粉刷費用，并在公告欄予以曝光。
7、商業(yè)網(wǎng)點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共區(qū)域擴(kuò)大營業(yè)場地。
8、提醒進(jìn)入小區(qū)的親友，遵守小區(qū)的管理規(guī)定，維護(hù)小區(qū)的整潔。
9、物業(yè)管理處負(fù)責(zé)小區(qū)的垃圾清運和消毒工作，積極配合環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫部門采取多種形式開展環(huán)境衛(wèi)生宣傳，使住戶人人愛清潔，個個講衛(wèi)生。
四、停車管理規(guī)定
1、小區(qū)停車場，專供購 (租)車位的住戶使用，所有外來車輛未經(jīng)許可，不得進(jìn)入；閑雜人員不得入內(nèi)。
2、小區(qū)住戶車輛長期停放地下停車場須辦理車輛停放卡，一車一卡，持卡出入；臨時停車須登記，經(jīng)同意發(fā)臨時車輛停放卡，持卡進(jìn)入，離開時退卡。
3、租用固定車位的車輛應(yīng)按位停放，租用非固定車位的車輛由保安人員指揮按序停放。對臨時進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放實行擇位停放。
4、停車場地將采取24小時值班并做好記錄，嚴(yán)格按消防規(guī)定配備消防設(shè)備和器材。
5、停車場地應(yīng)保持環(huán)境衛(wèi)生，不得在停車場內(nèi)擺攤點、會客、喝酒、睡覺、喧嘩、吵鬧和長時間聊天。
6、車輛進(jìn)入停車場禁止鳴喇叭，限速5公里/小時。
7、停車場禁止裝有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放；
8、車輛進(jìn)出和停放要注意前后左右車輛的距離，不得對其它車輛的進(jìn)出和其它車位的使用造成阻礙。
9、停車場保安人員應(yīng)對停放車輛認(rèn)真檢查車型，車牌號和車輛有無上鎖或外部破損等異常情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知車主并作好登記；
10、車輛停放后，車主要帶走車上所放置的物品，并鎖好車鎖、車門和車窗、否則責(zé)任自負(fù)；
11、車主要愛護(hù)停車場的消防、供水、供電、通迅等一切公共設(shè)備，不慎損壞時需照價賠償，若造成嚴(yán)重事故者將追究其法律責(zé)任；
12、有固定車位的車主要嚴(yán)格按照物業(yè)公司規(guī)定的停放費標(biāo)準(zhǔn)，按時交費；臨時車輛由管-理-員指引停放位置，并根據(jù)停車時間規(guī)定收費；
13、若車主不慎丟失車輛出入卡，應(yīng)立即通知管理人員，提供有關(guān)資料，經(jīng)核實后繳納辦卡成本費，由物管公司補(bǔ)發(fā)出入卡；
14、若車輛在停放區(qū)被損壞者，原則由損壞雙方協(xié)商解決，嚴(yán)重者可向保險公司索賠，當(dāng)班保安員與物業(yè)公司共同協(xié)助調(diào)查處理；
15、所有停放車輛，必須按規(guī)定停放，對違規(guī)行車和停泊車輛的車主，管-理-員有權(quán)采取警告、罰款、拖車等處罰措施，由此造成的損失一概由車主負(fù)責(zé)。
五、消防安全管理規(guī)定
1、消防工作堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，實行綜合管理、群防群治。
2、加強(qiáng)消防法律、法規(guī)和防火安全知識宣傳，提高住戶消防安全意識。
3、物業(yè)管理處定期對小區(qū)的公共消防設(shè)施、器材進(jìn)行檢查和維修、保養(yǎng)，使其經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)，并將檢查情況報公司備案。
4、嚴(yán)禁外來裝有危險品車輛進(jìn)入小區(qū)，教育兒童勿在小區(qū)內(nèi)玩火。
5、發(fā)現(xiàn)初期火災(zāi)要及時撲救，對情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時撥打“119”電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理。
6、自覺遵守電器安全使用規(guī)定，不得亂拉臨時電氣線路，嚴(yán)禁擅自拆、改、裝燃?xì)猓ㄈ加停┰O(shè)施和用具。
7、遵守市政府燃放煙花爆竹的有關(guān)規(guī)定，杜絕火險隱患。
8、進(jìn)行室內(nèi)裝修，必須嚴(yán)格遵守裝修管理規(guī)定，防止發(fā)生火災(zāi)事故。
9、不準(zhǔn)從窗戶向外扔煙頭，沒熄滅的火種不得倒入垃圾桶內(nèi)。
10、樓梯、走道和安全出口等部位應(yīng)保持暢通無阻，不得擅自封閉或堆放雜物。
11、消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞和丟失。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將作出嚴(yán)肅處理。
12、物業(yè)管理處對違章用火、用電、電氣焊或損壞消防設(shè)施器材的行為，及時制止或向有關(guān)部門報告。
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