小區(qū)停車位管理辦法

停車問題已經(jīng)成為天元城能否走上健康管理的關(guān)鍵因素，從目前小區(qū)的發(fā)展情勢看，本人持悲觀態(tài)度，作為一個堅決反對搞固定車位管理的業(yè)主，我這篇文章著重談一談多數(shù)業(yè)主思想中可能存在的錯誤觀念、目前的困境和如何面對緩解困境。

一、可能錯誤的觀點。

1、停車位不夠。一談到停車難問題，我想絕大多數(shù)業(yè)主第一反映是車位不夠，我認(rèn)為這個想法可能存在一定偏差。

首先，到目前為止，我沒有看到歷任物業(yè)公司、業(yè)委會公示過小區(qū)準(zhǔn)確的停車位數(shù)據(jù)（當(dāng)然這可能存在一個統(tǒng)計口徑問題）、小區(qū)所有車輛的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，沒有這個數(shù)據(jù)作基礎(chǔ)談停車位不夠是空談。

第二，沒有全面統(tǒng)計晚上停車難時段的車位利用情況。小區(qū)停車最難的時間，個人認(rèn)為是晚上6點－9點左右（其實這個數(shù)據(jù)從車輛門禁系統(tǒng)就能分析出）。在這個時段，我認(rèn)為業(yè)委會可以要求其物業(yè)公司對全小區(qū)車輛的動態(tài)情況進(jìn)行收集并分析（其實，我更傾向于業(yè)主自己組織當(dāng)志愿者做這件事），如每隔1個小時安排人全小區(qū)跑一遍，有多少固定車位空著，有多少輛車停在影響通行的道路上，有多少輛車是外來車輛等等，制作成表格進(jìn)行分析，連續(xù)收集一段時間。個人估計，如果全部車位不固定能實行并實行好的話（需要綜合考慮各種情況，后面的困境思考我會著重寫），停車難問題可能會從18時－21點向后退到21點以后，而且影響的車輛只限于在這之后進(jìn)小區(qū)的車輛，即使這些車沒辦法只能停在道路，對道路的通行影響也是最小的。

2、固定車位一取消，停車會更亂。其實，全面取消固定車位的管理的難度是高于固定車位，固定車位最簡單，也是基本上全國多數(shù)小區(qū)采取的管理辦法，但我要說，這絕對是個壞辦法，于法于情于理都是壞，這個我已經(jīng)在《告業(yè)主書》中進(jìn)行了闡述，不再贅述。

對于取消固定車位，是否會亂的問題，我有信心說，只要做好前期準(zhǔn)備工作并能監(jiān)督物業(yè)公司盡心盡力的話，短期會有影響，但肯定不會亂，而且小區(qū)面貌會大為改觀，鄰里關(guān)系會真正走上和-諧，而物業(yè)如果真正用心去做，物業(yè)的那些保安也會得到尊重，稍候談如何實現(xiàn)不固定車位管理。

二、目前的困境

1、固定車位業(yè)主會反對取消固定車位管理。在這兒，我講個1955年發(fā)生在美國的民權(quán)案例。

羅莎·帕克斯，1913年2月4日出生在亞拉巴馬州的一個黑人家庭。1955年12月1日，她因在公共汽車上拒絕給一位白人男子讓座，拉開了美國現(xiàn)代民權(quán)運動的序幕。當(dāng)時，亞拉巴馬州實行吉姆·克勞法，這是一部對黑人進(jìn)行隔離、壓制的種族歧視性法律。它規(guī)定黑人在乘公交車、到餐廳以及其他公共設(shè)施時不能與白人坐在一起。由于當(dāng)時車上的人很多，司機(jī)要求羅莎·帕克斯將座位讓給一位白人男子，但她拒絕了。此后，這個看似不起眼的“叛逆行為”發(fā)展成改變美國歷史進(jìn)程的民權(quán)運動。羅莎·帕克斯自己回憶說：“那天像平常日子一樣，唯一使它變得重要的是全體黑人的團(tuán)結(jié)�！钡滋芈墒谢鶢柵撂乩锟嗽u價說：“她通過坐下去而站了起來�！�

