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物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法
一、目的
為進(jìn)一步規(guī)范和完善公司物業(yè)服務(wù)投標(biāo)運(yùn)作，提高投標(biāo)工作效率，維護(hù)公司利益，結(jié)合本公司實(shí)際，制訂本辦法。
二、適用范圍
本辦法適用于前期物業(yè)管理服務(wù)和后期物業(yè)管理服務(wù)的投標(biāo)管理工作。
三、部門主要職責(zé)
招標(biāo)管理委員會(huì)在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，統(tǒng)一組織公司投標(biāo)管理工作，各部門負(fù)責(zé)具體投標(biāo)操作，各部門主要職責(zé)為：
1、人事行政部：
1）負(fù)責(zé)有關(guān)投標(biāo)項(xiàng)目信息的收集、篩選、上報(bào)，形成投標(biāo)評(píng)估報(bào)告。
2）負(fù)責(zé)投標(biāo)報(bào)名、標(biāo)書購買、投標(biāo)文件商務(wù)部分編寫，標(biāo)書的匯總、編制、制作、封送。
3）對(duì)投標(biāo)工作的總結(jié)，中標(biāo)后的合同簽訂、備案等投標(biāo)組織工作。
4）負(fù)責(zé)組織投標(biāo)各環(huán)節(jié)工作的聯(lián)系、溝通，并開展具體實(shí)施工作。
2、品質(zhì)管理部、經(jīng)營管理部：
1）負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、費(fèi)用測算，提交項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，為投標(biāo)工作提供決策信息。
2）負(fù)責(zé)對(duì)投標(biāo)文件技術(shù)部分的編寫。
3）參與標(biāo)書的編制、開標(biāo)和答疑工作。
四、投標(biāo)程序
1、獲取招標(biāo)信息
網(wǎng)絡(luò)信息管理委員會(huì)可通過各種公開媒體，如網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊等各種途徑獲取并跟蹤招標(biāo)信息。
2、申請投標(biāo)審批
網(wǎng)絡(luò)信息管理委員會(huì)，包括其他部門人員得到招投標(biāo)信息，應(yīng)與人事行政部聯(lián)系，由人事行政部組織經(jīng)營管理部和品質(zhì)管理部認(rèn)定其可行并開始準(zhǔn)備進(jìn)行投標(biāo)活動(dòng)后，填寫《投標(biāo)申請表》（見附件）上報(bào)總經(jīng)理室審批，購買標(biāo)書、文
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件。
3、購買招標(biāo)文件
人事行政部按招標(biāo)文件要求購買招標(biāo)書，并應(yīng)從多渠道獲得并反饋信息，包括概算，競爭對(duì)手情況等，以指導(dǎo)投標(biāo)書的制作。
4、投標(biāo)環(huán)境調(diào)查
投標(biāo)管理委員會(huì)組織人事行政部、經(jīng)營管理部、品質(zhì)管理部對(duì)標(biāo)書中描述的物業(yè)情況進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查、分析，收集投標(biāo)有關(guān)信息和資料，測算費(fèi)用并確認(rèn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。
5、投標(biāo)文件的編制
1）投標(biāo)文件編制要求：要有針對(duì)性；可操作性要強(qiáng)；體現(xiàn)我公司優(yōu)勢和專業(yè)水平；文字要言簡意賅，主題明確。
2）投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
3）投標(biāo)文件由商務(wù)標(biāo)書和技術(shù)標(biāo)書組成。
商務(wù)標(biāo)書包括企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、企業(yè)管理業(yè)績、日常規(guī)范運(yùn)作情況、企業(yè)年度盈虧情況、企業(yè)誠信記錄、物業(yè)管理公眾滿意度季度測評(píng)情況等內(nèi)容。
技術(shù)標(biāo)書包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支預(yù)算及投標(biāo)報(bào)價(jià)、開辦費(fèi)開支預(yù)算方案及開辦費(fèi)籌措和處理意向、項(xiàng)目管理服務(wù)理念和目標(biāo)、物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)與承諾、物業(yè)服務(wù)早期介入方案（物業(yè)服務(wù)交接方案）、項(xiàng)目組織架構(gòu)、管理職責(zé)和權(quán)限、管理制度和考核辦法、物業(yè)的綜合服務(wù)、維修養(yǎng)護(hù)管理、保潔、秩序維護(hù)、護(hù)綠等工作的實(shí)施方案、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施等內(nèi)容。
4）人事行政部根據(jù)招標(biāo)文件擬訂投標(biāo)文件目錄及標(biāo)書編制計(jì)劃，負(fù)責(zé)標(biāo)書商務(wù)部分的編寫，并將投標(biāo)文件資料進(jìn)行匯總，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織審查、討論，形成投標(biāo)書。
5）經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)標(biāo)書技術(shù)部分費(fèi)用的編寫，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支預(yù)算及投標(biāo)報(bào)價(jià)、開辦費(fèi)開支預(yù)算方案及開辦費(fèi)籌措和處理意向、經(jīng)費(fèi)收支（管理費(fèi)收支）測算和提供管理服務(wù)酬金的報(bào)價(jià)。
6）品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)標(biāo)書技術(shù)部分方案的編寫，包括項(xiàng)目管理服務(wù)理念和目標(biāo)、物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)與承諾、物業(yè)服務(wù)早期介入方案（物業(yè)服務(wù)交接方案）、項(xiàng)目組織架構(gòu)、管理職責(zé)和權(quán)限、管理制度和考核辦法、物業(yè)的綜合服務(wù)、
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維修養(yǎng)護(hù)管理、保潔、秩序維護(hù)、護(hù)綠等工作的實(shí)施方案、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施等內(nèi)容。
7）參與投標(biāo)的部門或人員對(duì)招標(biāo)書中不明確或不清楚的問題，反饋到人事行政部，由人事行政部與招標(biāo)方進(jìn)行聯(lián)系澄清。
6、投標(biāo)書的評(píng)審
投標(biāo)書送交之前，應(yīng)由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員對(duì)該標(biāo)書進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審?fù)ㄟ^后方可由人事行政部送交投標(biāo)書。
