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國際酒店項(xiàng)目建議書
一、項(xiàng)目名稱：
XX大酒店
二、建設(shè)單位：
XX房地產(chǎn)開發(fā)公司
三、項(xiàng)目地址：
XX
四、項(xiàng)目背景
五、項(xiàng)目規(guī)模：
客房50間，床位100張；大廳及包間15個(gè)，總計(jì)餐位550個(gè)；大、小會(huì)議室三間。
六、投資總額（概算）：
人民幣（下同）：約830萬元。
（一）裝修費(fèi)用：
1、客房2700平方米，按每平方米裝修投入1200元，計(jì)投資約為330萬元；
2、餐廳1300平方米，按每平方米裝修投入1300元，計(jì)投資約為170萬元；
3、廚房裝修投資約15萬元；
4、多功能廳及辦公區(qū)750平方米，按每平方米裝修投入1000元，計(jì)投資約為75萬元；
總體裝修投入估計(jì)約為600萬元。
（二）設(shè)施、設(shè)備投資：
空調(diào)、鍋爐、電梯、消防、安防、餐廳設(shè)備、廚房設(shè)備、布草投入約為200萬元。
（三）不可預(yù)計(jì)費(fèi)用約為30萬元。
七、項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求：
項(xiàng)目總占地面積：13畝；層高5層；建筑面積：5000平方米（含新增2000
平方米建筑），建設(shè)成高檔次的三星級賓館。本著上規(guī)模、上檔次，占領(lǐng)高端消費(fèi)市場，把握市場營銷主動(dòng)權(quán)的思路，特提出以下設(shè)計(jì)思路：
1、一樓大堂，典雅氣派，雍容華貴。設(shè)有接待處、預(yù)訂處、問詢處、大樓吧、貴重物品寄存處、商務(wù)中心、精品商場等待客設(shè)施�？蔀橘e客提供預(yù)訂、登記、寄存、結(jié)賬、休閑、商務(wù)等一系列的服務(wù)。以使賓客在典雅、幽靜、舒適的環(huán)境里愉快入住酒店。
2、客房：為保障客人和酒店的利益，客房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循安全性、健康性、綠色化、舒適性的原則；在裝修風(fēng)格上，既滿足客人需求心理的裝修環(huán)境，也要能為客人提供賓至如歸的舒適感。建議：在客房裝修上應(yīng)體現(xiàn)多樣性、個(gè)性化風(fēng)格，客房在裝修時(shí)既要有西式客房，又要有具有民族特色的客房，力爭50間客房，裝修風(fēng)格迥異，以滿足不同客人的心理需求�？头啃l(wèi)生間應(yīng)注意寬敞、明亮、衛(wèi)生、舒適、安全、通風(fēng)。
3、餐廳：本項(xiàng)目餐廳從經(jīng)營思路上應(yīng)明確是為客房提供配套服務(wù)的設(shè)施，同時(shí)，兼顧社會(huì)化餐飲。在裝修風(fēng)格上以氣氛豪華、風(fēng)格獨(dú)特、裝飾典雅為主題思路。十五個(gè)包間均帶有衛(wèi)生間、配餐間，以滿足客人宴請賓客時(shí)的私密性、方便性的消費(fèi)心理需求及個(gè)性化服務(wù)需求。餐廳大廳以接待住宿散客和接待婚喜宴為主，在設(shè)計(jì)及裝修時(shí)應(yīng)體現(xiàn)典雅、氣派、華貴、大方的風(fēng)格。同時(shí)，根據(jù)酒店區(qū)位環(huán)境的實(shí)際情況，大廳應(yīng)科學(xué)、美觀，并設(shè)置綠化區(qū)，以觀賞性的綠化調(diào)整餐臺的擺放，使客人在綠色、自然的環(huán)境里就餐。
4、多功能廳及辦公區(qū)位于餐飲區(qū)三層。多功能廳集會(huì)議、娛樂、大型宴席于一體，在設(shè)計(jì)裝修時(shí)，應(yīng)考慮功能的集合及風(fēng)格的統(tǒng)一，體現(xiàn)出檔次、大方的特點(diǎn)。
5、為使賓客盡享高品質(zhì)的服務(wù)，建議利用空閑的土地建設(shè)后花園、棋牌室、網(wǎng)球場等配套服務(wù)設(shè)施。
6、為確保客戶的安全，酒店應(yīng)安裝監(jiān)控、煙感、自動(dòng)噴淋等現(xiàn)代化的安全消防系統(tǒng)。
7、空調(diào)應(yīng)設(shè)計(jì)中央空調(diào)和獨(dú)立空調(diào)兩套方案備選。鍋爐房設(shè)備選備時(shí)，應(yīng)注意安全性和功能性的集合。
8、綠化及環(huán)境保護(hù)：酒店的美化綠化宜選用本地樹種，并適當(dāng)選用南方觀賞性樹種；建設(shè)生活污水處理設(shè)施，污水需經(jīng)處理，達(dá)標(biāo)后排放。
八、效益分析：
1、客房收入
如果每天平均住房率55％，每間客房平均房價(jià)為140元
每天營業(yè)收入為50間×55％×140元/間＝3850元
每月客房營業(yè)收入為3850×30天＝115500元
2、餐飲收入