反觀我們小區(qū)的車位管理現(xiàn)狀，如果把固定車位和臨時車位看成是隔離制度的話，如果有臨時車位的業(yè)主去占固定業(yè)主的車位的話，如果大家都通過法律途徑解決的，如果法律是可以依靠的話，那么大家認(rèn)為這種不公平的隔離制度能長期下去嗎？

當(dāng)然，放在中國的環(huán)境下，上面這番話可能會被認(rèn)為是廢話、無用的話。

2、車位管理權(quán)不在業(yè)委會手中。大家想一想，從天安時代到青和時代，一個固定車位就能挑起業(yè)主無限的熱情，讓小區(qū)陷入瘋狂，而車位管理權(quán)旁落正是造成瘋狂的根源之一，所以必須得讓權(quán)力回歸權(quán)力主體，同時讓權(quán)力接受監(jiān)督。而只有車位管理權(quán)回歸業(yè)委會，業(yè)委會的權(quán)威才能逐步建立，不然多數(shù)業(yè)主還是會看物業(yè)公司的臉色行事，我以前說過，只要物業(yè)公司在車位上點個火，業(yè)主會瘋狂地加柴。

3、業(yè)主不愿意配合進(jìn)行車輛調(diào)查。目前，人與人之間的關(guān)系普遍缺乏信任感，而不少業(yè)主也會以個人隱私和自己的私利不愿意配合提供車輛信息。我認(rèn)為，這個問題應(yīng)該不算大，因為現(xiàn)在物業(yè)公司應(yīng)該有絕大多數(shù)業(yè)主的車輛信息，只需進(jìn)行全面梳理，曉之以情，動之以理，真正不行上門去溝通，應(yīng)該沒大問題。

4、業(yè)委會自身的困境。這次車位改造，業(yè)委會在選舉前就已公開承諾，目前走到如此地步，個人認(rèn)為也會給業(yè)委會后期的工作增加難度，特別是無車業(yè)主因鏟路毀綠填溝而心生怨恨。同時，如果這次改造的車位正好是在原固定車位側(cè)進(jìn)行的，則改造完成后，這部分車主肯定還是會要固定車位，這樣，即使改造的其他車位不固定，也會造成固定車位與非固定車位同在一邊，又將改變原先固定車位在一側(cè)，非固定車位在一側(cè)的格局，給管理再增加難度。

三、如何緩解停車難困境。

我可以肯定地說，如果現(xiàn)在改造的停車位再搞固定車位，必將加深小區(qū)管理的惡，這是顯而易見的，暫時可能會緩解一下，但只不過把問題留到了未來，使得更壞的情況在未來發(fā)生而已。

下面，我將從車位管理的組織架構(gòu)、管理細(xì)則、監(jiān)督制度、物業(yè)方、業(yè)主方等五個方面進(jìn)行闡述。

1、組織架構(gòu)。

上面我說了，車位管理權(quán)必須回歸業(yè)委會，不管從法律角度、管理角度都應(yīng)該回歸。大致構(gòu)思如下（可以深入討論這部分）：

業(yè)委會的主要職責(zé)：

（1）廣泛征求意見，制定停車管理辦法，再廣泛征求意見并通過民-主程序。這是一件比較難的事情，以前的做法估計是物業(yè)公司拿方案，業(yè)委會討論通過，但個人認(rèn)為這是有問題的，首先物業(yè)公司不是小區(qū)公共財產(chǎn)所有人，而且物業(yè)公司與業(yè)主的目標(biāo)是不一致的，物業(yè)公司要賺錢，而業(yè)主要良好的秩序。所以，根據(jù)誰的財產(chǎn)誰做主的原則，理應(yīng)由民-意的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會來做。當(dāng)然，這其中可以邀請物業(yè)公司的專業(yè)人員參與制度建設(shè)，畢竟他們有實際的經(jīng)驗和知識。

（2）接受業(yè)主辦卡申請。目前，小區(qū)應(yīng)設(shè)專職秘書，接待業(yè)主辦卡申請等事項，審批業(yè)主申請資料，辦卡流程應(yīng)制度化并上墻。車輛新增辦卡情況要及時公開發(fā)布，接受業(yè)主監(jiān)督�，F(xiàn)在的情況是申請卡、審核、辦卡都在物業(yè)公司，業(yè)委會根本管不到，這樣就會造成辦卡失控。而業(yè)委會掌握了小區(qū)全體車主、車位情況，即使以后再換物業(yè)公司也不用擔(dān)心業(yè)主資料問題

