加強停車位管理措施

根據(jù)2015年10月1日施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條

“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，

以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條

“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定，前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例”和第十三條

“業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：……(四)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況”的規(guī)定。

廣州市已于二OO八年三月二十日發(fā)布并實施了穗國房字〔2015〕195號《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》，并于二OO九年六月三日發(fā)布并實施了穗國房字〔2015〕544號《關(guān)于執(zhí)行<廣州 市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定>的補充通知》。

廣州的《規(guī)定》和《通知》本著“民生為重”的原則，規(guī)定商品房項目中規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫必須首先滿足業(yè)主的需要。

其中之一是首先保障業(yè)主的租售權(quán)，《規(guī)定》第三條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。同時，為約束開發(fā)建設(shè)單位的租售行為，切實維護業(yè)主的租售權(quán)，《規(guī)定》第九條規(guī)定辦理車位權(quán)屬證時，要對應(yīng)注明購買該項目房屋的產(chǎn)權(quán)證號和合同編號，即采取車位產(chǎn)權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)“一一掛鉤”的方式，杜絕開發(fā)建設(shè)單位的違規(guī)銷售行為。

《通知》第三條關(guān)于開發(fā)企業(yè)出售出租車位、車庫，應(yīng)首先滿足業(yè)主需要作出了更加明確的兩條補充規(guī)定：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫數(shù) 量無法滿足本項目業(yè)主需要的，開發(fā)企業(yè)原則上不得向本項目業(yè)主之外的單位或個人出售或出租。

在已滿足本項目業(yè)主購買和租賃需要的前提下，開發(fā)企業(yè)確需將車位、車庫出售或出租給本項目業(yè)主之外的單位或個人的，必須按照《廣東省物業(yè)管理條例》第五十四條的規(guī)定辦理。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫數(shù)量無法滿足本項目業(yè)主需要的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取競標(biāo)、搖珠等公開競爭方式出售、出租。

其二是切實保障業(yè)主的知情權(quán)，《規(guī)定》第六、七條確定了車位規(guī)劃建設(shè)情況和租售方案的事前公示制度。

其三是保障業(yè)主的公平分配權(quán)，《規(guī)定》第四條規(guī)定商品房項目車位、車庫不得預(yù)售；第八條規(guī)定在規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)少于本項目的房屋套數(shù)的，每購買一套房屋只能租售一個車位。同時，為解決部分小區(qū)車位供求關(guān)系緊張的問題，《規(guī)定》第十五條還確定了鼓勵開發(fā)建設(shè)單位提供機動的車位，供臨時停放的車輛使用。

其四是保障業(yè)主對小區(qū)公共部位的權(quán)益，《規(guī)定》根據(jù)《物權(quán)法》的精神，明確規(guī)定小區(qū)共有道路或其他公共場地的停車位屬業(yè)主共同所有，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自出售或出租。

此外《規(guī)定》針對車位預(yù)售中存在的不規(guī)范問題，切實加強了對開發(fā)建設(shè)單位租售行為的規(guī)范與監(jiān)管。

其一是確定了車位租售方案事前備案制度，并對備案內(nèi)容進行較詳細的規(guī)定。

其二是規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位不得以“只租不售”等理由拒絕提供停車服務(wù)；不得擅自就小區(qū)公共部位進行停車位經(jīng)營；不得擅自改變停車位規(guī)劃功能等。

其三是明確了由于違規(guī)租售造成業(yè)主損失的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

其四是對違規(guī)租售的開發(fā)企業(yè)，確定了通報、整改并退回違規(guī)所得等行政處罰措施。

成都市目前雖然還沒有出臺本地關(guān)于車庫車位的相關(guān)規(guī)定，但是《物權(quán)法》及其司法《解釋》的相關(guān)規(guī)定，已經(jīng)賦予了金域藍灣一期的業(yè)主和成都萬科成華置業(yè)有限公司具有與上述同樣的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任。

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