每天接待賓客340人，平均人均消費(fèi)40元
每天營業(yè)額為340×40＝13600元
每月餐飲營業(yè)收入為13600×30≈40萬元
每月酒店?duì)I業(yè)收入約為52萬元
3、預(yù)計(jì)綜合毛利率60％
每月毛利總額為52萬×60％＝31.2萬元
4、每月費(fèi)用支出（預(yù)估并不完全統(tǒng)計(jì)）
人員工資：12萬元
稅收：3萬元
水電費(fèi)：4萬元
物料消耗：1.5萬元
燃料：2萬元
通信費(fèi)：0.5萬元
洗滌費(fèi)：1萬元
辦公費(fèi)（含車輛使用費(fèi)）：0.5萬元
廣告費(fèi)：0.5萬元
環(huán)保費(fèi)：0.3萬元
不可預(yù)計(jì)費(fèi)用：2萬元
總營業(yè)費(fèi)用為27.3萬元
5、經(jīng)營利潤為
毛利總額31.2 - 費(fèi)用總額27.3 ≈ 4萬元
6、實(shí)際經(jīng)營效果
從預(yù)測的經(jīng)營規(guī)模、營業(yè)收入、費(fèi)用水平綜合分析看，每月尚有約4萬元經(jīng)營利潤，一年經(jīng)營利潤約為50萬元。
如果按總投資額850萬元的每月長期攤銷約12萬元，及資金利息（按現(xiàn)行利率計(jì)算）每月約7萬元。
該項(xiàng)目長期攤銷及資金成本較高（每月約19萬元），因此實(shí)際營利能力較低，運(yùn)營效益下滑。
九、建議
綜合該項(xiàng)目實(shí)際情況及多種因素分析，由于項(xiàng)目按高標(biāo)準(zhǔn)三星級酒店定位較高，綜合配套設(shè)施、設(shè)備投入量大，總體投資預(yù)計(jì)達(dá)830萬元，同時(shí)，因項(xiàng)目位于XX，遠(yuǎn)離人口密集的城區(qū)，開發(fā)區(qū)人群聚集效應(yīng)三年內(nèi)都難以形成，從客觀上制約了酒店經(jīng)營能力的展開，從而難以求規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致投入產(chǎn)出比很低，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。此項(xiàng)目關(guān)鍵看主辦單位投資思路，是以投資項(xiàng)目需求經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)為主，還是以投資項(xiàng)目達(dá)到資產(chǎn)增值保值為主，而決定該項(xiàng)目是否投資建設(shè)。但無論是以何種思路看待本項(xiàng)目的投資運(yùn)作，都必須謹(jǐn)慎，注意防范投資風(fēng)險(xiǎn)。
二○○八年五月三十一日
某某大酒店項(xiàng)目建議書
一、項(xiàng)目背景
一、 自2003年以來，支付寶傾力打造互聯(lián)網(wǎng)線上支付模式已經(jīng)成熟。到目前，支付寶在中國已經(jīng)擁有三億多活躍用戶。
二、 支付寶的用戶經(jīng)過實(shí)名認(rèn)證，他們線上下單能力強(qiáng)，預(yù)付意愿強(qiáng)，消費(fèi)習(xí)慣好。
三、 2015年，可推算出全國零售總額中，有60%左右已經(jīng)轉(zhuǎn)為在線支付，在線支付正在成為主流付款方式。
四、 在2015年所有在線支付中，移動(dòng)端支付占80%左右，支付寶占其中90%左右，處于絕對優(yōu)勢地位。
五、 數(shù)個(gè)行業(yè)已經(jīng)被互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)顛覆，不少行業(yè)被渠道電商綁架，企業(yè)沒有有效的自己的客戶管理和推廣系統(tǒng)，被-迫向渠道電商交出占總收入10~20%不等的傭金，包括酒店業(yè)和餐飲業(yè)。
六、 在企業(yè)自主推廣方式中，傳統(tǒng)廣告成本高效果差，大眾化媒體空前發(fā)達(dá)，但已經(jīng)出現(xiàn)因信息量過載受眾感知疲乏等現(xiàn)象。
七、 眾多行業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)處于單純競價(jià)的惡性競爭中，企業(yè)難以打破團(tuán)購模式的單純競價(jià)魔咒。
八、 尋找商業(yè)模式的風(fēng)口，讓自己的事業(yè)搭上便車，成為投資人的重要關(guān)注點(diǎn)。
二、項(xiàng)目簡介
我們?yōu)樗拇衬炒缶频炅可矶ㄖ频氖且粋�(gè)綜合服務(wù)包，包括
一、支付寶企業(yè)版收銀平臺
當(dāng)支付寶積累了三億多活躍用戶，線上支付日益成為主流付款方
