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物業(yè)管理者述職報告
我入職以來，主持部門的日常工作，至今已為公司服務(wù)了大半年�，F(xiàn)就入職至今的工作進行述職，另述及我在工作過程中形成的一些想法和建議。
一、自我評價
進入公司以來，認真學(xué)習(xí)并遵守公司的各項規(guī)章制度，努力學(xué)習(xí)各種業(yè)務(wù)和專業(yè)知識，虛心向公司領(lǐng)導(dǎo)和老員工請教，真誠與同事進行交流溝通。在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，經(jīng)過一段時間的努力，較好地與團隊溶合，以高的熱情和積極性投入工作，所管理的部門做出了一定的成績，為公司的建設(shè)和發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻。
感覺不足的是，在工作中對公司的長、短期目標把握不準，導(dǎo)致努力的方向和效果與公司目標不一致，進而影響到工作的主動性和能動性；與主管領(lǐng)導(dǎo)的溝通還不夠到位；對部門管理的精細度還需要加強；專業(yè)和業(yè)務(wù)知識的系統(tǒng)性欠佳，實際操盤能力還需要加強。
二、我開展工作的方式和方法
1、遵循“在主管副總的領(lǐng)導(dǎo)下,對主管副總負責(zé)”的上下級關(guān)系開展工作。接受主管副總的指導(dǎo)、指令和監(jiān)督，及時與主管副總進行請示、匯報和溝通，并努力完成主管副總下達的工作任務(wù)。
2、按“計劃、組織、實施、檢查、修正”的工作流程在部門開展工作。在公司沒有月、季工作計劃的情況下，按公司的主管副總下達的工作指令，結(jié)合部門自身的工作實際，制定部門的月工作計劃，落實責(zé)任人，提出時間、質(zhì)量和效果要求。期間，為日常工作和業(yè)務(wù)制定了標準數(shù)據(jù)和常規(guī)流程，使業(yè)務(wù)必須的談判內(nèi)容、預(yù)算等技巧在部門內(nèi)人人可掌握實行，有效提高了部門人員的工作技能。
3、按“落實崗位責(zé)任、按工作實績考核員工、考核結(jié)果和收入掛勾”的方法管理團隊，制定了相應(yīng)的崗位職責(zé)、考核制度、考核辦法等。
率先在部門推行工作日志，詳細記錄部門日常發(fā)生的各種性質(zhì)和類型的工作，以及對這些工作的處理辦法和結(jié)果。
4、按“與相關(guān)部門進行制度性溝通、密切開展協(xié)作和配合”的方式開展部門間的協(xié)作，努力保證各工作環(huán)節(jié)的緊密聯(lián)系，盡可能減少工作中的脫節(jié)和疏漏。
三、入職后開展的主要工作及其效果
1、部門建設(shè)和管理
①、明確部門成員的分工，各崗位的職責(zé)范圍
②、完善部門的工作制度和程序
③、建立健全了部門的考核制度并順利組織實施
④、建立健全了部門的激勵制度并組織實施
⑤、建立健全了招商工作程序和制度。
2、提出的規(guī)劃建議和方案
①、對部門的建設(shè)和工作制度提出設(shè)想和建議；
②、對商業(yè)廣場的功能和動線提出了改進建議；；
③、對項目的環(huán)境品質(zhì)提出整改建議；
④、對項目廣告位的規(guī)劃、管理、使用、經(jīng)營提出建議；
⑤、對項目的停車位提出了規(guī)劃和管理建議；
⑥、對項目的導(dǎo)示系統(tǒng)建設(shè)提出了規(guī)劃和管理建議；
⑦、在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，提出項目購物中心的規(guī)劃設(shè)計建議。