（3）定期公布小區(qū)車輛及辦卡情況并接受業(yè)主監(jiān)督。這個工作主要是讓業(yè)主關(guān)心小區(qū)，知道車位、車輛狀況，引導(dǎo)業(yè)主在買車時慎重考慮小區(qū)的實際情況，當(dāng)然這也是讓業(yè)委會的工作在陽光下進(jìn)行。

（4）對物業(yè)公司的車輛管理行為進(jìn)行監(jiān)督考核。加強(qiáng)對物業(yè)公司的日常管理，一旦發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司發(fā)生隨意辦卡的情況，及時處罰物業(yè)公司并向全體業(yè)主公開相關(guān)情況。

（5）確保停車費中物業(yè)公司所得部分的�？顚Ｓ�。既然有30％的停車費給物業(yè)公司，這部分錢就應(yīng)該用在車輛管理上，如增加早晚高峰時車輛疏導(dǎo)人員，可以要求物業(yè)公司招聘一些有駕照的保安，提高疏導(dǎo)效率。

（6）對于小區(qū)內(nèi)的車輛碰擦事故，出具相關(guān)證明便于業(yè)主車損保險理賠（不確定是業(yè)委會還是物業(yè)的責(zé)任）；

（7）……

業(yè)主的主要職責(zé)：

（1）遵守車輛管理制度；

（2）監(jiān)督業(yè)委會、物業(yè)公司的車輛管理行為；

（3）及時反映問題，提出意見和好的建議；

（4）……

物業(yè)公司的主要職責(zé)：

（1）按照業(yè)委會指定的車輛管理方案執(zhí)行車輛管理，確保小區(qū)車輛管理有序安全；

（2）收取停車費用并配合業(yè)委會把公共維修基金部分入小區(qū)的�？钯~戶；

（3）接受業(yè)委會、業(yè)主的監(jiān)督，對于反映屬實的問題及時改正；

（4）定期分析小區(qū)車輛情況提供給業(yè)委會；

（5）及時妥善處理小區(qū)內(nèi)車輛碰擦等事故，對于小區(qū)內(nèi)的車輛碰擦事故，出具相關(guān)證明便于業(yè)主車損保險理賠（不確定是業(yè)委會還是物業(yè)的責(zé)任）；

（6）……

2、管理細(xì)則（一家之言，條件是全部車位不固定）

要想取消固定車位，必須得做足前期準(zhǔn)備，方案制定必須精確，必須要一次性成功，當(dāng)然可以有個試運行階段。用數(shù)據(jù)說話，用精確的方案說話，讓廣大固定車主看到取消固定車位后對他的影響會很小，而對小區(qū)的影響會很大。

（1）掌握全部車輛信息和車位情況，前面已經(jīng)說過，再次強(qiáng)調(diào)非常重要。

車輛信息收集我就不說了，對于車位的基礎(chǔ)管理我想重點說一下。目前，道路兩邊停車甚至道路中央停車已經(jīng)是現(xiàn)實，既然這樣，可能考慮未畫停車線的另一側(cè)也畫上停車位（考慮到美觀，也可為線），甚至道路中間位置，當(dāng)然得考慮到道路會車、進(jìn)出車位和消防安全等，我寫的《告業(yè)主書》中寫過方案，但是從現(xiàn)在鏟路的情況看，部分已經(jīng)不適用了。其次，給所有車位編號，大致方案如下所述：