式時(shí)，支付寶于2015年推出企業(yè)版收銀平臺，來完美對接這三億多活躍用戶支付的巨額款項(xiàng)。如果說當(dāng)年銀行卡+POS機(jī)改變了人們現(xiàn)金支付的習(xí)慣的話，現(xiàn)在，移動(dòng)支付正在淘汰掉POS機(jī)。企業(yè)版收銀平臺的推出，是支付寶順應(yīng)潮流之作，是培育個(gè)人支付市場十幾年后的水到渠成之作。它本身就出自高科技，誕生于互聯(lián)網(wǎng)，還是時(shí)尚潮流的標(biāo)桿，對先于身邊同行使用的企業(yè)能起到很好的促銷作用。
二、支付寶服務(wù)窗
支付寶服務(wù)窗于2015年正式上線運(yùn)行，它是支付寶推出的第一款能夠讓商戶擺脫目前以低質(zhì)競價(jià)為核心的惡性競爭的營銷管理平臺，為那些愿意為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的企業(yè)服務(wù)。
支付寶服務(wù)窗向企業(yè)提供四大功能，發(fā)現(xiàn)客戶的能力，理解客戶的能力，服務(wù)客戶的能力，價(jià)值變現(xiàn)的能力，去幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)和服務(wù)好客戶。
支付寶服務(wù)窗有以下三個(gè)獨(dú)特優(yōu)勢
第一大優(yōu)勢：成本很低還特安全
以酒店業(yè)為例，作電商渠道推廣，一般需要向在線旅游網(wǎng)（訂房網(wǎng)）支付大約房價(jià)20%的傭金；餐飲業(yè)，需要向團(tuán)購網(wǎng)支付總餐費(fèi)10%~15%的傭金。使用支付寶服務(wù)窗的成本可以說低到了可以忽略不計(jì)的程度。另外，渠道電商與商戶的結(jié)算并不會(huì)實(shí)時(shí)結(jié)算，一般都會(huì)月結(jié)，即壓一個(gè)月甚至以上的時(shí)間。這不僅給商戶帶來流動(dòng)資金的壓力，還會(huì)影響到資金安全。而支付寶是實(shí)時(shí)到賬（秒到賬）的，提現(xiàn)
時(shí)最快的銀行在兩分鐘就到了您的賬戶，落袋才為安。支付寶的便捷性和安全性已經(jīng)經(jīng)過了十多年的驗(yàn)證，大家有目共睹。
第二大優(yōu)勢：引流，為商戶引來高質(zhì)量的客戶
支付寶自推出以來，經(jīng)過十一年的深耕和積累，已經(jīng)有了一個(gè)非常強(qiáng)大的用戶基礎(chǔ)。而支付寶服務(wù)窗是根植在支付寶錢包首頁的，它能確保三億多用戶中的每一個(gè)人每次打開支付寶錢包時(shí)都能看到，每一個(gè)人都可以搜索到你，每一個(gè)你的粉絲（客戶和準(zhǔn)客戶）都可以接收到你發(fā)給他們的消息。
我們根植的支付寶用戶基礎(chǔ)到底有多強(qiáng)大呢？在2015年雙十一的時(shí)候，支付寶一天完成移動(dòng)支付1.97億筆，全天成交金額為571億元，現(xiàn)在仍然在高速發(fā)展中。
第三大優(yōu)勢：助推精準(zhǔn)營銷
支付寶服務(wù)窗按約向您提供您的客戶數(shù)據(jù)，包括數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析。
三、微網(wǎng)站
微網(wǎng)站實(shí)則不微，只是為方便手機(jī)使用而專門設(shè)計(jì)的原因而被叫成微網(wǎng)站。它可以像PC網(wǎng)站一樣有著豐富的內(nèi)容，還能完成在線交易這些強(qiáng)大的功能。它承載支付寶服務(wù)窗的所有托付，是線上商城的實(shí)際載體。
四、組合推廣工具箱
組合推廣工具包括：全民免費(fèi)WIFI計(jì)劃，微信公眾號，微博，二維碼，彈窗推廣，在我們的服務(wù)下，企業(yè)用這些推廣工具才可以打出漂亮的組合拳。
三、項(xiàng)目內(nèi)容
一、為四川某某酒店客房部搭建線上推廣和客戶在線訂房平臺。 二、為四川某某酒店餐飲部搭建線上推廣和客戶在線訂餐平臺。甚至可以在加強(qiáng)版中，把菜譜做進(jìn)服務(wù)窗，讓客戶在自己手機(jī)上，看著菜譜下單，埋單。您可以不用花大價(jià)錢買iPad來做電子菜單系統(tǒng)了，高大上有時(shí)也可以省錢的。
三、為四川某某酒店搭建自主客戶管理平臺，進(jìn)行精準(zhǔn)營銷。 支付寶服務(wù)窗按約向您提供您的客戶數(shù)據(jù)，都經(jīng)過實(shí)名認(rèn)證，真實(shí)可靠，包括數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析。讓您看著做生意，不再推斷，不再估計(jì)，不再憑想象。您也可以向特殊客戶群推送特別的消息。擁有自主客戶管理平臺進(jìn)行精準(zhǔn)營銷，是公認(rèn)的擺脫競價(jià)惡性競爭的法寶，當(dāng)然還要加上快速吸粉的利器。
四、指導(dǎo)企業(yè)打出漂亮的推廣組合拳，助推價(jià)值變現(xiàn)