3、開展的主要工作
①、在部門采用“擬定工作計劃、落實責(zé)任人員、提出時間和質(zhì)量要求、有總結(jié)評價”的工作開展方式，一定程度地提升了部門的執(zhí)行力。
②、在部門與部門成員訂立崗位責(zé)任狀，開展按工作計劃完成情況、按日常工作完成情況、按工作業(yè)績考核部門成員的考核激勵制度，一定程度地提高了部門成員的工作意識、責(zé)任意識和工作效率。
③、開展了市場調(diào)查，形成書面結(jié)論，使公司有了第一份自我組織、自我分析的市場調(diào)研成果，并以此對購物中心提出規(guī)劃設(shè)計建議。
④、與相關(guān)部門配合，開展項目的環(huán)境品質(zhì)整改工作，使項目的車輛停放秩序、環(huán)境衛(wèi)生狀況、商家經(jīng)營秩序有了一定程度的改善，有利地推動了公司和項目品牌形象的提升。
⑤、實現(xiàn)某苑二層南區(qū)的出租，租戶順利進駐開業(yè)。
⑥、在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，與其他部門配合，較好地處理了超市的退場、調(diào)解、訴訟工作，使超市一、二層實現(xiàn)平穩(wěn)交場和出租。
⑦、在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，與其他部門配合，積極參與了新進超市的合同談判、場地移交和進場工作，取得一定的工作效果。
⑧、為推進旅游購物一條街項目，做了大量的業(yè)主調(diào)查、商家調(diào)查、行業(yè)調(diào)查溝通工作，為啟動項目準備好了一手資料。蜂巢物業(yè)管理網(wǎng) 收集整理
⑨、在兩廣范圍與四十余家商家進行電話、郵件、QQ洽談，從中篩選出了蘇寧電器、麥當勞、真功夫等進駐意向比較明確的商家，其中麥當勞已到項目進行了考察，與蘇寧電器也實現(xiàn)了當面洽談，并向公司的規(guī)劃設(shè)計主管副總提交了這些商家的選址和建筑要求。
⑩、購物中心前期策劃工作。較好地完成了與決策資源集團合作洽談、合同談判和簽訂工作；及時為項目組的進駐解決了食宿辦公等后勤問題；較好地保持與該小組的跟蹤、溝通、成果接收、成果評審等對接；積極推進前期策劃工作的進度，為購物中心的規(guī)劃設(shè)計和開工提供了有力的支撐。
⑾、超市調(diào)整、超市調(diào)整期的超市招商工作、超市的引進。
A、積極主動地參與了超市的調(diào)整工作，在原超市經(jīng)營團隊的撤場、訴訟、場地交接中起到了重要作用，保證超市場地的順利接收和再出租。
B、在超市調(diào)整過程中，與兩廣的數(shù)家超市運營商進行了接洽，積極為超市場地的再出租尋找商家。
C、在新超市進入合同談判之后，基本能履行部門職能，使租約的簽訂、場地的移交和超市進場裝修工作得以進行，為重啟商業(yè)打下了基礎(chǔ)。
⑿、策劃了購物中心開工奠基慶典儀式，主導(dǎo)并參與策劃了六一廣場活動。
4、在工作中，與部門之間實現(xiàn)較好的協(xié)作和配合：
A、在業(yè)務(wù)上，與物管、工程等高度關(guān)聯(lián)部門密切溝通和配合，使公司的商業(yè)運營管理工作在部門互聯(lián)團隊的協(xié)同作用下得以順利進行。期間有效果的主要協(xié)作有超市的調(diào)整、超市場地的移交、新超市的進駐、青島啤酒城進駐后管理、商鋪的各種物業(yè)管理、項目商業(yè)環(huán)境的整治等。
B、在管理上，與綜合部密切溝通和配合，努力改善部門的管理，也為公司的管理升級盡了一份力。有成效的主要協(xié)作是部門考核管理和培訓(xùn)組織。