7、投標(biāo)書的裝訂
根據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)行裝訂，做到美觀，嚴(yán)肅，體現(xiàn)公司品質(zhì)。
8、評(píng)標(biāo)答疑
由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織各責(zé)任部門參加評(píng)標(biāo)答辯。
9、送交投標(biāo)文件并參加開標(biāo)。
人事行政部應(yīng)負(fù)責(zé)投標(biāo)文件的送達(dá)，并同項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、經(jīng)營管理部、品質(zhì)管理部參加開標(biāo)工作。
五、投標(biāo)工作總結(jié)
投標(biāo)工作總結(jié)應(yīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織進(jìn)行，內(nèi)容應(yīng)包括招標(biāo)單位、招標(biāo)目的、投標(biāo)時(shí)間、參加投標(biāo)單位、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、開標(biāo)情況、對(duì)投標(biāo)對(duì)手的分析等，如沒中標(biāo)，應(yīng)還包括中標(biāo)單位及未中標(biāo)原因等，并應(yīng)對(duì)未中標(biāo)原因提出改進(jìn)意見并反饋到相應(yīng)部門。
六、投標(biāo)文件整理
投標(biāo)工作結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)將招標(biāo)書、投標(biāo)書（包括商務(wù)、 技術(shù)、報(bào)價(jià)單）、投標(biāo)評(píng)審表及投標(biāo)總結(jié)等投標(biāo)相關(guān)文件及時(shí)交人事行政部相關(guān)人員處備案。
《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》全文內(nèi)容當(dāng)前網(wǎng)頁未完全顯示，剩余內(nèi)容請?jiān)L問下一頁查看。
七、合同評(píng)審、簽訂
1、項(xiàng)目中標(biāo)后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織經(jīng)營管理部、品質(zhì)管理部、人事行政部對(duì)合同中需進(jìn)一步明確的問題進(jìn)行討論，重點(diǎn)提出合同執(zhí)行過程中可能潛在的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施、方法，確定合同談判的原則。
2、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人收集匯總合同評(píng)審意見，組織參加合同談判，按規(guī)定的權(quán)限與投標(biāo)方簽訂正式合同。
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3、物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，由人事行政部將招投標(biāo)資料、招投標(biāo)雙方簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同和相關(guān)資料送交房管處進(jìn)行備案登記。
八、本辦法經(jīng)總經(jīng)理辦公室會(huì)議通過后自下發(fā)之日起實(shí)施。
附：1、《投標(biāo)申請表》
2、《投標(biāo)管理流程圖》
3、《標(biāo)書編制說明》
4 xx-xxx服務(wù)有限公司（籌） xx年二月二十七日
投標(biāo)申請表
投標(biāo)管理流程圖
投標(biāo)管理流程說明
標(biāo)書編制說明
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算內(nèi)容表
溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)管理辦法2017-01-16 10:44 | #2樓
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、誠實(shí)、信用的原則。
第四條 溫州市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的主管部門。其主要職責(zé)是：
（一）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)；
（二）制定物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)標(biāo)辦法和招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)文本；
（三）建立并管理物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)專家?guī)欤?/p>
（四）負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)的備案管理工作；
（五）處理有關(guān)投訴；
（六）查處違法招標(biāo)投標(biāo)行為。
市物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)理辦公室具體負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣（市）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章 招 標(biāo)
第五條 下列物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
（一）住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的前期物業(yè)管理項(xiàng)目；
（二）業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目。
第六條 下列物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)：
（一）規(guī)劃總建筑面積10萬（含）平方米以上的多層項(xiàng)目；
（二）規(guī)劃總建筑面積5萬（含）平方米以上的高層項(xiàng)目；
（三）規(guī)劃總建筑面積7萬（含）平方米以上的多層、高層混合項(xiàng)目。
第七條 下列物業(yè)管理項(xiàng)目可以邀請招標(biāo)：
（一）規(guī)劃總建筑面積5萬（含）平方米以上10萬平方米以下的多層項(xiàng)目；
（二）規(guī)劃總建筑面積3萬（含）平方米以上5萬平方米以下的高層項(xiàng)目；
（三）規(guī)劃總建筑面積4萬（含）平方米以上7萬平方米以下的多層、高層混合項(xiàng)目。
第八條 投標(biāo)人少于3個(gè)或者多層規(guī)劃總建筑面積5萬平方米以下、高層規(guī)劃總建筑面積3萬平方米以下和多層、高層混合規(guī)劃總建筑面積4萬平方米以下的前期物業(yè)管理項(xiàng)目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資
質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第九條 建設(shè)單位通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作：