您需要加入全民免費(fèi)WIFI計(jì)劃，它會(huì)把所有到過茂文大酒店并且上了WIFI的人（客戶和準(zhǔn)客戶）全部變成您的粉絲。您可以把您想推送的活動(dòng)、信息和分享，精準(zhǔn)的發(fā)給你的客戶群和準(zhǔn)客戶群。雖然全民免費(fèi)WIFI計(jì)劃是快速吸粉的利器，但在實(shí)際營銷過程中，我們還是會(huì)使用組合拳的方法，考慮受眾的感知，分別發(fā)揮營銷工具的各自長項(xiàng)。
營銷推廣的方式是多種組合，包括通過全民免費(fèi)WIFI，支付寶成功付款推，掃二維碼，微信公眾號，微博等等。你要做的就是準(zhǔn)備
好寬帶，建好無線局域網(wǎng)（WIFI），剩下的交給我們來構(gòu)建，然后您只需要在我們的引導(dǎo)下添加上您精心準(zhǔn)備的內(nèi)容。
服務(wù)窗還有一些工具可以選用，譬如為四川某某大酒店提供門店導(dǎo)航，引導(dǎo)初次消費(fèi)的客戶到店等，詳見下表：
五、成功案例
布丁酒店，創(chuàng)立于2015年，是一家時(shí)尚、新概念的連鎖酒店，以時(shí)尚、自助樂活、文化交流為客房營銷宗旨，注重使用互聯(lián)網(wǎng)工具。在使用支付寶服務(wù)窗并配合使用WIFI項(xiàng)目后，公司業(yè)績和規(guī)模高速發(fā)展，新客戶占比髙達(dá)85%，截止今年初營業(yè)門店已發(fā)展到近300家，今年將還有100家左右門店將投入運(yùn)行。經(jīng)驗(yàn)：服務(wù)窗特別適合重復(fù)消費(fèi)的行業(yè)，重復(fù)消費(fèi)的可能性越大越是經(jīng)常就越有利。
六、服務(wù)包清單立項(xiàng)報(bào)價(jià)
一、服務(wù)包包括：一個(gè)建在支付寶服務(wù)窗的網(wǎng)上商城（線上交易） 一個(gè)微網(wǎng)站 一個(gè)微信公眾號 二個(gè)微博號
二只支付寶通道（無線）POS
機(jī) 二只支付寶通道掃碼槍 二、清單立項(xiàng)表 1、首次投入
2、維護(hù)費(fèi)用
PC網(wǎng)站技術(shù)支持維護(hù)WRMB／年 內(nèi)容適時(shí)更新 WRMB／年 APP改制 WRMB／次 內(nèi)容適時(shí)更新 WRMB／年 服務(wù)窗技術(shù)支持維護(hù)WRMB／年 內(nèi)容適時(shí)更新 WRMB／年 支付寶服務(wù)窗年費(fèi) W RMB／年 3、支付寶收取的交易手續(xù)費(fèi) 線上交易1.2% 線下交易0.6%
七四川某某大酒店準(zhǔn)備內(nèi)容
準(zhǔn)備接收培訓(xùn)的管理人員2名
WIFI由酒店自建（建議用戶人均帶寬大于1M） PC機(jī)二臺（可上網(wǎng)）
酒店項(xiàng)目建議書
一、 項(xiàng)目背景
a) 區(qū)域概況
東莞自改革開放三十年的飛躍發(fā)展已經(jīng)無須我們描述，就是近十年來的發(fā)展也是令人驚嘆的。
天居一品酒店項(xiàng)目（以下簡稱“本項(xiàng)目”）所在地長安鎮(zhèn)，地處珠江口，在東莞市最南端。它東西長15公里，南北跨7公里，面積83平方公里。東至風(fēng)輪地，與深圳市寶安區(qū)松崗鎮(zhèn)相接；西至上角大寧涌，與古塞虎門鎮(zhèn)相鄰；南至東寶河，瀕臨珠江口伶仃洋；北至風(fēng)景勝地蓮花山，與大嶺山鎮(zhèn)接壤。故長安有“左龍（蛇口）右虎坐蓮臺，依山傍水中平原"之稱，
廣深高速公路、107國道、S358省道橫貫而過，是廣州、東莞與深圳交通往來的南大門。 全鎮(zhèn)陸地總面積83.4平方公里，轄13個(gè)社區(qū)居委會(huì)，戶籍人口3.8萬多人，外來流動(dòng)人口60多萬人，并有常住當(dāng)?shù)氐母郯穆糜瓮?萬多人。 2015年，長安完成生產(chǎn)總值GDP202.10億元而位居?xùn)|莞32個(gè)鎮(zhèn)區(qū)“榜眼”（第三名），同比增長14.6％。各項(xiàng)存款余額290.6億元，增長18.8％。居民人均收入23127元，增長11.1％。社會(huì)消費(fèi)品零售總額35.7億元，增長23.7％。鎮(zhèn)（街）工作實(shí)績量化考核綜合總分連續(xù)第13年位居全市第一。
上述社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，使高檔酒店的建設(shè)和定位都奠定了良好的基礎(chǔ)。也是高檔酒店最直接的客源基礎(chǔ)。
b) 行業(yè)概況
東莞市實(shí)際達(dá)四五星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店有50余家,超過深圳、廣州，星級酒店近100家,數(shù)量排到北京、深圳之后,居全國第三。長安鎮(zhèn)已有掛牌五星級酒店三家，客房量共有1080間；四星及準(zhǔn)四星級酒店不不少于八家，客房量也超過1000間，在這樣飽和的市場容量中達(dá)到投資目標(biāo)，取得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，將是投資和經(jīng)營管理都要認(rèn)真加以籌劃和慎重對待的問題。 c) 本項(xiàng)目情況分析