根據(jù)道路所屬小區(qū)組團(tuán)編號，并把編號印刷在車位旁。舉例說明，如果擬編號的道路車位只屬于碧水座，則以字母BS開頭，后面跟阿拉伯?dāng)?shù)字，數(shù)字遞增方向可以從南到北遞增，從東到西遞增（其實這種編號也可用于小區(qū)內(nèi)路燈等公用設(shè)施，方便管理和業(yè)主報修），拐彎處是否可以停車待商榷，現(xiàn)實是都停了，如果能保證會車的前提下，個人認(rèn)為也可畫停車位并編號。如果擬編號的道路位于兩個組團(tuán)之間，則編號規(guī)則可以這樣設(shè)定，如在碧水座和檀香座之間，則靠碧水座側(cè)可把“碧”的拼音首字母B放在前面“檀”的拼音首字母放在后面編號為“BT＋編號”，靠檀香座側(cè)反過來“TB＋編號”。這樣編號的好處是可以方便物業(yè)管理和業(yè)主定位車位，如果能把編號做進(jìn)門禁系統(tǒng)，再在高峰時期輔于保安巡視把空余車位信息及時傳給門禁的話會有效改善停車管理，提高物業(yè)服務(wù)。

后期如果執(zhí)行順利的話，通過各進(jìn)出門電腦聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)門取空余車位編號，按車位編號停放甚至可以實現(xiàn)車輛定位停放，當(dāng)然這是理想狀態(tài)，另當(dāng)別論。

（2）物業(yè)加強(qiáng)巡視。在晚間停車高峰時間段，物業(yè)加強(qiáng)人手巡視是非常重要的，及時疏導(dǎo)道路交通，掌握空余車位情況，形成門禁刷卡保安、巡視保安、業(yè)主的三方聯(lián)動，做得好的好可以在每個門口裝LED大牌（還可以做廣告增加收入，也方便小區(qū)發(fā)布通知等），像社會公共停車管理一樣進(jìn)門就知道小區(qū)的空余停車位情況。同時，進(jìn)出門道閘都要關(guān)閉，刷卡進(jìn)出，改變現(xiàn)在的出門不刷卡，這樣根本不知道小區(qū)內(nèi)的車位占用大致情況。

（3）車位分隔標(biāo)識。為了方便車主停車，最大限度地利用每一個車位，防止一車占兩位的情況，進(jìn)行車位標(biāo)識分隔也是很重要的細(xì)節(jié)，可以參考社會道路的方法。通過熒光、閃爍燈等設(shè)施進(jìn)行車位標(biāo)識，讓業(yè)主能準(zhǔn)確停到畫好的停車位中，當(dāng)然如果能解決下雪覆蓋標(biāo)識的問題就更好了。對于一車占兩位的，物業(yè)巡視保安要及時發(fā)現(xiàn)并通知車主挪位，對于堅決不挪的，個人認(rèn)為可以考慮按照兩個車位收停車費，對于屢教不改的可以在小區(qū)公示。

（4）收費系統(tǒng)調(diào)整。考慮到全部不固定車位后，隨著車輛增多，肯定會有車輛因小區(qū)停車位滿而無法停，為了公平起見，可以把停車收費系統(tǒng)改為按天收費，一天內(nèi)（還是進(jìn)出一次刷卡時間內(nèi)，但一天內(nèi)多次進(jìn)出只收一次）停車時間超過一個時間限度，如超過1小時就收一天的費，不到就不收費，避免了矛盾。

（5）對于業(yè)主親朋親屬和社會車輛管理。這個是個大問題，因為處理不好會增加矛盾，個人的方案是晚高峰時間段外來車輛禁止入內(nèi)（高峰時段的設(shè)定根據(jù)門禁系統(tǒng)的數(shù)據(jù)定），當(dāng)然有緊事如家人生病等臨時進(jìn)一下應(yīng)給以進(jìn)入（這個比較難界定，保安比較難操作）。對于非晚高峰時段，個人認(rèn)為應(yīng)放寬一些，當(dāng)然可以收取一定費用（存在發(fā)票問題）或不收費，進(jìn)門要有醒目標(biāo)識（收費方案也應(yīng)由業(yè)委會制定并經(jīng)民-主程序通過后要求物業(yè)執(zhí)行，是否需要物價部門核準(zhǔn)不清楚）。對于社會車輛如救護(hù)車、110車、水電氣等特種車輛應(yīng)該配合予于放行。

上述方案可能還會存在一個問題，如果是無車業(yè)主家中親朋開車來訪怎么辦？個人認(rèn)可以在停車管理方案中明確對無車業(yè)主進(jìn)行一定的補貼，這樣親朋來按照上述方案同樣處理。如果有無車業(yè)主不同意補貼要辦卡（這種情況比較少，但可能會有如父母住本小區(qū)子女每天來看望、吃飯的），需要專門研究考慮。