（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；
（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止前1個(gè)月完成。
第十條 招標(biāo)人可以成立招標(biāo)小組或者委托依法成立的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，具體辦理招標(biāo)事宜。
前期物業(yè)招標(biāo)小組成員由建設(shè)單位指派，業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)物業(yè)招標(biāo)小組由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。招標(biāo)小組成員人數(shù)不得少于3人。
第十一條 招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定在指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介發(fā)布招標(biāo)公告。
招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。
第十二條 招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。
投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)載明本辦法第十一條第二款規(guī)定的事項(xiàng)。
第十三條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況；
（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求；
《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》全文內(nèi)容當(dāng)前網(wǎng)頁未完全顯示，剩余內(nèi)容請?jiān)L問下一頁查看。
（三）投標(biāo)人資格、投標(biāo)文件格式和主要內(nèi)容、投標(biāo)保證金；
（四）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；
（五）招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)、投標(biāo)有效期截止時(shí)間；
（六）物業(yè)服務(wù)合同簽訂說明；
（七）其他需要說明的內(nèi)容。
第十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書10日前，持下列材料向物業(yè)主管部門備案：
（一）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（二）業(yè)主大會(huì)決議；
（三）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；
（四）招標(biāo)文件；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的，還應(yīng)當(dāng)提交招標(biāo)代理委托合同。
物業(yè)主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)備案材料有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。
第十五條 公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以按照招標(biāo)文件規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審。
第十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。
資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人超過5家的，招標(biāo)人可以從中選擇不少于5家的正式投標(biāo)人。
第十七條 招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人，并報(bào)物業(yè)主管部門備案。澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。
第三章 投 標(biāo)
第十八條 持有物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可按照核準(zhǔn)的資質(zhì)等級(jí)和業(yè)務(wù)范圍參加相應(yīng)的物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)活動(dòng)。
第十九條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件包括技術(shù)標(biāo)文件和信譽(yù)標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出
響應(yīng)，投標(biāo)文件不得含有虛假承諾等不正當(dāng)競爭行為的內(nèi)容。
有投標(biāo)競價(jià)的，投標(biāo)文件可以設(shè)立經(jīng)濟(jì)標(biāo)，經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)按前款要求進(jìn)行編制。
第二十條 投標(biāo)文件形式應(yīng)當(dāng)符合招標(biāo)文件的要求，技術(shù)標(biāo)、信譽(yù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)分別編制。
第二十一條 招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。投標(biāo)保證金除現(xiàn)金外，可以是銀行出具的銀行保函、保兌支票、銀行匯票或者現(xiàn)金支票。
投標(biāo)保證金一般不得超過一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)的5%，最高不得超過10萬元人民幣。
第二十二條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。
招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)簽收保存，并向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，不得擅自開啟。投標(biāo)文件提交截止時(shí)間過后，有效投標(biāo)人少于3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。
第二十三條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人，補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。
第二十四條 招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止時(shí)間止，最短不得少于20日。
第二十五條 投標(biāo)文件有下列情形之一的，投標(biāo)無效：
（一）未按招標(biāo)文件規(guī)定密封或者加蓋印章的；
（二）未按招標(biāo)文件規(guī)定的格式要求提交的；
（三）逾期送達(dá)的。
投標(biāo)人不按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的，視為投標(biāo)無效。
第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)