從經(jīng)營的角度來看，東莞酒店市場收入中，客房、餐飲和娛樂三大收入三國鼎立，特別是娛樂業(yè)，它已成為東莞一種產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)，其規(guī)模之大、層次之豐富已經(jīng)成為了東莞一個(gè)主要的創(chuàng)收經(jīng)營項(xiàng)目。這是其他地方酒店市場所沒有的特征。
從酒店競爭能力來看，東莞現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對落后。東莞星級酒店如林，但大多獨(dú)體建設(shè)、散點(diǎn)布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)模化、具有較高美譽(yù)度的品牌酒店，主題特色酒店幾乎為市場空白。這是由東莞酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面，東莞酒店業(yè)發(fā)展才不過四、五年的時(shí)間；另一方面，東莞酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者國內(nèi)還鮮有經(jīng)驗(yàn)豐富的本土管理人才；這些因素決定了東莞酒店還不具備長遠(yuǎn)眼光和規(guī)劃能力，還沒有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有國際競爭
力的酒店還沒出現(xiàn)。
業(yè)主提出的以文化特色作為本項(xiàng)目的經(jīng)營定位，應(yīng)該說是很有見地的。
長安鎮(zhèn)近幾年正積極推動(dòng)“文化長安”工程，長安鎮(zhèn)先后榮獲了“中國民間文化藝術(shù)（醒獅）之鄉(xiāng)”、“中國書法之鄉(xiāng)”、“廣東省粵劇之鄉(xiāng)”、“廣東攝影之鄉(xiāng)”等多個(gè)國家級的文化建設(shè)美譽(yù)。又先后成功舉辦了《十月文學(xué)獎(jiǎng)》頒獎(jiǎng)活動(dòng)，推出了“魅力新莞人、相約在長安”綜藝電視交友節(jié)目等活動(dòng)，打造蓮花山書法“碑林”文化主題公園等等。長安鎮(zhèn)的宣傳文化各項(xiàng)考核總分遠(yuǎn)超第二名22%。這些政府和社團(tuán)的業(yè)績、特色和榮譽(yù)，都是酒店策劃經(jīng)營活動(dòng)的大好題材。
此外，吸收外來文化而形成的高爾夫生活文化，紅酒品嘗文化，都市才藝達(dá)人等內(nèi)容都還有待持續(xù)開發(fā)利用。各地眾多專業(yè)協(xié)會(huì)的專項(xiàng)團(tuán)體活動(dòng)及教育交流等，都是特色酒店這個(gè)平臺上可以充分發(fā)揮服務(wù)配套所長的地方。我們認(rèn)為，酒店并不僅僅是文化活動(dòng)的贊助者，而更應(yīng)該是營造文化氛圍提供文化消費(fèi)場所的角色。簡言之，酒店是以文化為特色“做生意”，這才是本項(xiàng)目酒店應(yīng)把握的原則。
從更深遠(yuǎn)的角度看發(fā)展，長安與深圳的寶安、南山、福田三個(gè)大區(qū)相連，寶安定位為設(shè)計(jì)文化之都，南山為教育板塊，福田為金融板塊，此三區(qū)均在長安半小時(shí)車程范圍內(nèi)；作為大型酒店的投資和管理者應(yīng)將其作為一種社會(huì)資源配置，不要局限于地域概念，而應(yīng)該以‘時(shí)空’作概念。我們認(rèn)為，距離150公里，2小時(shí)車程的范圍，都是本項(xiàng)目的核心客源市場。
二、 項(xiàng)目經(jīng)營定位
a) 會(huì)展 休閑綜合型
1. 會(huì)展：文化教育、金融——高端商務(wù)會(huì)議
2. 體閑：
i 會(huì)展客源的休閑需求，會(huì)展客源中發(fā)掘出休閑客源
ii 結(jié)合周邊長安本地的休閑度假資源，如：馬場、球會(huì)聯(lián)合開發(fā)客源商業(yè)會(huì)展類與休閑型客源，兩種為交叉互補(bǔ)型客源，故兩種客源并行，可充分利用酒店本身資源發(fā)揮更大效能，且兩種客源本身的互相促進(jìn)可進(jìn)一步使酒店經(jīng)營事
半功倍。
三、 項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)
成就一家具有國際品牌效應(yīng)的酒店，如果沒有歷史文化沉淀，沒有人性化服務(wù)升華，并在時(shí)光推移中形成富有特色的企業(yè)文化氛圍，那是不可想象的。