5、在工作中，與主管副總形成了較好的工作關(guān)系。
四、工作中形成的主要文字（見附表）
五、一些想法和建議
以下所談意見和看法，純屬個人觀點，如有不妥之處，敬請諒解。
1、對公司人力資源管理的想法
①、新進員工與原有團隊的融合問題
在我所工作過的企業(yè)中，新進員工一般被安排一天左右的時間，由人力資源部人員帶領(lǐng)熟悉企業(yè)環(huán)境，這里所說的企業(yè)環(huán)境包括硬環(huán)境和軟環(huán)境，硬環(huán)境如企業(yè)的辦公環(huán)境、廠房環(huán)境、生活后勤環(huán)境、治安安全環(huán)境、交通通訊環(huán)境等，軟環(huán)境如本部門人員、其他部門人員、各種工作關(guān)系、各種工作程序等。有些企業(yè)要求部門要為新進員工專門召開小型介紹會，讓新員工最快地熟悉部門的人員、工作情況，使員工較快較好地溶入部門團隊開展工作。
②、新進員工的定位和培訓(xùn)方向問題
一般企業(yè)對新進員工都要進行初步定位，然后根據(jù)定位對其培訓(xùn)。培訓(xùn)有兩方面的內(nèi)容，一種是常規(guī)培訓(xùn)，既企業(yè)文化、經(jīng)營理念、規(guī)章制度等的培訓(xùn)，二是一般性專業(yè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。一般性專業(yè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)有兩種形式，一是由人力資源部組織，一般培訓(xùn)崗位職責(zé)和應(yīng)知應(yīng)會等內(nèi)容；二是由部門指定專人傳幫帶，同時指定傳幫帶的內(nèi)容。
我入職后，非�？释芙佑|到專業(yè)的系統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)知識，但在部門內(nèi)找不到這樣的資料，也沒有人告訴我在什么地方有這樣的資料，我只能在網(wǎng)上找，能找到但不系統(tǒng)，直到最近才發(fā)現(xiàn)公司其實有這方面的資料，但沒有被利用起來。記得我工作過的一家公司這樣培訓(xùn)業(yè)務(wù)員：即使是一個人，也要看完公司規(guī)定的資料（文字和光碟），并寫出心得體會和對自己未來工作的設(shè)想及思路。這樣新員工的工作狀態(tài)才能好而快地調(diào)動起來。
③、關(guān)于薪酬體制的建議
在晉升、福利（養(yǎng)保、醫(yī)保等）、進修培訓(xùn)、辦公條件、工資報酬、企業(yè)發(fā)展前景等影響員工穩(wěn)定的因素中，工資報酬是基本因素之一�？茖W(xué)合理的薪酬制度，應(yīng)當讓員工看到，隨著工齡、崗位、職位、貢獻、專業(yè)技術(shù)水平等的變化，他的薪酬謝會發(fā)生怎么樣的調(diào)整和改變，員工能從中對企業(yè)的未來進行預(yù)期，進而預(yù)期自己的人生，對自己進行規(guī)劃，從而決定自己對企業(yè)的認同程度，影響員工在企業(yè)的穩(wěn)定性。
薪酬體制是一項系統(tǒng)工程，做卻是企業(yè)不可或缺的基本制度，員工新進的時候就必須通過培訓(xùn)熟知該制度。
建議公司重視這個體制度的建設(shè)。
2、建議設(shè)立計劃專員崗位
工作如果沒有計劃，其弊端是不言而喻的，如方向目標不明確、工作沒有依據(jù)（考核沒依據(jù)、資金運用沒有依據(jù)等）、團隊步調(diào)不一致、授權(quán)不能落實等，嚴重的甚至讓人不知道怎么樣開展工作，或所做的工作和公司的目標背道而馳，進而極大地弱化員工的能動性、積極性、以及工作熱情。所以，計劃被列為管理要素之首。
