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停車場共同管理協(xié)議
鄒家健
2015深圳“兩會(huì)”南都提案聚焦“小區(qū)停車場位屬于誰？”這個(gè)公眾關(guān)注的熱點(diǎn)問題，引發(fā)了代表、主管部門和公眾的熱議�！叭舜蟆贝砗粲醣M快明晰停車位產(chǎn)權(quán)歸屬，根除地產(chǎn)商租售停車位亂象；政府主管部門卻說當(dāng)前法規(guī)模糊，存在確權(quán)難度；地產(chǎn)開發(fā)商更憑借“霸王條款”將小區(qū)停車場/位強(qiáng)行約定在其名下，以租代售。小區(qū)停車位屬于誰？如何鑒別小區(qū)停車場產(chǎn)權(quán)歸屬？并不是一個(gè)復(fù)雜的問題，國家、地方法規(guī)早就有明確的規(guī)定，深圳小區(qū)停車場/位確權(quán)并不難，難的是主管部門態(tài)度曖眛，不執(zhí)法，不作為。作為國家《物權(quán)法》立法諫言的參與者，我應(yīng)將停車場產(chǎn)權(quán)歸屬“信息不對等”的真-象告訴公眾。
一、“法不溯及既往”，《物權(quán)法》實(shí)行前，按小區(qū)“公共配套”規(guī)劃建設(shè)的深圳地下停車場屬小區(qū)全體業(yè)主共有。2015年10月1日《物權(quán)法》實(shí)行以后，地產(chǎn)商獨(dú)立投資建設(shè)的停車位，取得產(chǎn)權(quán)證后可以租售、贈(zèng)與。
2015年10月1日《物權(quán)法》實(shí)行，是一個(gè)分界點(diǎn)。在全國人大《物法權(quán)》專題新聞發(fā)布會(huì)上，全國人大會(huì)法工委副主任王勝明指出：至于《物權(quán)法》頒布實(shí)施前車位、車庫的歸屬問題，法律委員會(huì)研究認(rèn)為，按照法的一般原則，法律是不溯及既往的，本法也是一樣。對過去的問題，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)的相關(guān)法規(guī)處理。由全國人大會(huì)法制工作委員會(huì)民法室編著的《中華人民共和國物權(quán)法解讀》一書中，“立法者”在解讀《物權(quán)法》最后一條關(guān)于物權(quán)法實(shí)施日期的規(guī)定時(shí)，對物權(quán)法的溯及力有明確的“權(quán)威解讀”：“法不溯及既往” 本法也是一樣。對過去的問題，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)的相關(guān)法規(guī)處理。對于《物權(quán)法》，以前依法成立的財(cái)產(chǎn)關(guān)系不論是否符合現(xiàn)在《物權(quán)法》的規(guī)定，都應(yīng)當(dāng)保護(hù)其穩(wěn)定，這樣才能保護(hù)合法取得的物權(quán)，避免因法律的變動(dòng)帶來不必要的紛爭。
二、2015年10月1日前，按小區(qū)“公共配套”規(guī)劃建設(shè)的深圳地下停車場其建設(shè)成本，已分?jǐn)傆?jì)入房價(jià)。從房屋價(jià)格構(gòu)成分析，未計(jì)入容積率的小區(qū)公共配套設(shè)施（架空層、地下車庫、小區(qū)道路、花園、公共設(shè)備用房等），其建設(shè)成本已分?jǐn)傆?jì)入購房價(jià)款之中。小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用是業(yè)主支付的，地產(chǎn)商賣車位屬違法二次收費(fèi)，重復(fù)買賣。
《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》第八條 “商品房銷售價(jià)格構(gòu)成”中明確標(biāo)明： 業(yè)主購房的價(jià)款中包括建筑建設(shè)成本、各類稅金、地產(chǎn)商利潤三大部分。其中建筑建設(shè)成本包括“1、地價(jià)（土地使用權(quán)出讓金）和征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)；2、規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；3、按國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)承組的開發(fā)小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)等8項(xiàng)內(nèi)容。該《規(guī)則》第九條還明確規(guī)定：“經(jīng)營者向購房者公開標(biāo)明的商品房銷售價(jià)格應(yīng)包含第八條所列的項(xiàng)目內(nèi)容，不得在公開標(biāo)明的商品房價(jià)格外加收任何費(fèi)用，也不得在商品房交付使用時(shí)委托物業(yè)管理單位追加房價(jià)外的任何費(fèi)用”。
由此可見根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，小區(qū)的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)及土地出讓費(fèi)等，已計(jì)入小區(qū)的房屋價(jià)格構(gòu)成，并以預(yù)算造價(jià)按住宅面積所占比例分?jǐn)偟矫恳粯I(yè)主的購房面積單價(jià)中。業(yè)主購買的每一平方米的建筑面積，其價(jià)格構(gòu)成中不僅包含了“專有”住宅本身的價(jià)格，而且還包括相應(yīng)土地使用費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。從公平原則來講，小區(qū)公共配套設(shè)施的所有權(quán)應(yīng)歸該小區(qū)全體業(yè)主共有。
三、開發(fā)商不享有小區(qū)土地使用權(quán)后，無權(quán)租售小區(qū)停車位。我國的房地產(chǎn)土地政策是：房地合一，建筑物和土地不可分割，土地使用權(quán)隨房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移一并轉(zhuǎn)移。