第二十六條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的當(dāng)日在物業(yè)主管部門監(jiān)督下由招標(biāo)人組織公開進(jìn)行。
第二十七條 評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)由依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人
代表和有關(guān)物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。
第二十八條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在開標(biāo)前1日從溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。
有下列情形之一的，不得擔(dān)任評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員：
（一）投標(biāo)人或者投標(biāo)人主要負(fù)責(zé)人的近-親屬；
（二）與投標(biāo)人有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的；
（三）曾在招標(biāo)、評(píng)標(biāo)以及其他與招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)活動(dòng)中從事違法或者不正當(dāng)行為受過行政處罰或者刑事處罰的。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員有前款規(guī)定情形之一的，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提出回避。
第二十九條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。
第三十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得私下接觸投標(biāo)人，不得收受投標(biāo)人的財(cái)物或者其他好處。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員和參與評(píng)標(biāo)的有關(guān)工作人員不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審、比較以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。
第三十一條 評(píng)標(biāo)包括評(píng)議技術(shù)標(biāo)文件、經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件、信譽(yù)標(biāo)文件和現(xiàn)場答辯。除現(xiàn)場答辯外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)保密進(jìn)行。
第三十二條 技術(shù)標(biāo)文件評(píng)議標(biāo)準(zhǔn)，主要包括下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和資源配置方案；
（二）管理方案；
（三）創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和創(chuàng)新管理方法；
（四）服務(wù)質(zhì)量控制方法。
第三十三條 信譽(yù)標(biāo)文件評(píng)議標(biāo)準(zhǔn)，主要包括下列內(nèi)容：
（一）企業(yè)規(guī)模和資質(zhì)；
（二）社會(huì)信譽(yù)和經(jīng)營業(yè)績；
（三）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人業(yè)績。
第三十四條 現(xiàn)場答辯評(píng)議標(biāo)準(zhǔn)，主要包括下列內(nèi)容：
（一）語意表達(dá)；
（二）物業(yè)管理法規(guī)、政策熟悉程度；
（三）物業(yè)管理業(yè)務(wù)水平。
第三十五條 設(shè)有經(jīng)濟(jì)標(biāo)的，經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件評(píng)議標(biāo)準(zhǔn)，主要包括下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)；
（二）物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營成本支出測算。
第三十六條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面報(bào)告，推薦不超過3名有排序的合格中標(biāo)候選人。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。在確定的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
第三十七條 評(píng)標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在評(píng)標(biāo)會(huì)議結(jié)束后由物業(yè)主管部門予以公示，公示期為3日；公示期間，投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人有權(quán)以書面形式向招標(biāo)人提出異議或者向物業(yè)主管部門投訴或者舉報(bào)。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自接到投訴或者舉報(bào)之日起5個(gè)工作日內(nèi)依法處理，并予以書面答復(fù)。
第三十八條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在評(píng)標(biāo)會(huì)議結(jié)束后30日內(nèi)確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，將未中標(biāo)的投標(biāo)文件退還投標(biāo)人。
第三十九條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)主管部門備案：
（一）評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告；
（二）中標(biāo)人的投標(biāo)文件；
（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第四十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)人接到中標(biāo)通知書之日起30日內(nèi)和中標(biāo)人簽訂書面合同，招標(biāo)人和中標(biāo)人不得另行簽訂背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。合同簽訂之日起5日內(nèi)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金。
中標(biāo)人無正當(dāng)理由拒不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，投標(biāo)保證金不予退還。
招標(biāo)人無正當(dāng)理由拒不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)給予中標(biāo)人不少于投標(biāo)保證金金額的賠償。