建議公司設(shè)立計劃專員（或經(jīng)理），專門根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標匯總編制、分解公司的長、中、短期工作計劃，提交公司決策層會議通過后，以由董事長簽發(fā)的公司文件下發(fā)，并要求各部門按公司的計劃制訂實施計劃和方案報公司批準后組織實施。這樣，董事長只要掌握計劃的實施情況，就知道公司的運營狀況。
再進一步，可要求各部門先由崗位乃至個人提出本崗位（或個人）的實施計劃和方案，經(jīng)部門審核匯總后形成部門的實施計劃和方案，報公司批準后實施。這樣較能調(diào)動員工的工作狀態(tài)，也可以全面了解公司人員的工作情況，如各部門的人力配置是否合理，有沒有部門出現(xiàn)冗員或缺員，有沒有部門出現(xiàn)工作負荷過輕或過重，有利于全局調(diào)動公司人力。
更進一步，可要求部門根據(jù)公司長遠目標和年度工作計劃，向公司提交本部門的中、短期工作計劃和實施方案，報公司批準后實施。這樣，部門才能部門的日常工作與公司的戰(zhàn)略目標、年度計劃掛得上勾，才能從公司全局和部門自身上，主動地考慮工作，才能杜絕有人做不完工作，有人沒什么事可做的現(xiàn)象。
有了工作計劃，考核有了依據(jù)、資金的運用了有了依據(jù)，授權(quán)有了依據(jù)，責(zé)任追究也有了依據(jù)，就不會出現(xiàn)有人揣測著董事長的意圖來做事，或出現(xiàn)工作事故的時候責(zé)任落實不到人等到情況。
可設(shè)立考核專員對計劃的實施進度、質(zhì)量進行監(jiān)督、檢查，最后形成考核意見。
3、從新超市進駐看團隊的戰(zhàn)斗力
新超市合同談判留下的車位問題是一種切膚之痛。正如董事長所說的，公司的談判人員論年齡、經(jīng)歷、學(xué)識都不比新超市的差，談判怎么就不如對方呢？我想，關(guān)鍵在于以下幾點：
新超市在談判前一定有專門會議研究了合同，并在充分討論研究的基礎(chǔ)上制定了談判策略，談判團隊一定明白了談判的全部內(nèi)容、重點條款、條件底限，出現(xiàn)分歧的應(yīng)對預(yù)案等。人員分工上，除一定明確人員的主談、副談外，也一定明確了內(nèi)容上的主談和副談，以便于攻守相濟，防止疏漏。
而公司的談判首先被兩個因素干擾了：意向談判結(jié)束，所形成的經(jīng)董事長認可的意向并沒有向有關(guān)人員公布，談判人員誤認為合同條件是從意向過來的，是得到董事長認可的，此其一；談判團隊的人員組成事先沒有確定，進行合同研究，沒有制定談判策略，沒有進行談判分工，沒有確定防守底線，也沒有對分歧制定預(yù)案，此其二。
因此，不能說公司的團隊沒有戰(zhàn)斗力，而是沒有進行有效組織。
4、關(guān)于資金運用的建議
從策劃環(huán)節(jié)得到一些信息：和公司進行宣傳推廣合作很難拿到款項。這樣的信息不但使公司宣傳推廣方面的廣告制作與發(fā)布難找廣告商合作，也嚴重損害了公司的聲譽。我認為這是以下原因造成的：
一是沒有計劃，沒在宣傳推廣項目實施前落實好資金，二是實施結(jié)束后沒有及時結(jié)算，三是結(jié)算后沒有支付計劃和方案。從大的層面來說，就是公司的資金運用計劃不到位，與部門之間的資金需要脫節(jié)。
建議加強資金運用的計劃管理。
5、關(guān)于設(shè)立專門委員會的建議
建議設(shè)立計劃委員會，專門對各種計劃進行討論、研究、決策。
建議設(shè)立招商委員會，專門對各種招商政策、重大招商項目等進行討論、研究、審查和決策。
6、關(guān)于會議管理的建議
若非緊急事務(wù)，建議會前能擬出主要議題發(fā)給參會人員讓他們有個思考過程，這樣在會上才能提出也必須提出自己的看法和意見，有助于形成較好的決策。