國家《物權(quán)法》第七十二條明確規(guī)定；“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)”，“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅，經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓�！�1999年6月修改后的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條規(guī)定：“ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，建筑物、附著物的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)與該建筑物、附著物所占用的土地的使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，不得分割�！钡谑䲢l規(guī)定：“ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移；轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)出讓合同書或者其復(fù)印件提供給受讓人�！钡谑龡l規(guī)定：“ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺(tái)或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有�！�
由此可見，深圳小區(qū)停車位確權(quán)并沒有出現(xiàn)“法規(guī)模糊不清”的“空白”。從法理分析，建筑物的共用部份是為一幢建筑物中專有部份所有權(quán)人共同利用和所有的部份。對于停車庫（位），各地政府規(guī)劃部門要求開發(fā)商按每百戶一定數(shù)量車位的標(biāo)準(zhǔn)建車庫，這就明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務(wù)。建成后的停車庫作為公共配套設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。按照公共配套建設(shè)的停車庫，是已計(jì)入可售住宅建筑成本的；地下車庫雖然有建筑面積，但不計(jì)入容積率，小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主所購的建筑面積，小區(qū)的土地使用權(quán)為小區(qū)業(yè)主享有，開發(fā)商不享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)，除非取得土地使用權(quán)人業(yè)主的同意。附屬公配設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。
綜上所述，深圳小區(qū)停車場/位確權(quán)有法可依，并不存在確權(quán)難題。2002年2月，當(dāng)時(shí)的深圳規(guī)劃國土局就依據(jù)以上法規(guī)，對福田區(qū)景洲大廈停車場進(jìn)行了確權(quán)，明確確認(rèn)景洲大廈停車場屬公共配套，歸全體業(yè)主共有，景洲大廈業(yè)委會(huì)順利收回了景洲大廈停車場。對于2015年10月1日《物權(quán)法》實(shí)行以后，地產(chǎn)商是否獨(dú)立購地，獨(dú)立投資建設(shè)小區(qū)停車場，應(yīng)以規(guī)劃報(bào)建和竣工驗(yàn)收為準(zhǔn)，此后新建的小區(qū)地下停車場確權(quán)，地產(chǎn)商應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
（作者為中國城市社區(qū)問題專家、深圳景洲大廈業(yè)主大會(huì)執(zhí)行秘書）
更多資訊請從“谷歌”登陸“景洲大廈博客 ” http://emrowgh.com
問題二： 深圳規(guī)劃國土委既然說地產(chǎn)商買賣停車位違法，為什么要為地產(chǎn)商違法約定的“霸王條款”賣房合同附表作備案登記？ | |
如何確定小區(qū)停車場的權(quán)屬？ 一、根據(jù)“土地使用權(quán)出讓合同”確定小區(qū)車庫歸屬。 無論是將車庫修建于地上還是地下，都是建于區(qū)分建筑物之內(nèi)，其都與土地使用權(quán)權(quán)屬具有必然聯(lián)系，在車庫發(fā)生權(quán)屬爭議的情況下，可以通過土地使用權(quán)的權(quán)屬狀況確定車庫的權(quán)屬狀況。我國的房地產(chǎn)法律中，“土地隨房產(chǎn)轉(zhuǎn)移”，即“地隨房走”，這是判定小區(qū)車庫歸屬的一個(gè)重要原則。土地使用權(quán)，在訂立“土地使用權(quán)出讓合同”和規(guī)劃報(bào)建、簽訂房屋買賣合同時(shí)就已經(jīng)確定，據(jù)此原則，業(yè)主一旦購買了區(qū)分建筑物的專有部分，則房屋所占的土地使用權(quán)，就隨之轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，因此車庫應(yīng)當(dāng)確定為業(yè)主所有。地產(chǎn)開發(fā)商賣完房后，已不再擁有土地使用權(quán)，因此也無權(quán)再賣車位。 在我國，空間利用包含在土地使用權(quán)之中，業(yè)主購買了專有部分（房屋）之后，實(shí)際上已經(jīng)擁有了地上空間和地下空間的利用權(quán)�？臻g利用應(yīng)按政府規(guī)劃來確定，而不是由房地產(chǎn)商利用賣房強(qiáng)勢地位來單方強(qiáng)制約定。 二、根據(jù)主物和從物理論確定小區(qū)車庫歸屬。 從物，是指在使用功能上服務(wù)于主物，并且與主物不可分離的物體。如果將車庫定位為小區(qū)建筑物的從物，那依據(jù)主物與從物的一般原理，車庫的所有權(quán)當(dāng)然地依據(jù)建筑物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)移。如果商品房已經(jīng)全部銷售給業(yè)主，則可以推定：地下車庫為全體業(yè)主共有。地下停車庫是小區(qū)的稀缺資源，是小區(qū)大廈建筑不可分割的組成部分。車庫附屬于主體建筑物而存在，服務(wù)于小區(qū)業(yè)主。 三、根據(jù)出資情況確定小區(qū)車庫歸屬。 “誰投資，誰受益”是國家《物權(quán)法》中的關(guān)于解決產(chǎn)權(quán)糾紛的一個(gè)重要原則。無論小區(qū)的車庫建在地上，或者地下，都是利用區(qū)分所有的建筑物而建造，要確定其權(quán)屬，地產(chǎn)商是否在買地時(shí)單獨(dú)投資并有特別約定？是否單獨(dú)投資建設(shè)停車庫？也是確定小區(qū)車庫歸屬的一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)。 |
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