第四十一條 中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù)，并不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目。
第四十二條 招標(biāo)人有下列行為之一的，中標(biāo)無效：
（一） 招標(biāo)人向他人透露己獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量或者可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況的；
（二）招標(biāo)人違反規(guī)定，與投標(biāo)人就投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判的；
（三）招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)的。
第四十三條 投標(biāo)人有下列行為之一的，中標(biāo)無效：
（一）投標(biāo)人互相串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)的；
（二）投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等違法違紀(jì)手段謀取中標(biāo)的；
（三）投標(biāo)人以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)的；
（四）投標(biāo)人無正當(dāng)理由拒不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的。
第五章 法律責(zé)任
第四十四條 對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為，由物業(yè)主管部門依法予以行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十五條 物業(yè)主管部門工作人員在招標(biāo)投標(biāo)工作中以權(quán)謀私、徇私枉法、收受賄賂的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附 則
第四十六條 物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)費(fèi)用由招標(biāo)人承擔(dān)。
第四十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行。2001年8月6日溫州市人民政府發(fā)布的《溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)辦法》（市政府令第52號(hào)）同時(shí)廢止。
江蘇省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)試行辦法2017-01-16 10:44 | #3樓
第一章 總則
第一條、為適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，提高物業(yè)管理水平，積極培育物業(yè)管理市場，規(guī)范市場競爭行為，維護(hù)物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》以及國家和省的其他有關(guān)部門規(guī)定，制定本辦法。
第二條、本辦法所稱物業(yè)，是指已投入使用的住宅、商業(yè)用房、工業(yè)廠房等建筑物及其相關(guān)附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理并提供相應(yīng)服務(wù)的活動(dòng)。
本辦法所稱物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)的方式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā)包，由投標(biāo)人通過競爭承接物業(yè)管理的行為。
第三條、本辦法適用于本省行政區(qū)域范圍內(nèi)各類物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)管理。
第四條、省人民政府建設(shè)行政主管部門是本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行政主觀部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的監(jiān)督管理工作。
各市、縣房產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的監(jiān)督管理工作。
第五條、新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)投標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)；已投入使用的物業(yè)應(yīng)逐步推行招標(biāo)投標(biāo)，選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)。
第六條、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。招標(biāo)、投標(biāo)雙方不得弄虛作假，惡意串通，損害對(duì)方或其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。
第七條、任何單位和個(gè)人不得將依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。
第二章 招標(biāo)
第八條、物業(yè)管理項(xiàng)目，須具備以下條件，方可組織招標(biāo)活動(dòng)：
1、新建的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)持有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房銷售許可證、工程設(shè)施使用許可證，已投入使用的物業(yè)，需按照《江蘇省城市住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理辦法》成立業(yè)主委員會(huì)，并報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)；
2、有符合規(guī)定要求可供物業(yè)管理企業(yè)使用的物業(yè)管理用房；
3、物業(yè)維修基金已經(jīng)落實(shí)。
第九條、業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，可由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組
織工作。業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)成立的，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)討論決定，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作（以下統(tǒng)稱招標(biāo)人。
第十條、物業(yè)管理招標(biāo)可以采取下列方式進(jìn)行：
⑴公開招標(biāo)。由招標(biāo)人通過報(bào)刊、廣播、電視等發(fā)布招標(biāo)公告；
⑵邀請招標(biāo)。由招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)邀請書，邀請3家（含3家）以上有能力承擔(dān)物業(yè)管理任務(wù)的單位參加投標(biāo)。招標(biāo)方式一經(jīng)確認(rèn)，不得中途變更。