從文化的意義上看，酒店是一個(gè)地方城市文化的延伸。因此酒店設(shè)計(jì)首先要與所在城市的文化成為一個(gè)整體�？腿嗽谌胱【频陼r(shí)，在潛意識里通常期望這次入住能帶給他某些驚喜，甚至成為他一次獨(dú)特的經(jīng)歷。而能否做到這些，則是一家酒店能否提供恰當(dāng)?shù)沫h(huán)境和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提。
本項(xiàng)目的前身是三星級的蓮城酒店，在新的投資者支持下將進(jìn)行全面升級改造，由于原建筑群的布局和寬敞的庭院空間，該項(xiàng)目已具備良好的“先天”條件，就看設(shè)計(jì)者如何因應(yīng)酒店定位進(jìn)行裝扮了。
對酒店的全面設(shè)計(jì)（不單是建筑裝修設(shè)計(jì)）的目的是為投資者和經(jīng)營者實(shí)現(xiàn)持久利潤服務(wù)，因此對于酒店整體規(guī)劃定向、室內(nèi)布局裝飾設(shè)計(jì)、酒店形象識別、酒店設(shè)備和用品
顧問、酒店中長期發(fā)展趨勢等項(xiàng)專業(yè)工作內(nèi)容，都應(yīng)在籌建期里加以評估確定，謀定而動(dòng)，準(zhǔn)確落子，使實(shí)際貼近規(guī)劃預(yù)算，避免倉促上馬，日后不斷整改，費(fèi)錢費(fèi)力。 針對投資者期望本項(xiàng)目將以高檔、有品位、有文化內(nèi)涵的形象和路線經(jīng)營，就我們目前所看到的圖紙和一些布局構(gòu)思，需要提請投資者留意一些問題：
1、原酒店視為得意之作的正門噴泉水景將改作停車場，我們認(rèn)為酒店正門前能夠設(shè)立一個(gè)造景，無論是雕塑或噴泉，對酒店的外觀形象和陰陽五行是有利的布局，同時(shí)也能給客人一個(gè)代表酒店風(fēng)格的深刻印象。因此對本項(xiàng)目的正門布局可以拆去原噴泉組，但應(yīng)考慮在不妨礙車輛進(jìn)門路線前提下，建立一個(gè)占地?zé)o須太大的噴泉，或是噴泉上的雕塑造型，而停車地方可以考慮主樓與別墅區(qū)之間后半部分地方，甚至現(xiàn)在的地面高差可以挖建地下停車場（原酒店已有的就更好了）。
2、新設(shè)計(jì)的二層中餐廳是一個(gè)傳統(tǒng)中式酒樓布局，或者可以說是一個(gè)普通的婚宴大廳而已（蓮城酒店當(dāng)年的婚宴搞得還是挺有名的），不過感覺未能配合新酒店期望的形象品位。電梯與螺旋步梯需要結(jié)合為一個(gè)迎客區(qū)，占用面積太多；把海鮮池面對宴會(huì)大廳成為其東墻主要視點(diǎn)，完全只是普通的酒樓大場模式，完全與宴會(huì)廳絕大部分活動(dòng)主題環(huán)境不協(xié)調(diào)，或者將其放到大廳與包房分隔區(qū)作弧形水族墻更好些。
按圖比例宴會(huì)大廳只有320平方米（圖上未標(biāo)注尺寸，僅為估算），如果減去宴會(huì)舞臺，其有效空間擺臺就很少了（考慮到立柱分布，估計(jì)不能達(dá)到設(shè)計(jì)圖上規(guī)劃的30桌大臺）。包房的面積安排沒有考慮實(shí)際使用感覺，小包間面積甚至有6米×2.6米這樣既不舒服又不好看的比例，這些問題如果再考慮酒店的形象定位原則，還要四星級標(biāo)準(zhǔn)，該中餐廳就處處顯得小氣了。
三樓KTV前廳布置散亂，擺設(shè)與功能不符；此外，因?yàn)槲匆娨粚哟筇闷矫�，不知廚房、工作間等后勤地方布置，未知是否在本樓層內(nèi)，無論是否在本樓層內(nèi)，其出品和收糠服務(wù)路線是個(gè)重要的問題（甚至涉及衛(wèi)生防疫），未知設(shè)計(jì)單位如何考慮。
3、在第四層會(huì)議室布局中，大會(huì)議室僅有288平方米，按照最低標(biāo)準(zhǔn)理論上只能擠190人，如果設(shè)置主席臺，減去通道，可容人數(shù)就更少了（圖示座位128人）。這方面應(yīng)結(jié)合管理者對其目標(biāo)客源定位的考慮，如果只是旅游散客為主，這就完全足夠了。
該層西側(cè)設(shè)置了繪畫工作室、書畫室及四個(gè)特殊的客房，未知是否業(yè)主的特別要求，暫不作評論。
4、客房的設(shè)計(jì)已有相當(dāng)多的固定標(biāo)準(zhǔn)，在投資者和管理者的考慮中只須決定是否都設(shè)浴缸，衛(wèi)生間與客房的隔斷形式，以及客房風(fēng)格并由此決定家具等的選擇。另外，在圖上未發(fā)現(xiàn)有后勤電梯，這將對于主樓的實(shí)際運(yùn)作和星級標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)要求有較大的影響，建議增設(shè)1臺后勤電梯，可滿足今后的發(fā)展要求。
（其他樓層各部分設(shè)計(jì)尚未見到，副樓情況則需要結(jié)合經(jīng)營管理目標(biāo)而定，暫不作具體評議。）
本項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)：
a) 酒店定位后，以迎合主題的設(shè)計(jì)風(fēng)格。
b) 會(huì)展型酒店對多功能廳、餐飲、客房的（人和物）流線、分區(qū)要求更合理，設(shè)施要