園區(qū)物業(yè)管理述職報告
公司領(lǐng)導(dǎo)：
***于XX年年6月份從**公司轉(zhuǎn)到*********，至今已經(jīng)有兩年多了，從開始不了解物業(yè)的抵觸心理，嘗試著接觸到適應(yīng)新的工作管理模式，實踐中摸索著進行創(chuàng)新。再到跟著**的發(fā)展平臺學(xué)習(xí)成長至今，從當初的班長歷經(jīng)輾轉(zhuǎn)學(xué)習(xí)到現(xiàn)在的經(jīng)理助理，從當初的護衛(wèi)工作到宿舍管理工作再到園區(qū)全面工作，從當初的“土八路”到現(xiàn)在的“正規(guī)軍”。是****讓我體現(xiàn)了我個人的人生價值，是****的這個平臺讓我有機會在河南物業(yè)行業(yè)中五家一級資質(zhì)物業(yè)公司中的其中一家工作的機會。
回想當初，感慨萬分。當初還是一個沒有系統(tǒng)管理經(jīng)驗的隊長，只知道每天在工作崗位上等突發(fā)事件發(fā)生后再處理，崗位上只有簡單的工作流程，沒有后來學(xué)習(xí)的各種各種突發(fā)事件的處置預(yù)案和預(yù)防措施，七彩形式的企業(yè)文化（花式多樣的培訓(xùn)模式，崗位輪動，生日聚會、運動會等），在很短的時間內(nèi)收取信息甚至是膨脹到閉塞。學(xué)習(xí)公司簡介及領(lǐng)導(dǎo)信息再到徹底的推翻以前的工作模式，的確有點接受不了。嘗試著接受并融入團隊運作才發(fā)現(xiàn)物業(yè)有很多可學(xué)的專業(yè)管理知識。短短的兩年，讓我在基層管理崗位上奠定了扎實的基礎(chǔ)。為后來在工作中創(chuàng)新管理做足了鋪墊。在公司不斷發(fā)展的同時與公司同步開拓思路，創(chuàng)新管理。具體事例如下：
一、在專業(yè)知識不斷學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上根據(jù)實際情況對本崗位工作進行創(chuàng)新管理：
1、其中在負責(zé)園區(qū)環(huán)境管理中車間消殺工作由被動等通知安排消殺工作改為主動打電話為分廠提供消殺服務(wù)，得到分廠領(lǐng)導(dǎo)一致好評。
2、園區(qū)地勢較低，每年汛期園區(qū)逢下雨時園區(qū)都積水成河，制訂了防汛預(yù)案，有效組織員工快速反應(yīng)防汛并及時排水保證園區(qū)正常生產(chǎn)。過后組織員工對園區(qū)淹沒部位進行清洗。受到****書面表揚，****獎勵***項目處XX元。在XX年接收*****時，根據(jù)***管網(wǎng)走向繪制了園區(qū)第一張下水管網(wǎng)平面圖。
3、在負責(zé)污水站污水處理工作期間，有效的和維保公司及污水站員工進行結(jié)合，在原有上報市環(huán)保局傳輸標準之上制定標準，提前發(fā)現(xiàn)異常情況，第一時間維修并定期清理污水口和檢測口，在硬件條件之外物業(yè)公司接管污水站沒有接過一次停頓整改通知。
4、有效組織護衛(wèi)對**班車沿途路線交通情況進行疏通，得到**公司行政部在**集團內(nèi)刊上進行通報表揚。
二、個人取得的成績離不開公司正確的發(fā)展計劃及領(lǐng)導(dǎo)對員工傳幫帶的指導(dǎo)，在日常工作中我努力做到了以下幾點：
1、日常管理中秉承公司利益及員工成長為第一的原則，將公司的發(fā)展規(guī)劃與員工的切身利益相掛鉤，要把對上負責(zé)和對下負責(zé)有機的結(jié)合起來，全心全意做好承上啟下作用。