第十一條、符合下列條件之一的，經(jīng)省轄市以上物業(yè)管理行政主管部門審查同意，可不采取招標(biāo)方式：
⑴物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；
⑵金融機(jī)構(gòu)、工業(yè)廠區(qū)等；
⑶其他不適宜采用公開招標(biāo)的物業(yè)。
第十二條、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織。招標(biāo)組織負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng)的具體實(shí)施，審定標(biāo)底，提出招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)辦法，招標(biāo)活動(dòng)結(jié)束即自行撤消。 在開始正式招標(biāo)之前，招標(biāo)人應(yīng)向所在地物業(yè)管理行政主管部門申報(bào)招標(biāo)申請書、招標(biāo)組織的情況、已經(jīng)編制完成的招標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)辦法及其他必要的文件，經(jīng)所在地物業(yè)管理主管部門審查同意后方可組織招標(biāo)。
第十三條、招標(biāo)人可以選擇委托具備相應(yīng)資格的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是從事物業(yè)管理代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的中介組織。設(shè)立招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
⑴省轄市以上物業(yè)管理行政主管部門確認(rèn)的資格，具備從事物業(yè)管理招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的能力；
⑵有能夠編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量；
招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法的規(guī)定。 第十四條、招標(biāo)人也可以自行組織物業(yè)管理招標(biāo)，但必須具備下列條件，并成立專門的招標(biāo)組織，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審查同意后實(shí)施：
⑴有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員；
⑵有編制招標(biāo)文件的能力；
⑶有組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的能力。
第十五條、招標(biāo)人享有下列權(quán)利和義務(wù)：
權(quán)利：
⑴編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)活動(dòng)；
⑵選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人；
⑶根據(jù)評(píng)標(biāo)原則決定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)辦法；
⑷選定中標(biāo)人；
⑸依法享有的其他權(quán)利。
義務(wù)：
⑴執(zhí)行法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
⑵接受物業(yè)管理行政主管部門的管理和監(jiān)督；
⑶履行依法約定的其他義務(wù)。
第十六條、招標(biāo)人制作招標(biāo)文件應(yīng)客觀、公正，廣泛聽取業(yè)主及使用人的意見。 招標(biāo)文件包括招標(biāo)書、投標(biāo)須知、訂立委托管理合同的條件、投標(biāo)答疑及協(xié)議條款。招標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
⑴物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況、經(jīng)營服務(wù)用房及管理用房、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地、園林綠化、社區(qū)文化娛樂設(shè)施等以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金歸集到位等情況；
⑵物業(yè)管理的內(nèi)容和要求；
⑶投標(biāo)書編制的依據(jù)；
⑷投標(biāo)人的資質(zhì)和條件；
⑸組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地查驗(yàn)物業(yè)的時(shí)間、地點(diǎn)；
⑹投標(biāo)書密封要求及送達(dá)的地點(diǎn)及截止時(shí)間；
⑺評(píng)標(biāo)項(xiàng)目、計(jì)分辦法及中標(biāo)原則；
⑻投標(biāo)書歸屬；
⑼開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、宣布中標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)；
⑽其他需要說明的事項(xiàng)。
招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。
第十七條、采用公開招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月通過報(bào)刊、廣播、電視或其他方式公開發(fā)布招標(biāo)公告，同時(shí)報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案；采用邀請招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)向符合資質(zhì)要求的3家以上（含3家）的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)邀請書，同時(shí)報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。
招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書應(yīng)包括下列內(nèi)容：
⑴招標(biāo)人的名稱、地址、通訊聯(lián)系、聯(lián)系人；
⑵擬招標(biāo)的物業(yè)的名稱、類別、用途、座落地點(diǎn)、建筑面積等；
⑶對(duì)投標(biāo)人的資格等方面的要求；
⑷報(bào)名的地點(diǎn)和期限；
⑸獲取招標(biāo)文件的辦法、時(shí)間、地點(diǎn)及相關(guān)的費(fèi)用等；
招標(biāo)人要求繳納投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書中寫明。
第十八條、招標(biāo)人應(yīng)對(duì)申請投標(biāo)人資格進(jìn)行審查，根據(jù)投標(biāo)人的資質(zhì)、業(yè)績、信譽(yù)等情況從優(yōu)確定入圍單位。入圍單位應(yīng)不少于3個(gè)。
招標(biāo)人應(yīng)將上述審查資格、確定入圍單位等有關(guān)材料送所在地物業(yè)管理行政主管部門復(fù)查。經(jīng)復(fù)查同意后，招標(biāo)人向?qū)彶楹细竦臐撛谕稑?biāo)人分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)資料。入圍投標(biāo)單位自正式收到招標(biāo)文件之日起，編制標(biāo)書時(shí)間應(yīng)不低于20日。 第十九條、招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。