求更完善。
四、 市場定位
由于沒有積極開拓50公里以外的客源市場，許多酒店的營業(yè)收入越來越依賴類似桑拿、沐足、康體、卡拉OK等娛樂副業(yè)的收入。相應(yīng)客房收入能力下降，惡性循環(huán)便導(dǎo)致房價(jià)下降，目前東莞五星級酒店的價(jià)格可謂全廣東最低，其號稱的“五星級酒店三星級價(jià)格”聲名在外。大部分所謂的四星級酒店其房價(jià)僅在168-288元之間，對于占用營業(yè)面積最多，本來成本效益比最高的客房業(yè)務(wù)，結(jié)果變成了“雞肋”。加上東莞密集的星級
酒店經(jīng)營同質(zhì)化，必然造成原始的價(jià)格戰(zhàn)，使東莞酒店競爭環(huán)境日趨惡劣，嚴(yán)重阻礙了當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)發(fā)展。
本項(xiàng)目的經(jīng)營如果因循上面普遍的狀態(tài)運(yùn)行，應(yīng)該難以取得預(yù)期的投資效果。在短期目標(biāo)里，必須利用酒店脫胎換骨重生的機(jī)會(huì)，以建立品牌、特色和形象為第一目標(biāo)，要令顧客有刮目相看的感覺，通過建立有效的市場營銷和周到的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，在較短的時(shí)間里得到市場認(rèn)同。在逐步穩(wěn)定短期目標(biāo)的基礎(chǔ)上，同時(shí)展開的工作就是確立有效的管理機(jī)制，強(qiáng)化酒店人員的服務(wù)意識，訓(xùn)練精湛的服務(wù)技能，這是建立酒店自己核心團(tuán)隊(duì)的重要工作，這個(gè)“造人”工程是提高飯店產(chǎn)品品質(zhì)的核心所在，也是品牌飯店的生命所在。也是真正的品牌酒店必然的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。
五、 酒店專業(yè)顧問和管理工作
酒店建設(shè)和組織營運(yùn)是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，引入專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)可使委托方酒店擁有完整的籌備計(jì)劃，避免于籌建時(shí)因缺乏專業(yè)意見而產(chǎn)生耗財(cái)費(fèi)時(shí)之損失，更可避免因缺乏專業(yè)知識而導(dǎo)致錯(cuò)誤布局或誤購設(shè)備；專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)具備直接領(lǐng)導(dǎo)過多家高星級酒店策劃運(yùn)營，可使委托方酒店擁有清晰準(zhǔn)確的資金投入計(jì)劃、投資回收預(yù)算和有關(guān)投資考慮的專業(yè)條件，可提供酒店發(fā)揮嶄新特色概念的理解與條件，并使酒店建立合理的規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)和暢順的營運(yùn)流程，為開業(yè)營運(yùn)創(chuàng)造最佳的業(yè)務(wù)競爭能力，最終令委托方獲得理想之投資回報(bào)并創(chuàng)造社會(huì)效益。
環(huán)繞本項(xiàng)目的籌建期工作和組織重開業(yè)工作，將涉及繁多的經(jīng)營策劃和需要解決層出不窮的實(shí)際問題，大如房務(wù)客源定向及市場政策，小至臺布牙簽的選擇和設(shè)計(jì)，專業(yè)人員和專業(yè)意見將可以比較準(zhǔn)確有效的為投資者排憂解難。
專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)由于其業(yè)務(wù)特點(diǎn)，大多都有自己相關(guān)的客戶群，例如本公司在金融界和文化教育方面都有比較廣泛的客源基礎(chǔ)，這些客戶都是每年投入大量會(huì)議活動(dòng)和常年培訓(xùn)費(fèi)用的單位，在酒店投入運(yùn)營后成為基礎(chǔ)客戶，也符合我們經(jīng)營定位的中高檔消費(fèi)客層。 這些年東莞酒店業(yè)一直面對高層管理人才緊缺，甚至連熟練服務(wù)員都缺。這幾乎是所有業(yè)內(nèi)人士的共識。許多行內(nèi)人（或投資者）在對酒店業(yè)務(wù)知識和經(jīng)驗(yàn)不足的情況下，硬著頭皮擔(dān)當(dāng)了管理者的位置。自己已經(jīng)超額重負(fù)了，如何保證對下屬員工的質(zhì)量和技能進(jìn)行監(jiān)督和培訓(xùn)便成為大難題，其結(jié)果是往往多年無法建立自己酒店的核心團(tuán)隊(duì)。于是又衍生了家族式管理階層的不良趨向，這種“近-親繁殖”的管理方式，實(shí)在不利于現(xiàn)代管理模式理念的引進(jìn)和發(fā)展，也是困擾東莞酒店業(yè)發(fā)展的大問題。