2、以公司“先做人 后謀事”“樹正氣 講團結(jié)”的精神為基準團結(jié)***團隊http://emrowgh.com，團結(jié)就是力量。在工作過程中，我能自覺按照民-主集中制的要求，注重維護***團隊團結(jié)，創(chuàng)造良好的氛圍；充分發(fā)揚民-主，虛心聽取各種意見；勇于批評和自我批評，注重決策的民-主化和科學(xué)化，為順利推進公司下發(fā)工作計劃及領(lǐng)導(dǎo)臨時安排工作創(chuàng)造了先決條件。平時注重觀察干部的思想和工作情況，及時溝通思想，凝聚人心，調(diào)動各方面的工作積極因素，形成工作合力。
3、堅持以服務(wù)標準作為工業(yè)園對外展示形象，組織消防、衛(wèi)生檢查、夜間安全檢查等工作方法排查隱患。對于隱患問題第一時間協(xié)調(diào)行政部督促隱患方進行整改。根據(jù)園區(qū)現(xiàn)場實際情況調(diào)整工作流程以保證服務(wù)質(zhì)量。
三、在這兩年多里經(jīng)過公司的培訓(xùn)，領(lǐng)導(dǎo)和同事們的關(guān)心與幫助，對物業(yè)專業(yè)知識的全面學(xué)習(xí)，加上工作實踐，已經(jīng)能勝任工業(yè)物業(yè)基層管理方面的工作，如人員物資配置、大型接待工作、應(yīng)急突發(fā)事件處理等，但對個別工作中掌握還不夠。在工作作風(fēng)方面缺乏雷勱風(fēng)行、緊扣死抓緊的作風(fēng)。
1、工作布置多，抓落實不夠。有很多工作想到了，看到了，也安排布置了，但在抓落實上有所不足。一向重視解決具體問題，對工業(yè)園項目部門主管工作強調(diào)不夠，致使工作成效不明顯。
2、協(xié)調(diào)處理問題多，影響了抓大事講大事的時間和精力。缺乏綱舉目張的工作方法。
3、工作有急于求成和保守留退路思想。自己雖然年輕，但是在基層領(lǐng)導(dǎo)崗位上擔(dān)任職務(wù)已經(jīng)5年，無論什么時期，無論走到哪里，總想把事業(yè)干好，對得起公司，對得起同事，以不做虧心事、愧心事，強調(diào)對領(lǐng)導(dǎo)的指示和***工作急于求成，開拓創(chuàng)新思想還不夠強。一直認為只要把外部環(huán)境協(xié)調(diào)好，內(nèi)部凝聚力增強好，維持好原來好的基礎(chǔ)，不求有功、但求無過。存在按步就班的思想。
4、在某些工作環(huán)節(jié)不能很好的做到防微杜漸、警鐘長鳴。
四、今后的努力方向
1、加強學(xué)習(xí)，努力提高自身素質(zhì)
樹立新的創(chuàng)新觀念和服務(wù)新標準觀念。把學(xué)習(xí)當作作人、工作的頭等大事。學(xué)習(xí)物業(yè)專業(yè)知識和真實案例，增強發(fā)現(xiàn)問題和處理問題的敏銳性；學(xué)習(xí)物業(yè)近期目標和長遠規(guī)劃，把握好正確發(fā)展方向；提高項目工作決策水平。
2、工作安排重落實，重檢查、重因時俱進，勤溝通（與領(lǐng)導(dǎo)、與業(yè)主、與員工），正確面對業(yè)主、公司、員工三者之間的關(guān)系，努力達到業(yè)主、公司、項目及項目員工共贏局面。
3、隨著公司在物業(yè)行業(yè)中越來越重要的地位，對房地產(chǎn)，對社會具有舉足輕重的影響。一線的骨干員工，特別是熟悉公司發(fā)展歷史的骨干員工需求量是越來越多。培養(yǎng)組建核心團隊，為公司向外拓展做好人才儲備準備工作。
4、不斷增強大局意識和整體觀念。自覺做到局部服從整體，下級服從上級，做決策、辦事情要從大局著眼，服從大局，服務(wù)大局。
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