第二十條、投標(biāo)人是響應(yīng)-招標(biāo)、參加投標(biāo)競爭的具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
投標(biāo)人參與投標(biāo)報(bào)名應(yīng)提供下列材料：
⑴企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理資質(zhì)證書或其他有效證明；
⑵企業(yè)簡歷；
⑶本企業(yè)物業(yè)管理的主要業(yè)績；
⑷招標(biāo)人要求提供的其他材料。
第二十一條、投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：
⑴物業(yè)管理企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度； ⑵管理服務(wù)人員配備方案及檔案管理；
⑶管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；
⑷管理服務(wù)費(fèi)用收支測算方案；
⑸管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾，安全護(hù)衛(wèi)及車輛管理，綠化養(yǎng)護(hù)及房屋設(shè)備維修方案與措施；
⑹社區(qū)文化與精神文明服務(wù)方案；
⑺管理服務(wù)模式設(shè)想，包括擬在中標(biāo)后將鐘表項(xiàng)目的部分非主題、非關(guān)鍵性工作進(jìn)行分包的計(jì)劃等。
第二十二條、投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件送達(dá)招標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)簽收保存，不得開啟。投標(biāo)人少于3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法重新招標(biāo)。
投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。 第二十三條、投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。
投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。
禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄的手段謀取中標(biāo)。
投標(biāo)人不得以低于成本的報(bào)價(jià)競標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以共他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。
第二十四條、投標(biāo)人享有下列權(quán)利：
⑴有權(quán)按照招標(biāo)文件的要求自主投標(biāo)；
⑵根據(jù)自己的經(jīng)營情況參與投標(biāo)競爭或放棄參與競爭；
⑶根據(jù)自己的經(jīng)營情況和資質(zhì)等級(jí)，有權(quán)確定自己的投標(biāo)報(bào)價(jià)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
⑴執(zhí)行法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
⑵接受物業(yè)管理行政主管部門的管理和監(jiān)督；
⑶履行依法約定的其他義務(wù)。
第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)
第二十五條、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)在所在地物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下進(jìn)行，由招標(biāo)人主持，其中開標(biāo)、宣布中標(biāo)活動(dòng)應(yīng)邀請所有投標(biāo)人參加。
第二十六條、開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)或者其推選的代表檢查所有投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證；經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆信，宣讀投標(biāo)人名稱、擬提供的主要服務(wù)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、擬定的公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等主要內(nèi)容。
開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。
第二十七條、投標(biāo)書有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)為無效標(biāo)書：
⑴投標(biāo)書未密封；
⑵投標(biāo)書未加蓋單位和單位法定代表人或法定代表人委托人印簽；
⑶投標(biāo)書沒有響應(yīng)-招標(biāo)文件；
⑷投標(biāo)書逾期送達(dá)；
⑸投標(biāo)單位法定代表人或受委托人未如期參加會(huì)議；
⑹物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用報(bào)價(jià)明顯低于成本的。
第二十八條、物業(yè)管理評(píng)標(biāo)委員會(huì)，由招標(biāo)人以及工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，人數(shù)一般為7-11人，單數(shù)。其中工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三等之二。
評(píng)標(biāo)專家應(yīng)當(dāng)具有從事物業(yè)管理相關(guān)領(lǐng)域工作滿五年以上并具有高級(jí)職稱或者具有同等專業(yè)水平，由招標(biāo)人從省以上物業(yè)管理行政主管部門提供的專家名單中確定；一般招標(biāo)項(xiàng)目可以采取隨機(jī)抽取方式，特殊招標(biāo)項(xiàng)目可以由招標(biāo)人直接選擇。與投標(biāo)人有厲害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)；已經(jīng)進(jìn)入的應(yīng)當(dāng)更換。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單，應(yīng)經(jīng)省轄市以上物業(yè)管理行政主管部門審查同意，并且應(yīng)當(dāng)保密直至現(xiàn)場答辯開始為止。
第二十九條、評(píng)標(biāo)活動(dòng)主要包括標(biāo)書評(píng)分，現(xiàn)場答辯、企業(yè)信譽(yù)調(diào)查三項(xiàng)。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采取必要的措施，保證標(biāo)書評(píng)分、企業(yè)信譽(yù)調(diào)查等評(píng)標(biāo)活動(dòng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行，保證現(xiàn)場答辯活動(dòng)在正常秩序的情況下進(jìn)行。答辯應(yīng)當(dāng)采取一問一答的方式。