專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)由于自身就有一定的酒店人才儲備，他們在選用人員時(shí)有明確的專業(yè)衡量標(biāo)準(zhǔn)，能把握因才施用，因此引入專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)在很大程度上得以擺脫上述人才斷層。 本公司還可以就酒店的部分或全部經(jīng)營項(xiàng)目，探討共同投資的可行性，無論貸款或合資，除了可以協(xié)助投資方擴(kuò)大其資金通道外，進(jìn)而擺脫一般管理公司只做“高級打工團(tuán)隊(duì)”的雇傭形象，管理公司自己也“內(nèi)“在其中，必然會(huì)全力進(jìn)取，實(shí)現(xiàn)投資者與管理者同舟共濟(jì)和-諧雙贏的良好局面。
六、明泰酒店投資管理有限公司簡介
明泰酒店投資管理有限公司成立于1995年，總部注冊地在國際化大都市——深圳，是由五位自然人股東共同發(fā)起設(shè)立的專業(yè)酒店投資管理公司，主營業(yè)務(wù)為以“明泰”為品牌連鎖酒店的投資咨詢與受托管理。
公司擁有一流的投資團(tuán)隊(duì)，信守積極穩(wěn)健的投資策略，以為投資者創(chuàng)造最大價(jià)值為己任，公司致力于發(fā)展成為國內(nèi)知名的資產(chǎn)管理公司，通過提供優(yōu)秀的金融服務(wù)業(yè)務(wù)，與投資者共同分享中國金融市場快速發(fā)展期間所帶來的投資機(jī)會(huì)
此外，明泰還匯聚了大批具有現(xiàn)代管理智慧和全球視野的優(yōu)秀酒店管理咨詢?nèi)瞬�。在酒店領(lǐng)域尤其是商務(wù)型酒店方面享有獨(dú)特的優(yōu)勢：為投資商提供準(zhǔn)確的市場定位，簡約而時(shí)尚的裝修改造，個(gè)性化的經(jīng)營與管理方案等，從而為酒店的成功打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。
多年來，明泰憑籍一大批敬業(yè)實(shí)干、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)的專業(yè)人才和管理精英，緊握時(shí)代發(fā)展的脈搏，踏踏實(shí)實(shí)的占領(lǐng)了一個(gè)又一個(gè)的行業(yè)制高點(diǎn)。
明泰投資管理公司下列的服務(wù)內(nèi)容和方式，可供委托方選擇：
酒店建設(shè)期的服務(wù)項(xiàng)目
酒店可行性分析研究
酒店項(xiàng)目投入回報(bào)分析研究
酒店設(shè)施功能建議
酒店功能布局審核和優(yōu)化
酒店設(shè)備選型咨詢服務(wù)
酒店廚房布局及設(shè)備策劃
酒店管理公司篩選
酒店管理合同談判
酒店開業(yè)籌備的服務(wù)項(xiàng)目
酒店組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)與人員定編
編制酒店崗位職責(zé)、管理制度及操作手冊
進(jìn)行市場調(diào)研確定酒店市場定位
擬定營銷計(jì)劃確定價(jià)格策略
建立酒店財(cái)務(wù)管理與核算系統(tǒng)
編制酒店年度經(jīng)營預(yù)算
制定酒店成本控制體系
設(shè)計(jì)酒店財(cái)務(wù)報(bào)告及財(cái)務(wù)報(bào)表體系
酒店信息系統(tǒng)功能使用的評估及建議
制定經(jīng)營用品采購清單
招聘及培訓(xùn)管理人員和職工
策劃開業(yè)儀式
酒店?duì)I運(yùn)管理服務(wù)
① 委托管理方式：
投資方將酒店全權(quán)委托明泰公司，并作為投資方代表，全權(quán)負(fù)責(zé)酒店的經(jīng)營管理和運(yùn)作。 ②顧問管理方式：
明泰公司因應(yīng)投資方針對酒店經(jīng)營與管理中的某項(xiàng)具體問題進(jìn)行研究，幫助酒店進(jìn)行決策分析，提供整改方案，或按期派遣顧問小組，定期進(jìn)駐酒店進(jìn)行現(xiàn)場工作指導(dǎo)。 ③酒店專業(yè)培訓(xùn)
明泰酒店專業(yè)培訓(xùn)主要針對酒店開業(yè)前或經(jīng)營期間的員工（含管理人員及基層員工）建制培訓(xùn)、酒店員工服務(wù)意識及技巧培訓(xùn)、管理意識及督導(dǎo)技能培訓(xùn)、對口業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)及業(yè)務(wù)競賽組織等項(xiàng)。
有關(guān)的服務(wù)收費(fèi)將視具體的委托內(nèi)容和項(xiàng)目酒店的規(guī)模（即工作量）而定。
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