（6）地下車庫車主的管理。在停車高峰時期，物業(yè)人員要引導(dǎo)地下車位業(yè)主把車開到地下車庫，避免占用道路有限的停車位，這個問題，業(yè)委會、物業(yè)要提前告之每位地下車位業(yè)主，希望其配合。

（7）個別業(yè)主占車位問題的處理。如果有個別業(yè)主裝地鎖或用自行車等物品提前占車位，應(yīng)該在車輛管理制度或物業(yè)服務(wù)合同中授予物業(yè)公司相關(guān)的清理權(quán)。

（8）摩登道單身公寓停車問題。據(jù)說此次改造要在萊茵達(dá)路口裝道閘對摩登道進(jìn)行封閉管理，我不知道摩登的土地是單獨的一個土地證還是在天元城大的土地證中，如果在一個土地證中應(yīng)該可一。以劃入整體管理，如果不是，個人認(rèn)為其停車位可能要按照土地證范圍內(nèi)的業(yè)主進(jìn)行管理。

拋開管理權(quán)，對于在萊茵達(dá)路口裝道閘，我認(rèn)為也要慎重考慮。因為雖然那片土地屬于天元城（我聽說的），但一方面涉及到天印花園有一個門開在摩登道的路上，另一方面，里面有不少門面房，還有幼兒園，如何管理有限的幾十個車位也要統(tǒng)籌考慮，避免激起大的矛盾。

（9）前期的宣傳準(zhǔn)備工作。在方案的制定過程中必須進(jìn)行大范圍的討論，讓每位業(yè)主（包括無車業(yè)主）都關(guān)心知道這件事，討論的方案可以這樣：

由業(yè)委會牽頭，按照各座進(jìn)行討論，碧水座的在一起，檀香座的在一起……，因為他們對自己座的車位車輛情況最了解，當(dāng)然討論的范圍不限于本座，討論必須要有意見和建議并在小區(qū)內(nèi)公布，要多次進(jìn)行這樣的討論，最終形成一個可能通過的方案。討論充分了，后面的執(zhí)行就會順利一些，不然，單方面少數(shù)人指定的方案即使再好，沒有業(yè)主的配合也不行。

（10）單行線方案。跟上面一樣，必須大范圍討論，均衡各方利益，不然執(zhí)行起來肯定困難重重。

3、監(jiān)督制度、物業(yè)方、業(yè)主

這幾方面我簡單說一下，良好的監(jiān)督制度是保證取消全部車位不固定管理的重要保障，監(jiān)督，不僅是對物業(yè)，也包括業(yè)委會。沒有有效監(jiān)督，則任何好的制度都會變得面目全非。個人認(rèn)為，最好的監(jiān)督就是陽光，就是公開，業(yè)委會要主動公開各項決策的會議內(nèi)容、委員的投票情況，業(yè)主要經(jīng)常去看看業(yè)委會的工作記錄，對于事關(guān)公共區(qū)域的管理要主動介入，提意見和建議，共同管理好小區(qū)。我相信，業(yè)委會只有公開運作，才能取得業(yè)主的信任，才能行動有力量，我更明白，沒有業(yè)主的參與，沒有業(yè)主的監(jiān)督，小區(qū)想長治久安那絕對是幻想。

作為物業(yè)方，我想說，你要想給你的保安、你的員工以尊嚴(yán)，那么我可以這么說你必須得學(xué)會站在業(yè)主的角度、站在小區(qū)良性管理的角度看問題，不然，現(xiàn)狀就是物業(yè)人員被業(yè)主罵、物業(yè)低層人員被上層罵，為了那不多的工資，又沒有多少尊嚴(yán)的工作，誰也不會真正地用心去工作。

最后，我想對所有業(yè)主說，一切的改變都取決于您，取決于您的觀念，取決于于您的行動，取決于于您的付出，您改變了這個小區(qū)就改變了一點，您參與了，這個小區(qū)就多了一份力量，您付出了，這個小區(qū)就多了一份溫暖。

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