任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)、影響評(píng)標(biāo)的過程和結(jié)果。
企業(yè)信譽(yù)調(diào)查活動(dòng)，由招標(biāo)組織進(jìn)行，應(yīng)在現(xiàn)場答辯之前完成。招標(biāo)組織應(yīng)成立企業(yè)信譽(yù)調(diào)查小組，由招標(biāo)人、所在地物業(yè)管理主管部門及有關(guān)專家等方面的代表組成，人數(shù)3-5人。
第三十條、對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容，招標(biāo)人和評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以在現(xiàn)場答辯活動(dòng)中要求投標(biāo)人作必要的澄清或者說明。
所作的澄清或者說明，不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。
開標(biāo)后提出的任何修正聲明或者附加條件，一律不得作為評(píng)標(biāo)的依據(jù)。
第三十一條、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員必須按規(guī)定的評(píng)標(biāo)辦法打分，獨(dú)自進(jìn)行，否則視為廢票。
第三十二條、評(píng)標(biāo)一般采取綜合計(jì)分的方法。對(duì)參加投標(biāo)單位的標(biāo)書、信譽(yù)、答辯等逐項(xiàng)進(jìn)行無記名評(píng)分，每個(gè)大項(xiàng)分別以百分制評(píng)分。
計(jì)分時(shí)，按各大項(xiàng)的分項(xiàng)去掉一個(gè)最高分和一個(gè)最低分后取平均值，得出分項(xiàng)分值；分項(xiàng)分值之和為該大項(xiàng)總分；大項(xiàng)總分乘于相應(yīng)的權(quán)重后加和，計(jì)算出投票單位綜合得分。
標(biāo)書、答辯、信譽(yù)等項(xiàng)的權(quán)重之和為100%，比例根據(jù)物業(yè)標(biāo)的具體情況合理確定。其中，標(biāo)書的權(quán)重應(yīng)大于50%，答辯的權(quán)重應(yīng)在20%-40%之間，信譽(yù)的權(quán)重應(yīng)在10%-30%之間，如公共服務(wù)費(fèi)單獨(dú)作為評(píng)分項(xiàng)目，其權(quán)重不應(yīng)超過20%，具體由招標(biāo)組織在招標(biāo)辦法中確定。
第三十三條、受開發(fā)建設(shè)單位委托，對(duì)同一物業(yè)承擔(dān)過管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在同等條件下享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。
前款物業(yè)管理企業(yè)有兩家以上的，最后承擔(dān)管理服務(wù)的一家享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。 第三十四條、在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判。
第三十五條、確定中標(biāo)單位后7日內(nèi)，招標(biāo)人向中標(biāo)單位發(fā)《中標(biāo)通知書》，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。
《中標(biāo)通知書》對(duì)招標(biāo)和投標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。
第三十六條、《中標(biāo)通知書》發(fā)出后30日內(nèi)，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)依據(jù)招標(biāo)文件、投標(biāo)書及有關(guān)規(guī)定，雙方正式簽訂物業(yè)管理委托合同。招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交。
物業(yè)管理委托合同必須使用國家建設(shè)部、國家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同（示范文本）》[建房（1997）263]。
正式簽訂的物業(yè)管理委托合同須報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三十七條、中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。
中標(biāo)人按照合同約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意可以將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成，接受分包的人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資格條件，并不得再次分包。 中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)就分包項(xiàng)目向招標(biāo)人負(fù)責(zé)，接受分包的人就分包項(xiàng)目承擔(dān)連帶責(zé)任。 第三十八條、前期物業(yè)管理委托合同期內(nèi)，入住率達(dá)到60%以上時(shí)，開發(fā)建設(shè)方應(yīng)在所在地物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下按照《江蘇省城市住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理辦法》成立業(yè)主委員會(huì)。
第三十九條、中標(biāo)人無故不履行與招標(biāo)人簽訂的合同的，其履約保證金不予退還，給招標(biāo)人造成的損失超過履約保證金數(shù)額的，還應(yīng)當(dāng)對(duì)超過部分予以賠償。
第五章 附則
第四十條、招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、投標(biāo)人、評(píng)標(biāo)人、中標(biāo)人違反本規(guī)定的，由有關(guān)部門依照國家有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行處罰。
第四十一條、招標(biāo)人和投標(biāo)人活動(dòng)或履行物業(yè)管理合同過程中發(fā)生糾紛，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，或由所在地物業(yè)管理行政主管部門協(xié)調(diào)；當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)依法向仲裁委員會(huì)申請仲裁；未達(dá)成協(xié)議的也可以直接向人民法院起訴。
第四十二條、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目違反本辦法規(guī)定的，中標(biāo)無效的，應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定的中標(biāo)條件從其余投標(biāo)人中重新從優(yōu)確定中標(biāo)人或者依照本辦法重新進(jìn)行招標(biāo)。
第四十三條、本辦法由江蘇省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第四十四條、本辦法自頒布之日起試行。
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